5014661-98.2024.8.24.0005

Intimação

TJSC · 1ª Vara Cível da Comarca de Balneário Camboriú · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 5014661-98.2024.8.24.0005/SC AUTOR: M.G. GESTAO DE NEGOCIOS LTDA. ADVOGADO(A): FLÁVIO FRAGA (OAB SC018026) RÉU: MARCIO ROBERTO DOS SANTOS ADVOGADO(A): JOSE AUGUSTO DA ROSA VALLE MACHADO (OAB DF033421) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação ação de reparação por perdas e danos com pedido de tutela de urgência, ajuizada por M.G. GESTÃO DE NEGÓCIOS LTDA. em face de MARCIO ROBERTO DOS SANTOS, ambos qualificados. Narrou a autora que adquiriu por arrematação judicial, ainda no ano de 2018, o imóvel de matrícula n. 50.474 e que o réu teria praticado novo esbulho possessório sobre referido bem em 29/04/2022, permanecendo indevidamente na posse da área até 16/12/2022, quando foi efetivada sua reintegração por força de decisão proferida em cumprimento provisório de sentença oriundo da ação possessória n. 0305771-37.2014.8.24.0005. Sustentou que a ocupação irregular ocasionou atraso no cronograma de empreendimento imobiliário desenvolvido pela construtora Embraed, retardando a entrega de salas comerciais que lhe caberiam em contrato de permuta e gerando lucros cessantes correspondentes aos aluguéis que deixou de auferir. Em razão dos fatos, requereu, em sede de tutela provisória, a expedição de certidão premonitória e, ao final, a confirmação da tutela, bem como a condenação da parte ré ao pagamento de R$ 1.437.000,00 (um milhão quatrocentos e trinta e sete mil reais) à título de lucros cessantes. Sobreveio decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência e determinou a citação da parte ré, para apresentação de contestação (evento 12, DESPADEC1). Regularmente citada, a parte ré apresentou contestação (evento 22, CONT1), na qual, em preliminar, arguiu inépcia da petição inicial e ilegitimidade ativa da autora. No mérito, sustentou, em síntese, inexistir esbulho possessório, afirmando que a área discutida corresponderia a 117,40 m² de imóvel de sua propriedade, indevidamente incorporada à matrícula unificada n. 132.245. Defendeu a regularidade de sua ocupação e impugnou a existência dos alegados lucros cessantes. Ainda, no mesmo evento e junto com a contestação, apresentou reconvenção, onde postulou a retificação da matrícula n. 132.245, com exclusão da área de 117,40 m² que alega lhe pertencer, bem como a condenação da autora ao pagamento de indenização por danos materiais a serem apurados em liquidação de sentença. Adveio decisão proferida em agravo de instrumento, que deferiu o pedido de tutela de urgência e determinou a anotação da existência da demanda na matrícula n. 60.349, de propriedade do réu (evento 30, DESPADEC1). A autora apresentou réplica e manifestação à reconvenção, por meio da qual, alegou ausência de valor da causa e de recolhimento das custas, inépcia da peça, falta de conexão com a demanda principal, prescrição da pretensão reconvencional e, no mérito, reiterou a regularidade da unificação registral e a improcedência dos pedidos formulados pelo reconvinte (evento 59, RÉPLICA1). Instadas a especificar provas (evento 70, DESPADEC1), a autora requereu a produção de prova testemunhal destinada a demonstrar que o esbulho atribuído ao réu ocasionou atraso no início das obras do empreendimento e os prejuízos alegados (evento 74, PET1). O réu, por sua vez, postulou a produção de prova testemunhal, pericial imobiliária e pericial contábil, além da expedição de ofício ao Registro de Imóveis para apresentação do procedimento administrativo que culminou na unificação das matrículas (evento 75, PET1). Após, o réu formulou pedido de substituição da averbação premonitória incidente sobre a matrícula n. 60.349 por outro imóvel de sua propriedade, matrícula n. 33.617 (evento 79, PED SUBST BENS PENH1). A autora manifestou-se pelo indeferimento da pretensão, sustentando a inexistência de previsão legal para substituição da averbação premonitória e a ausência de comprovação da idoneidade do bem oferecido (evento 85, PET1). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Passo ao saneamento e à organização do processo, em conformidade com o rol de providências preliminares declinadas no art. 357 do CPC/2015. 1. Das preliminares e prejudiciais suscitadas em contestação 1.1 Da preliminar de inépcia da inicial A parte ré sustenta a inépcia da petição inicial ao argumento de que a autora não teria demonstrado adequadamente o nexo causal entre o alegado esbulho possessório e os lucros cessantes postulados, além de afirmar que o pedido estaria amparado em meras estimativas e expectativas de lucro. Ocorre que, os termos do art. 330, §1º, do CPC, a inépcia da petição inicial configura-se quando ausentes pedido ou causa de pedir, quando da narrativa não decorrer logicamente a conclusão ou quando o pedido for juridicamente impossível ou incompatível com os fatos narrados. No caso concreto, a petição inicial descreve os fatos constitutivos do direito invocado, indica a causa de pedir próxima e remota, individualiza o prejuízo alegado e formula pedido certo e determinado de indenização por lucros cessantes. A alegada insuficiência da prova documental ou a fragilidade da demonstração do nexo causal não se confundem com inépcia da inicial, constituindo matéria afeta ao mérito da demanda. Rejeito, portanto, a preliminar. 1.2 Da preliminar de ilegitimidade ativa Sustenta o réu que a autora não possui legitimidade ativa para pleitear lucros cessantes, porquanto os prejuízos decorreriam de relação contratual vinculada à construtora Embraed Legacy Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., e não à autora. Pois bem, a legitimidade ad causam é aferida em abstrato, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial. Segundo a narrativa inicial, os lucros cessantes decorreriam da impossibilidade de exploração econômica de salas comerciais que teriam sido atribuídas à autora por força do contrato de permuta firmado com a construtora, circunstância que, em tese, a coloca como titular do interesse jurídico afirmado. Isso se corrobora por meio do contrato de permuta firmado entre a autora e a EMBRAED LEGACY EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA (evento 1, CONTR10) restou convencionado que a autora receberia, dentre outros apartamentos a serem construídos no terreno, seis salas comerciais, na forma da cláusula 2.1.2: Como as salas comerciais do Edifício Marena Beach Apartaments em discussão foram destinadas à autora (conforme comprovante de recebimento das chaves - evento 1, TERMO12) e houve demonstração da celebração de contratos de locação (evento 1, CONTRLOC13 e evento 1, CONTRLOC14), diante da alegação inaugural de que o esbulho praticado pelo réu atrasou a entrega das unidades e causou prejuízos financeiros, fica assentada a legitimidade ativa da autora para propositura da ação, presente que as condições da ação são aferidas in statu assertionis. Assim, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa. 2. Das preliminares/prejudiciais suscitadas em face da reconvenção 1.1 Da alegada inépcia da reconvenção Em réplica, a autora arguiu inépcia da reconvenção. Verifica-se que a reconvenção apresenta pedidos determinados, expõe os fatos constitutivos da pretensão reconvencional e guarda relação com o mesmo contexto fático discutido na ação principal, consistente na alegada titularidade e ocupação da área de 117,40 m² que teria sido incorporada à matrícula n. 132.245. Em arremate, embora a exposição apresentada pelo reconvinte possa demandar melhor delimitação quanto à origem da área de 117,40 m² e aos efeitos registrais pretendidos, é possível compreender, em termos suficientes, a pretensão deduzida: busca-se o reconhecimento de suposta incorporação indevida da área ao imóvel matriculado sob o n. 132.245, com a correspondente retificação registral e reparação dos prejuízos alegadamente decorrentes. Não há, portanto, ausência absoluta de causa de pedir ou de pedido que impeça o exercício do contraditório. A pretensão reconvencional guarda relação direta com os mesmos imóveis e com a controvérsia acerca da extensão da área objeto da demanda principal, da titularidade, da posse e da regularidade dos registros imobiliários. Há, portanto, evidente conexão fática e jurídica entre as pretensões, sendo recomendável que sejam apreciadas conjuntamente, inclusive para evitar decisões potencialmente conflitantes. Assim, rejeito a preliminar. 1.2 Da preliminar do valor da causa A reconvenção, de fato, deve possuir valor da causa próprio, nos termos dos arts. 291 e 292 do CPC. Contudo, o art. 4º, IX, da Lei n. 17.654/2018 estabelece que a Taxa de Serviços Judiciais não incidirá em “reconvenções, embargos à execução e liquidações de sentença”. A não incidência é fato definido em lei, não questão sujeita a interpretação ou analogia com legislação de outras unidades federativas. Assim, considerando a dispensa do recolhimento de custas, a ausência de indicação do valor da causa se trata de um vício sanável, de modo que não é hipótese de imediata extinção da reconvenção, bem como não impede o regular prosseguimento da ação/reconvenção. Desta forma, intime-se o reconvinte para, no prazo de 15 (quinze) dias, atribuir valor à reconvenção, observando os critérios previstos no art. 292 do CPC. 1.3 Da prejudicial da prescrição A autora sustenta que a pretensão reconvencional estaria prescrita, afirmando que o próprio reconvinte teria conhecimento, há vários anos, da divergência de área existente no imóvel. Todavia, a definição do termo inicial e da própria natureza da pretensão deduzida na reconvenção depende da adequada delimitação dos fatos relativos à origem da área controvertida, à unificação das matrículas e ao conhecimento inequívoco da alegada lesão. Além disso, a reconvenção reúne pretensões de natureza distinta, envolvendo discussão acerca da situação registral do imóvel e pedido indenizatório, não sendo possível, neste momento, tratar indistintamente todas elas sob um único prazo prescricional. Assim, reservada a apreciação da prescrição para momento posterior à instrução, se necessário, quando estiverem suficientemente esclarecidos os fatos relevantes ao exame da matéria. 3. Das questões de fato Eis a delimitação dos pontos controvertidos, sobre os quais recairá a atividade probatória: a) no tocante à ação principal: a.1) a extensão e a titularidade dos imóveis e áreas objeto da demanda; a.2) a regularidade da unificação das matrículas que resultou na matrícula n. 132.245; a.3) apurar se o esbulho praticado pelo réu e já debatido nas ações de nº 0305771-37.2014.8.24.0005 e 5015811-85.2022.8.24.0005 (que já transitaram em julgado e, por isso, não comportam rediscussão) teria atrasado a entrega das salas comerciais adquiridas pela autora; a.4) aferir se o esbulho possessório foi causa determinante para a paralisação ou atraso das obras do empreendimento Marena Beach Apartments e, consequentemente, para o retardamento da entrega das salas comerciais recebidas pela autora no contrato de permuta; a.5) se houve efetiva perda patrimonial da autora ecorrentes da alegada privação da posse; a.6) a existência, extensão e quantificação dos lucros cessantes postulados pela autora, inclusive quanto ao valor de R$ 1.437.000,00 indicado na inicial; e a.6) o nexo causal entre a conduta imputada ao requerido e os prejuízos alegados; b) no tocante à reconvenção: b.1) se houve incorporação indevida da área de 117,40 m² pertencente ao imóvel de matrícula n. 60.349 à matrícula n. 132.245, bem como se existe fundamento jurídico e registral para a pretendida retificação imobiliária; b.2) se o reconvinte sofreu danos materiais em decorrência da alegada incorporação irregular da área discutida, bem como sua respectiva extensão. 4. Das questões de direito A controvérsia remanescente restringe-se à análise da responsabilidade civil do requerido, especialmente quanto à caracterização do alegado esbulho possessório e à existência de nexo causal com os prejuízos apontados; ao cabimento e à extensão dos lucros cessantes; aos efeitos da aquisição dos imóveis e da unificação das matrículas; bem como à regularidade da situação registral e aos pedidos formulados na reconvenção. 5. Da distribuição do ônus da prova O ônus da prova seguirá a regra geral prevista no art. 373 do Código de Processo Civil. Não se trata de relação de consumo, mas de contrato de locação comercial celebrado entre particulares, inexistindo fundamento para inversão do ônus probatório. Dessa forma, compete à autora comprovar os fatos constitutivos de seu direito. De outro lado, compete à parte requerida comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado. Por sua vez, quanto à reconvenção, incumbe ao reconvinte demonstrar os fatos constitutivos de suas pretensões, notadamente a titularidade da área de 117,40 m², a alegada incorporação irregular, os pressupostos da pretendida retificação registral e a existência dos danos materiais alegados. 6. Assim, considerando todo o exposto, dou o feito por saneado e, tendo as partes já se manifestado acerca das provas que pretendem produzir, passo à análise dos respectivos requerimentos probatórios. 7. DEFIRO a prova pericial imobiliária, porquanto pertinente e necessária ao esclarecimento da controvérsia relativa à delimitação física dos imóveis, à unificação das matrículas e à alegada área de 117,40 m². Em razão disso, NOMEIO o perito, engenheiro agrimensor, FABIO JUNIOR BIANCHET, devidamente cadastrado no sistema, para atuar nos presentes autos. 7.1 Preclusa a presente decisão, intime-se o expert nomeado para que, no prazo de 5 dias, informe se aceita o encargo e, em caso positivo, apresente, no mesmo prazo, proposta de honorários. Ainda, certifique-se de que, aceitando ao encargo, deverá observar rigorosamente os requisitos previstos no art. 473 do CPC 7.2 Apresentada a proposta de honorários, intimem-se as partes para, no prazo comum de 15 (quinze) dias: 1º) arguirem eventual impedimento ou suspeição; 2º) indicarem assistentes técnicos; e 3º) apresentarem quesitos. 7.2.1 Havendo impugnação, voltem conclusos. 7.2.2 Tendo em vista que a prova pericial fora requerida exclusivamente pela parte ré, de modo que, pela aplicação direta do princípio da causalidade estabelecido no art. 95 do CPC, compete a ela proceder ao adiantamento integral dos honorários periciais. Diante disso, concordando com a proposta do expert, a parte ré deverá, no mesmo prazo do item 7.2, depositar em juízo os honorários, nos termos do art. 95 do CPC, sob pena de preclusão. 7.3 Depositado o valor da perícia, comunique-se o perito para dar início aos trabalhos, a fim de estabelecer a data e horário da perícia, comunicando nos autos com antecedência de 20 (vinte) dias para intimação das partes, nos termos do art. 474 do CPC. 7.3.1 Fica deferida, caso requerida, a liberação de 50% dos honorários antes do início dos trabalhos, na forma do art. 465, §4º, do CPC. 7.4 Designada data/local para perícia, intimem-se as partes. 7.5 O prazo para a entrega do laudo pericial será de 30 dias, contados da data de sua realização. 7.5.1 O cartório deverá fiscalizar a entrega do laudo no prazo fixado e, na hipótese de omissão, renovar a intimação do perito, com prazo de 5 dias. Frustrada a segunda intimação, providenciar a conclusão do processo. 7.6 Após, com a apresentação do laudo e prestação de eventuais esclarecimentos, expeça alvará judicial para o pagamento dos honorários periciais. 7.7 Apresentado o laudo pericial, intimem-se as partes para, no prazo comum de 15 dias, apresentarem manifestação. 8. DEFIRO a prova pericial contábil, diante da controvérsia instaurada acerca da existência e quantificação dos lucros cessantes postulados pela autora, cujo montante indicado na inicial é expressivo. Em razão disso, NOMEIO o perito, contador, JOELSIO MACHADO, devidamente cadastrado no sistema, para atuar nos presentes autos. 8.1 Preclusa a presente decisão, intime-se o expert nomeado para que, no prazo de 5 dias, informe se aceita o encargo e, em caso positivo, apresente, no mesmo prazo, proposta de honorários. Ainda, certifique-se de que, aceitando ao encargo, deverá observar rigorosamente os requisitos previstos no art. 473 do CPC 8.2 Apresentada a proposta de honorários, intimem-se as partes para, no prazo comum de 15 (quinze) dias: 1º) arguirem eventual impedimento ou suspeição; 2º) indicarem assistentes técnicos; e 3º) apresentarem quesitos. 8.2.1 Havendo impugnação, voltem conclusos. 8.2.2 Tendo em vista que a prova pericial fora requerida exclusivamente pela parte ré, de modo que, pela aplicação direta do princípio da causalidade estabelecido no art. 95 do CPC, compete a ela proceder ao adiantamento integral dos honorários periciais. Diante disso, concordando com a proposta do expert, a parte ré deverá, no mesmo prazo do item 8.2, depositar em juízo os honorários, nos termos do art. 95 do CPC, sob pena de preclusão. 8.3 Depositado o valor da perícia, comunique-se o perito para dar início aos trabalhos, a fim de estabelecer a data e horário da perícia, comunicando nos autos com antecedência de 20 (vinte) dias para intimação das partes, nos termos do art. 474 do CPC. 8.3.1 Fica deferida, caso requerida, a liberação de 50% dos honorários antes do início dos trabalhos, na forma do art. 465, §4º, do CPC. 8.4 Designada data/local para perícia, intimem-se as partes. 8.5 O prazo para a entrega do laudo pericial será de 30 dias, contados da data de sua realização. 8.5.1 O cartório deverá fiscalizar a entrega do laudo no prazo fixado e, na hipótese de omissão, renovar a intimação do perito, com prazo de 5 dias. Frustrada a segunda intimação, providenciar a conclusão do processo. 8.6 Após, com a apresentação do laudo e prestação de eventuais esclarecimentos, expeça alvará judicial para o pagamento dos honorários periciais. 8.7 Apresentado o laudo pericial, intimem-se as partes para, no prazo comum de 15 dias, apresentarem manifestação. 9. Oficie-se ao 1º Registro de Imóveis de Balneário Camboriú-SC, para que, no prazo de 15 dias, envie cópia completa do processo administrativo de unificação das matrículas de ns. 50.474, 30.450, 60349 e 132.245, que são objeto desta demanda, conforme requerido pela parte ré ao evento 75, PET1. 10. Postergo a análise dos pedidos da parte autora e da parte ré para produção de prova testemunhal para após a manifestação das partes acerca do laudo pericial. 11. O réu formulou pedido, no qual busca a substituição da averbação premonitória incidente sobre a matrícula n. 60.349 do 1º Registro de Imóveis de Balneário Camboriú por averbação equivalente sobre o imóvel matrícula n. 33.617, de sua propriedade, sob o argumento de que a medida atualmente vigente estaria lhe causando prejuízos patrimoniais e dificultando a obtenção de crédito para intervenções no imóvel originalmente gravado (evento 79, PED SUBST BENS PENH1). A parte autora se manifestou contrariamente ao pedido (evento 85, PET1) Pois bem, analisando detidamente os autos, verifica-se que a averbação determinada sobre a matrícula n. 60.349 decorreu de decisão proferida em sede recursal e possui finalidade específica de dar publicidade à existência da demanda e resguardar a efetividade da tutela jurisdicional. Consta, inclusive, registro da averbação decorrente dos presentes autos na referida matrícula (evento 30, DESPADEC1). Diante disso, e diferentemente do que sustenta o réu, não há como o bem de matrícula n. 60.349 ser substituído, uma vez que os fundamentos apresentados não demonstram alteração superveniente relevante apta a justificar a modificação da garantia anteriormente fixada. Isso porque a alegação de necessidade urgente de reformas apoia-se, essencialmente, em um chamado registrado junto à Defesa Civil relatando supostos estalos na edificação e informação de risco de colapso (evento 79, DOC3), no entanto não há qualquer laudo técnico conclusivo produzido por profissional habilitado atestando a efetiva necessidade de obras emergenciais ou a inviabilidade da manutenção da averbação. Além disso, trata-se de denúncia isolada e realizada há bastante tempo (destaca-se que o documento foi datado em 26/02/2025, ao passo que o pedido de substituição foi realizado apenas em agosto/2025), circunstância que também afasta a alegada emergência. Também não se verifica demonstração suficiente de que a substituição preservaria integralmente a finalidade da medida originalmente deferida. Embora tenham sido juntadas avaliações indicando valor econômico do imóvel matrícula n. 33.617 e certidão de inteiro teor respectiva, a controvérsia não se restringe à suficiência patrimonial do bem oferecido, mas à manutenção da eficácia da providência cautelar tal como anteriormente estabelecida. Por fim, não procede a pretensão de aplicação analógica dos arts. 805 e 847 do Código de Processo Civil, uma vez que os referidos dispositivos disciplinam hipóteses específicas relacionadas à substituição de penhora e à adoção de meios executivos menos gravosos ao devedor, contexto distinto daquele verificado nos presentes autos. Com efeito, a medida aqui discutida consiste em averbação premonitória (ou averbação judicial de natureza cautelar), cuja finalidade é conferir publicidade à existência da demanda e resguardar a eficácia do provimento jurisdicional. Não se trata de ato de constrição patrimonial, tampouco acarreta, por si só, a indisponibilidade do bem, razão pela qual não se mostra adequada a aplicação, ainda que por analogia, das regras atinentes à substituição de penhora. Diante desse contexto, não se identificam elementos suficientes para justificar a alteração da medida atualmente incidente sobre a matrícula n. 60.349. Portanto, INDEFIRO o pedido de substituição da averbação premonitória. Cumpra-se. Intimem-se.