5014610-08.2021.8.24.0033

Intimação

STJ · SPF COORDENADORIA DE PROCESSAMENTO DE FEITOS DE DIREITO PRIVADO · DESPACHO / DECISÃO

AREsp 3297622/SC (2026/0251723-4) RELATOR:MINISTRO PRESIDENTE DO STJ AGRAVANTE:HABITESC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADOS:DIEGO MONTIBELER - SC027214 LEANDRO DA SILVA CONSTANTE - SC019968 ROMANA SALVADOR RODRIGUES VILELA - SC025058 AGRAVADO:RAFAEL VIEIRA DA SILVA ADVOGADO:SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por HABITESC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SANTA CATARINA, assim resumido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERRENO NÃO EDIFICADO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE AUTORA. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse. Rescisão contratual declarada, cláusula penal reduzida de ofício para 5% sobre valores efetivamente pagos, reintegração de posse determinada, e rejeitado pedido de indenização por lucros cessantes. Apelante pleiteia condenação ao pagamento de taxa de fruição e restabelecimento da cláusula penal de 2% sobre o valor total do contrato. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é devida indenização por perdas e danos correspondente a 1/3 do valor da parcela mensal, a título de taxa de fruição pelo uso do imóvel; (ii) saber se deve ser mantida a cláusula penal nos termos originalmente pactuados (2% sobre o valor total do contrato) ou se prevalece a readequação judicial (5% sobre os valores efetivamente pagos). III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A revelia não impede o controle judicial de cláusulas contratuais potencialmente abusivas. Tratando-se de relação de consumo, o art. 51 do CDC autoriza análise de ofício de cláusulas excessivamente onerosas. A readequação equitativa da cláusula penal, nos termos do art. 413 do CC, constitui poder-dever do julgador voltado à preservação do equilíbrio contratual. 4. A taxa de fruição não se confunde com lucros cessantes. Trata-se de indenização pela ocupação do bem durante o inadimplemento. Contudo, sua incidência pressupõe efetivo uso e aproveitamento econômico do imóvel, com privação dos frutos pelo proprietário. 5. Terrenos não edificados não proporcionam utilidade imediata comparável à de imóveis prontos para uso. Não demonstrada efetiva fruição do bem pelo comprador mediante edificação, exploração econômica ou outra forma de aproveitamento, não se configura o pressuposto fático que justificaria a aplicação da cláusula contratual, tornando-a inexigível. 6. A cláusula penal de 2% sobre o valor total do contrato (R$ 266.640,00) resultaria em retenção de R$ 5.332,80, correspondente a aproximadamente 27% dos valores efetivamente pagos pelo comprador (R$ 19.678,04), que representam apenas 7,4% do valor pactuado. Tal solução mostra-se excessiva e desproporcional. 7. A limitação da base de cálculo da cláusula penal aos valores efetivamente pagos encontra respaldo na jurisprudência consolidada, preservando os princípios do equilíbrio contratual e da boa-fé objetiva. 8. Honorários recursais indevidos ante a ausência de fixação de verba honorária em favor da parte adversa em primeiro grau. IV. DISPOSITIVO 9. Recurso conhecido e desprovido. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 413, 884; CDC, art. 51; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.843.743/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 26.8.2024; TJSC, Apelação n. 5028401- 58.2023.8.24.0038, Rel. Des. Osmar Nunes Júnior, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 22.8.2025; TJSC, Apelação n. 5007780-60.2024.8.24.0020, Rel. Desa. Erica Lourenco de Lima Ferreira, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 31.7.2025; TJSC, Apelação n. 5004608- 47.2023.8.24.0020, Rel. Des. Giancarlo Bremer Nones, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 8.10.2024 (fls. 81-82). Quanto à primeira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação do art. 416 do Código Civil, no que concerne ao reconhecimento da exigibilidade da cláusula penal contratual denominada “taxa de fruição”, em razão de a cláusula ter prefixado indenização pela indisponibilidade do lote não edificado, sendo indevida a exigência de prova de prejuízo concreto para sua aplicação, trazendo a seguinte argumentação: Ao assim decidir, o Tribunal a quo negou vigência a dispositivo de lei federal, conferiu à cláusula contratual uma interpretação que subverte sua natureza jurídica e divergiu da correta aplicação do direito por outros tribunais, como se passa a demonstrar. [...] A cláusula contratual em debate não visa a recompor um “aluguel perdido”. Ela foi estipulada para indenizar um dano muito mais amplo e inerente ao próprio negócio: a indisponibilidade do bem. Ao manter a posse do imóvel de forma injusta após o inadimplemento, o Recorrido privou a Recorrente, proprietária do bem, de exercer plenamente os atributos de seu direito de propriedade. A Recorrente ficou impossibilitada de: a. Vender o lote a outro comprador; b. Utilizá-lo como garantia em outras operações; c. Permutá-lo ou dar-lhe qualquer outra destinação econômica. Este prejuízo, decorrente da simples indisponibilidade do ativo imobiliário, é real, concreto e foi precisamente o que as partes buscaram prefixar por meio da cláusula penal, em um exercício de sua autonomia privada. O fato de o lote não ser edificado não elimina este dano; apenas altera sua forma. [...] Ao ignorar a natureza de pena convencional da cláusula e ao exigir, na prática, a comprovação de um prejuízo concreto (lucros cessantes), o Tribunal a quo negou vigência direta e frontal ao disposto no art. 416 do Código Civil, que estabelece de forma categórica: […]. A norma é imperativa. A dispensa da prova do dano é a própria essência da cláusula penal. Ao criar um requisito não previsto em lei, o acórdão recorrido não apenas proferiu uma decisão injusta, mas também esvaziou a força normativa do dispositivo legal, substituindo a vontade das partes e o comando da lei por sua própria avaliação sobre a existência de danos. Portanto, a reforma do v. acórdão é medida que se impõe para restabelecer a correta aplicação da lei federal (fls. 90-92). Quanto à segunda controvérsia, pela alínea "c" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega divergência jurisprudencial, trazendo a seguinte argumentação ]A flagrante violação à lei federal fica ainda mais evidente quando se confronta a premissa jurídica adotada pelo acórdão recorrido com a correta aplicação do direito por outros Tribunais, notadamente o Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo. A divergência não é meramente de resultado, mas de método e qualificação jurídica, como se demonstra de forma clara e objetiva no cotejo analítico a seguir: [...] A tabela acima demonstra, de forma inequívoca, a similitude fática entre os julgados e a diametral oposição de suas teses jurídicas. A divergência não é meramente semântica, ela revela uma profunda cisão na metodologia aplicada a um dos institutos mais basilares do direito contratual. O acórdão paradigma (TJSP) adota a premissa correta ao tratar a cláusula como uma indenização pela indisponibilidade do bem. Ao fazê-lo, reconhece que o prejuízo do promitente vendedor não reside na perda de um aluguel (o que seria, de fato, lucro cessante), mas na própria privação do exercício de seu direito de propriedade enquanto o comprador inadimplente ocupa o imóvel. Por essa razão, o acórdão paradigma conclui, com acerto técnico, que é “irrelevante que se trate de imóvel de lote não edificado”, pois o dano (a indisponibilidade) independe da existência de construção. Em contrapartida, o v. acórdão recorrido (TJSC) comete um error in judicando ao confundir a natureza da cláusula. Ao exigir a prova de “proveito econômico”, o Tribunal catarinense aplicou à cláusula penal os requisitos dos lucros cessantes, desconsiderando a função da pena convencional de prefixar perdas e danos e, por via de consequência, violando o art. 416 do Código Civil, como já exaustivamente demonstrado. Essa dissonância interpretativa para situações fáticas idênticas – a rescisão de um contrato de loteamento por culpa do comprador – gera grave insegurança jurídica em um setor vital da economia nacional. A ausência de um norte claro sobre a validade e a natureza de tais cláusulas permite que a mesma situação contratual receba soluções opostas a depender do Tribunal, minando a previsibilidade e a força obrigatória dos contratos. Impõe-se, assim, a atuação uniformizadora deste Colendo Superior Tribunal de Justiça para pacificar a matéria (fls. 93-95). É o relatório. Decido. Quanto à primeira controvérsia, não houve o prequestionamento da tese recursal, porquanto a questão postulada não foi examinada pela Corte a quo sob o viés pretendido pela parte recorrente. Nesse sentido: "Não há prequestionamento da tese recursal quando a questão postulada não foi examinada pela Corte de origem sob o viés pretendido pela parte recorrente" (AgInt no AREsp n. 1.946.228/DF, relator Min istro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 28/4/2022). Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no AREsp n. 2.023.510/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJe de 29/2/2024; AgRg no AREsp n. 2.354.290/ES, relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, DJe de 15/2/2024; AgInt no AREsp 1.514.978/SC, relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, DJe de 17/6/2020; AgInt no AREsp n. 1.582.679/DF, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 26/5/2020; AgInt no AREsp 965.710/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 19.9.2018; e AgRg no AREsp 1.217.660/SP, relator Ministro Jorge Mussi, Quinta Turma, DJe de 4/5/2018. Ademais, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: Com efeito, a análise atenta da causa de pedir e, sobretudo, da cláusula contratual invocada (cláusula terceira, inciso VI, item "B"), revela que não se trata propriamente de lucros cessantes, mas sim de indenização por fruição do imóvel, cujo valor foi previamente estabelecido no contrato em 1/3 (um terço) do valor da parcela mensal. Trata-se, portanto, de cláusula que estipula compensação pela ocupação do bem durante o período de inadimplemento, e não de lucro cuja certeza dependesse de comprovação. [...] Neste sentido, pontua-se que a taxa de fruição pressupõe o efetivo uso e aproveitamento econômico do bem, com a privação, pelo proprietário, dos frutos que dele poderia extrair. Tratando-se de terrenos não edificados, é indispensável a demonstração de que o promitente comprador efetivamente utilizou o bem de forma a causar prejuízo ao promitente vendedor pela impossibilidade de auferir renda ou dar outra destinação ao imóvel. No caso concreto, o contrato de compromisso de compra e venda claramente indica que o lote não era edificado: [...] Terrenos não edificados, por sua natureza, não proporcionam utilidade imediata comparável à de imóveis prontos para uso, sendo adquiridos, via de regra, com propósito futuro de construção ou investimento. Diferentemente do que ocorre com imóveis edificados e prontos para uso - nos quais há efetiva privação do proprietário quanto aos frutos que poderia auferir (locação, moradia própria, exploração comercial) -, terrenos não edificados não geram utilidade econômica imediata para o comprador nem representam, necessariamente, perda de oportunidade concreta para o vendedor. Assim, não demonstrado que houve efetiva fruição do bem pelo promitente comprador - seja mediante edificação, exploração econômica ou outra forma de aproveitamento -, não se configura o pressuposto fático que justificaria a aplicação da cláusula contratual 3ª, VI, "b", tornando-a inexigível no caso concreto. [...] Ademais, a ausência de impugnação específica (réu revel) não impede o reexame da matéria em sede recursal, especialmente quando se trata de aplicação de cláusula contratual em relação de consumo, cujo controle de abusividade pode ser realizado de ofício pelo julgador. Portanto, embora por fundamento diverso, mantém-se a improcedência do pedido de condenação da ré ao pagamento de taxa de fruição (fls. 75-78). Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ (“A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025. Quanto à segunda controvérsia, verifica-se que a tese recursal que serve de base para o dissídio jurisprudencial não foi examinada pela Corte a quo sob o viés pretendido pela parte recorrente. Dessa forma, reconhecida a ausência de prequestionamento da tese recursal objeto da divergência, inviável a demonstração do referido dissenso em razão da inexistência de identidade entre os arestos confrontados, requisito indispensável ao conhecimento do Recurso Especial pela alínea "c" do permissivo constitucional. Nesse sentido: “A ausência de debate, no acórdão recorrido, acerca da tese recursal, também inviabiliza o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial, pois, sem discussão prévia pela instância pretérita, fica inviabilizada a demonstração de que houve adoção de interpretação diversa”. (AgRg no AREsp n. 1.800.432/DF, Rel. Ministra Laurita Vaz, Sexta Turma, DJe de 25.3.2021.) Sobre o tema, confira-se ainda o seguinte julgado: AgInt no AREsp n. 1.516.702/BA, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 17.12.2020. Ademais, verifica-se que a pretensão da parte agravante é de ver reconhecida a existência de dissídio jurisprudencial, que tem por objeto a mesma questão aventada sob os auspícios da alínea “a” do permissivo constitucional, que, por sua vez, foi obstaculizada pelo enunciado da Súmula n. 7/STJ. Quando isso acontece, impõe-se o reconhecimento da inexistência de similitude fática entre os arestos confrontados, requisito indispensável ao conhecimento do Recurso Especial pela alínea “c”. Nesse sentido: "O recurso especial não pode ser conhecido com fundamento na alínea c do permissivo constitucional, porquanto o óbice da Súmula n. 7/STJ impede o exame do dissídio jurisprudencial quando, para a comprovação da similitude fática entre os julgados confrontados, é necessário o reexame de fatos e provas" ;(AgInt no REsp n. 2.175.976/DF, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 20/2/2025). Confiram-se ainda os seguintes julgados: REsp n. 2.037.832/RO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Quinta Turma, DJEN de 25/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.365.913/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJEN de 21/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.701.662/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 20/12/2024; AgInt no AREsp n. 2.698.838/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 19/12/2024; AgInt no REsp n. 2.139.773/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 2/12/2024; AgInt no REsp n. 2.159.019/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 16/10/2024. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Publique-se. Intimem-se. Presidente LUIS FELIPE SALOMÃO