5014503-97.2021.4.04.7002

Intimação

TRF4 · 1ª Vara Federal de Foz do Iguaçu · DESPACHO/DECISÃO

DESAPROPRIAÇÃO Nº 5014503-97.2021.4.04.7002/PR RÉU: HOTEL CARIMA LTDA ADVOGADO(A): CARLOS HENRIQUE KLASER NETO (OAB RS064911) ADVOGADO(A): SORAYA SOTOMAIOR JUSTUS (OAB PR014344) ADVOGADO(A): CONRADO SOTOMAIOR JUSTUS DE SOUZA MACHADO (OAB PR060416) DESPACHO/DECISÃO 1. Trata-se de Ação de Desapropriação por Utilidade Pública ajuizada pelo DEPARTAMENTO NACIONAL DE INFRAESTRUTURA DE TRANSPORTES (DNIT) e pelo ESTADO DO PARANÁ em face de HOTEL CARIMÃ LTDA., referente à desapropriação parcial de imóvel matriculado sob o nº 21.611 perante o 2º Registro de Imóveis de Foz do Iguaçu/PR. Concluída a etapa de instrução pericial, o perito judicial, Engenheiro Civil Gilberto Luiz Wonsoski Filho, juntou o Laudo Técnico Pericial no evento 412, LAUDOPERIC1. Apurou-se que o imóvel possui área total registral de 182.172,17 m² e que a área afetada pela expropriação perfaz 6.220,34 m² (subdividida em Parte 1, com 5.417,26 m², e Parte 2, com 803,07 m²). Adotando o método denominado "Antes e Depois" (ABNT NBR 14653-2), o expert avaliou o imóvel em sua condição original em R$ 59.513.826,22 e a área remanescente em R$ 57.969.089,91, concluindo pelo montante indenizatório de R$ 1.545.000,00 (um milhão, quinhentos e quarenta e cinco mil reais) para a data-base de 13/05/2026. O DNIT manifestou concordância expressa com o laudo e com o valor apurado pelo perito (evento 434, PET1 e evento 446, PET1). Por sua vez, a parte ré, HOTEL CARIMÃ LTDA., apresentou impugnação ao laudo no evento 433, PET1, acompanhada de Parecer Técnico emitido pelo assistente técnico Engenheiro Civil Ronald Peixoto Drabik. Sustentou a inadequação da metodologia "Antes e Depois", alegando que o critério diluiu o valor da Parte 1 (5.417,26 m²), situada na frente da Avenida das Cataratas e considerada a "vitrine" de maior vocação comercial do hotel. Pleiteou a avaliação isolada das frações atingidas, postulando a fixação da indenização no montante de R$ 5.131.913,88. Invocou, ainda, como parâmetro comparativo, o valor acordado nos autos da Desapropriação nº 5023837-19.2025.4.04.7002, incidente sobre a mesma matrícula. Instado a se manifestar, o Perito Judicial prestou esclarecimentos no evento 438, RESPOSTA1. Defendeu a estrita observância ao item 11.1.2 da ABNT NBR 14653-2 para desapropriações parciais; destacou a inexistência do alegado item "11.1.2.2" invocado pelo réu; esclareceu que o valor unitário de R$ 248,38/m² representa mero indicador equivalente da fração expropriada; e rebateu a simulação formulada pelo assistente técnico, por alterar a premissa e o objeto do trabalho pericial. Ratificou, assim, integralmente o laudo e o valor apurado. No evento 446, PET1, o DNIT juntou nota técnica ressaltando que a denominada "Parte 1" (5.417,26 m²) está quase em sua totalidade (5.248,38 m², ou 96,88%) sujeita a restrições ambientais e urbanísticas severas — sendo 4.078,70 m² abrangidos por Área de Preservação Permanente (APP do Rio Carimã) e 1.169,68 m² por Faixa Não Edificável (FNE da BR-469) —, o que limita significativamente seu potencial construtivo e refuta a tese de autonomia de lote comercial. No evento 448, PET1, o réu apresentou nova impugnação. Reconheceu o equívoco material de numeração da norma técnica, mas reiterou que o modelo não captou a valoração da testada da Avenida das Cataratas, contestou a elevação unitária do remanescente, formulou quesitos complementares (letras a a t), requereu a manifestação sobre as benfeitorias atingidas (apontando que a oferta inicial previa R$ 75.251,36 a esse título) e pediu, subsidiariamente, a realização de nova perícia nos termos do art. 480 do CPC. Vieram os autos conclusos. Decido. 2. Fundamentação 2.1. Da Higidez da Metodologia Pericial ("Antes e Depois") e do Indeferimento de Nova Perícia Pretende a parte ré a desconsideração da prova pericial e a realização de uma nova perícia judicial (art. 480 do CPC), sob a alegação de que a metodologia "Antes e Depois" diluiu o valor comercial da área frontal do imóvel. Não assiste razão à requerida. O item 11.1.2 da Norma ABNT NBR 14653-2 estabelece de forma expressa que, nas desapropriações parciais, o critério básico de avaliação consiste na diferença entre o valor do imóvel em sua condição original e o valor do imóvel remanescente na mesma data de referência (critério "antes e depois"). A tentativa da parte ré em avaliar a fração expropriada de forma autônoma — simulando a venda isolada de um terreno comercial de médio porte — altera a premissa física e jurídica do bem. O bem expropriado integra uma gleba maior com área total de 182.172,17 m². Ademais, a tese defensiva de que a fração de 5.417,26 m² (Parte 1) constituiria um "lote comercial nobre de alta densidade/aproveitamento" foi substancialmente esvaziada pela constatação técnica apresentada pelo DNIT no evento 446, PET1. Restou demonstrado que 96,88% dessa fração (5.248,38 m²) é atingida por limitações administrativas e ambientais intransponíveis: 4.078,70 m² situam-se em Área de Preservação Permanente (APP do Rio Carimã) e 1.169,68 m² situam-se em Faixa Não Edificável (FNE da BR-469). Tais limitações reduzem drasticamente o potencial de edificação e aproveitamento autônomo do trecho, justificando a valoração integrada promovida pelo perito do juízo. Tampouco prospera a comparação com o processo nº 5023837-19.2025.4.04.7002. Como devidamente esclarecido no evento 438, RESPOSTA1, a indenização alcançada naquele feito decorreu de transação/acordo judicial homologado, o qual incluiu verbas de conveniência processual e arbitramento do Juízo para despesas (R$ 10.000,00), motivo pelo qual seus valores não representam preço técnico estrito de terra nua apto a vincular a perícia judicial produzida nestes autos. Sendo o laudo elaborado por perito de confiança do Juízo, devidamente fundamentado e ancorado nas normas da ABNT NBR 14653, rejeito o pedido de realização de nova perícia (art. 480 do CPC). 2.2. Dos Esclarecimentos Complementares: Benfeitorias e Restrições Ambientais/Urbanísticas Não obstante a higidez do método avaliatório adotado, verifica-se que subsiste omissão fática que exige esclarecimento objetivo pelo expert: 2.2.1. Benfeitorias Atingidas Constata-se que a petição inicial e a avaliação administrativa prévia realizada pelo DNIT discriminaram a quantia de R$ 75.251,36 a título de benfeitorias. No entanto, o Laudo Pericial de Evento 412 limitou-se expressamente à avaliação da terra nua. Torna-se indispensável que o perito informe se existem benfeitorias/edificações na área expropriada de 6.220,34 m² e se o valor de R$ 75.251,36 apurado administrativamente deve ser somado ao montante da terra nua (R$ 1.545.000,00) para compor a indenização global. 2.2.2. Incidência das Restrições de APP e FNE no Modelo Diante das informações trazidas pelo DNIT no Evento 446 (incidência de APP e Faixa Não Edificável sobre 96,88% da Parte 1), deve o perito confirmar objetivamente se as restrições ambientais/urbanísticas da área atingida já foram computadas na definição dos parâmetros do imóvel nos cenários "antes" e "depois". Os demais quesitos formulados pela parte ré no Evento 448 (letras a a t) revelam-se meramente repetitivos ou já satisfatoriamente respondidos pela manifestação do Evento 438, motivo pelo qual se restringe a intimação do perito aos pontos acima fixados. 3. Ante o exposto: 3.1. Indefiro o pedido de realização de nova perícia técnica judicial formulado pela parte ré (art. 480 do CPC). 3.2. Determino a intimação do perito judicial, Gilberto Luiz Wonsoski Filho, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, preste esclarecimentos complementares objetivos estritamente quanto aos seguintes pontos: a) Esclarecer se há benfeitorias/edificações atingidas pela desapropriação da área de 6.220,34 m² e se o montante de R$ 75.251,36 ofertado pelo DNIT a esse título deve integrar o valor final da indenização; b) Confirmar se a incidência de Área de Preservação Permanente (APP) e Faixa Não Edificável (FNE) sobre a área expropriada, conforme informado no Evento 446, foi considerada na ponderação dos cenários do modelo "Antes e Depois". 4. Com a juntada do laudo complementar, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 15 (quinze) dias. 5. Não havendo mais provas a produzir, voltem conclusos para sentença. Intimem-se. Cumpra-se.