5014193-02.2026.4.03.0000

Intimação

TRF3 · Gab. 45 - DES. FED. ANTONIO MORIMOTO · Acórdão

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5014193-02.2026.4.03.0000 RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR AGRAVANTE: ALLAN MUSCOLINI, TABATA DANIELA DOS SANTOS MUSCOLINI ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A ADVOGADO do(a) AGRAVADO: GIZA HELENA COELHO - SP166349-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de tutela liminar, interposto por ALLAN MUSCOLINI e TABATA DANIELA DOS SANTOS MUSCOLINI contra decisão que, nos autos de ação anulatória ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), indeferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela destinado à suspensão do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade do imóvel, bem como à não inscrição dos nomes dos autores em órgãos de proteção ao crédito. Na origem (autos nº 5001534-13.2026.4.03.6126), relataram os autores, ora agravantes, que, em 21.06.2018, adquiriram imóvel mediante a celebração de contrato de financiamento habitacional com cláusula de alienação fiduciária junto à CEF. Afirmaram que, em razão de dificuldades financeiras, deixaram de adimplir as prestações mensais, circunstância que culminou na consolidação da propriedade do imóvel em nome da instituição financeira. Sustentaram que não foram intimados da realização dos leilões, que houve inobservância do prazo mínimo de 15 dias entre as praças e que a avaliação do imóvel foi realizada por valor inferior ao de mercado. Defenderam a nulidade da execução extrajudicial. O juízo a quo, em decisão (ID 580841699, de origem), por entender ausente a probabilidade do direito vindicado, indeferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela. Nestes autos, em razões recursais (ID 374598293), os agravantes sustentaram que a decisão agravada deve ser reformada, uma vez que estariam presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência previstos no art. 300 do Código de Processo Civil. Afirmaram que não foram pessoalmente intimados acerca das datas designadas para os leilões, em afronta às exigências legais aplicáveis ao procedimento de consolidação da propriedade fiduciária. Alegaram o descumprimento do intervalo mínimo legal entre o primeiro leilão e o segundo, conforme previsto no art. 27, §1º, da Lei nº 9.514/1997. Aduziram, também, que o valor de avaliação atribuído ao imóvel no edital estaria defasado em relação ao valor real de mercado, especialmente em razão das benfeitorias realizadas no bem. Quanto ao perigo de dano, argumentaram que a arrematação já foi realizada, havendo risco iminente de registro da carta de arrematação, consolidação da propriedade em nome do arrematante e perda da posse do imóvel residencial da família. Alegaram que a suspensão dos efeitos dos leilões não acarretaria prejuízo relevante à instituição financeira. Requereram a atribuição de efeito ativo ao agravo para suspender os efeitos da arrematação, impedir o registro da carta de arrematação e a imissão do arrematante na posse, bem como, ao final, a reforma da decisão agravada para deferimento da tutela de urgência postulada na origem. Sobreveio decisão que indeferiu a liminar (ID 378355251). Com contraminuta (ID 383972211). É o relatório. avl VOTO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Cinge-se a controvérsia a verificar se estão presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência destinada à suspensão dos efeitos da execução extrajudicial decorrente da alienação fiduciária do imóvel, diante das alegadas nulidades do procedimento, consistentes na ausência de intimação pessoal dos devedores acerca dos leilões, na inobservância do intervalo legal entre as praças e na suposta subavaliação do bem. Pois bem. O procedimento de execução extrajudicial está previsto na Lei nº 9.514/1997. Havendo mora por parte do mutuário, o credor promoverá a notificação extrajudicial do devedor para comprovação da mora. A notificação é feita para possibilitar ao devedor purgar a mora, no prazo de 15 dias, mediante o pagamento das prestações vencidas e não pagas. Art. 26 (...) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, devem ser observados os requisitos formais do artigo 26, §§ 1º a 3º. Transcorrido o prazo para purgação, o Oficial do Registro de Imóveis certificará isso e averbará na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do fiduciário. Art. 26. (...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. O Cartório do Registro de Imóveis (CRI), por meio do Oficial respectivo, realiza atos públicos, os quais gozam da presunção de legitimidade, e executa as etapas que obrigatoriamente antecedem à averbação. A presunção de legitimidade da qual goza o ato público é iuris tantum, e poderá ser ilidida durante a instrução do processo de origem em regular procedimento observando o contraditório. Assim, a averbação da consolidação da propriedade na matrícula pressupõe a anterior intimação do devedor para purgar a mora realizada pelo próprio CRI e o decurso do prazo sem pagamento. No caso concreto, o contrato foi firmado em 05.06.2018 (ID 580679787, de origem - registro nº 01), sendo incontroverso o inadimplemento contratual, o que ensejou a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira em 07.07.2025 (ID 580679787, de origem - averbação nº 03). Embora regularmente notificados para purgar a mora, as partes devedoras deixaram transcorrer o prazo sem adimplemento. Tais informações são revestidas de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei nº 8.935/1994. Os mutuários tinham ciência, desde a assinatura do contrato, de que o inadimplemento acarretar a perda do imóvel. Ademais, reconheceram ter deixado de efetuar os pagamentos por questões pessoais e ajuizaram a ação de origem em 06.05.2026, já informando a designação dos leilões e respectivas datas (05.05.2026 e 11.05.2026), conforme petição inicial (ID 580679768, de origem). Também constituíram advogado em 06.05.2026 (IDs 580679779 e 580679780, de origem), circunstância que evidencia ciência inequívoca. No que se refere à alegação de descumprimento do art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, o dispositivo estabelece que o segundo leilão deverá ocorrer nos quinze dias subsequentes ao primeiro. Portanto, ao contrário do que sustentam os agravantes, a norma não exige o transcurso prévio de 15 dias para sua realização, mas apenas que o segundo leilão seja promovido dentro desse período. No caso dos autos, não verifico a ocorrência de qualquer irregularidade praticada pela CEF. Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. No tocante à alienação ou arrematação do imóvel por valor irrisório, o art. 891 do CPC considera preço vil, nas hipóteses de alienação por iniciativa particular ou leilão judicial, aquele inferior ao mínimo fixado pelo juízo e constante do edital ou, inexistindo valor mínimo, aquele inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. No caso, conforme consta da matrícula do imóvel (ID 580679787, de origem – R. 01 - 21 de junho de 2018), o bem foi adquirido pelos autores em 05.06.2018 pelo valor de R$ 230.000,00, dos quais R$ 134.315,94 corresponderam ao financiamento concedido pela CEF. Segundo o edital dos leilões (ID 580679784, de origem - p. 128), o imóvel foi avaliado em R$ 241.000,00, tendo sido fixado o valor mínimo de R$ 261.920,54 para o primeiro leilão e de R$ 181.282,06 para o segundo. Observo que o valor mínimo estabelecido para o primeiro leilão supera o valor da avaliação, que, por sua vez, é superior ao valor de aquisição do imóvel. Assim, a alegação de venda por preço vil não merece acolhimento. Os atos expropriatórios decorrem do exercício regular do direito da CEF e devem prosseguir para preservar o procedimento complexo de alienação e os interesses legítimos da credora. Eventual nulidade do procedimento de consolidação deve ser avaliada pelo juízo a quo de forma primária, sob pena de evidente supressão de instância. A parte agravante, neste juízo de cognição, não comprovou vício no procedimento extrajudicial, ônus que lhe competia, enquanto fato constitutivo de seu direito, na forma do art. 373, inciso I do CPC. Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento. Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC. É como voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE NULIDADES NO PROCEDIMENTO. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência destinado à suspensão da execução extrajudicial decorrente da consolidação da propriedade de imóvel alienado fiduciariamente. Os agravantes sustentam nulidade do procedimento em razão da ausência de intimação pessoal acerca dos leilões, da inobservância do intervalo legal entre as praças e da suposta alienação do bem por preço vil. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência, diante das alegadas irregularidades no procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária, especialmente quanto: (i) à regularidade das intimações; (ii) à observância do prazo previsto no art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997; e (iii) à alegada subavaliação do imóvel e eventual alienação por preço vil. III. Razões de decidir A consolidação da propriedade em favor da instituição financeira pressupõe o cumprimento do procedimento previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/1997, inclusive a regular intimação do devedor para purgação da mora. Os atos praticados pelo Oficial do Registro de Imóveis gozam de presunção relativa de legitimidade, não afastada pelos elementos apresentados na fase de cognição sumária. No caso concreto, restou demonstrado o inadimplemento contratual, a regular consolidação da propriedade e a ciência inequívoca dos agravantes acerca da realização dos leilões, circunstâncias que afastam, neste momento processual, a plausibilidade das alegações de nulidade. O art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 estabelece que o segundo leilão deve ocorrer nos quinze dias subsequentes ao primeiro, não exigindo intervalo mínimo de quinze dias entre ambos. Não se verifica violação ao dispositivo legal. A alegação de alienação por preço vil não encontra respaldo nos autos, pois o valor mínimo fixado para o primeiro leilão supera o valor de avaliação do imóvel, enquanto o valor previsto para o segundo leilão observa os parâmetros legais e contratuais. Eventuais vícios no procedimento de consolidação da propriedade demandam instrução probatória e devem ser apreciados, em primeiro lugar, pelo juízo de origem, sendo inviável o reconhecimento da nulidade em sede de cognição sumária, sob pena de supressão de instância. IV. Dispositivo e tese Agravo de instrumento desprovido. Tese de julgamento: “1. A consolidação da propriedade fiduciária regularmente averbada goza de presunção relativa de legitimidade, cabendo ao devedor comprovar eventual nulidade do procedimento. 2. O art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 exige apenas que o segundo leilão seja realizado nos quinze dias subsequentes ao primeiro, não impondo intervalo mínimo entre as praças. 3. A ausência de demonstração da probabilidade do direito afasta a concessão de tutela de urgência destinada à suspensão da execução extrajudicial decorrente da alienação fiduciária.” Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§ 1º a 3º e § 7º, e 27, § 1º; Lei nº 8.935/1994, art. 3º; CPC, arts. 300, 373, I, 891 e 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: n/a. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ANTONIO MORIMOTO Relator do Acórdão