2026-09-16 · TRF3
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5013546-07.2026.4.03.0000 RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO AGRAVANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a) AGRAVADO: PAULA GOMEZ MARTINEZ - SP292841-A AGRAVADO: PAULO SERGIO WITKOWSKI, ALDA DE OLIVEIRA WITKOWSKI RELATÓRIO O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em face de decisão prolatada em sede de Ação Autônoma de Tutela de Urgência movida por PAULO SERGIO WITKOWSKI e ALDA DE OLIVEIRA WITKOWSKI. Em síntese, alega a agravante que a decisão agravada ultrapassa os limites da tutela provisória, assumindo natureza satisfativa incompatível com a cognição sumária. Afirma a ausência de probabilidade do direito, tendo em vista que não há definição sobre a ocorrência de fraude e a consequente responsabilidade da instituição financeira. Assevera que não foi ponderado o risco de dano inverso, o impacto financeiro e a ausência de definição de responsabilidade. Sustenta a ausência de comprovação dos lucros cessantes e excesso na imposição de pagamento do IPTU e das taxas condominiais. Alega, ainda, a violação ao contraditório. Proferiu-se r. decisão que indeferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso. Inconformada, a parte agravante interpôs agravo interno. A parte agravada apresentou contraminuta. É o relatório. VOTO O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): No presente caso, nenhuma das partes trouxe qualquer argumento apto a infirmar o entendimento já manifestado na r. decisão que indeferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso. Dentro de tal contexto, passo a transcrever os fundamentos do r. provimento judicial por mim lavrado: “Neste primeiro e provisório exame da questão trazida à discussão, não vejo presentes os requisitos autorizadores para a concessão da tutela pleiteada. Cuida-se, na origem, de Ação Autônoma de Tutela de Urgência movida por Paulo Sergio Witkowski e Alda de Oliveira Witkowski em face da CEF, visando ao pronunciamento jurisdicional que imponha à instituição financeira requerida o pagamento mensal de quantia destinada ao custeio de sua moradia e dos encargos (IPTU e cotas condominiais) incidentes sobre o imóvel objeto dos processos nº 5005525-72.2022.4.03.6114 e 5006108-23.2023.4.03.6114. Compulsando os autos originários, verifica-se que a controvérsia decorre da ausência de repasse do valor oriundo de contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária celebrado entre os agravados, na condição de vendedores, e Kaique Badaro Sousa da Silva, na qualidade de comprador. Conforme se extrai dos autos, a instituição financeira agravante deixou de efetuar o repasse do valor correspondente à alienação do imóvel sob a alegação de ocorrência de fraude documental atribuída ao adquirente. Consta, ainda, que a transferência da propriedade imobiliária já foi regularmente efetivada, com a respectiva averbação perante o 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de São Bernardo do Campo/SP. A decisão agravada foi proferida nos seguintes termos: “Trata-se de ação autônoma de tutela de urgência, proposta por PAULO SERGIO WITKOWSK e ALDA DE OLIVEIRA WITKOWSKI em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, na qual os autores postulam, em síntese, a concessão de provimento antecipatório para compelir a instituição financeira ao pagamento mensal de valor destinado a custear sua moradia, bem como à assunção de encargos incidentes sobre o imóvel objeto de contrato de financiamento cuja regularidade é controvertida. Em breve síntese, alegam os autores: 1 - Eram proprietários de imóvel residencial situado em São Bernardo do Campo, tendo pactuado a venda desse imóvel ao Sr. Kaique Badaro Sousa da Silva, negócio viabilizado mediante financiamento habitacional junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, no valor aproximado de R$ 237.000,00. 2 - Confiando na regularidade da operação bancária e na boa-fé da instituição financeira, os autores desocuparam o imóvel, entregando a posse ao comprador. 3- Ocorre que a CEF não repassou o valor aos autores, sob alegações controvertidas e objeto das ações já em curso; os autores perderam o imóvel e também nunca receberam o preço, permanecendo por anos em situação de completa insegurança habitacional. 4 - Esse quadro perdura há anos, e o avanço das ações é naturalmente lento, especialmente em se tratando de litígios complexos envolvendo instituição financeira e discussão de nulidade ou validade de contrato. Enquanto isso, o dano se renova mês a mês. 5- Pede a concessão de tutela de urgência de natureza antecipada, em caráter inaudita altera pars (arts. 9º, parágrafo único, I, 300 e 297 do CPC), para determinar que a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF pague diretamente aos autores, até o dia 10 de cada mês, valor mensal não inferior a 0,5% (meio por cento) do valor do contrato referente à venda do imóvel ou valor equivalente ao aluguel de mercado de imóvel residencial de padrão, ou, alternativamente, seja a CEF compelida a depositar o referido valor em conta judicial vinculada ao presente feito, com imediata autorização de levantamento mensal pelos autores. A inicial veio instruída com documentos. Reconhecida a conexão desta ação com os autos n. 5005525-72.2022.4.03.6114 e 5006108-23.2023.4.03.6114. Regularizada a inicial, foram apresentados instrumento de mandato, declaração de hipossuficiência e comprovante de residência contemporâneos (id 560689110, evento 30 e seguintes). Petição dos autores para apresentar documentos e noticiar a impossibilidade momentânea para anexar comprovante atualizado da inadimplência condominial (id 577080125, evento 40). Vieram os autos conclusos para análise do pedido liminar. É o relatório. Decido. A emenda à inicial apresentada pelos autores atende à determinação anteriormente exarada por este Juízo, tendo sido apresentada documentação voltada à comprovação da alegada insuficiência de recursos (id 576604466, evento 36 e seguintes). Não se verifica, nesta fase, qualquer irregularidade apta a obstar o prosseguimento do feito. Assim, dou por regularizada a petição inicial. Nos termos do artigo 98 do Código de Processo Civil, a gratuidade da justiça deve ser deferida à parte que demonstrar insuficiência de recursos para arcar com as despesas processuais sem prejuízo de sua subsistência. No caso, a declaração de hipossuficiência firmada pelos autores, corroborada pelos documentos apresentados e pelo contexto fático delineado — notadamente a alegação de perda do único imóvel, ausência de recebimento do valor da venda e situação de instabilidade habitacional —, revela-se suficiente, neste momento processual, para o deferimento do benefício. Diante disso, defiro aos autores os benefícios da gratuidade da justiça, sem prejuízo de posterior reavaliação, caso sobrevenham elementos que indiquem capacidade econômica diversa. Passo à análise do pedido de tutela de urgência, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil. A controvérsia posta nos autos insere-se em contexto fático mais amplo, objeto de discussão nos processos conexos nº 5005525-72.2022.4.03.6114 e nº 5006108-23.2023.4.03.6114, nos quais se debate a regularidade de contrato de financiamento imobiliário e a responsabilidade pelos prejuízos decorrentes da ausência de repasse do valor aos vendedores. Em sede de cognição sumária, os elementos constantes dos autos — notadamente aqueles extraídos dos processos conexos — indicam que a CEF aprovou e operacionalizou financiamento imobiliário com base em documentação que, posteriormente, veio a ser por ela própria impugnada, sob alegação de fraude. Esse dado é juridicamente relevante. Isso porque a atividade bancária, sobretudo em operações de crédito imobiliário, é regida por elevado padrão de diligência, impondo à instituição financeira o dever de verificar, de forma rigorosa, a autenticidade e a consistência das informações prestadas pelo proponente do financiamento. Tal dever decorre não apenas da boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil), mas também do próprio modelo de negócio adotado, no qual o banco atua como agente estruturador da operação, detentor de expertise técnica e posição de superioridade informacional. Nesse contexto, a eventual ocorrência de fraude documental não constitui, em regra, fato apto a excluir a responsabilidade da instituição financeira, por se inserir no âmbito dos riscos inerentes à atividade desenvolvida — caracterizando o chamado fortuito interno, nos termos da orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça. No caso concreto, verifica-se, ao menos em juízo de probabilidade (i) que a CEF autorizou a concessão do financiamento sem a devida cautela na verificação da regularidade documental; (ii) que essa falha permitiu a formalização do contrato, com transferência da propriedade e posse do imóvel; (iii) que os autores não concorreram, em princípio, para a irregularidade apontada e (iv) que a inconsistência documental somente foi suscitada após a consolidação dos efeitos do negócio. Tal sequência fática evidencia, em análise preliminar, falha na prestação do serviço bancário, apta a ensejar a responsabilização da instituição financeira pelos danos dela decorrentes. O dano experimentado pelos autores apresenta caráter complexo e continuado. De um lado, há o dano emergente consistente na ausência de recebimento do preço da venda. De outro, há prejuízo atual e renovado, consistente na privação dos meios necessários à subsistência, especialmente quanto ao custeio de moradia, o que caracteriza lucros cessantes de natureza alimentar. Além disso, há risco concreto de agravamento patrimonial, uma vez que (i) o comprador não vem adimplindo encargos como IPTU e despesas condominiais; (ii) tais obrigações possuem natureza propter rem (iii) eventual reconhecimento da nulidade contratual poderá implicar o retorno do imóvel aos autores com débitos acumulados. Ou seja, os autores se encontram em situação de manifesta desvantagem: perderam o imóvel, não receberam o preço e ainda se veem expostos ao risco de assunção de dívidas vinculadas ao bem. O perigo de dano é evidente e atual. A privação simultânea do imóvel e do valor da venda compromete diretamente o direito fundamental à moradia (artigo 6º da Constituição Federal) e a dignidade da pessoa humana. Reconhecida eventual fraude e anulado o contrato, o imóvel retorna aos antigos proprietários com dívidas pendentes que não deram causa, conforme se comprova pelos documentos anexados ao id 576604478, evento 39. E ainda que não apurada irregularidade nos documentos apresentados ou firmados, os autores experimentam prejuízos pela não disponibilização do valor da venda realizada, com prejuízo de moradia, atualmente na dependência de familiares. Trata-se de dano que se renova mês a mês, na medida em que os autores permanecem sem recursos para prover sua subsistência de forma autônoma. A pendência na solução das ações conexas — que ainda se encontram em fase instrutória, inclusive com realização de perícia — agrava esse cenário, tornando indispensável a intervenção jurisdicional imediata. Assim, a medida pleiteada — consistente no pagamento mensal de quantia equivalente a 0,5% do valor do contrato e na assunção dos encargos do imóvel — mostra-se adequada e proporcional. Não se trata de antecipação integral do provimento final, mas de medida mitigadora, destinada a preservar o mínimo existencial dos autores e evitar o agravamento do dano. A reversibilidade também se mostra presente, uma vez que eventual improcedência da demanda permitirá a compensação dos valores ou o exercício de direito regressivo pela instituição financeira. No que se refere aos encargos incidentes sobre o imóvel (IPTU e condomínio), a forma mais eficaz de cumprimento da tutela é o pagamento direto aos respectivos credores (municipalidade e condomínio), evitando-se o agravamento da dívida, a incidência de encargos moratórios e a necessidade de posteriores discussões acerca da destinação dos valores. Tal medida atende aos princípios da efetividade e da economia processual. Ressalte-se que a ausência momentânea de comprovante atualizado da dívida condominial não impede a concessão da tutela de urgência, pois, nesta fase, não se exige prova exauriente, mas apenas a demonstração da plausibilidade do direito e do risco de dano. Tais requisitos já se encontram evidenciados pelo conjunto dos autos, notadamente pela notícia de inadimplência pretérita e pela existência de encargos em curso, além da execução fiscal municipal, que revela o agravamento patrimonial. Ademais, a dificuldade na obtenção do documento, por fato alheio à vontade dos autores, não pode prejudicar a efetividade da tutela jurisdicional, sendo a apuração precisa dos débitos matéria a ser aprofundada na fase instrutória. Diante de todo o exposto, estão presentes os requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil, sendo imperiosa a concessão da tutela de urgência. Ante o exposto, DEFIRO a TUTELA DE URGÊNCIA, para determinar que a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL: i) proceda ao depósito mensal, até o dia 10 de cada mês, de valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do contrato celebrado em 2022, devidamente atualizado, a título de lucros cessantes de natureza alimentar, comprovando nos autos o referido depósito; ii) efetue o pagamento direto do IPTU junto à municipalidade competente, bem como das despesas condominiais diretamente ao condomínio, no prazo de 5 (cinco) dias, comprovando nos autos; iii) em caso de descumprimento, fica desde já autorizado o bloqueio de ativos via SISBAJUD, independentemente de nova decisão; iv) sem prejuízo, poderá a ré exercer eventual direito de regresso em face do comprador ou de terceiros responsáveis. Por fim, determino a distribuição por dependência aos processos conexos já mencionados. Intimem-se, com URGÊNCIA. Cite-se a CEF. Cumpra-se e Int.” Em análise perfunctória do conjunto probatório até então produzido, verifica-se que a parte agravada não recebeu o valor ajustado no negócio jurídico e tampouco permanece na posse do imóvel objeto da avença. Constata-se, igualmente, que a suposta fraude apontada pela instituição financeira agravante está relacionada a procedimento inserido em sua esfera exclusiva de atuação, consistente na verificação e validação das informações apresentadas pelo proponente do financiamento, sem demonstração, ao menos neste momento processual, de participação da parte agravada na irregularidade narrada. Nesse contexto, considerada a situação de manifesta vulnerabilidade dos agravados, reputam-se adequadas e proporcionais as medidas deferidas pelo juízo de origem na decisão agravada, inclusive quanto à fixação de valor mensal destinado ao custeio de moradia, correspondente a 0,5% do valor do financiamento (R$ 237.000,00). Destarte, exercendo o juízo de cognição sumária próprio deste momento processual, não vislumbro motivos para reformar a decisão ora recorrida. Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso.” Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento, prejudicado o agravo interno. É o voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO AUTÔNOMA DE TUTELA DE URGÊNCIA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALEGAÇÃO DE FRAUDE DOCUMENTAL. AUSÊNCIA DE REPASSE DO PREÇO DA VENDA AOS ALIENANTES. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA EM JUÍZO DE COGNIÇÃO SUMÁRIA. FORTUITO INTERNO. TUTELA DE URGÊNCIA. MANUTENÇÃO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto pela Caixa Econômica Federal contra decisão que, em ação autônoma de tutela de urgência, determinou o depósito mensal de quantia destinada ao custeio da moradia dos autores, correspondente a 0,5% do valor do contrato de financiamento imobiliário, bem como o pagamento direto do IPTU e das despesas condominiais incidentes sobre o imóvel objeto da controvérsia. 2. A instituição financeira sustenta que a decisão possui natureza satisfativa, inexistem probabilidade do direito e responsabilidade da CEF, não houve comprovação dos lucros cessantes, há risco de dano inverso e foi violado o contraditório, diante da pendência de apuração acerca da alegada fraude documental relacionada ao financiamento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há três questões em discussão: (i) saber se estão presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência; (ii) saber se, em juízo de cognição sumária, a alegada fraude documental afasta a responsabilidade da instituição financeira pela ausência de repasse do preço da venda; e (iii) saber se as medidas deferidas pelo juízo de origem observam os critérios de adequação, proporcionalidade e reversibilidade. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Em análise perfunctória, verifica-se que os autores perderam a posse e a propriedade do imóvel, regularmente transferido ao adquirente, sem receber o valor correspondente à alienação, circunstância que evidencia situação de dano atual e continuado. 5. A alegação de fraude documental relaciona-se, em princípio, aos procedimentos internos de análise, validação e aprovação do financiamento habitacional, atividade inserida na esfera de atuação da instituição financeira. Não há demonstração, nesta fase processual, de participação dos vendedores na irregularidade apontada. 6. A eventual fraude documental, quando vinculada à atividade típica de concessão de crédito e verificação da documentação apresentada pelo proponente, insere-se, em tese, no risco da atividade desenvolvida pela instituição financeira, caracterizando fortuito interno, sem afastar, em cognição sumária, a plausibilidade da responsabilização. 7. A privação simultânea do imóvel e do preço ajustado, associada ao risco de responsabilização futura por encargos propter rem incidentes sobre o bem, evidencia perigo de dano suficiente para justificar a tutela provisória. 8. O depósito mensal correspondente a 0,5% do valor do financiamento e o pagamento direto do IPTU e das despesas condominiais constituem medidas provisórias adequadas, proporcionais e reversíveis, destinadas à mitigação dos prejuízos suportados pelos autores até o julgamento definitivo das ações conexas. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Agravo interno prejudicado. Tese de julgamento: “1. Em juízo de cognição sumária, a ausência de repasse do preço da venda após a transferência da propriedade do imóvel evidencia probabilidade do direito apta a justificar tutela de urgência quando inexistem indícios de participação dos alienantes na alegada fraude documental. 2. A fraude relacionada aos procedimentos de análise e aprovação de financiamento imobiliário insere-se, em princípio, no risco da atividade desempenhada pela instituição financeira. 3. É admissível a concessão de tutela provisória para assegurar recursos destinados à moradia e ao pagamento de encargos incidentes sobre o imóvel quando demonstrado dano atual, continuado e passível de agravamento durante a tramitação do processo.” Legislação relevante citada: CF/1988, art. 6º; CPC, arts. 9º, parágrafo único, I, 98, 297 e 300; CC, art. 422. Jurisprudência relevante citada: STJ, precedentes sobre responsabilidade das instituições financeiras por fortuito interno; STJ, Súmula 479. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento e julgar prejudicado o agravo interno, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. CARLOS FRANCISCO Relator do Acórdão