5013452-44.2025.8.21.0005

Intimação

TJRS · 1ª Vara Cível da Comarca de Bento Gonçalves · DESPACHO/DECISÃO

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5013452-44.2025.8.21.0005/RS AUTOR: REGINATTO IMOVEIS LTDA ADVOGADO(A): LEILA GIACOMELLO (OAB RS031673) ADVOGADO(A): CIARA BALLOTTIN LUCHESE (OAB RS096599) DESPACHO/DECISÃO Vistos etc. REGINATTO IMÓVEIS LTDA ajuizou AÇÃO DE COBRANÇA contra GUILHERME GOULART DA COSTA e relatou que firmou, em 30 de novembro de 2020, contrato de prestação de serviços para administração imobiliária com Nailto Sosnoski, proprietário do imóvel localizado na Rua Giacomo Baccin, nº 1327, apartamento 403, Bloco O, com respectivo Box nº 260, no Edifício Don Inácio I, Bairro Aparecida, no Município de Bento Gonçalves. Sustentou que a locação residencial com o requerido foi pactuada em 27 de outubro de 2020, pelo prazo de trinta meses, mediante a prestação de garantia por caução no valor de R$ 1.680,00, e que o locativo mensal vigente ao término da relação contratual correspondia a R$ 766,78. Alegou a parte demandante que o requerido incorreu em mora ao deixar de efetuar o pagamento dos aluguéis a partir do mês de abril de 2025, vindo a desocupar o imóvel em 30 de junho de 2025.Alegou que o demandado também inadimpliu outros encargos acessórios (taxas condominiais referentes aos meses de abril, maio, junho e julho de 2025, faturas de energia elétrica, parcelas de Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), tarifas de vistoria e custos com reparos e higienização do imóvel. Afirmou que procedeu ao repasse integral dos valores devidos ao proprietário do imóvel, sub-rogando-se nos direitos de crédito decorrentes da relação locatícia. Apresentou planilha de cálculo indicando o débito consolidado de R$ 6.454,40, atualizado até 16 de setembro de 2025, no qual foi realizado o abatimento do valor corrigido da caução (R$ 1.774,81). Postulou a procedência da demanda para condenar o réu ao pagamento da referida quantia, com encargos moratórios e multa contratual de 10%. Citado, o demandado GUILHERME GOULART DA COSTA contestou (ev. 37). Inicialmente impugnou o valor da causa, alegando que o montante indicado na inicial carecia de exatidão por abarcar parcelas indevidas posteriores à desocupação e por omitir a compensação da caução. Também arguiu preliminar de carência de ação por ausência de interesse de agir em relação aos aluguéis e encargos de maio e junho de 2025, sob o argumento de que o imóvel foi desocupado em abril de 2025. No mérito, alegou que o inadimplemento foi motivado por falha administrativa da imobiliária no envio das cobranças, o que gerou o acúmulo de três boletos simultâneos. Sustentou ter desocupado o imóvel no final de abril de 2025. Impugnou as despesas de condomínio, IPTU e faturas de energia de meses posteriores a abril de 2025, bem como as cobranças por danos e reparos, sob o argumento de que a vistoria de saída ocorreu de forma unilateral e sem sua notificação. Requereu o abatimento da caução, o afastamento da multa contratual de 10% por abusividade e a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Pugnou pela improcedência dos pedidos e pela aplicação da penalidade do artigo 940 do Código Civil. Pleiteou AJG. Deferida a AJG ao demandado (ev. 40). Réplica (ev. 45). o autor rebateu as preliminares e defendendo o interesse processual. No mérito, argumentou que a desocupação física unilateral não se confunde com a devolução regular do imóvel. Sustentou que o réu abandonou as chaves na caixa de correio sem comunicação formal ou vistoria conjunta, assumindo o risco da fluência dos aluguéis até a imissão na posse, consolidada com a vistoria em 03 de julho de 2025. Afirmou que a vistoria de saída foi realizada unilateralmente em razão de o próprio réu ter se mudado para outro Município, declarando não ter condições de comparecer. Impugnou o contrato de locação apresentado pela defesa por ser firmado por terceiro estranho à lide. Defendeu a validade da multa contratual de 10%, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e demonstrou que a caução foi devidamente deduzida na planilha inicial. Saneador (ev. 47). Rejeitadas as preliminares de impugnação ao valor da causa e ausência de interesse de agir. Intimadas as partes sobre as provas a produzir, a autora requereu o depoimento do demandado e a oitiva das testemunhas LEONARDO DA SILVA e ADRIELE FLAMIA (ev. 53). O demandado reiterou o valor probatório dos documentos já acostados (ev. 54). É o relatório. Designo audiência de instrução, a ser realizada de forma HÍBRIDA (PRESENCIAL para partes/testemunhas/Advogados residentes na Comarca, e por VIDEOCONFERÊNCIA para residentes em Comarca diversa), facultada a participação VIRTUAL de todos, para o dia 27/10/2026, às 14:30min. Pessoas a serem inquiridas: - depoimento do demandado (ev. 53); - testemunhas arroladas pelo autor - LEONARDO DA SILVA e ADRIELE FLAMIA (ev. 53). Informações para acesso à reunião: Plataforma: CISCO WEBEX https://eproc1g.tjrs.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=webex_externo/acessar_webconferencia_qrcode&numProcesso=50134524420258210005&idMinuta=11788451570682465333170012020&hash=4f625e27b1a8cd743f0af994a9c32058d8f9f33d780a089b9b2e1155b97bbd51 OBS: Para ingressar na reunião, clicar sobre "entrar na reunião" e, após, aguardar ser admitido pelo Organizador. Lembrar de ativar a câmera e também o microfone (aparecem em vermelho do lado esquerdo). A imagem que vai aparecer em seu aparelho é a seguinte: Em caso de dificuldades em acessar a renião, o convidado poderá entrar em contatato pelo telefone do Balcão Virtual/ WhatsApp (54) 9 9661-8181 para obter auxílio. Ainda, as partes/Cartório deverão observar as disposições do art. 455 e §§, do CPP, quanto à intimação da(s) testemunha(s), observando-se que a intimação deverá conter os dados da reunião acima informados. Havendo testemunha(s) arrolada(s) pela Defensoria Pública, deverá(ão) ser intimada(s) pelo Cartório/CCC/Oficial de Justiça, consoante art. 455, § 4º, inciso IV, do CPC. Havendo depoimento pessoal, a parte deverá ser intimada pessoalmente com as advertências do art. 385, § 1º, do CPC. Rogo às partes que, quanto ao local em que a testemunha irá prestar depoimento, que preferencialmente seja observado local neutro, como preconiza o art. 4º da Resolução 354/2020 do CNJ, salvo em caso de impossibilidade técnica da pessoa a ser inquirida, caso em que poderá comparecer à sala de audiências do Foro da Primeira Vara Cível da Comarca de Bento Gonçalves, onde são realizadas todas as audiências, ainda que virtuais. Por fim, atento ao Princípio da Cooperação processual (art. 6º do CPC), roga-se aos Srs. Procuradores promover o cadastro das testemunhas no sistema eproc, na aba "intimados/ações", prestando as informações solicitadas.