2026-09-16 · TRF3
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5013193-64.2026.4.03.0000 RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO AGRAVANTE: EMILE DE JESUS DOS SANTOS ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: MARCO ANTONIO RIBEIRO GONZALEZ BISCUOLA - SP431075-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Cuida-se de agravo de instrumento interposto por EMILE DE JESUS DOS SANTOS em face de decisão proferida em sede de Ação Anulatória movida contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Sustenta a parte agravante, em síntese, a nulidade do procedimento administrativo instaurado pela instituição financeira com base na Lei nº 9514/97, ante a ausência de intimação para purgação da mora e a falta de notificação das datas dos leilões designados. Assevera a não observância do prazo instituído no art. 27, § 1º, da Lei 9.514/97. Proferiu-se r. decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal. Foi apresentada contraminuta. É o relatório. VOTO O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): No presente caso, nenhuma das partes trouxe qualquer argumento apto a infirmar o entendimento já manifestado na r. decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal. Dentro de tal contexto, passo a transcrever os fundamentos do r. provimento judicial por mim lavrado: “Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida. Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado "pacta sunt servanda"), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado. Conforme o art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante. Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 27, §§ 4º e 5º da Lei nº 9.514/1997). Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante. A exemplo do procedimento de execução extrajudicial da dívida hipotecária previsto no Decreto-Lei nº 70/1966, resta pacificado na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei nº 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3ª Região: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020). Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014). Todavia, a Lei nº 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos: Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. Da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de "procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca", encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. Ao mesmo tempo, essa Lei nº 13.465/2017 introduziu o §2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão): Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. Daí, surgem controvérsias de direito intertemporal acerca das alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Porque contratos firmados nos termos da Lei nº 9.514/1997 são de trato sucessivo (por consideráveis períodos de tempo, geralmente entre 10 a 30 anos), aos mesmos se aplica a garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5º, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 têm efeitos futuros à data de sua publicação mesmo em relação a contratos celebrados anteriormente à sua edição. Sob o prisma da segurança jurídica garantida pela irretroatividade das leis, intimações pessoais feitas para purgação da mora, antes da publicação da Lei nº 13.465/2017, davam garantias para o devedor-fiduciário regularizar a pendência até a lavratura do auto de arrematação do bem em leilão (conforme a então vigente aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966); já intimações pessoais feitas após essa data passaram a ser regidas pela Lei nº 9.514/1997 com as alterações da Lei nº 13.465/2017, dando ao devedor-fiduciante até a data da averbação da consolidação da propriedade para purgar a mora. Em suma, a purgação da mora até a assinatura do termo de arrematação foi possível apenas para intimações pessoais do fiduciante (visando à purgação da mora) efetivadas antes do início da eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), após o que tal purgação somente é viável antes da consolidação da propriedade. Sobreveio decisão do C. STJ, proferida em 10/12/2025, nos autos do REsp 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. TEMA 1288. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.465/2017 A CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DE SUA VIGÊNCIA. RECURSO PROVIDO. 1. Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação anulatória de execução extrajudicial cumulada com pedido de suspensão de leilão e restituição de prazo para purgação da mora, manteve a sentença que permitiu a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, mesmo após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017. 2. A questão em discussão consiste em saber se a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade em momento posterior ao início de vigência. 3. A Lei n. 13.465/2017, ao introduzir o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, alterou o regime jurídico da purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, estabelecendo que, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, não é mais possível a purgação da mora, sendo garantido ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel. 4. A aplicação da Lei n. 13.465/2017 deve considerar a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, sendo irrelevante a data de celebração do contrato. 5. Nos casos em que a consolidação da propriedade ocorre após a entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017 e a mora não foi purgada, aplica-se o regime jurídico da lei nova, assegurando ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência. 6. O acórdão recorrido violou a legislação federal ao restringir a aplicabilidade da Lei n. 13.465/2017 aos contratos firmados após sua vigência, contrariando o entendimento consolidado nesta Corte Superior. 7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a matéria contida no art. 6º da LINDB tem caráter constitucional, sendo inviável sua apreciação em recurso especial. 8. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Tema 1288. 1) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e 2) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. 9. Julgamento do caso concreto: Recurso especial provido para reformar o acórdão de origem e julgar improcedente a ação. (REsp n. 2.126.726/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 10/12/2025, DJEN de 17/12/2025). Nesse REsp 2.126.726/SP, o e.STJ firmou a seguinte Tese no Tema nº 1.288: a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. Nos termos da Tese fixada no Tema 1.288 pelo C. STJ, a Lei nº 13.465/2017 é aplicável também aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência, a depender da data da consolidação da propriedade. Nos casos em que a consolidação da propriedade ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, não remanesce o direito à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, sendo garantido ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência. No caso dos autos, a decisão agravada foi proferida nos seguintes termos: " Para a concessão da tutela de urgência devem concorrer dois pressupostos legais, consoante dispõe o artigo 300 do Código de Processo Civil de 2015: 1) elementos que evidenciem a probabilidade do direito; 2) perigo de dano, ou, risco ao resultado útil do processo. Execução extrajudicial Os recursos para o financiamento podem ter origem das contas vinculadas do FGTS, do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos - SBPE ou do próprio banco. A origem dos recursos para o financiamento interfere na normatização a ser aplicada ao contrato, assim, de acordo com a fonte, as regras que incidem são diferentes. Com o advento da Lei n. 9.514, de 20/11/1997, foi instituído o Sistema Financeiro Imobiliário, o qual estabelece a alienação fiduciária de coisa imóvel, e aplica-se a financiamentos imobiliários efetivados com recursos da Caixa Econômica Federal. Referida lei, em seu artigo 26, caput, prevê a consolidação da propriedade em nome do fiduciário em caso de não purgação da mora, dando ensejo, a seguir, à possibilidade de alienação do bem. Para que não haja a consolidação, é necessário o fiduciante purgar a mora, dentro do prazo a ele concedido; em o fazendo, convalesce o contrato. Não purgando a mora o fiduciante, o Oficial de Registro de Imóveis averbará a consolidação da propriedade em nome do fiduciário na matrícula do imóvel, abrindo-se ao fiduciário a oportunidade de levar o imóvel a público leilão para sua alienação. Procedimento de execução extrajudicial A autora alegou não ter sido intimada para purgar a mora nem notificada sobre os leilões que serão realizados. O artigo 26 da Lei n. 9.514/97 estabelece que: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (sem negrito no original) A autora não juntou a matrícula do imóvel. Se o tivesse feito, muito provavelmente constaria ter sido realizada a notificação da devedora, e a consequente consolidação da propriedade, após o decurso de prazo para restabelecimento da normalidade contratual. A alegação de falta de intimação para purgação da mora estaria em desacordo com a certidão do cartório de registro de imóveis, pois a notificação da mora é realizada pelo oficial do Registro de Imóveis e, o registro público goza de presunção juris tantum. A falsidade só pode ser reconhecida mediante provas hábeis, o que no presente caso não foi apresentada pelos autores. Verifica-se que no link que consta na petição inicial (https://venda-imoveis.caixa.gov.br/sistema/detalhe-imovel.asp?hdnOrigem=index&hdnimovel=1444418902588#) há a disponibilização de download da matrícula do imóvel, que contém a averbação da consolidação da propriedade (Av. 06). Anote-se que a autora pode pedir no CRI a certidão de intimação, para verificar como foi realizada a intimação para purgar a mora. Posteriormente à consolidação da propriedade são realizados os leilões extrajudiciais. Embora o artigo 27, § 2º-A da Lei n. 9.514 de 1997, incluído pela Lei n. 13.465 de 2017, preveja a comunicação ao devedor das datas, horários e locais dos leilões, mediante envio de correspondência ao endereço constante do contrato, no presente caso, não há qualquer elemento indicativo de que não tenha ocorrido a intimação. Ademais, não há necessidade de prévio contraditório e ampla defesa no rito do leilão extrajudicial, o qual deve seguir apenas o disposto na Lei n. 9.514 de 1997. Por fim, o artigo 27, § 1º, da Lei n. 9.514 de 1997 não determina o intervalo de 15 (quinze) dias entre os leilões, mas tão somente que o segundo leilão ocorrerá dentro dos próximos quinze dias seguintes: § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) Anoto que este processo tem como diferencial o fato de que a autora sustenta que não foi intimada adequadamente e, além disso, na averbação de consolidação da propriedade, não consta como a intimação foi realizada. O leilão não será cancelado, mas no saneamento (depois da réplica), a tutela de urgência será reanalisada, depois de se saber o conteúdo das notificações negativas. Para tanto será determinado que a CEF anexe ao processo certidão do CRI com conteúdo das tentativas de localização da devedora fiduciante. Decisão. 1. Defiro a concessão do benefício da gratuidade da justiça. 2. Diante do exposto, indefiro o pedido de antecipação de tutela de determinar "a suspensão do leilão a ser realizado em 1ª Praça 05 de maio de 2026, a partir das 10:00 e 2ª Praça 11 de maio de 2026, a partir das 10:00 e seus efeitos, bem como da consolidação averbada constante na matricula de número 39.353 do 1º Registro de Imóveis de Peruíbe/SP, oficiando-se oportunamente". 3. Cite-se. Na contestação a parte ré deverá mencionar se pretende a produção de alguma prova e, em caso positivo, especificá-la e não apenas protestar genericamente por todos os meios de prova. Intime-se a CEF para anexar ao processo (no mesmo prazo da contestação) a certidão detalhada do CRI das tentativas de localização para notificação da devedora fiduciante para purgar a mora. E o valor que constou na intimação para purgar a mora. 4. Designo audiência de conciliação para o dia 10 de junho de 2026, às 15:00 horas. 5. A audiência será realizada pelo sistema do Microsoft Teams. 6.Os advogados deverão fornecer seus endereços de e-mail e números de telefones, bem como os das partes ou prepostos, para cadastro no sistema. Prazo para a CEF: na contestação Prazo para a autora: 15 dias da intimação desta decisão. Intime-se." Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 20/02/2026. Consta, na averbação de consolidação da propriedade, que foram observados os procedimentos previstos no art. 26 e parágrafos da Lei nº 9.514/97. Frise-se que a certidão feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Com relação à notificação acerca dos leilões, desde sua edição, cuidando de consolidação de propriedade, o art. 26, §3º da Lei nº 9.514/1997 já previa a correspondência (com AR) como meio alternativo a oficiais cartorários para informação do devedor-fiduciante. Por certo, esses mesmos meios também servem para informar o devedor-fiduciante sobre a realização de leilões do imóvel consolidado em favor do credor-fiduciário, de tal modo que a Lei nº 13.465/2017 apenas explicitou o mesmo regramento ao introduzir o § 2º-A no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, mencionando a comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato (inclusive ao endereço eletrônico). Ademais, reconheço que a juntada de documentos comprovando a prévia ciência de leilão é exigência formal e material para que o devedor exerça suas prerrogativas (dentre elas a eventual purgação da mora ou o direito de preferência). Contudo, a necessidade dessa comprovação não pode ser um fim em si mesmo, de tal modo que a juntada aos autos de documentos nesse sentido pode ser dispensada se houver inequívoca demonstração de o devedor ter sido devidamente informado pela CEF em relação aos leilões designados, notadamente quando essa conclusão for extraída da própria narrativa do devedor. Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório. Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo pas de nullité sans grief): AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL.CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. PURGA DA MORA. VALOR INSUFICIENTE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe 09/12/2019). AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. 1. NOTIFICAÇÕES DO ART. 31, IV, DO DECRETO-LEI N. 70/1966. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. 2. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SITUAÇÃO FÁTICA QUE NÃO AUTORIZA O PROVIMENTO DO RECURSO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. 3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O acolhimento da assertiva de não recebimento dos avisos de que trata o art. 31, IV, do Decreto-Lei 70/1966 enseja reexame de prova. Incidência da Súmula 7 do STJ. 2. A situação fática dos autos não autoriza o provimento do recurso, uma vez que os próprios agravantes demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, em razão de haverem ingressado com medida cautelar, da qual resultou a suspensão liminar da praça. 3. Não se decreta a nulidade, embora constatado o vício no ato processual, se não houver prejuízo, conforme brocardo pas de nullité sans grief, previsto em nosso ordenamento jurídico, especialmente nos arts. 249, § 1º, e 250, parágrafo único, do CPC/1973. 4. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/03/2019, DJe 28/03/2019). In casu, a parte agravante ajuizou a ação subjacente em 23/04/2026, antes do primeiro leilão designado. Já em sua inicial, a recorrente pede a anulação das praças designadas (05/05/2026 e 11/05/2026), juntando o respectivo edital. Diante de tais fatos, há fortes indícios de que a parte agravante possuía ciência das datas, não sendo possível, ao menos neste momento processual, afastar a legitimidade dos referidos leilões. Quanto à insurgência pela não observância do prazo instituído no art. 27, § 1º, da Lei 9.514/97, verifico que o referido comando é claro no sentido de que o segundo leilão deve ser realizado "nos quinze dias seguintes". Destarte, considerando as datas do praceamento, não houve desrespeito ao supracitado dispositivo legal. Assim, a priori, não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. Posto isso, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal.” Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento. É o voto. EMENTA DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E IMOBILIÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA E DE NOTIFICAÇÃO DOS LEILÕES. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DOS ATOS REGISTRAIS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DAS PRAÇAS. TEMA 1.288 DO STJ. OBSERVÂNCIA DO ART. 27, § 1º, DA LEI Nº 9.514/1997. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação anulatória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, por meio da qual foi indeferido pedido de tutela de urgência destinado à suspensão da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais designados para alienação do imóvel objeto de contrato de financiamento habitacional. 2. A agravante sustenta a nulidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, sob o argumento de ausência de intimação para purgação da mora, falta de notificação das datas dos leilões e inobservância do prazo estabelecido no art. 27, § 1º, da referida lei. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há três questões em discussão: (i) saber se houve irregularidade na constituição da mora e na consolidação da propriedade fiduciária em razão da alegada ausência de intimação da devedora para purgação da mora; (ii) saber se a ausência de comprovação da notificação dos leilões autoriza, por si só, o reconhecimento da nulidade do procedimento expropriatório; e (iii) saber se os leilões foram realizados em desconformidade com o prazo previsto no art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O contrato objeto da controvérsia foi celebrado sob o regime da alienação fiduciária de bem imóvel previsto nos arts. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997, instituto cuja constitucionalidade e regularidade procedimental encontram-se consolidadas na jurisprudência. 5. Nos casos de inadimplemento do fiduciante, a legislação autoriza a constituição em mora, a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e a subsequente alienação do imóvel em leilão público, observadas as formalidades legais pertinentes. 6. Consta da averbação registral que a propriedade fiduciária foi consolidada em favor da Caixa Econômica Federal em 20/02/2026, com expressa referência à observância dos procedimentos previstos no art. 26 e respectivos parágrafos da Lei nº 9.514/1997. 7. Os atos praticados pelo Oficial de Registro de Imóveis são revestidos de fé pública e gozam de presunção relativa de legitimidade e veracidade, somente passível de afastamento mediante prova robusta em sentido contrário, inexistente nesta fase processual. 8. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1.288, firmou entendimento de que, após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária sem purgação da mora, subsiste ao devedor apenas o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 9. A alegação de ausência de notificação dos leilões não se mostra suficiente, neste momento processual, para caracterizar a nulidade do procedimento. A própria agravante ajuizou a demanda antes da realização do primeiro leilão, indicando expressamente as datas das praças e juntando o respectivo edital, circunstância que evidencia, em princípio, ciência inequívoca dos atos expropriatórios. 10. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça afasta a decretação de nulidade quando demonstrado que o devedor teve conhecimento efetivo da data, horário e local do leilão, inexistindo prejuízo concreto decorrente de eventual irregularidade formal. 11. Quanto à alegada violação do art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, verifica-se que o dispositivo determina apenas que o segundo leilão seja realizado nos quinze dias subsequentes ao primeiro, exigência observada no caso concreto. 12. Ausentes elementos aptos a evidenciar ilegalidade manifesta no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária ou na realização dos leilões, não se encontram presentes os requisitos necessários à concessão da tutela de urgência requerida. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A averbação registral que certifica a observância do procedimento previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/1997 goza de presunção relativa de legitimidade e veracidade, somente afastável por prova inequívoca em sentido contrário. 2. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária sem purgação da mora, assegura-se ao devedor fiduciante apenas o exercício do direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 3. A nulidade decorrente de alegada ausência de notificação dos leilões exige demonstração de efetivo prejuízo, não se configurando quando evidenciada a ciência inequívoca do devedor acerca das datas das praças. 4. O art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 exige apenas que o segundo leilão seja realizado nos quinze dias subsequentes ao primeiro, não impondo intervalo mínimo de quinze dias entre eles.” Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CPC, art. 300; Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 26, §§ 1º e 3º, 27, §§ 1º, 2º-A, 2º-B, 4º e 5º, e 39, II; Lei nº 13.465/2017; Decreto-Lei nº 70/1966, arts. 29 a 41 e 34; Lei nº 11.977/2009. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.462.210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 18.11.2014, DJe 25.11.2014; STJ, REsp 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 10.12.2025, DJEN 17.12.2025 (Tema 1.288); STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 03.12.2019, DJe 09.12.2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 25.03.2019, DJe 28.03.2019; TRF3, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Hélio Egydio de Matos Nogueira, Primeira Turma, j. 03.04.2020, DJF3 14.04.2020. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. CARLOS FRANCISCO Relator do Acórdão