5012877-86.2024.8.13.0686

Intimação

TJMG · 1ª Vara Cível da Comarca de Teófilo Otôni

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Teófilo Otoni / 1ª Vara Cível da Comarca de Teófilo Otôni Avenida Doutor Júlio Rodrigues, 415, Avenida Doutor Júlio Rodrigues 415, Marajoara, Teófilo Otoni - MG - CEP: 39803-902 PROCESSO Nº: 5012877-86.2024.8.13.0686 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: ANTONIO RODRIGUES ROCHA CPF: 525.469.506-49 e outros RÉU: WPA GESTAO LTDA CPF: 23.815.961/0001-50 e outros SENTENÇA ANTÔNIO RODRIGUES ROCHA e ANDRÉIA DA CRUZ SILVEIRA em 3 de setembro de 2024 ajuizaram ação contra SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., WPA GESTÃO LTDA. e WAM MULTIPROPRIEDADE PARTICIPAÇÕES S.A., atualmente denominada GRUPO TURISMO BRASILEIRO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. Narraram que em 4 de novembro de 2017 firmaram dois contratos particulares de promessa de venda e compra de frações imobiliárias no empreendimento Ondas Praia Resort, situado em Porto Seguro-BA e submetido ao regime de multipropriedade. O primeiro teve por objeto a cota 26 do apartamento 48 do bloco A; o segundo, a cota 7 do apartamento 107 do bloco B. Cada contratação previu preço financiado de R$ 28.371,80, além de R$ 2.500,00 de sinal. Pagaram R$ 5.000,00 a título de sinal mais R$ 64.723,70 parcelados. Perderam o interesse na continuidade dos negócios. Em eventual distrato, as rés não lhes restituiriam nenhuma quantia. Invocaram o Código de Defesa do Consumidor e o enunciado 543 da súmula do Superior Tribunal de Justiça. Pediram tutela de urgência para suspender a exigibilidade das contraprestações vincendas e impedir a inscrição de seus nomes em cadastros restritivos; a inversão do ônus da prova; a resolução dos contratos; a restituição de 80% a 90% de todas as quantias pagas, incluídos os sinais; e a declaração de nulidade da cláusula que prevê taxa de fruição. Atribuíram à causa o valor de R$ 56.743,60. Juntaram procuração e outros documentos. Recolheram as custas iniciais (ID 10303547996). Indeferiu-se a tutela de urgência (ID 10303951420). Citaram-se. Realizou-se audiência de conciliação no CEJUSC, sem acordo (ID 10353033256). Adveio contestação (ID 10354789950). Arguiu-se, em preliminar, incompetência territorial e ilegitimidade passiva de WPA GESTÃO LTDA. e WAM MULTIPROPRIEDADE PARTICIPAÇÕES S.A. No mérito, as rés alegaram que a resolução decorria exclusivamente da vontade dos autores; que deveriam ser observadas as retenções previstas nos contratos; que a cláusula penal de 20% não era abusiva; que o sinal e a comissão de corretagem não deveriam ser restituídos; que era cabível a cobrança de taxa de fruição; e que os juros de mora somente poderiam incidir após o trânsito em julgado. Invocaram o art. 67-A da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, incluído pela Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018. Replicou-se (ID 10358292641). Os autores impugnaram as preliminares, reiteraram a participação de todas as rés na cadeia de fornecimento e sustentaram que as quantias de R$ 2.500,00 foram expressamente qualificadas nas propostas como sinal e entrada, não como comissão de corretagem. Requereram, ainda, a condenação das rés por litigância de má-fé. As rés manifestaram desinteresse na produção de outras provas (ID 10365826282). Acolheu-se a preliminar de incompetência territorial e determinou-se a redistribuição do processo à Comarca de Porto Seguro-BA (ID 10475984201). Os autores interpuseram agravo de instrumento. O tribunal proveu o recurso e determinou o processamento e o julgamento da demanda neste juízo (ID 10568457174). Após o retorno do processo, as partes foram novamente intimadas para especificarem provas e manifestaram desinteresse em sua produção (IDs 10636882530 e 10637311807). Relatei. Fundamento e decido. A controvérsia é de direito e de fato, mas os fatos relevantes se provam pelos documentos já reunidos no processo. As partes manifestaram expressamente desinteresse na produção de outras provas. Cabe, portanto, o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. A competência deste juízo foi reconhecida pelo tribunal de justiça no julgamento do agravo de instrumento, com trânsito em julgado. A questão está preclusa. As rés alegaram que WPA Gestão Ltda. e WAM Multipropriedade Participações S.A., atualmente denominada Grupo Turismo Brasileiro Empreendimentos e Participações S.A., não celebraram os contratos nem receberam as quantias pagas pelos autores. Os contratos foram formalmente celebrados com a SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S.A. Contudo, as publicações reproduzidas no ID 10300232830 demonstram que a WPA Gestão Ltda. apresentava-se ao público como gestora de cotas de multipropriedade e que o empreendimento Ondas Praia Resort era divulgado sob a marca WAM. Os atos constitutivos juntados com a contestação demonstram que as rés têm vínculo societário. Esses elementos ultrapassam a simples existência de grupo econômico e demonstram a atuação coordenada das rés na oferta e na administração do empreendimento. As três pessoas jurídicas integraram a cadeia de fornecimento e apresentaram-se ao consumidor sob estrutura empresarial comum. A circunstância de somente SPE Empreendimentos constar formalmente como promitente vendedora não afasta a legitimidade das demais fornecedoras para responder pelos efeitos do desfazimento dos contratos, nos termos dos arts. 7.º, parágrafo único, 25, § 1.º, e 34 do Código de Defesa do Consumidor. Rejeito a preliminar. Os contratos IDs 10300239625 e 10300238237 demonstram que os autores compraram em 4 de novembro de 2017 duas frações imobiliárias no empreendimento Ondas Praia Resort. Não atribuíram às rés atraso na entrega, vício do empreendimento ou outro inadimplemento. A resolução decorreu exclusivamente da perda de interesse no produto. A relação é de consumo. As rés forneceram produto imobiliário e os autores adquiriram as frações de tempo como destinatários finais. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor não é afastada pela disciplina da multipropriedade introduzida pela Lei 13.777, de 20 de dezembro de 2018; os respectivos regimes jurídicos são complementares. Não se aplica, porém, a Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018. Os dois contratos foram celebrados em 4 de novembro de 2017, antes da vigência da lei que incluiu o art. 67-A na Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964. A lei aplicável aos efeitos da resolução é aquela vigente no momento da celebração do contrato. A aplicação retroativa do art. 67-A da Lei 4.591/1964 violaria o art. 6.º do Decreto-Lei 4.657, de 4 de setembro de 1942, e o art. 5.º, XXXVI, da Constituição da República. Não se aplicam ao caso, portanto, a retenção de até 50% relacionada ao patrimônio de afetação nem o prazo de restituição vinculado à expedição do “habite-se”. A controvérsia resolve-se pelo Código de Defesa do Consumidor, conforme o enunciado 543 da súmula do Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador-integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. A restituição deve ser parcial, porque os autores deram causa ao desfazimento dos negócios. Eles próprios reconheceram, na petição inicial, que as rés poderiam reter entre 10% e 20% das quantias pagas. A cláusula sétima, parágrafo segundo, dos dois contratos estabeleceu: A fim de cobrir custos de comercialização, publicidade, tributos, comissões de vendedores e outros custos assumidos pela PROMITENTE VENDEDORA, uma vez rescindido o contrato por inadimplência ou culpa do PROMITENTE COMPRADOR ficarão à sua disposição as importâncias que pagou, atualizadas e devolvidas na mesma quantidade de parcelas pagas, deduzida a importância equivalente a 20% (vinte por cento) do valor a ser restituído a título de pré-fixação das perdas e danos, independentemente de comprovação das mesmas. Será integralmente retido também o sinal de negócio (Arras) já consignado na Proposta de Compra e Venda, na forma prevista do art. 418 do Código Civil. A retenção de 20% não é abusiva. O percentual está dentro dos parâmetros admitidos para os contratos celebrados antes da Lei 13.786/2018 e é suficiente para compensar as despesas administrativas e comerciais decorrentes da resolução provocada pelos adquirentes. A contratação foi mantida por quase sete anos. As rés suportaram despesas com comercialização, gestão e administração dos contratos. Por outro lado, as frações imobiliárias retornam à sua disponibilidade e poderão ser novamente negociadas. A retenção de 20% preserva o equilíbrio entre essas circunstâncias e não coloca os consumidores em desvantagem exagerada. As propostas dos IDs 10300224747 e 10300235245 qualificaram as quantias de R$ 2.500,00 como “sinal/entrada” e “sinal, arras e princípio de pagamento”. O preço total indicado em cada proposta compreendeu essa parcela. Portanto, os sinais integraram o preço dos negócios. Não se trata de comissão de corretagem destacada e atribuída separadamente aos compradores, situação examinada no tema 938 do Superior Tribunal de Justiça. Também não se trata de arras penitenciais, pois os contratos foram celebrados em caráter irrevogável e irretratável e não asseguraram direito de arrependimento. Conforme já exposto, os contratos foram celebrados antes da Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça aplicável a esse regime, a desistência do comprador não acarreta a perda das arras confirmatórias, pois elas constituem princípio de pagamento. A propósito: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO DO CONTRATO. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DEVOLUÇÃO. DESCABIMENTO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. REAVALIAÇÃO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. O arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes. 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula n. 7/STJ. 4. O Tribunal de origem, com base nos fatos e nas provas dos autos, reputou razoável a retenção, a título de indenização por rescisão contratual decorrente de culpa do comprador, de 10% do valor pago pela recorrida. Alterar esse entendimento demandaria reexame das provas produzidas nos autos, vedado em recurso especial. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.273.751/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 26/6/2018, DJe de 1.º/8/2018.) Portanto, os R$ 5.000,00 pagos como sinais integram a base da restituição, sobre a qual incidirá a retenção contratual de 20%. Sua perda integral, cumulada com essa retenção, imporia duas consequências econômicas pelo mesmo desfazimento e compensaria novamente despesas comerciais já abrangidas pela cláusula penal. Os extratos elaborados pelo sistema de gestão da própria SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. registraram pagamentos de R$ 32.361,85 referentes à cota A048/26 e de R$ 32.361,85 relativos à cota B107/07 (IDs 10300235239 e 10300239433). As parcelas pagas somaram R$ 64.723,70. As propostas de compra também comprovaram o pagamento de dois sinais de R$ 2.500,00, totalizando R$ 5.000,00. As rés, na contestação, reconheceram a existência dessas quantias. Fixa-se, assim, a base econômica da condenação: os autores pagaram R$ 69.723,70, considerados as parcelas e os dois sinais. Deduzida a retenção de 20%, têm direito à restituição nominal de R$ 55.778,96. A restituição deverá ocorrer em parcela única. A previsão de devolução na mesma quantidade de parcelas pagas contraria o enunciado 543 da súmula do Superior Tribunal de Justiça. Quanto à taxa de fruição, a cláusula sétima, parágrafo terceiro, dos contratos dispõe (ID 10300239625): Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador-integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. A cláusula não prevê cobrança automática pela simples vigência do contrato ou disponibilização da fração; condiciona a indenização ao uso do imóvel pelos compradores. Assim interpretada, não é abusiva em abstrato. A indenização por fruição busca evitar que o adquirente utilize o imóvel sem a correspondente contraprestação e, por sua natureza, pode ser cumulada com a cláusula penal. No caso, entretanto, não há prova de que os autores tenham utilizado qualquer das frações. Os extratos apenas informam a entrega das chaves em 18 de maio de 2021 e o pagamento das parcelas. Não foram juntados registros de hospedagem, reservas, cronogramas de utilização efetiva ou outros documentos que comprovassem a fruição. Cabia às rés demonstrar o fato que autorizaria a dedução, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil. A ausência de prova impede a cobrança da taxa neste processo. Os autores requereram, na réplica, a condenação das rés por litigância de má-fé. A apresentação de tese jurídica rejeitada e a resistência aos pedidos não se enquadram nas hipóteses do art. 80 do Código de Processo Civil. Rejeito o pedido. Os juros de mora não incidem desde a citação. No tema 1.002, o Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. A correção monetária, por sua vez, incide desde cada desembolso, pois apenas recompõe o poder aquisitivo das quantias pagas. Ante o exposto, acolho em parte os pedidos para resolver os contratos relativos à cota 26 do apartamento 48, bloco A, e à cota 07 do apartamento 107, bloco B, do empreendimento Ondas Praia Resort, e condenar solidariamente as rés a restituírem aos autores, em parcela única, 80% das quantias pagas nos dois negócios, incluídos os sinais, correspondente à quantia nominal de R$ 55.778,96. Declaro inaplicável a previsão de retenção integral dos sinais contida na cláusula sétima, parágrafo segundo, dos contratos. Afasto a dedução da taxa de fruição, porque não se comprovou o uso das frações imobiliárias pelos autores. Rejeito o pedido de declaração de nulidade da cláusula sétima, parágrafo terceiro, considerada em abstrato, e o pedido de condenação das rés por litigância de má-fé. Assim, resolvo o mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. A quantia a restituir será corrigida monetariamente desde cada desembolso pelos índices da tabela da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais até 29 de agosto de 2024 e, a partir de 30 de agosto de 2024, pelo IPCA, nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com redação conferida pela Lei 14.905, de 28 de junho de 2024. A partir do trânsito em julgado, incidirão também juros pela taxa legal prevista no art. 406, §§ 1.º a 3.º, do Código Civil, observada a metodologia definida pelo Conselho Monetário Nacional e vedada a duplicidade de atualização monetária. Condeno os autores e as rés ao pagamento, respectivamente, de 20% e 80% das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre a quantia atualizada da condenação, conforme os arts. 85, § 2.º, e 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. 1) Caso sejam opostos embargos de declaração, certifique-se acerca da tempestividade e intime-se a parte contrária para contrarrazões, no prazo legal. 2) Após o trânsito em julgado: 2.1) Faça-se a cobrança das custas finais, se devidas, no prazo de 15 dias, sob pena de multa e inscrição na dívida ativa (arts. 25 e 30 da Lei Estadual 14.939/2003). 2.2) Aguarde-se o prazo de 15 dias para pedido de cumprimento de sentença: 2.2.1) Se transcorrido “in albis”, se for o caso, arquive-se este processo, com baixa. 2.2.2) Se houver pedido de cumprimento de sentença: 2.2.2.1) Se conforme o caso, desarquive-se, e/ou altere-se a classe processual para cumprimento de sentença, e/ou cadastre-se como exequente o(a) advogado(a) titular dos honorários sucumbenciais. 2.2.2.1a) Se a parte exequente não tiver indicado conta bancária para receber o pagamento nas hipóteses do item (3a) abaixo, intime-se-a para que o faça no prazo de 15 dias, sob pena de extinção do cumprimento de sentença. (3) Intime-se a parte executada: i. Para pagar o débito no prazo de 15 dias, acrescido de custas, se houver (art. 523, “caput”, do Código de Processo Civil - CPC), observadas as instruções no item (3a) abaixo; ii. de que, não ocorrendo pagamento voluntário no referido prazo, o débito será acrescido de multa de 10% e de honorários de advogado de 10% (art. 523, § 1.º, do CPC); iii. de que, efetuado o pagamento parcial no referido prazo, a multa e os honorários incidirão sobre o restante (art. 523, § 2.º, do CPC); iv. de que transcorrido o referido prazo sem o pagamento voluntário ou com pagamento parcial, iniciar-se-á o prazo de 15 dias para que a parte executada, independentemente de penhora ou nova intimação, apresente, nos próprios autos, sua impugnação por meio de advogado (arts. 525 e 103 do CPC). (3a) O pagamento será feito diretamente à parte exequente se ela não for menor de 18 anos, curatelada, espólio, falida ou em recuperação judicial, mediante depósito em conta bancária indicada nos autos, que poderá ser a do(a) seu(sua) advogado(a) desde que a procuração mencione poderes especiais para receber e dar quitação. Sem prejuízo do pagamento em dinheiro, cheque ou outro meio lícito. O pagamento feito mediante depósito judicial fora de tais hipóteses, quando não constituir garantia do juízo, poderá ensejar multa à parte executada por ato atentatório à dignidade da justiça. (3b) A intimação da parte executada se fará na forma prevista pelo art. 513, § 2.º, § 3.º e § 4.º, do CPC. (4) Não comprovado tempestivamente o pagamento voluntário, vista à parte exequente para atualizar a dívida, acrescentando a multa e os honorários advocatícios ao demonstrativo do crédito, caso queira, bem como, especificar atos executórios. Intimem-se. Data da assinatura eletrônica. Emerson Chaves Motta JUIZ DE DIREITO