5012738-87.2025.8.08.0024

Intimação

TJES · Vitória - Comarca da Capital - 11ª Vara Cível · Decisão

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 11ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Fórum Cível de Vitória, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980670 PROCESSO Nº 5012738-87.2025.8.08.0024 DECISÃO 1. Cuida-se de ação de despejo c/c. cobrança proposta por Barroso Empreendimentos Ltda. em face de Marke Centro de Estética Ltda., Letícia Missagia Motta e João Carlosa da Silva Motta, locatária e fiadores, respectivamente, na qual a autora pleiteia: a) a rescisão do contrato de locação; b) a condenação dos réus ao pagamento de R$ 20.918,29 (vinte mil novecentos e dezoito reais e vinte e nove centavos) referente aos aluguéis e encargos condominiais, acrescidos das parcelas vencidas durante a tramitação até a efetiva desocupação; c) a condenação dos réus ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 11.624,76 (onze mil seiscentos e vinte e quatro reais e setenta e seis centavos); e d) o reembolso do valor gasto a título de honorários advocatícios contratuais. Narra a autora, em breve síntese, que a locatária deixou de cumprir as obrigações pecuniárias decorrentes do contrato, sustentando que o inadimplemento teria se iniciado em outubro de 2024 e persistido nos meses subsequentes. Alega que, apesar das notificações e das tentativas de solução extrajudicial, os valores não foram pagos, permanecendo a locatária no imóvel e exercendo normalmente suas atividades empresariais. Aduz que os débitos atualizados até 1º de abril de 2025 correspondem a R$ 17.378,20 (dezessete mil trezentos e setenta e oito reais e vinte centavos) a título de aluguéis e R$ 3.540,09 (três mil quinhentos e quarenta reais e nove centavos) a título de encargos condominiais. Sustenta, ainda, que o contrato previa, em caso de mora, incidência de correção monetária, multa de 10% sobre os aluguéis e encargos em atraso, multa de 2% quanto às despesas condominiais, juros de mora de 1% ao mês, além das despesas judiciais e honorários advocatícios previstos contratualmente. Foi decretado liminarmente o despejo do imóvel (ID 67247143). Os réus foram devidamente citados (IDs 68261504, 68054104 e 69887141). A ré Marke Centro de Estética Ltda. compareceu aos autos e apresentou petição (ID 69419238), na qual requereu a revogação da tutela provisória. Arguiu a ilegitimidade ativa da autora quanto aos encargos condominiais, bem como a nulidade da citação e da intimação, sob o fundamento de que o ato teria sido praticado em pessoa diversa de sua representante legal, mas reconheceu que seu comparecimento espontâneo supriu o alegado vício. Também apresentou defesa de mérito impugnando a inclusão dos encargos condominiais na pretensão formulada pela autora. Alegou que a locadora e o condomínio constituem pessoas distintas e que a autora não teria recebido poderes para cobrar, em nome próprio, crédito pertencente ao condomínio. Afirmou que não teria deixado voluntariamente de pagar os aluguéis, mas que a autora teria recusado o recebimento dos valores no montante que a locatária considerava contratualmente devido. Aduziu que a autora tentou impor aumento unilateral do aluguel por meio de aditivo contratual que não teria sido aceito nem assinado. Assevera que o aluguel mensal efetivamente devido correspondia a R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), e, portanto, reconhece como devidos seis aluguéis, de novembro de 2024 a abril de 2025, no total de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), além de R$ 4.090,01 (quatro mil e noventa reais e um centavo) correspondentes às despesas condominiais que, embora questionasse quanto à legitimidade da autora para cobrá-las, incluiu em sua própria conta para fins de depósito. Assim, apontou como incontroverso o total de R$ 19.090,01 (dezenove mil e noventa reais e um centavo) e pediu autorização para depositá-lo judicialmente. A autora apresentou a petição ID 69459713, em resposta à manifestação defensiva da ré e postulou a manutenção da ordem de despejo. A primeira ré comunicou a interposição do agravo de instrumento nº 5007879-03.2025.8.08.0000 contra a decisão que decretou liminarmente o despejo do imóvel (ID 69572591). Na sequência, a primeira ré realizou o depósito judicial do valor de R$ 19.090,01 (dezenove mil e noventa reais e um centavo) (IDs 69837268 e 69837269). A autora se opôs à purgação da mora (ID 70119082). A primeira ré suscitou a ocorrência de preclusão consumativa, ao argumento de que a autora, ao se manifestar espontaneamente sobre o depósito sem justificar de forma discriminada a diferença que entendia devida (ID 70226857). Intimada a manifestar-se quanto à suficiência do depósito efetuado, especificando a diferença reputada devida (ID 70288672), a autora manifestou-se (IDs 70400908 e 70400915), pedindo a complementação no valor de R$ 16.177,26 (dezesseis mil cento e setenta e sete reais e vinte e seis centavos). No ID 71908746 a autora comunicou fato superveniente consistente no encerramento do prazo contratual em 27 de junho de 2025 e pediu o cumprimento da ordem de despejo e a responsabilização da locatária pelos valores até a efetiva desocupação. A decisão proferida no ID 73839640 considerou que a primeira ré, ao mesmo tempo em que efetuou o depósito com a finalidade de purgar a mora, questionou os valores pretendidos pela autora, havendo, portanto, incompatibilidade entre a purgação da mora e a impugnação de parcelas, concluindo que o depósito efetuado não era apto a produzir os efeitos pretendidos. Na oportunidade, determinou-se o prosseguimento do despejo. O despejo do imóvel foi efetivamente realizado em 3 de março de 2026, conforme certificado no ID 91910392. No ID 93003017 a autora informou que os bens remanescentes da primeira ré estavam disponíveis para retirada. Requereu, ainda, a expedição de alvará em seu favor para o recebimento do valor depositado (R$ 19.090,00), a título de amortização parcial do débito. Por sua vez, no ID 97141625, a demandada impugnou os requerimentos da autora e reiterou a tese de preclusão consumativa e requereu que o depósito judicial fosse disponibilizado em seu próprio favor. Também requereu a designação de data para retirada dos bens remanescentes. Passo ao saneamento e organização do processo (CPC, art. 357). 2. Questões processuais (CPC, art. 357, I). 2.1. Ilegitimidade ativa ad causam. A primeira demandada argui a ilegitimidade ativa da autora para o pedido de cobrança dos valores atinentes às despesas condominiais, ao argumento de que a atribuição para tanto seria de exclusividade do condomínio A questão preliminar arguida não merece prosperar, uma vez que, ao contrário do que argui a demandada, a Lei nº 8.245/1991, no seu artigo 23, incisos I e XII, autoriza a cobrança das despesas como as cotas condominiais, desde que prevista no pacto firmado entre o locador e o locatário: Art. 23. O locatário é obrigado a: I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; […] XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio. In casu, analisando-se o contrato celebrado entre as partes (ID 66711831), verifica-se que restou expressamente estabelecido que, além do pagamento mensal do aluguel, o locatário se responsabilizaria pelo adimplemento dos encargos acessórios, entre eles as despesas de condomínio (cláusula V, parágrafo terceiro). Sobre o tema, confira-se o entendimento dos Tribunais pátrios, conforme as seguintes ementas de julgados: LOCAÇÃO DE IMÓVEL – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – DESOCUPAÇÃO NO CURSO DO FEITO – PROSSEGUIMENTO EM RELAÇÃO AO PEDIDO DE COBRANÇA – ENCARGOS DE IPTU, ENERGIA ELÉTRICA E DESPESAS ORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO – LEGITIMIDADE 'AD CAUSAM' DA USUFRUTUÁRIA – POSSIBILIDADE. Conquanto a desocupação do imóvel tenha se dado no curso do feito, após a citação, houve perda superveniente do objeto, o que torna prejudicado o decreto de despejo. A condição da locadora de usufrutuária do imóvel não afasta a legitimidade "ad causam" para a cobrança de encargos incidentes sobre bem, a teor dos artigos 1.394 e 1.403, do Código Civil. Ademais, é do artigo 23, VIII e XII, da Lei nº 8.245/91, a obrigação do inquilino no pagamento de despesas de força, luz e gás, água e esgoto, bem como as despesas ordinárias de condomínio, sendo também permitida a cobrança do IPTU quando há previsão contratual, conforme artigo 22, VIII, da mesma lei. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido. (TJSP, Ap. Cível nº 1011247-48.2016.8.26.0309, Rel. Des. Carlos Nunes, 31ª C. D. P., j. 13.3.2018, DJe 13.3.2018). (destaquei). CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS E OUTROS ENCARGOS LOCATÍCIOS C⁄C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. APELAÇÃO DO LOCATÁRIO. COTAS CONDOMINIAIS NÃO PAGAS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO NA CONTESTAÇÃO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE CORROBORADA POR PROVA DOCUMENTAL. AUSÊNCIA DE RECIBO DO SUPOSTO PAGAMENTO. RECURSO DESPROVIDO. APELAÇÃO DA LOCADORA. CONTAS DE ENERGIA ELÉTRICA. OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO. IPTU. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO. INDENIZAÇÃO DE DANOS NO IMÓVEL. PROVA INSUFICIENTE. DANOS MORAIS INDEVIDOS. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Apelação de Mario Abdala Filho 1) Conforme previsto no contrato de locação de imóvel residencial celebrado entre as partes, cumpre ao locatário, durante o tempo em que reside no apartamento, pagar as cotas condominiais. 2) A declaração prestada pela administradora do condomínio é suficiente para comprovar a existência do débito, notadamente quando o locatário não apresenta recibo de pagamento. 3) Recurso desprovido. [...]. (TJES, Ap. Cível nº 24140241548, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª C.C., j. 2.8.2016, DJe 9.8.2016). (destaquei). Desse modo, rejeito a questão preliminar. 2.2. Da manifestação feita no ID 69419238 e da revelia. Foi certificado no ID 90290490 que a ré Marke Centro de Estética Ltda. não teria apresentado contestação. Contudo, verifica-se que, logo após a primeira tentativa de citação, a primeira ré protocolou a petição ID 69419238 que, embora intitulada “pedido de revogação da ordem de despejo”, contém defesas de ordem processual e de mérito individualizadas. Nela foram arguidas a nulidade da citação, a ilegitimidade ativa, a mora da autora, a inexigibilidade de parcelas, a incorreção do valor do aluguel e o excesso de execução. A referida manifestação é válida, sobretudo porque a autora teve conhecimento de seu conteúdo e apresentou manifestação no ID 69459713, sobrevindo, ainda, sucessivas manifestações de ambas as partes sobre as mesmas teses. Por conseguinte, reconheço a petição ID 69419238 como contestação e, consequentemente, afasto a revelia da ré Marke Centro de Estética Ltda. Situação diversa ocorre com a ré Letícia Missagia Motta e o réu João Carlos da Silva Motta que até o momento não se manifestaram nos autos. 2.3. Nulidade da citação da ré Marke Centro de Estética Ltda.. A ré sustenta em sua manifestação ID 69419238, que o ato citatório teria sido realizado na pessoa de quem não possuía poderes de representação e que não teria recebido adequadamente os documentos que o instruíam. A alegação não prospera. A certidão constante no ID 69887141 registra que o oficial de justiça compareceu ao estabelecimento e realizou a citação na pessoa de Charles de La Vega, que se identificou como representante legal da empresa, tendo recebido a documentação correspondente. De todo modo, a própria ré compareceu espontaneamente aos autos (ID 69419238), constituiu advogado e expressamente reconheceu que seu comparecimento espontâneo supriu o alegado vício por ela apontado. Nesse mesmo sentido, o artigo 239, § 1º, do Código de Processo Civil estabelece que o comparecimento espontâneo do réu supre eventual falta ou nulidade da citação. Rejeito, portanto, a questão preliminar. 2.3. Preclusão consumativa. A ré sustenta que a autora teria exercido sua oportunidade de impugnar o depósito na petição ID 70119082, sem apresentar memória detalhada, razão pela qual estaria impedida de fazê-lo posteriormente. Sem razão a ré. Após o depósito realizado nos IDs 69837268 e 69837269, a autora manifestou expressamente sua discordância quanto à integralidade da quantia no ID 70119082. Diante da divergência sobre a composição do débito, por meio da decisão proferida no ID 70288672, foi determinado que a autora explicitasse objetivamente os valores e apresentasse memória de cálculo. A apresentação dos IDs 70400908, 70400915 e 70400918 não consistiu, assim, em renovação espontânea de ato já exaurido, mas em cumprimento de determinação judicial destinada justamente a esclarecer a controvérsia e assegurar contraditório efetivo. Além disso, a questão relativa à eficácia da tentativa de purgação já foi objeto de apreciação no ID 73839640, no qual se concluiu que a conduta da locatária — depositando valor que qualificava como incontroverso e, simultaneamente, impugnando a própria formação e exigibilidade do débito — era incompatível com a purgação integral pretendida. Por essas razões, rejeito a alegação de preclusão consumativa. 2.4. Depósito judicial. A autora postula no ID 93003017 o recebimento do valor de R$ 19.090,01 (dezenove mil e noventa reais e um centavo) depositados pela primeira ré, enquanto esta requer a restituição da mesma quantia (ID 97141625). O requerimento da ré não comporta acolhimento. Na petição ID 69419238, a primeira ré sustentou que o aluguel mensal devido seria de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) e indicou que a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) corresponde às seis parcelas de aluguel e R$ 4.090,01 (quatro mil e noventa reais e um centavo) relativos às despesas condominiais, totalizando o valor depositado (R$ 19.090,01). Na manifestação que comprovou o depósito (ID 69837268), requereu a intimação da autora para o recebimento do valor depositado ou, caso o reputasse insuficiente, justificação da diferença, com possibilidade de posterior complementação. Portanto, o depósito não foi constituído como caução, garantia para permanência no imóvel ou medida destinada a assegurar futura restituição à depositante. Tratou-se de ato voluntariamente praticado com a finalidade de satisfação do débito locatício, na extensão que a própria ré reputava suficiente naquele momento, com o propósito específico de purgar a mora e impedir a rescisão da locação. A circunstância de o depósito ter sido realizado sem prévia autorização judicial não altera essa conclusão, pois a redação do artigo 62, II, da Lei nº 8.245/1991 admite o pagamento mediante depósito judicial no prazo legal, sem condicioná-lo a prévio deferimento. Também não impede o recebimento o fato de a autora considerar a quantia insuficiente. O artigo 62, IV, da Lei nº 8.245/1991 prevê expressamente que, não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada. No caso, a autora impugnou a suficiência do valor, apresentou memória de cálculo, e a purgação da mora não foi reconhecida pela decisão constante no ID 73839640, que determinou o prosseguimento do despejo. A posterior desocupação do imóvel não modifica a natureza do depósito nem autoriza sua devolução à ré, pois permanecem pendentes as pretensões materiais. Diante disso, defiro o requerimento formulado no ID 93003017 e autorizo o recebimento, pela autora, do saldo existente na conta judicial vinculada aos IDs 69837268 e 69837269, com os respectivos rendimentos. Indefiro o requerimento formulado pela ré no ID 97141625. O montante efetivamente levantado deverá ser deduzido da dívida que vier a ser reconhecida ao final, com restituição de eventual excesso, se houver. 2.5. Retirada dos bens do imóvel. Com relação à retirada dos bens remanescentes constantes no imóvel objeto da ação, há convergência parcial entre as partes. A autora comunicou que os objetos se encontram à disposição da primeira ré para retirada (ID 93003017), enquanto está postulou providência para viabilizar o recolhimento (ID 97141625). Assim, intime-se a ré Marke Centro de Estética Ltda. para, no prazo de trinta (30) dias, promover a retirada dos bens remanescentes, mediante agendamento prévio com a autora, conferência do inventário e assinatura de termo de entrega. A autora e o depositário deverão franquear o acesso e a retirada dos bens. Havendo resistência concreta ou impossibilidade de composição quanto à data e ao modo de entrega, deverá a parte interessada comunicar ao Juízo, caso em que será designada diligência acompanhada por oficial de justiça. 3. Delimitação das questões fático-jurídicas da causa (CPC, art. 357, II e IV). As questões fático-jurídicas da causa são as seguintes: (i) o valor mensal do aluguel no período objeto da cobrança, especialmente a partir do final de 2024 e durante o ano de 2025; (ii) a eficácia e validade do aditivo contratual; (iii) a ocorrência de mora da primeira ré (locatária) ou de mora da autora credora; (iv) se a autora faz jus ao recebimento dos encargos condominiais e, em caso positivo, o quantum; (v) quais aluguéis, despesas condominiais e demais encargos locatícios permaneceram inadimplidos e o montante efetivamente devido; (vi) a incidência da multa contratual postulada. 4. Provas e ônus (CPC, art. 357, II e III). O ônus da prova é tal como aquele estabelecido no inciso I do artigo 373 do Código de Processo Civil, para a parte autora, e o estabelecido no inciso II do mesmo artigo para a parte demandada. 4.1. Prova documental. Defiro a prova documental já anexada aos autos pelas partes. 5. Intimem-se as partes para, no prazo de quinze (15) dias, dizerem quanto à produção de outras provas além daquelas já aportadas aos autos, indicando-as de forma específica e justificando sua utilidade e pertinência, em caso positivo, ficando cientes, caso não almejem a produção de outras provas ou não se manifestem, de que o processo será julgado, ressalvada a possibilidade de conversão do julgamento em diligência, na hipótese de o órgão jurisdicional assim entender ser imprescindível. 5.1. No mesmo prazo, digam as partes se desejam a designação de audiência de conciliação, cujo ato só será marcado se ambas convergirem no intento. Vitória-ES, 3 de setembro de 2026 JÚLIO CÉSAR BABILON Juiz de Direito