5012658-52.2025.8.13.0035

Intimação

TJMG · Unidade Jurisdicional 3º JD da Comarca de Araguari

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Araguari / Unidade Jurisdicional 3º JD da Comarca de Araguari Avenida Doutor Oswaldo Pieruccetti, 400, - até 999/1000, Sibipiruna, Araguari - MG - CEP: 38445-130 PROJETO DE SENTENÇA PROCESSO: 5012658-52.2025.8.13.0035 AUTOR: ANA PAULA CORREA CPF: 008.614.196-18 RÉU/RÉ: PIZOLATO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA CPF: 04.176.720/0001-63 RÉU/RÉ: PARTTEM LOTEAMENTOS LTDA CPF: 39.973.332/0001-98 Vistos, etc. Dispensado o relatório nos termos do artigo 38 da Lei nº 9.099/95. A autora Ana Paula Correa alega que celebrou promessa de compra e venda de lote e que, após solicitar distrato por motivos pessoais, as rés retiveram a integralidade da quantia de R$ 4.015,87 (quatro mil quinze reais e oitenta e sete centavos) paga como sinal, motivo pelo qual requer a restituição desse valor e indenização por danos morais. A ré Pizolato Construtora e Incorporadora Ltda alega preliminar de ilegitimidade passiva por não ter participado da contratação ou recebido valores e, no mérito, sustenta a ausência de responsabilidade e de nexo causal para a configuração de danos morais. A ré Parttem Loteamentos Ltda sustenta que o distrato ocorreu por iniciativa exclusiva da adquirente e que a retenção do montante pago é legítima, pois corresponde à comissão de corretagem imobiliária contratualmente prevista, não havendo danos morais a indenizar. A autora apresentou impugnação às contestações reiterando os termos da petição inicial. Passo a decidir. Inicialmente, cumpre examinar a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela ré Pizolato Construtora e Incorporadora Ltda. Sob o prisma da teoria da asserção, as condições da ação devem ser analisadas conforme as alegações abstratas deduzidas na petição inicial. Como a autora imputou responsabilidade solidária a ambas as rés em razão de sua atuação integrada na cadeia de consumo do empreendimento imobiliário, resta patente a pertinência subjetiva da fornecedora. Ademais, pela teoria da aparência, as rés se apresentaram perante a consumidora como parceiras na cadeia de fornecimento, utilizando marcas e canais de atendimento financeiro unificados. Assim, afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva da construtora. Presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, passo ao exame do mérito da demanda. A relação jurídica estabelecida entre as partes é nitidamente de consumo, enquadrando-se a autora no conceito de consumidora e as rés no de fornecedoras, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Todavia, a caracterização de relação de consumo não afasta a incidência da Lei n. 13.786/2018, que regula o tema, conforme o princípio da especialidade. No caso em apreço, restou incontroverso que o desfazimento do vínculo contratual decorreu de desistência voluntária e imotivada da adquirente, configurando resilição unilateral por sua culpa exclusiva, conforme conversas da autora com a ré constante dos autos sob o ID 10567294350. A controvérsia cinge-se em verificar a abusividade da retenção integral da quantia de R$ 4.015,87 (quatro mil quinze reais e oitenta e sete centavos) paga pela autora e a configuração de danos morais. A resolução dos contratos de compromisso de compra e venda de lotes urbanos por fato imputado ao adquirente é regida pelo artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, incluído pela Lei nº 13.786/2018. O referido dispositivo legal expressamente autoriza o desconto de cláusula penal compensatória de até dez por cento sobre o valor atualizado do contrato, além do valor integral da comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. Nestes termos: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) (...) II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) (...) V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) (...) Do exame do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano juntado aos autos sob o ID 10710631872, verifica-se que o valor total pactuado para a aquisição do lote foi de R$ 174.603,18 (cento e setenta e quatro mil seiscentos e três reais e dezoito centavos), estando incluída a comissão de corretagem imobiliária. O montante total despendido pela autora e retido pelas rés corresponde a R$ 4.015,87 (quatro mil quinze reais e oitenta e sete centavos). Essa quantia representa pouco mais de dois por cento do valor total do contrato de R$ 174.603,18 (cento e setenta e quatro mil seiscentos e três reais e dezoito centavos), patamar este consideravelmente inferior ao limite máximo de dez por cento permitido para retenção a título de cláusula penal compensatória pela legislação de regência, sem prejuízo de outros descontos autorizados. Portanto, resta evidente que o montante retido pelas rés está muito aquém dos parâmetros legais instituídos pelo artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, introduzido pela Lei nº 13.786/2018. Dessa forma, a retenção praticada pelas fornecedoras no termo de distrato não se revela excessiva, abusiva ou ensejadora de enriquecimento sem causa, configurando regular exercício de direito das rés diante da ruptura unilateral causada pela adquirente. Por consequência, constatada a licitude da retenção que sequer atinge os tetos legais, resta prejudicado o pleito de restituição de valores. Outrossim, inexistindo ato ilícito ou conduta abusiva por parte das rés, afasta-se a pretensão de indenização por danos morais. A frustração do negócio imobiliário decorreu de decisão pessoal da própria autora, de sorte que os aborrecimentos advindos da retenção lícita de percentual módico não são aptos a ensejar abalo extrapatrimonial ou violação aos direitos de personalidade da consumidora. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, resolvendo o mérito do processo nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Sem custas processuais ou honorários advocatícios nesta fase, por força do artigo 55 da Lei nº 9.099/95. Submeto este projeto de sentença ao Juiz de Direito Titular para homologação, nos termos do artigo 40 da Lei nº 9.099/95. Intimem-se. Araguari, 2 de setembro de 2026 SERGIO HENRIQUE CAFRUNE BERNARDES COELHO Juiz(íza) Leigo SENTENÇA PROCESSO: 5012658-52.2025.8.13.0035 AUTOR: ANA PAULA CORREA CPF: 008.614.196-18 RÉU/RÉ: PIZOLATO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA CPF: 04.176.720/0001-63 RÉU/RÉ: PARTTEM LOTEAMENTOS LTDA CPF: 39.973.332/0001-98 Vistos, etc. Nos termos do art. 40 da Lei 9099/95, homologo o projeto de sentença para que produza os seus jurídicos e legais fundamentos. Araguari, 2 de setembro de 2026 HAROLDO PIMENTA Juiz de Direito Documento assinado eletronicamente