5011861-13.2025.8.24.0054

Intimação

TJSC · 1ª Vara Cível da Comarca de Rio do Sul · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 5011861-13.2025.8.24.0054/SC AUTOR: AMANDA MARCELINO ADVOGADO(A): MAICON HAMILTON ADAO (OAB SC043799) RÉU: CIFRA IMOVEIS LTDA ADVOGADO(A): JULIA GABRIELA WARMLING PEREIRA (OAB SC048024) RÉU: FABRICIO CAMPOS MASIERO ADVOGADO(A): JULIA GABRIELA WARMLING PEREIRA (OAB SC048024) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por Amanda Marcelino contra Cifra Imóveis Ltda e Fabrício Campos Masiero. Narra a autora que celebrou com os réus, em 25/05/2023, contrato de locação residencial referente ao imóvel situado na Rua João Cavilha, nº 146, Bairro Taboão, Rio do Sul/SC, o qual possui mais de uma década de construção e foi entregue com a piscina em pleno funcionamento. Durante toda a locação, teria realizado a manutenção rotineira da piscina, com limpeza, filtragem e tratamento da água inclusive nos meses de inverno. Relata que, em setembro de 2025, constatou grave anormalidade na instalação, consistente em perda significativa de água, infiltrações, deformação estrutural e sinais de rompimento interno de tubulação, com trincas e entrada de barro na água, tornando a piscina inutilizável. Comunicado o fato à administradora, os réus teriam exigido que a autora arcasse com o custo de laudo técnico, orçado em R$ 1.900,00, e com os reparos necessários, sob pena de infração contratual, posição reiterada em contranotificação extrajudicial de 23/09/2025. Requereu, em sede de tutela de urgência, que os réus fossem compelidos a providenciar o laudo técnico e os reparos necessários, e, ao final, a condenação dos réus à obrigação de fazer consistente no reparo integral da piscina, além de indenização por danos materiais e morais, estes últimos estimados em R$ 3.100,00. Após o ajuizamento, a autora emendou a inicial (evento 19) para juntar documentos supervenientes, notadamente o Laudo Técnico Preliminar de Vistoria elaborado pelo engenheiro civil Cristiano Carlos Aires, acompanhado da respectiva ART, que apontou a existência de múltiplas anomalias compatíveis com infiltração hídrica antiga e movimentação do solo, bem como fotografias anteriores à locação, extraídas de anúncio da imobiliária, indicativas de irregularidades prévias no entorno da piscina. Postulou, ainda, o reembolso do valor de aproximadamente R$ 1.103,00 despendido com o referido laudo e a respectiva ART. Sobreveio decisão (evento 21) que indeferiu a tutela de urgência, por ausência de demonstração do periculum in mora, e deferiu a inversão do ônus da prova em favor da autora, por se tratar de relação de consumo. Citados, os réus apresentaram contestação (evento 33), na qual arguiram, preliminarmente, (i) a ilegitimidade passiva da imobiliária Cifra Imóveis Ltda, ao argumento de que atuou como mera intermediária na celebração do negócio jurídico, sem qualquer responsabilidade pelos fatos narrados; e (ii) a inépcia da inicial, por ausência de laudo pericial ou documento técnico apto a comprovar, desde logo, o alegado vício oculto. No mérito, sustentaram que o imóvel foi entregue em perfeitas condições, conforme reconhecido pela própria autora no termo de vistoria inicial, e que o problema somente se manifestou após cerca de dezesseis meses de uso contínuo pela locatária, o que afastaria a presunção de vício preexistente. Argumentaram que o termo de vistoria de saída, realizado em 08/01/2026, evidenciou a piscina com água turva e suja, além de outras não conformidades (pintura, portão, limpeza, jardinagem), a demonstrar a falta de zelo da autora na conservação do imóvel. Impugnaram o pedido de danos morais, por entenderem tratar-se de mero descumprimento contratual. Ao final, formularam pedido contraposto para condenar a autora ao pagamento, referente a reparos na piscina (R$ 21.200,00), aluguel proporcional, IPTU, laudo de vistoria final, laudo técnico da piscina, limpeza, pintura, conserto de portão, caçamba de entulho e jardinagem. Houve réplica no evento 38), na qual discorreu sobre o mérito e juntou fotografias, vídeos e prints de conversas com a imobiliária em reforço à sua narrativa. Os réus, em manifestação subsequente (evento 44), impugnaram a juntada dos vídeos e fotografias na réplica, por entenderem configurada preclusão consumativa e inovação probatória extemporânea, nos termos dos arts. 434 e 435 do CPC. Sobreveio decisão (evento 46) que determinou aos réus que promovessem sua adequação à reconvenção, com atribuição de valor à causa, o que foi cumprido no evento 51, reiterando os réus/reconvintes os mesmos fundamentos e valores anteriormente expostos na contestação, no montante de R$ 21.883,97. Vieram os autos conclusos. DECIDO. A demanda não comporta julgamento na fase em que se encontra, fazendo-se necessária a instrução para esclarecimento das questões controvertidas. Não há vícios a serem sanados e estão presentes os pressupostos processuais e condições da ação. Antes, porém, há de se dirimir as questões processuais pendentes e as preliminares arguidas pelo réu em sede de contestação. a) Questão processual pendente: da admissibilidade da reconvenção A reconvenção somente é cabível quando conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa (art. 343 do CPC). Trata-se de requisito que não se confunde com a mera existência de relação contratual comum entre as partes, exigindo-se a identidade ou a relação lógica entre a causa de pedir de uma e de outra. No caso dos autos, a reconvenção reúne pretensões de natureza manifestamente distinta, cuja conexão com a ação principal deve ser aferida item a item. Os pedidos relativos ao reparo da piscina e ao laudo técnico particular produzido pelos réus a respeito do mesmo bem guardam evidente conexão com a demanda principal e com o fundamento da defesa. Isso porque a causa de pedir da ação é o vício estrutural da piscina, ao passo que a tese reconvencional imputa o mesmo dano à conduta da locatária, tratando-se, em essência, da mesma questão fática sob perspectivas de causalidade opostas. Diversamente, os pedidos atinentes ao aluguel proporcional, ao saldo de IPTU, ao laudo de vistoria final, à taxa de limpeza, à mão de obra de pintura, ao conserto do portão, à caçamba de entulho e aos serviços de jardinagem (R$ 990,00) não guardam qualquer relação lógica com o vício estrutural da piscina que constitui o objeto da ação principal, tampouco com o fundamento central da defesa a esse respeito. Cuida-se de pretensões autônomas de prestação de contas ao término da locação, fundadas em inadimplemento contratual genérico, cuja causa de pedir em nada se relaciona com a controvérsia técnica sobre a causa do dano na piscina. O fato de decorrerem do mesmo contrato de locação, por si só, não basta para caracterizar a conexão exigida pelo art. 343 do CPC, sob pena de se admitir reconvenção para qualquer pretensão contratual entre as partes, independentemente de vínculo com o objeto da lide. Ante o exposto, RECEBO a reconvenção tão somente quanto aos pedidos de reparo da piscina e de ressarcimento do laudo técnico particular (itens "a" e "e" da planilha de evento 33), no total de R$ 22.800,00. Consequentemente, NÃO CONHEÇO dos demais pedidos reconvencionais, por ausência de conexão com a ação principal ou com o fundamento da defesa, nos termos do art. 343 do CPC. b) Preliminares: Da inépcia da petição inicial É inepta a inicial ininteligível e incompreensível, que não permite chegar a uma conclusão lógica quanto aos pedidos e a causa de pedir; quando faltar-lhe um ou outro, ou, ainda, se o pedido for indeterminado. No caso dos autos não vislumbro nenhuma das hipóteses previstas no art. 330, § 1º, do Código de Processo Civil. Isso porque foi narrada a causa de pedir – que foi descrita de forma razoável –, o fato e os fundamentos jurídicos, dos quais decorre o pedido possível. Da ilegitimidade passiva Os réus sustentam que a imobiliária atuou como mera intermediária na celebração do contrato. Para a teoria eclética da ação, formulada por Enrico Túblio Liebman e adotada pelo Código de Processo Civil, há legitimidade para a causa quando houver pertinência subjetiva com a lide, ou seja, quando, em razão das alegações deduzidas na petição inicial, pode-se concluir que as partes têm relação com o direito material objeto do processo. No caso, verifica-se que a imobiliária ré não se limitou a aproximar as partes para a celebração do contrato de locação; figura no próprio instrumento como administradora do imóvel, conduziu a vistoria de entrada e de saída, formalizou a contranotificação extrajudicial exigindo da autora o custeio do laudo técnico e dos reparos, e participou diretamente das tratativas que deram origem ao litígio. Daí porque, com fundamento na teoria da asserção, o réu é parte legítima para figurar no polo passivo. Eventual responsabilidade civil e dever de indenizar são matérias que exigem dilação probatória e, portanto, serão analisadas por ocasião do julgamento de mérito. Desse modo, REJEITO as preliminares suscitadas pelos réus. Verifico a presença dos pressupostos processuais e condições da ação e não vislumbro qualquer vício processual a ser sanado. Assim, DECLARO saneado o feito e passo a sua organização, nos termos do art. 357 do CPC. 1. São pontos controvertidos: a) a causa das anomalias constatadas na piscina do imóvel locado; b) a existência e valor dos danos supostamente suportados. 2. Da distribuição do ônus da prova: Considerando que a parte ré se enquadra no conceito de fornecedor do artigo 3º do CDC, ao passo que o autor é consumidor (artigo 2º do CDC), a relação jurídica rege-se pelas normas do Código de Defesa do Consumidor. Bem delineado o regime jurídico, impõe-se a aplicação dos princípios básicos que regem o Direito do Consumidor, dentre eles a facilitação da defesa dos direitos do consumidor, inclusive com a inversão do ônus da prova a seu favor (artigo 6º, VIII). No caso dos autos, há notória desigualdade técnica, econômica e informacional do consumidor em relação à ré. Trata-se, pois, de hipótese de hipossuficiência, que autoriza a redistribuição do ônus da prova, nos moldes em que permite o artigo 373, § 1º, do Código de Processo Civil. Pontuo, por fim, em relação ao momento processual adequado para a realização da inversão do ônus da prova, que o Código de Processo Civil disciplinou o tema para o fim de reconhecer ser a decisão saneadora o momento oportuno para tanto. Isto para evitar decisões surpresas que culminem em cerceamento de defesa e violação ao princípio do devido processo legal. Assim, INVERTO o ônus da prova em benefício do autor/consumidor, tendo em vista a hipossuficiência deste, na forma em que permite o artigo 6º, inciso VIII, do CDC. 3. Da produção probatória: Para esclarecimento dos pontos controvertidos acima fixados, DETERMINO a realização de prova pericial, além da documental já carreada nos autos. 3.1. Ao cartório para que PROCEDA à nomeação de perito, mediante sorteio, atendendo ao cadastro de peritos mantido pela CGJSC, bem como à lista de peritos que atuam nesta unidade jurisdicional. Ciência às partes para, querendo, indicarem assistentes técnico e apresentarem quesitos ou opor eventual impedimento ou suspeição do(a) perito(a) (art. 465, § 1º, I a III, do CPC). Com os quesitos, INTIME-SE o perito para dizer se aceita o encargo, apresentando proposta de honorários no prazo de 5 (cinco) dias. Feita a proposta de honorários INTIMEM-SE as partes para se manifestar em 5 (cinco) dias, na forma do artigo 465, § 3º, do CPC. O valor dos honorários periciais será arcado pela parte autora/ré/serão rateados, na forma do artigo 95 do Código de Processo Civil. Havendo concordância com o valor arbitrado, a verba honorária deverá ser recolhida no prazo parágrafo anterior, sob pena de preclusão. Recolhida a verba, INTIME-SE o perito para designar data, dando dela ciência aos defensores por diário oficial. FIXO o prazo de 30 dias para a entrega do laudo. Com a juntada do laudo, INTIMEM-SE as partes para se manifestar no prazo comum de 15 (quinze) dias (art. 477, § 1º do Código de Processo Civil). Escoado o prazo sem impugnação ou pedido de esclarecimentos complementares, EXPEÇA-SE alvará em favor do perito. 5. INTIMEM-SE acerca do disposto no art. 357, § 1º, do CPC, sob pena de, no silêncio, tornar-se estável a presente decisão. Bruno Diez Flores Juiz Substituto