2026-09-16 · TRF3
PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Gabinete JEF de Ribeirão Preto Rua Afonso Taranto, 455, Nova Ribeirânia, Ribeirão Preto - SP - CEP: 14096-740 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Nº 5011628-11.2025.4.03.6302 EXEQUENTE: CONDOMINIO LAR CANADA REPRESENTANTE: PAULO HENRIQUE ALCALDE REPRESENTANTE do(a) EXEQUENTE: PAULO HENRIQUE ALCALDE ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: MARIA MARLENE FRANZONI - SP269920-E EXECUTADO: SERGIO ROBERTO CABRAL, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) EXECUTADO: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799 SENTENÇA Trata-se de execução de título extrajudicial ajuizada pelo Condomínio Lar Canada originariamente em desfavor de Sergio Roberto Cabral, tendo por objeto a cobrança de despesas condominiais relativas à unidade 024, Bloco 4, do Condomínio Lar Canada, situado na Rua Itapicuru, nº 1.735, Ribeirão Preto. No curso do processo, verificou-se que o imóvel fora dado em alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal, a qual, ante o inadimplemento do contrato de financiamento habitacional, consolidou a propriedade fiduciária em seu nome em 22.2.2024, conforme se extrai da certidão de matrícula nº 181.247, do 1º Registro de Imóveis de Ribeirão Preto. Diante disso, o Juízo estadual determinou a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e a remessa dos autos à Justiça Federal, em razão da competência fixada no art. 109, I, da Constituição Federal, tendo em vista a presença de empresa pública federal na demanda. A controvérsia essencial destes autos consiste em definir se a Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária que consolidou a propriedade do imóvel gerador da dívida condominial, pode ser responsabilizada pelo pagamento de despesas condominiais, considerando que, antes de qualquer ato de imissão na posse ou de efetiva utilização do bem, a instituição financeira alienou a unidade a terceiro. As despesas condominiais constituem obrigação de natureza propter rem, ou seja, vinculam-se à titularidade da coisa e acompanham o imóvel, independentemente de quem seja o seu titular em cada momento. Essa natureza jurídica implica que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai, em princípio, sobre quem detém a relação jurídica material com o bem, seja o proprietário, seja o possuidor com animus de proprietário, no período correspondente a cada competência. No caso dos autos, restou incontroverso, e devidamente comprovado pela certidão de matrícula do imóvel, que a Caixa Econômica Federal consolidou a propriedade fiduciária da unidade 024, Bloco 4, do Condomínio Lar Canada em 22.2.2024, após a regular notificação do fiduciante Sergio Roberto Cabral e o decurso do prazo legal sem purgação da mora. Também restou comprovado que, na sequência, foram realizados dois leilões públicos negativos, em 13.12.2024 e 18.12.2024, sem que houvesse licitante interessado, o que ensejou o encerramento do regime jurídico da Lei nº 9.514-1997 em relação ao imóvel. Por fim, restou igualmente comprovado que, em 9.4.2025, a Caixa Econômica Federal alienou o imóvel a Fabiano Cesar Vizzotto, mediante instrumento particular com força de escritura pública, tendo o respectivo registro sido efetivado na matrícula do imóvel em 28.4.2025. Verifica-se, portanto, que a titularidade da Caixa Econômica Federal sobre o imóvel foi efêmera e transitória, limitando-se ao período compreendido entre a consolidação da propriedade fiduciária, em 22.2.2024, e a venda a terceiro, com registro em 28.4.2025. Nesse interregno, não há nos autos qualquer elemento que indique tenha a instituição financeira exercido a posse direta do imóvel, tampouco que tenha usufruído das utilidades e serviços prestados pelo condomínio. Ao contrário, a alienação fiduciária em garantia confere ao credor fiduciário, até a consolidação da propriedade e a efetiva imissão na posse, apenas a titularidade resolúvel do bem, destinada a assegurar o cumprimento da obrigação garantida, sem que isso implique o exercício, pelo credor, das faculdades inerentes ao domínio pleno, tais como o uso e a fruição da coisa. A obrigação propter rem, conquanto acompanhe a coisa, deve ser interpretada e aplicada à luz da efetiva relação material do sujeito com o bem, sob pena de se impor a instituições financeiras credoras fiduciárias um ônus manifestamente desproporcional, decorrente de titularidade meramente formal e transitória, sem qualquer proveito ou uso efetivo do imóvel. No caso concreto, a Caixa Econômica Federal, tão logo consolidou a propriedade e realizados os leilões extrajudiciais sem êxito, promoveu a alienação do bem a terceiro em prazo relativamente exíguo, circunstância que reforça a ausência de qualquer utilização ou fruição da unidade condominial por parte da instituição financeira. Nesse contexto, ainda que se reconheça, em tese, a possibilidade de responsabilização do credor fiduciário por despesas condominiais relativas ao período em que exerceu a propriedade consolidada, tal responsabilização pressupõe a efetiva relação material com o imóvel, o que não restou demonstrado nestes autos. Ao revés, a própria parte exequente reconhece expressamente que, a partir de 1.7.2022, a Caixa Econômica Federal passou a assumir o pagamento das despesas condominiais ordinárias e extraordinárias da unidade, tendo efetivamente adimplido o valor de R$ 9.529,01, relativo ao período de 1.7.2022 a 30.4.2025, mediante pagamento realizado em 12.6.2025. Esse reconhecimento evidencia que a própria exequente admite que a responsabilidade da instituição financeira, quando existente, restringiu-se ao período em que efetivamente assumiu a gestão da situação possessória e financeira do imóvel, tendo sido devidamente adimplida. Quanto aos saldos remanescentes dos Termos de Acordo e Confissão de Dívida nº 000146, nº 000474 e nº 000477, verifica-se que todos eles têm origem em despesas condominiais vencidas entre os anos de 2019 e 2020, período em que o imóvel pertencia a Sergio Roberto Cabral, muito antes da consolidação da propriedade fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, ocorrida somente em 22.2.2024. O fato de as parcelas desses acordos terem vencimento projetado para anos posteriores, inclusive após a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira, não altera a origem material da obrigação, que se vincula à competência da despesa condominial originária, e não à data de vencimento da parcela do parcelamento. Todavia, essa circunstância, embora relevante para a apuração da responsabilidade de Sergio Roberto Cabral, não é suficiente para atribuir à Caixa Econômica Federal a responsabilidade por débitos gerados em período muito anterior à sua própria titularidade sobre o bem, sobretudo porque a instituição financeira jamais exerceu a posse direta do imóvel e, tão logo consolidada a propriedade, tratou de aliená-lo a terceiro, sem dele extrair qualquer proveito. Assim, a alienação do imóvel a Fabiano Cesar Vizzotto, devidamente registrada na matrícula, com a consequente transferência da propriedade plena e da posse direta da unidade condominial, é fato que exonera a Caixa Econômica Federal de qualquer responsabilidade residual pelas despesas condominiais em discussão nestes autos, sobretudo as anteriores à sua própria titularidade sobre o bem. A partir do registro da venda a terceiro, cessou definitivamente qualquer vínculo jurídico material entre a instituição financeira e o imóvel gerador da obrigação propter rem, de modo que eventual responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais, notadamente aquelas vencidas ou vincendas após a alienação, há de ser dirigida ao novo proprietário e possuidor da unidade. Dessa forma, tendo em vista que a obrigação executada é de natureza propter rem, que o imóvel foi alienado pela Caixa Econômica Federal a terceiro antes de qualquer efetiva relação possessória da instituição financeira com o bem, e que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais deve acompanhar a titularidade e a posse do imóvel, tenho que os embargos apresentados pela Caixa Econômica Federal merecem acolhimento, para o fim de reconhecer sua ilegitimidade passiva na presente execução e determinar a extinção do feito exclusivamente em relação a ela. Ante o exposto, julgo procedente o pedido dos embargos opostos pela Caixa Econômica Federal, para decretar a extinção da execução. Sem honorários nesta fase. Promova-se a exclusão do devedor originário do polo passivo, tendo em vista que a CEF foi incluída para substitui-lo. P. I.