5010886-98.2025.4.03.6103

Intimação

TRF3 · 1ª Vara Federal de São José dos Campos · Decisão

PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de São José dos Campos Rua Dr. Tertuliano Delphim Júnior, 522, Parque Residencial Aquarius, São José Dos Campos - SP - CEP: 12246-001 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Nº 5010886-98.2025.4.03.6103 EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL SPAZIO VALE BELO ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: ALINE CRISTINA MARTINS - SP357754 EXECUTADO: ALESSANDRA BRAZ DA SILVA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Trata-se de exceção de pré-executividade apresentada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL na qual alega sua ilegitimidade para responder à execução de contribuição condominial promovida por CONDOMINIO RESIDENCIAL SPAZIO VALE BELO. Pleiteia, assim, a extinção do feito sem resolução do mérito. Intimada, a parte exequente se manifestou no ID 565192994. É a síntese do necessário. Passo a fundamentar e decidir. A via excepcional da chamada exceção (objeção) de pré-executividade é estreita e limitada, pois o processo executivo, em regra, não comporta dilação probatória – esta somente é possível na via da impugnação ao cumprimento de sentença ou ação autônoma, onde todas as matérias podem e devem ser postas à apreciação do Juízo. Por isso, não é possível alargar demasiadamente as hipóteses permissivas da sua interposição, notadamente, conforme consolidado pela Doutrina e Jurisprudência, aquelas que envolvam os pressupostos de existência e de validade do processo executivo, além das condições gerais da ação. De qualquer modo, o que determina a possibilidade ou não do conhecimento da exceção é a existência de prova pré-constituída quanto às alegações postas, que não poderão, portanto, demandar dilação probatória. Com efeito, a via estreita da exceção admite apenas matérias apreciáveis de ofício e sem dilação probatória, conforme já sumulado na Súmula 393 do STJ, a qual adoto como analogia: “A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória”. A questão da legitimidade integra as condições da ação e pode ser decidida na fase de cumprimento de sentença, como permite o artigo 525, §1º, inciso II, do Código de Processo Civil. Na presente hipótese, a excepta, ora exequente, ajuizou contra Alessandra Braz da Silva ação de cobrança de contribuições condominiais e, em 2017, requereu o início do cumprimento de sentença no valor de R$ 11.391,11 (ID 484501163 – fl. 03). Sem pagamento e não apresentada impugnação, pleiteou a penhora do imóvel, com a intimação da credora fiduciária, Caixa Econômica Federal (ID 484501163 – fls. 18/20). No curso do cumprimento de sentença, a CEF informou a situação do saldo do financiamento e a existência, ou não, do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária (ID 484501163 – fls. 37, 67, 83, 155, 208, 380). O Juízo de origem, inicialmente, indeferiu a penhora sobre o direito eventual da devedora à aquisição da propriedade (ID 484501163 – fls. 94, 163), bem como a penhora do próprio imóvel (ID 484501163 – fl. 188). Posteriormente, houve o deferimento dos direitos aquisitivos (ID 484501163 – fl. 214), o que foi averbado na matrícula do imóvel (ID 484501163 – fl. 229), tendo a CEF se manifestado sobe a constrição (ID 484501163 – fl. 232). O imóvel foi avaliado judicialmente em R$ 150.000,00 (ID 484501163 – fl. 237). Determinou-se a alienação em hasta pública dos direitos aquisitivos (ID 484501163 -fls. 283/286 e 397/401). Noticiaram-se os leilões negativos (ID 484501163 – fls. 321 e 449). A exequente pleiteou, novamente, a penhora do imóvel e juntou demonstrativo atualizado do débito, no montante de R$ 100.329,57, para 10.2024 (ID 484501163 – fls. 474/475). O Juízo de Direito indeferiu a penhora enquanto não consolidada a propriedade fiduciária em favor da CEF (ID 484501163 – fls. 484-487), porém determinou a intimação da credora para que se manifestasse sobre o pedido (ID 484501163 – fl. 492). A CEF manifestou-se contrariamente ao pedido (ID 484501163- fls. 504/518). O referido Juízo deferiu a penhora sobre o imóvel (ID 484501163 - fls. 522/523). Houve interposição de recurso de agravo de instrumento, em cujos autos deferida a antecipação da tutela recursal (ID 484501163 – fls. 550/551), e dado parcial provimento para manter a penhora e determinar a remessa à Justiça Federal (ID 484501163 – fls. 563/569), com trânsito em julgado (ID 484501163 – fl. 592). Neste Juízo Federal, a CEF apresentou a exceção de pré-executividade, que passo a analisar. Nos termos das Súmulas 150 e 224 do Superior Tribunal de Justiça, compete à Justiça Federal decidir sobre a existência do interesse da União, autarquias e empresas públicas federais. As taxas condominiais são obrigações propter rem, que aderem ao imóvel e transmitem-se aos proprietários seguintes, tornando-se estes responsáveis inclusive pelas dívidas anteriores à transmissão. Nesse sentido, jurisprudência do STJ: AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. COMPRA E VENDA REGISTRADA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSE. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. LEGITIMIDADE DA ADQUIRENTE. 1.- A jurisprudência desta Corte entende que que "a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto" (EREsp 138.389/MG, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA , DJ 13.09.99). 2.- No presente caso, "o adquirente, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à aquisição, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais" (REsp 827.085/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2006, DJ 22/05/2006, p. 219). 3.- Agravo Regimental improvido. (AGRESP 201303511387, SIDNEI BENETI, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:14/03/2014) A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu nesse sentido no REsp nº 1929926/SP, cuja ementa cito: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) Desse modo, a citação ou intimação da credora fiduciária é necessária, sendo, assim, de rigor a manutenção da CEF na relação processual. A credora fiduciária poderá, inclusive, quitar o débito condominial e sub-rogar-se no crédito. Apesar da afetação do Tema nº 1266/STJ, não houve determinação de suspensão nacional. Ante o exposto, rejeito a exceção de pré-executividade. Sem condenação em honorários advocatícios, pois incabíveis na espécie. Intime-se a parte exequente para, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar-se quanto ao prosseguimento do feito, apresentando demonstrativo atualizado do débito. Publique-se. Int.