5010833-61.2023.8.21.0022

Intimação

TJRS · 3ª Vara Cível da Comarca de Pelotas · DESPACHO/DECISÃO

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5010833-61.2023.8.21.0022/RS AUTOR: LAUREN ROBE DA SILVEIRA ADVOGADO(A): ISABEL ISSLER FERREIRA DE ARAUJO (OAB RS076667) RÉU: G3 ASSESSORIA IMOBILIARIA LTDA ADVOGADO(A): NATHIELE BRITO DA SILVA (OAB RS121440) ADVOGADO(A): EDUARDO DOS SANTOS LOPES (OAB RS055361) RÉU: FLAVIO LUIZ MOREIRA DE OLIVEIRA JUNIOR LTDA ADVOGADO(A): BRUNA BRAGA DA SILVEIRA (OAB RS106851) ADVOGADO(A): ALEXANDRE CONTREIRA DA SILVEIRA (OAB RS071586) RÉU: CONDOMÍNIO JARDIM DAS HORTÊNSIAS ADVOGADO(A): CRICILENE CALCAGNO (OAB RS093556) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Compulsando os autos para prolação da sentença, verifico ser o caso de converter o julgamento em diligência. Isto porque, conforme se observa da inicial, a autora requereu a inversão do ônus da prova com base na aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Ocorre que tal pedido não foi analisado até o presente momento. Para a definição do regime jurídico aplicável, cumpre analisar a natureza da relação jurídica estabelecida entre a proprietária da unidade condominial e as administradoras do condomínio. Ficou demonstrado que as rés Flavio Luiz Moreira de Oliveira Junior Ltda. (Oliveira Imóveis) e G3 Assessoria Imobiliária Ltda. atuam na prestação de serviços especializados de gestão financeira, contábil e administrativa do Condomínio Jardim das Hortênsias. Embora a relação direta de administração seja contratada pelo condomínio, os serviços prestados pelas imobiliárias revertem diretamente em benefício dos condôminos, que figuram como destinatários finais da atividade de assessoria condominial. A proprietária do imóvel enquadra-se no conceito de consumidora previsto no artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor, ao passo que as administradoras condominiais qualificam-se como fornecedoras de serviços nos termos do artigo 3º do mesmo diploma legal. Nesse sentido, é o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul: Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES COBRADOS INDEVIDAMENTE. ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME:1. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS PELO AUTOR, CONDENANDO SOLIDARIAMENTE OS RÉUS. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. HÁ CINCO QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA, CONSIDERANDO OS LIMITES OBJETIVOS DO CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS FIRMADO COM O CONDOMÍNIO; (II) AUSÊNCIA DE PROVA DA ALEGADA INDISPONIBILIDADE DO SISTEMA DA ADMINISTRADORA; (III) INAPLICABILIDADE DA SOLIDARIEDADE, POR NÃO SE TRATAR DE RELAÇÃO DE CONSUMO; (IV) AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO NA SENTENÇA QUANTO À RESPONSABILIZAÇÃO DA ADMINISTRADORA; (V) IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DE SOLIDARIEDADE SEM COMPROVAÇÃO DE CONDUTA OU NEXO CAUSAL. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. A RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE AS PARTES ESTÁ SUJEITA ÀS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, POIS A ADMINISTRADORA ATUA COMO FORNECEDORA DE SERVIÇOS PERANTE O CONDOMÍNIO E, POR VIA REFLEXA, AOS CONDÔMINOS. 2. A ADMINISTRADORA PARTICIPOU ATIVAMENTE DA GESTÃO FINANCEIRA DO CONDOMÍNIO, SENDO RESPONSÁVEL PELO CONTROLE DOS PAGAMENTOS E PELA EMISSÃO DOS RELATÓRIOS QUE SERVIRAM DE BASE PARA A ELABORAÇÃO DO ACORDO QUESTIONADO. 3. O PRÓPRIO CONDOMÍNIO RÉU ADMITIU QUE O ERRO NA COBRANÇA OCORREU PORQUE O SISTEMA DA ADMINISTRADORA ESTAVA INDISPONÍVEL, SENDO O CÁLCULO ELABORADO COM BASE EM RELATÓRIO DESATUALIZADO. 4. O AUTOR COMPROVOU TER REALIZADO PAGAMENTO DIRETAMENTE À ADMINISTRADORA, DEMONSTRANDO QUE ESTA TAMBÉM RECEBIA VALORES REFERENTES ÀS TAXAS CONDOMINIAIS, CONTRARIANDO A ALEGAÇÃO DE QUE NÃO PARTICIPAVA DA COBRANÇA. 5. AS LIMITAÇÕES CONTRATUAIS ENTRE A ADMINISTRADORA E O CONDOMÍNIO NÃO PODEM SER OPOSTAS AO CONDÔMINO, QUE É TERCEIRO EM RELAÇÃO A ESSE CONTRATO, APLICANDO-SE O PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS CONTRATOS. 6. A RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR DE SERVIÇOS É OBJETIVA, NOS TERMOS DO ART. 14 DO CDC, E A ADMINISTRADORA NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS DE COMPROVAR A INEXISTÊNCIA DE DEFEITO NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. 7. A SOLIDARIEDADE ENTRE OS FORNECEDORES DE SERVIÇOS DECORRE EXPRESSAMENTE DO ART. 7º, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CDC, SENDO APLICÁVEL AO CASO EM QUE TANTO O CONDOMÍNIO QUANTO A ADMINISTRADORA PARTICIPARAM DA CADEIA DE FORNECIMENTO DO SERVIÇO QUE RESULTOU NA COBRANÇA INDEVIDA. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. RECURSO DESPROVIDO.TESE DE JULGAMENTO: 1. A ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO RESPONDE SOLIDARIAMENTE PELOS DANOS CAUSADOS AO CONDÔMINO EM RAZÃO DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO, APLICANDO-SE O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR À RELAÇÃO JURÍDICA ESTABELECIDA. ___________DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CDC, ARTS. 7º, P.U., 14; CC, ARTS. 265, 927.JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: TJRS, AGRAVO DE INSTRUMENTO, Nº 53223039720248217000, DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL, RELATOR: ANTÔNIO MARIA RODRIGUES DE FREITAS ISERHARD, JULGADO EM: 27-08-2025.(Apelação Cível, Nº 50231121720218210033, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em: 18-12-2025) (grifos adicionais) Fica estabelecida, portanto, a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor para disciplinar a responsabilidade civil das administradoras rés. O artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor prevê como direito básico do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, quando for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências. No caso em apreço, ambos os requisitos encontram-se preenchidos. A hipossuficiência técnica e informativa da autora é evidente. Na condição de condômina e proprietária individual, ela não possui acesso direto aos sistemas internos de gestão das administradoras, aos relatórios integrados de fluxo de caixa, aos registros de compensação bancária nem ao histórico de comunicações e arquivos trocados entre a antiga administradora (Oliveira Imóveis) e a atual (G3) no período de transição da gestão condominial. As informações necessárias para demonstrar por que as baixas de pagamentos não constam de forma regular nos cadastros do condomínio estão concentradas exclusivamente sob o controle das imobiliárias rés. Paralelamente, as alegações da autora revestem-se de expressiva verossimilhança. A petição inicial veio instruída com farta prova documental, destacando-se o termo de acordo extrajudicial, boletos condominiais indicando o lançamento das parcelas do acordo, comprovantes de pagamento e diálogos mantidos por meio do aplicativo WhatsApp. Ficou demonstrado pelas conversas eletrônicas que a funcionária Edilene, preposta da ré G3, chegou a admitir a localização dos pagamentos e a efetivação das respectivas baixas no sistema administrativo. Ademais, a verossimilhança restou fortalecida pela prova oral produzida na audiência de instrução, na qual as testemunhas confirmaram as tratativas para a regularização dos débitos e o repasse das informações entre as administradoras, evidenciando o adimplemento das obrigações condominiais discutidas. Assim, com fundamento no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, DEFIRO a inversão do ônus da prova. Intime-se as partes da presente decisão, a fim de que manifestem se há interesse na produção de outras provas. Nada sendo requerido, voltem os autos conclusos para sentença.