2026-09-16 · TRF3
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5010782-48.2026.4.03.0000 RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO AGRAVANTE: FLAVIO DA SILVA DOS SANTOS, AUYGNA PAMIDA DOS SANTOS PEREIRA ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: GEREMIAS HAUS DA COSTA PEREIRA - SP323283-A ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: STEFANI VITALIS MIAGUTI - SP402004-A ADVOGADO do(a) AGRAVADO: LEILANE CARDOSO CHAVES ANDRADE - BA17488-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, HM 59 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA RELATÓRIO O Exmo. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Cuida-se de agravo de instrumento interposto por FLAVIO DA SILVA DOS SANTOS e AUYGNA PAMIDA DOS SANTOS PEREIRA em face de decisão que, em sede de ação de rescisão contratual movida contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e HM 59 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA indeferiu o pedido de tutela antecipada. A decisão agravada foi proferida nos seguintes termos: " Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por FLAVIO DA SILVA DOS SANTOS e OUTRO em face de CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF e OUTRO, objetivando, em sede de tutela, a suspensão imediata da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas decorrentes do contrato de financiamento imobiliário firmado entre as partes, bem como que as rés se abstenham de inserir ou manter o nome dos autores em cadastros de inadimplentes em razão do inadimplemento das referidas obrigações. Aduzem os autores, em síntese, que celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária com a ré HM 59 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e, posteriormente, contrato de financiamento habitacional com a ré CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, tendo já desembolsado valores expressivos. Sustentam que, nos termos da avença, o imóvel deveria ter sido entregue em julho de 2025, com prazo de tolerância até 31 de janeiro de 2026, o que não ocorreu, havendo, inclusive, informação de nova previsão de entrega apenas para agosto de 2027. Afirmam que o atraso configura inadimplemento contratual das rés, tornando indevida a continuidade da cobrança das parcelas do financiamento, além de ensejar risco de prejuízo financeiro e eventual negativação de seus nomes. Os autos vieram conclusos para apreciação do pedido de tutela. É o relatório. Decido. Inicialmente, defiro os benefícios da gratuidade de justiça aos autos. Anote-se. Nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência poderá ser concedida desde que existam elementos que evidenciem a probabilidade do direito (fumus boni juris) e o perigo de dano irreparável ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora). Ausentes esses requisitos, ou se houver perigo de irreversibilidade do provimento antecipado, a tutela não poderá ser concedida, podendo ainda ser revogada ou modificada a qualquer tempo, em decisão fundamentada. A presença de fumus boni juris exige a comprovação da verossimilhança fática, na qual se constata um considerável grau de plausibilidade no que tange à narrativa dos fatos trazida pelo autor, aliada a uma plausibilidade de ordem jurídica, subsumindo-se os fatos à norma invocada, a qual conduz aos efeitos pretendidos. Por seu turno, o periculum in mora decorre da existência de elementos que demonstrem um perigo consequente que eventual demora na prestação jurisdicional acarrete na eficaz realização do direito, ou seja, ao resultado útil do processo, entendido referido perigo de dano como aquele certo, atual e grave. Feitas essas considerações, passo ao caso concreto. No caso dos autos, a parte autora requer a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas decorrentes do contrato de financiamento imobiliário firmado entre as partes Além disso, requer que a ré se abstenham de negativar o nome da parte Autora nos cadastros de proteção ao crédito. A Lei nº 4.591/64, ao dispor sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, dispõe em seu art. 67-A, que em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente. Conforme item 7.1, do contrato (fls. 17 do Id 564914639) assinado com a Construtora, consta como prazo para a entrega da chaves o dia 31 de julho de 2025, com prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, sendo a data limite para o término das obras o dia 31 de janeiro de 2026. Nos termos do item 8, caso a entrega do imóvel ultrapasse o prazo estabelecido, sem que haja culpa dos compradores pelo atraso, estes poderão optar entre a resolução do contrato ou sua manutenção, fazendo jus, neste caso, ao recebimento de multa moratória a ser paga pela vendedora. Contudo, o parágrafo único da cláusula 7.1. do Contrato (pág. 28) estabelece que “O PRAZO ESTIMADO DE OBRA ficará suspenso, e não será considerado descumprimento de prazo, na ocorrência de eventos de caso fortuito ou de força maior, conforme definidos em lei (...)”. Cumpre destacar que, a autora não celebrou contrato exclusivamente com o incorporador, firmou, também, contrato de financiamento imobiliário com a CEF (Id 564914641), em 29/01/2024. Consta do contrato de financiamento firmado com a CEF que os devedores ficam exonerados do pagamento dos encargos mensais caso ocorra atraso na entrega do imóvel por prazo superior a 6 (seis) meses, contados da data originalmente prevista para a conclusão da obra quando da celebração do referido contrato de financiamento, conforme item B.7 (Id 564914641 – pág. 8). Frise-se que no item B.7 consta como data de previsão para a construção/legalização o dia 29/01/2027. A parte autora distribuiu a ação em 20/03/2026, data anterior ao término do prazo de tolerância. Dessa sorte, entendo que as alegações da parte autora somente poderão ser comprovadas após a manifestação da parte contrária e regular instrução processual. Ausentes, portanto, os requisitos necessários à concessão da medida pleiteada. Portanto, em uma cognição sumária, não está evidenciada a probabilidade do direito (fumus boni juris) e o perigo de dano irreparável ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora). Diante do exposto, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA formulado. Citem-se os réus para apresentarem contestação, no prazo legal, ocasião em que deverão juntar os relatórios financeiros completos e atualizados contendo o histórico de todos os pagamentos efetuados pela parte Autora.” Aduz a parte agravante, em síntese, que a decisão agravada afronta o entendimento contido no Tema 996 do C.STJ. Assevera que o inadimplemento deve ser aferido exclusivamente à luz do contrato de promessa de compra e venda firmado com a construtora, cujo prazo máximo de entrega se encerrou em 31/01/2026. Proferiu-se r. decisão que deferiu o pedido de antecipação da tutela recursal. A parte agravada interpôs agravo interno. Foi apresentada contraminuta. É o relatório. VOTO O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): No presente caso, nenhuma das partes trouxe qualquer argumento apto a infirmar o entendimento já manifestado na r. decisão que deferiu o pedido de antecipação da tutela recursal. Dentro de tal contexto, passo a transcrever os fundamentos do r. provimento judicial por mim lavrado: “Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida. Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado "pacta sunt servanda"), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado. Para o que importa à solução da presente controvérsia, cumpre anotar que o C. STJ, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 996), firmou as seguintes teses para casos de atraso na entrega da obra relacionados a imóveis no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). A jurisprudência deste E.TRF da 3ª Região tem acompanhado os entendimentos do C. STJ, como se pode observar das seguintes decisões: ApCiv 0001991-98.2014.4.03.6111, Rel. Desembargador Federal Wilson Zauhy Filho, Primeira Turma, julgado em 09/06/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 11/06/2020; ApCiv 5001882-91.2017.4.03.6111, Rel. Desembargador Federal Luiz Paulo Cotrim Guimarães, Segunda Turma, julgado em 13/05/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 18/05/2020; , ApCiv 5006089-75.2018.4.03.6119, Rel. Desembargador Federal Helio Egydio de Matos Nogueira, Primeira Turma, julgado em 14/02/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 18/02/2020; AI 5016162-62.2020.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal Luiz Paulo Cotrim Guimarães, Segunda Turma, julgado em 15/10/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 20/10/2020; AI 5015754-08.2019.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal Valdeci dos Santos, Primeira Turma, julgado em 10/09/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 17/09/2020. In casu, conforme o item 7 do "Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma Condominial sob Condições Resolutivas”, firmado em 01/03/2023, a data para entrega das chaves estava prevista para 31/07/2025, com prazo de carência para término das obras estabelecido para 31/01/2026 (id. 564914639, fl. 17, dos autos originários). Noutro passo, o "contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações - programa minha casa minha vida - recursos do FGTS ", firmado em 29/01/2024, estabelece que o prazo para o término da construção e legalização do imóvel é aquele constante na Letra B.7.1 (29/01/2027), podendo ser prorrogado, uma única vez, em até 6 (seis) meses, quando restar comprovado caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do contrato que tenha interferência no ritmo de execução da obra, mediante análise técnica e autorização da Caixa, sempre que a medida se mostrar essencial a viabilizar a conclusão do empreendimento (id. 564914641 dos autos originários). Consta dos autos de origem, ainda, a informação prestada pela própria HM 59 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA no sentido de que houve atraso na entrega da obra (superando o prazo de carência previsto no contrato entabulado entre as partes), estabelecendo nova previsão de entrega das chaves para agosto/2027 (id. 564914643 dos autos originários). Destarte, considerando que a própria construtora admitiu o atraso nas obras do empreendimento (por prazo superior ao período de carência estabelecido no instrumento particular de compromisso de venda e compra) vislumbro a possibilidade de suspensão das parcelas do contrato de financiamento imobiliário, bem como a impossibilidade de negativação do nome dos mutuários em decorrência da referida avença. Posto isso, defiro o pedido de antecipação da tutela recursal, para determinar a suspensão das parcelas do contrato de financiamento imobiliário, bem como a abstenção das requeridas no que tange à negativação do nome da mutuária/agravante.” Ante o exposto, dou provimento ao agravo de instrumento, para determinar a suspensão das parcelas do contrato de financiamento imobiliário, bem como a abstenção das requeridas no que tange à negativação do nome da mutuária/agravante. Agravo interno prejudicado. É o voto. EMENTA DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. SUSPENSÃO DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ABSTENÇÃO DE NEGATIVAÇÃO DO NOME DOS MUTUÁRIOS. TEMA 996 DO STJ. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação de rescisão contratual ajuizada em face da Caixa Econômica Federal e da incorporadora. Os autores pleitearam a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas do contrato de financiamento imobiliário, bem como a abstenção de inscrição ou manutenção de seus nomes em cadastros de inadimplentes, em razão do atraso na entrega do imóvel. 2. A decisão recorrida concluiu pela ausência dos requisitos previstos no art. 300 do CPC, ao fundamento de que a ação foi ajuizada antes do término do prazo considerado no contrato de financiamento e de que a controvérsia demandaria instrução processual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há duas questões em discussão: (i) saber se o atraso na entrega do imóvel deve ser aferido com base no contrato de promessa de compra e venda celebrado com a incorporadora ou no contrato de financiamento habitacional firmado com a Caixa Econômica Federal; e (ii) saber se estão presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência consistente na suspensão das parcelas do financiamento e na vedação de negativação dos mutuários. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O contrato de promessa de compra e venda estabeleceu a entrega das chaves até 31/07/2025, com prazo de tolerância até 31/01/2026. A própria incorporadora informou nos autos que a entrega do empreendimento foi postergada para agosto de 2027, admitindo atraso superior ao período contratualmente admitido. 5. O julgamento do Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento de que o contrato de promessa de compra e venda deve estabelecer prazo certo para entrega do imóvel, não vinculado ao contrato de financiamento, ressalvado apenas o prazo de tolerância contratualmente previsto. 6. A existência de previsão distinta para conclusão da obra no contrato de financiamento não afasta os efeitos jurídicos decorrentes do inadimplemento do prazo previsto no contrato de promessa de compra e venda. 7. Diante da admissão do atraso pela própria incorporadora, estão presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência, a fim de determinar a suspensão das parcelas do contrato de financiamento imobiliário e impedir a negativação dos mutuários em decorrência do inadimplemento das obrigações vinculadas ao financiamento. 8. Mantêm-se os fundamentos da decisão que deferiu a tutela recursal, por inexistirem elementos capazes de infirmá-los. O agravo interno interposto contra essa decisão resta prejudicado. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido para determinar a suspensão das parcelas do contrato de financiamento imobiliário, bem como a abstenção das requeridas de promover a negativação do nome da mutuária/agravante em razão do referido contrato. Agravo interno prejudicado. Tese de julgamento: “1. O atraso na entrega de imóvel submetido ao Programa Minha Casa, Minha Vida deve ser aferido à luz do prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda, nos termos do Tema 996 do STJ. 2. A existência de prazo diverso previsto no contrato de financiamento habitacional não afasta os efeitos decorrentes do inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda. 3. A admissão do atraso pela incorporadora autoriza, em tutela de urgência, a suspensão das parcelas do financiamento imobiliário e a vedação de negativação dos mutuários.” Legislação relevante citada: CPC, art. 300; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019, DJe 27.09.2019 (Tema 996); TRF3, ApCiv 0001991-98.2014.4.03.6111, Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy Filho, Primeira Turma, j. 09.06.2020; TRF3, ApCiv 5001882-91.2017.4.03.6111, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, Segunda Turma, j. 13.05.2020; TRF3, ApCiv 5006089-75.2018.4.03.6119, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, Primeira Turma, j. 14.02.2020; TRF3, AI 5016162-62.2020.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, Segunda Turma, j. 15.10.2020; TRF3, AI 5015754-08.2019.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, Primeira Turma, j. 10.09.2020. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, dar provimento ao agravo de instrumento, restando prejudicado o agravo interno, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. CARLOS FRANCISCO Relator do Acórdão