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TJRS · 5ª Vara Cível da Comarca de Passo Fundo · Ato ordinatório
body{ padding: 10px; font-family: Times New Roman; font-size:13pt }; #divHeader{ line-height:25px; margin-bottom:30px }; #divBody{ max-width:90%; text-align:justify }PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5010758-54.2025.8.21.0021/RSRELATOR: LUCIANO BERTOLAZI GAUER AUTOR: JEDER SOARES SPERANDIO ADVOGADO(A): AMANDA TAETTI DOS SANTOS (OAB RS131753) ATO ORDINATÓRIO Intimação realizada no sistema eproc. O ato refere-se ao seguinte evento: Evento 47 - 10/09/2026 - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
TJRS · 5ª Vara Cível da Comarca de Passo Fundo · DESPACHO/DECISÃO
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5010758-54.2025.8.21.0021/RS AUTOR: JEDER SOARES SPERANDIO ADVOGADO(A): AMANDA TAETTI DOS SANTOS (OAB RS131753) RÉU: CARLLOTTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME ADVOGADO(A): CASSIANO FINCK (OAB RS104402) DESPACHO/DECISÃO VISTOS. Instadas a se manifestar sobre pontos controvertidos e interesse na produção de provas, a parte autora e a parte ré requereram pela produção de prova testmeunhal. Antes de apreciar tal requerimento, passo à análise das questões preliminares. 1. Da Impugnação À Gratuidade DA Justiça A parte ré impugna a gratuidade da justiça concedida ao autor, sustentando que sua renda mensal bruta superaria o equivalente a cinco salários mínimos, tendo como único elemento comprobatório um print extraído do Portal da Transparência do Estado do Rio Grande do Sul. A impugnação não merece acolhimento. O documento juntado pela ré é insuficiente para afastar o benefício já concedido. Isso porque o portal de transparência exibe apenas o total bruto da remuneração, sem discriminar a composição dos valores recebidos, não permitindo aferir com precisão a real disponibilidade financeira do servidor. No caso concreto, o autor, desde a petição inicial, juntou demonstrativos de pagamento completos e detalhados, dos quais se extrai que o subsídio base do policial militar não supera o patamar de cinco salários mínimos, sendo que os valores que ultrapassam esse limite decorrem de horas extras e gratificações variáveis, de natureza não permanente e não incorporada ao vencimento. Assim, desacolho a impugnação à gratuidade da justiça. 2. Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva A ré suscita ilegitimidade passiva ao argumento de que a infiltração teria origem no encanamento do apartamento superior, unidade de propriedade de terceira, e que, por isso, não lhe caberia qualquer responsabilidade pela solução do problema. A preliminar não pode ser acolhida. Pela teoria da asserção, adotada pela jurisprudência dominante, as condições da ação, dentre elas a legitimidade, são aferidas a partir das afirmações feitas na petição inicial, sem necessidade de incursão no mérito da causa. Conforme narrado na exordial, o autor aponta a ré, na qualidade de locadora e administradora do imóvel, como responsável pelo descumprimento do dever legal de manter o bem em condições adequadas de habitabilidade, nos termos do art. 22, inciso I, da Lei nº 8.245/91. Nesse contexto, a discussão acerca da real origem da infiltração, da extensão dos danos e da eventual responsabilidade de terceiros não diz respeito à legitimidade para a causa, mas sim ao mérito da demanda. Definir se a ré efetivamente tinha ou não o dever de solucionar o problema, e em que medida, exige apreciação do próprio fundo da controvérsia, o que não pode ser feito em sede preliminar sem que se confunda com o exame meritório. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva. 3. Da Inversão do Ônus da Prova A lide direciona-se contra a administradora imobiliária, cuja atuação no mercado imobiliário se caracteriza como prestação de serviços de intermediação e gestão de locação. Nessa hipótese, configura-se autêntica relação de consumo entre o locatário, na condição de destinatário final do serviço, e a imobiliária, na qualidade de fornecedora, atraindo a incidência protetiva do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, conforme jurisprudência1 deste Egrégio Tribunal de Justiça, consolidando o entendimento de que a relação estabelecida entre o locatário e a administradora do imóvel, na condição de prestadora de serviços, submete-se às regras do microssistema consumerista. Delineada a natureza consumerista da relação jurídica, verifica-se que as alegações da parte autora revestem-se de verossimilhança, estando amparadas por robusto acervo documental e fotográfico que instrui a inicial. Outrossim, a hipossuficiência técnica do autor é evidente, uma vez que a ré detém maior facilidade de acesso às informações estruturais do imóvel e ao histórico de tratativas. Assim, com fundamento no art. 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, defiro a inversão do ônus da prova, determinando que a parte ré apresente, no prazo de 15 (quinze) dias, a documentação e os elementos probatórios que entender pertinentes. 4. Da Produção de Prova As partes manifestaram-se sobre as provas que pretendem produzir. A parte autora requereu a produção de prova testemunhal; a parte ré requereu o depoimento pessoal do autor e a oitiva de testemunhas. A controvérsia fática cinge-se à existência de infiltrações, mofo e avarias estruturais no imóvel locado, bem como à verificação de nexo causal entre tais problemas e a conduta da administradora imobiliária. Trata-se de matéria que, por sua própria natureza, demanda esclarecimento de ordem eminentemente técnica, sendo a prova oral inócua e inapta para demonstrar a origem, a extensão ou a causa de patologias construtivas. A teor do artigo 443, inciso II, do Código de Processo Civil, o juiz indeferirá a inquirição de testemunhas sobre fatos que só por documento ou por exame pericial puderem ser provados. No caso, as questões controversas exigiam prova técnica ou documental qualificada. Considerando que as partes não requereram a realização de perícia técnica no momento oportuno, limitando-se a postular a oitiva de testemunhas e depoimento pessoal, e constatada a inutilidade da prova oral para o deslinde de questões materiais, indefiro a produção de prova oral. Após, nada mais requerido, voltem os autos conclusos para julgamento. 1. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA E LOCADOR. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que reconheceu a incidência do CDC à relação entre as partes e determinou a inversão do ônus da prova, nos autos de ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada pelo agravado em face de administradora imobiliária, em razão de alegada falha na prestação de serviços de gestão do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. Há duas questões em discussão: (i) se a relação entre o locador e a administradora imobiliária configura relação de consumo, sujeita ao CDC; (ii) se estão presentes os pressupostos legais para a inversão do ônus da prova. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. O contrato de administração imobiliária envolve duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, entre a administradora e o locador, sujeita ao CDC; e a de locação, entre o locador e o locatário, regida pela Lei nº 8.245/1991. 2. A discussão objeto da demanda envolve suposta falha na atuação da agravante como prestadora de serviços ao locador, gerindo o imóvel e intermediando a locação a terceiros. Aplica-se, portanto, o Código de Defesa do Consumidor. 3. A simples afirmação de que o agravado tinha acesso a documentos pelo site da empresa não é suficiente para afastar a hipossuficiência informacional que pode existir numa relação entre um particular e uma grande empresa de administração imobiliária. 4. Confirmada a relação de consumo e presentes os pressupostos de verossimilhança ou hipossuficiência, a inversão do ônus da prova é cabível nos termos do art. 6º, VIII, do CDC. IV. DISPOSITIVO:1. Recurso desprovido. Decisão que reconheceu a relação de consumo e determinou a inversão do ônus da prova mantida. ___________Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VIII e 14; CC/2002, arts. 653 e ss.Jurisprudência relevante citada: TJRS, Agravo de Instrumento nº 53391418120258217000, 15ª Câmara Cível, Rel. Carla Patricia Boschetti Marcon, j. 09-11-2025.(Agravo de Instrumento, Nº 52720469720268217000, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carmem Maria Azambuja Farias, Julgado em: 07-08-2026)
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