5010199-81.2024.8.13.0433

Intimação

TJMG · 4ª Vara Cível da Comarca de Montes Claros

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Montes Claros / 4ª Vara Cível da Comarca de Montes Claros Praça Doutor Lourenço Pimenta de Figueiredo, 0, Ibituruna, Montes Claros - MG - CEP: 39408-030 PROCESSO Nº: 5010199-81.2024.8.13.0433 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução] AUTOR: PAULO DA SILVA RAMOS CPF: 657.152.926-20 RÉU: FILOGONIO ALVES CRUZ JUNIOR CPF: 941.950.996-68 SENTENÇA Vistos, etc. PAULO DA SILVA RAMOS ajuizou a presente Ação de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse em desfavor de FILOGÔNIO ALVES CRUZ JÚNIOR, partes qualificadas nos autos. O autor narra que firmou com o réu contrato particular de promessa de compra e venda de bem imóvel situado na Rua do Ateneu, nº 365, Bairro Maracanã, Montes Claros/MG, com assunção da dívida do financiamento imobiliário existente perante a Caixa Econômica Federal a partir da parcela de número doze. Afirma que o réu deixou de pagar as cinco últimas parcelas a partir de novembro de 2023, situação que acarretou a negativação do seu nome perante os cadastros de restrição ao crédito. Por essas razões, pretende a retomada do bem pela rescisão, mais perdas e danos. Citado, o réu compareceu espontaneamente e apresentou contestação (ID 10668174689). Preliminarmente, requereu a concessão da gratuidade de justiça e sustentou a falta de interesse de agir superveniente. No mérito, defendeu a regularidade do contrato e a ausência de mora contemporânea apta a justificar a rescisão, comprovando a realização de pagamentos sucessivos e a quitação de parcelas do financiamento habitacional junto à instituição financeira. Pugnou pela improcedência dos pedidos, aplicação do princípio da conservação dos contratos, afastamento da multa contratual e condenação do autor às penas da litigância de má-fé, além de danos morais e materiais. Acostou extratos e comprovantes de quitação. O autor apresentou impugnação à contestação no ID 10689546096. Após especificação de provas, vieram os autos conclusos. Relatados, decido. O processo comporta julgamento antecipado e tramitou regularmente. O requerido formulou pedido de gratuidade de justiça. A presunção de insuficiência econômica deduzida por pessoa natural possui caráter relativo, cabendo ao julgador indeferir o benefício quando constatar nos autos elementos que indiquem a capacidade financeira (art. 99, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil). Na espécie, constata-se que o requerido é advogado com atuação profissional estabelecida nesta comarca, dispondo de escritório próprio em edifício comercial bem localizado. Ademais, não colacionou comprovantes de rendimentos, declarações fiscais ou extratos bancários hábeis a demonstrar a efetiva impossibilidade de arcar com eventuais despesas do processo, limitando-se a apresentar declaração genérica de hipossuficiência desprovida de respaldo probatório. Desse modo, impõe-se o indeferimento da gratuidade de justiça ao réu. O demandado suscitou a preliminar de falta de interesse processual sob a alegação de perda superveniente do objeto, ao argumento de que o cumprimento dos pagamentos e a quitação contratual esvaziariam a utilidade da prestação jurisdicional buscada pelo autor. Todavia, referida preliminar confunde-se com o próprio mérito da demanda, porquanto perquirir se o alegado atraso anterior é ou não suficiente para autorizar a resolução judicial da avença constitui matéria atinente à procedência ou improcedência. Dessa forma, afasta-se a preliminar, passando-se ao estudo do mérito. A controvérsia cinge-se a aferir se o inadimplemento de prestações do financiamento imobiliário atribuído ao réu autoriza a rescisão do compromisso de compra e venda com assunção de dívida, a reintegração do autor na posse do bem e a condenação ao pagamento de cláusula penal, mais perdas e danos. Restou incontroverso nos autos que as partes celebraram, em 21/07/2009, "Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel Alienado Fiduciariamente pela Caixa Econômica Federal" (ID 10205163289), tendo por objeto o imóvel residencial situado na Rua do Ateneu, nº 365, Bairro Maracanã, em Montes Claros/MG. O preço ajustado foi de R$ 80.000,00, composto por uma entrada de R$ 20.000,00 paga no ato da avença e o restante de R$ 60.000,00 assumido pelo adquirente mediante o pagamento direto das prestações vincendas a partir da parcela nº 12 do contrato de financiamento habitacional nº 8.3044.0000.099-2, perante a Caixa Econômica Federal. Embora a cessão de direitos e obrigações tenha se operado na modalidade vulgarmente denominada "contrato de gaveta", isto é, sem a formal intervenção e anuência prévia do agente financeiro nos termos do art. 299 do Código Civil, tal negócio jurídico produz efeitos obrigacionais entre as partes contratantes, vinculando cedente e cessionário aos deveres de lealdade, boa-fé objetiva e cumprimento das obrigações assumidas. A petição inicial fundamentou o pleito resolutivo na alegada falta de pagamento de cinco parcelas consecutivas a partir de novembro de 2023, o que teria ensejado a negativação do CPF do vendedor. O acervo documental colacionado aos autos revela que as parcelas do financiamento habitacional foram regularizadas e quitadas, o que é reconhecido pelo autor na impugnação, apesar de utilizar o pagamento em atraso como reforço de seu argumento. Contudo, entendo que nesse contexto fático e jurídico, impõe-se a aplicação da teoria do adimplemento substancial, corolário dos princípios da função social do contrato (art. 421 do Código Civil) e da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil). A teoria do adimplemento substancial preconiza que, quando o devedor cumpre parcela preponderante da prestação a seu cargo, restando inadimplemento ínfimo ou já superado, veda-se ao credor o exercício do direito potestativo de resolução do contrato. Isso porque a medida resolutória mostra-se excessivamente gravosa e desproporcional, destacando-se que, conforme endereços fornecidos, trata-se do local de residência do réu. Corroborando o entendimento: EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PARCIAL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS DE RESCISÃO CONTRATUAL, REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual, reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada por empresa promitente-vendedora em razão de inadimplemento parcial de contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano firmado em 2002, do qual foram quitadas 73 das 95 parcelas contratadas. A sentença baseou-se na incidência da teoria do adimplemento substancial. A parte autora, ora apelante, sustenta a inaplicabilidade da referida teoria, pleiteando a resolução do contrato, a reintegração do imóvel e o pagamento de indenização proporcional ao uso do bem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar a incidência da teoria do adimplemento substancial para afastar a rescisão contratual, a reintegração de posse e a indenização postuladas em razão de inadimplemento parcial em contrato de promessa de compra e venda de imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR A teoria do adimplemento substancial aplica-se aos contratos em que o devedor tenha cumprido a maior parte das obrigações assumidas, sendo vedada a resolução contratual quando tal medida se revele desproporcional e em desacordo com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. O inadimplemento dos apelados corresponde a 22 de 95 parcelas, representando aproximadamente 23% do total pactuado, sendo incontroverso que 73 parcelas foram pagas regularmente, além do exercício contínuo da posse do imóvel desde 2002 e da edificação de moradia no local. A mora dos apelados encontra respaldo em comprovada dificuldade financeira, circunstância que afasta eventual má-fé contratual e reforça a manutenção do vínculo obrigacional. A jurisprudência consolidada do STJ e dos Tribunais Estaduais admite a aplicação da teoria do adimplemento substancial em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, especialmente quando verificada a boa-fé do comprador e a desproporcionalidade da resolução contratual. A resolução do contrato e a reintegração de posse, no caso concreto, mostram-se excessivas diante do cumprimento substancial da obrigação, cabendo à parte credora valer-se de ação própria para a cobrança do saldo remanescente, sem prejuízo da proteção à moradia exercida pelos apelados. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: Aplica-se a teoria do adimplemento substancial ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel quando demonstrado o cumprimento de parcela significativa da obrigação e a boa-fé do promitente-comprador, sendo incabível a rescisão contratual e a reintegração de posse em tais hipóteses. A inadimplência parcial não impede o credor de buscar o saldo devedor remanescente por meio de ação própria de cobrança. A preservação do vínculo contratual deve observar os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva, especialmente quando o imóvel é utilizado como moradia pelos promitentes-compradores. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 475; CPC/2015, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 953.389/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJ 23.02.2010; TJRS, Ap. Cív. 70036465219, 17ª Câmara Cível, Rel. Des. Liege Puricelli Pires, DJ 25.11.2010. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.123425-8/001, Relator(a): Des.(a) Evangelina Castilho Duarte , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/06/2025, publicação da súmula em 06/06/2025) No caso vertente, a desconstituição do negócio jurídico firmado em 2009 e a decretação de perda do imóvel que serve de moradia ao demandado revelam-se providências desproporcionais e contrárias à equidade contratual, tendo em vista que a obrigação foi substancialmente cumprida e as pendências pretéritas foram solvidas perante o agente financiador, o que corrobora a boa-fé do réu. Por conseguinte, a improcedência do pedido de rescisão contratual é medida que se impõe. Mantida a vigência do contrato de compra e venda pela aplicação do adimplemento substancial, restam prejudicadas as pretensões possessórias e indenizatórias deduzidas pelo autor. A posse exercida pelo requerido sobre o imóvel tem como justo título o instrumento contratual particular firmado entre as partes (ID 10205163289), ostentando natureza legítima e de boa-fé. Não havendo a rescisão da base negocial, não há esbulho possessório ou precariedade na posse apta a justificar o manejo de reintegração. Outrossim, descabe falar em condenação do réu ao pagamento de indenização a título de fruição ou perdas e danos correspondentes a aluguéis, eis que o autor recebeu integralmente o preço que lhe era devido diretamente, ou seja, que não seria repassado à CEF. Ademais, não houve nos autos demonstração concreta de perdas e danos específicas ou lucros cessantes experimentados pelo autor, sendo que a alegação de negativação não gera essas espécies de reparação. De igual modo, impõe-se a rejeição da cobrança da multa contratual de 10% postulada com base na cláusula XII do contrato (ID 10205140612, fl. 6). A referida disposição estabelece expressamente a penalidade para a hipótese de “impossibilidade de conclusão do negócio”. Ocorre que o negócio jurídico não apenas restou concluído, mas teve sua execução substancialmente consumada e mantida com o adimplemento das prestações assumidas. Em sede de contestação, o réu requereu a condenação do demandante às penas da litigância de má-fé tipificadas nos arts. 79 a 81 do Código de Processo Civil, bem como formulou pedido contraposto para a fixação de indenização por danos materiais e morais em decorrência do suposto abuso do direito de ação. O pleito indenizatório e o requerimento de condenação por litigância de má-fé não comportam acolhimento. A condenação por litigância de má-fé exige a demonstração inequívoca de dolo processual, conduta temerária deliberada ou intenção ardilosa de mascarar a verdade real com o fito de obter proveito ilícito, circunstâncias que não se presumem. O ajuizamento da ação pelo requerente decorreu da existência de atraso efetivo e anterior no adimplemento de parcelas do financiamento pelo requerido no período de novembro de 2023, o que ensejou a cobrança bancária do contrato vinculado ao nome do autor. A busca da tutela jurisdicional, ainda que a pretensão resolutiva venha a ser rejeitada à luz da teoria do adimplemento substancial e da regularização superveniente, constitui legítimo exercício do direito de ação. Reiterando, não há ato ilícito que justifique os pedidos genéricos de reparação por danos morais, tampouco houve demonstração de prejuízo material. Houve o atraso, em que pese tal demora não justificar a rescisão. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos e rejeito o pedido contraposto, resolvendo o mérito da presente demanda com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil. Não tendo o autor dado causa ao ajuizamento da ação, porque a dívida existiu e foi quitada posteriormente, e sendo o réu sucumbente no pedido contraposto, condeno o requerido ao pagamento das custas e honorários, estes que fixo em 10% sobre o valor da causa. Com o trânsito em julgado desta sentença, nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com a devida baixa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. João Adilson Nunes Oliveira Juiz de Direito