2026-09-16 · TJMG
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Araguari / Unidade Jurisdicional 1º JD da Comarca de Araguari Avenida Doutor Oswaldo Pieruccetti, 400, - até 999/1000, Sibipiruna, Araguari - MG - CEP: 38445-130 PROCESSO Nº: 5010088-30.2024.8.13.0035 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO: [Adjudicação Compulsória] AUTOR: VALDIR DE SOUSA CPF: 394.686.406-63 e outros RÉU: BURITI IMOVEIS LTDA CPF: 20.011.698/0001-58 SENTENÇA Vistos, etc. Dispensado o relatório, ao talante do art. 38, da Lei nº 9.099/95. Passa-se à breve síntese dos fatos processuais relevantes. Trata-se de “AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL” ajuizada por MÁRCIO ROBERTO DE SOUSA, MARCO ANTÔNIO DE SOUSA e ESPÓLIO DE VALDIR DE SOUSA em desfavor de BURITI IMÓVEIS LTDA, qualificados nos autos (ID 10306972582), por meio da qual a parte autora requer a procedência do pedido inicial “condenando-se a RÉ a outorgar a escritura pública e definitiva de compra e venda para o Espólio de Valdir de Sousa ou diretamente para seus herdeiros Márcio Roberto de Sousa e Marco Antônio de Sousa, sob pena de expedição de mandado judicial de adjudicação em favor dos mesmos; pedem ainda a condenação da RÉ nos ônus de sucumbência, se houver” (id 10306972582). Citada regularmente (ID 10308865632), a parte ré ofereceu contestação em que suscita as preliminares de conexão e de inépcia da inicial; quanto ao mérito, pugna pela improcedência do pedido inicial (ID 10342547915). O autor Marco Antônio de Sousa não compareceu à sessão de conciliação (ID 10342602627), pelo que se julgou extinto o processo sem a resolução do mérito no tocante a ele (ID 10348532600), prosseguindo-se o feito em relação aos demais autores. Rejeitou-se o pedido formulado pela parte ré de remessa dos autos à 1ª Vara Cível da Comarca de Araguari/MG (ID 10498026174), fundado na alegada conexão com o processo de nº 5005260-88.2024.8.13.0035. A causa permite o julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, pois a matéria controvertida é eminentemente de direito e os documentos acostados bastam à resolução da lide. A preliminar de inépcia da petição inicial não merece acolhimento. A petição inicial atende aos requisitos do art. 319, do CPC; descreve os fatos, fundamentos e pedidos de forma clara e determinada. Não se verifica qualquer das hipóteses do art. 330, §1º, do CPC. A alegada incompatibilidade entre a existência de parcelas inadimplidas e a pretensão de adjudicação compulsória é uma questão de mérito, e como tal deve ser examinada. Rejeita-se a preliminar. A controvérsia instaurada nesta sede cinge-se à verificação acerca da existência ou não de direito da parte autora à adjudicação compulsória do imóvel objeto do contrato nº 5969, diante da alegada prescrição da pretensão de cobrança das parcelas contratuais inadimplidas. A adjudicação compulsória constitui instrumento destinado a suprir a manifestação de vontade do promitente vendedor quando, satisfeitas pelo promitente comprador as obrigações que lhe incumbiam, aquele recusa-se injustificadamente a outorgar a escritura definitiva do imóvel. O direito à adjudicação compulsória não está condicionado ao prévio registro do compromisso de compra e venda, nos termos do entendimento consolidado na Súmula nº 239, do Superior Tribunal de Justiça. No entanto, é indispensável que o promitente comprador demonstre o cumprimento das obrigações contratuais necessárias a tornar exigível a prestação correspondente do promitente vendedor, notadamente a quitação do preço ajustado. A hipótese em tela ressente-se da comprovação do pagamento integral do preço. Ao contrário, a própria causa de pedir desenvolvida na petição inicial parte da premissa de que permanecem parcelas contratuais inadimplidas. A parte autora não alega que o preço foi integralmente pago, mas defende que, em virtude do decurso do prazo prescricional, a parte ré não mais poderia exigir as prestações em aberto e, por consequência, estaria obrigada a transmitir definitivamente o imóvel. A prescrição, nos termos do art. 189, do Código Civil, atinge a pretensão decorrente da violação do direito; não se confunde com o adimplemento da obrigação nem produz efeito equivalente à quitação. O fato de determinada obrigação não mais poder ser exigida judicialmente, por eventual incidência da prescrição, não autoriza concluir que tenha sido efetivamente satisfeita. A própria disciplina legal das obrigações prescritas evidencia essa distinção, ao estabelecer o art. 882, do Código Civil, que não se pode repetir o que espontaneamente se pagou para solver dívida prescrita. A prescrição não converte o inadimplemento em pagamento e tampouco confere ao devedor documento ou situação jurídica equivalente à quitação. O compromisso de compra e venda constitui negócio jurídico bilateral em que a obrigação de transferência definitiva do imóvel encontra correspondência na obrigação do adquirente de satisfazer o preço convencionado. Sem provar a integral satisfação dessa obrigação, a parte autora não pode exigir a transferência definitiva do imóvel como se integralmente cumprido o negócio jurídico. A documentação juntada pela parte ré indica, ainda, a existência de parcelas não pagas, circunstância que não é negada na peça de ingresso, que procura afastar os seus efeitos mediante a tese prescricional. A contestação esclarece que Valdir de Sousa efetuou pagamentos parciais e permaneceu inadimplente quanto à outras prestações. Também consta dos autos notificação extrajudicial em que a parte ré apontou inadimplemento superior a 60 (sessenta) parcelas e comunicou a sua intenção de resolver o negócio jurídico (ID 10342557368). Não se mostra necessário, para a solução da causa, definir se a pretensão de cobrança das prestações está ou não efetivamente prescrita, nem estabelecer o prazo prescricional aplicável à cobrança ou à pretensão de resolução contratual. Posto que se adotasse, para fins argumentativos, a premissa sustentada pela parte autora de que a cobrança das parcelas remanescentes foi alcançada pela prescrição, estaria ausente um requisito indispensável à adjudicação compulsória, qual seja, a comprovação da quitação integral do preço. A eventual impossibilidade de cobrança judicial do saldo não autoriza a transferência compulsória da propriedade sem a demonstração do cumprimento da contraprestação assumida pela parte adquirente. Sobre o tema, a jurisprudência: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESCRIÇÃO. I. HIPÓTESE EM EXAME 1. Ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória ajuizada em , da qual foi extraído o presente recurso20/05/2022 especial, interposto em e concluso ao gabinete em . 15/02/2024 03/07/2024 II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em determinar (I) se houve negativa de prestação jurisdicional e (II) se, na hipótese, é viável a adjudicação compulsória, considerando, por um lado, a existência de saldo devedor já prescrito e, por outro, a teoria do adimplemento substancial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há ofensa aos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem examina, de forma suficientemente fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial na medida necessária ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 4. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil). 5. Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado. Sem ele, a pretensão mostra-se inviável, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor. Precedentes. 6. Como decorrência da boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial busca assegurar a preservação do contrato nas hipóteses em que a parcela do inadimplemento mostra-se ínfima quando cotejada com o que já foi adimplido. Essa teoria é inaplicável à adjudicação compulsória, diante da exigência de quitação integral do preço e da própria natureza da pretensão. IV. DISPOSITIVO 7. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.207.433/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/6/2025, DJEN de 9/6/2025) – (gn). A existência da ação de nº 5005260-88.2024.8.13.0035, em que se discutem a resolução do contrato e a posse do imóvel, não altera essa conclusão. O julgamento da presente demanda limita-se à verificação dos requisitos necessários à adjudicação compulsória, sem alcançar a pretensão de resolução contratual submetida ao Juízo da 1ª Vara Cível. Uma vez que não se demonstrou o integral adimplemento das obrigações assumidas pelo promitente comprador, não há base legal para compelir a parte ré à outorga da escritura definitiva ou para substituí-la por provimento jurisdicional de adjudicação. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial com a resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Sem custas nem honorários advocatícios, a teor do disposto nos arts. 54 e 55, da Lei 9.099, de 1995. Acaso haja a interposição de recurso inominado, intime-se a parte recorrida para que, no prazo de 10 (dez) dias, apresente as suas contrarrazões. Cumpridas as formalidades supra, remetam-se os autos à respectiva Turma Recursal, com as nossas homenagens. Certificado o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Cópia desta sentença servirá como carta precatória, mandados, ofícios e/ou outros documentos necessários ao seu cumprimento. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Araguari, data da assinatura eletrônica. CÁSSIO MACEDO SILVA Juiz(íza) de Direito Unidade Jurisdicional 1º JD da Comarca de Araguari 1