5009715-48.2026.4.03.0000

Intimação

TRF3 · Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO · Acórdão

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 Nº 5009715-48.2026.4.03.0000 RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO AGRAVANTE: ANDERSON AFFONSO RODRIGUES, DANIELA AFFONSO RODRIGUES ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: CRISTIANE APARECIDA CURCIO ALVES MORAES DA COSTA - SP398417-A ADVOGADO do(a) AGRAVADO: ALCIDES NEY JOSE GOMES - MS8659-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Trata-se de agravo de instrumento interposto por ANDERSON AFFONSO RODRIGUES e DANIELA AFFONSO RODRIGUES contra r. decisão proferida em sede de ação anulatória de ato jurídico movida em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF. Sustenta a parte-agravante, em síntese, a nulidade do procedimento administrativo instaurado pela instituição financeira com base na Lei nº 9514/97, ante a ausência de encaminhamento de notificação para purgação da mora e a falta de notificação das datas dos leilões designados. Assevera a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação. Proferiu-se r. decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal. Foi apresentada contraminuta. É o relatório. VOTO O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): No presente caso, nenhuma das partes trouxe qualquer argumento apto a infirmar o entendimento já manifestado na r. decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal. Dentro de tal contexto, passo a transcrever os fundamentos do r. provimento judicial por mim lavrado: “Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida. Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado "pacta sunt servanda"), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado. Conforme o art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante. Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 27, §§ 4º e 5º da Lei nº 9.514/1997). Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante. A exemplo do procedimento de execução extrajudicial da dívida hipotecária previsto no Decreto-Lei nº 70/1966, resta pacificado na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei nº 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3ª Região: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020). Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014). Todavia, a Lei nº 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos: Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. Da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de "procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca", encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. Ao mesmo tempo, essa Lei nº 13.465/2017 introduziu o §2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão): Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. Em meu entendimento, a purgação da mora até a assinatura do termo de arrematação seria possível apenas para intimações pessoais do fiduciante (visando à purgação da mora) efetivadas antes do início da eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), após o que tal purgação somente é viável antes da consolidação da propriedade. Todavia, reconheço que a orientação deste E. TRF da 3ª Região firmou-se em sentido diverso (ao qual me curvo em favor da unificação do direito e da pacificação dos litígios), definindo o momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao credor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial) como marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017. Vale dizer, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciante foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. Nesse sentido, os seguintes julgados deste E. TRF da 3ª Região: 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 14/02/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/02/2019; 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020. No caso dos autos, a decisão agravada foi proferida nos seguintes termos: " Vistos. Trata-se de ação de procedimento comum, objetivando, em tutela provisória de urgência, a suspensão de eventuais leilões designados para a alienação do imóvel, concedendo à parte autora (i) ou o direito de purgar, ou (ii) o direito de parcelar sua dívida. Sustentam a nulidade do procedimento de execução extrajudicial, tendo em vista a ausência de intimação pessoal para purgação da mora e sobre as datas dos leilões designados. Intimada para regularização da inicial, a parte autora peticionou juntando os documentos solicitados (ID 574880975). Após, os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. Inicialmente, recebo a petição de ID nº 574880975 e documentos como emenda à inicial. Defiro os benefícios da justiça gratuita ao coautor Anderson Affonso Rodrigues. Anote-se. Para a concessão de tutela provisória de urgência, requer-se a demonstração dos requisitos previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil, o que não ocorre no caso. Na alienação fiduciária em garantia de dívida, a instituição financeira tem, desde o início, a propriedade fiduciária do bem, ainda que se trate de propriedade resolúvel, mantendo o fiduciante tão somente a posse direta do bem. Na hipótese de inadimplemento da obrigação, o devedor-fiduciante fica obrigado a entregar o bem ao credor-fiduciário, consolidando-se a propriedade e a posse plena e exclusiva do bem no patrimônio do credor-fiduciário. O procedimento para consolidação da propriedade fiduciária está disciplinado no artigo 26 da Lei n.º 9.514/97, segundo o qual o fiduciante será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. Não ocorrida a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. No caso dos autos, a parte autora alega suposta ilegalidade do procedimento executivo em razão da alegada ausência de intimação para purgação da mora. Entretanto, consoante consta da AV4/187.814 da matrícula do imóvel, verifica-se que a parte autora foi devidamente notificada para a purgação da mora, deixando transcorrer “in albis” o prazo previsto no art. 26, §1º da Lei nº 9.514/97 (ID nº 544883195 - Pág. 02). Observa-se que o registro cartorário, enquanto ato administrativo, goza de presunção de legitimidade, que o Autor não logrou desconstituir. m relação à possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária, há que se distinguir a dívida a ser purgada até a conclusão do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e a dívida a ser purgada após a referida consolidação. Na forma do artigo 26, § 1º, da Lei n.º 9.514/97, antes da consolidação da propriedade fiduciária o devedor-fiduciante é intimado para purgar a mora relativa às prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades, demais encargos contratuais, além das despesas decorrentes dos procedimentos de cobrança. Porém, não purgada a mora e concluída a consolidação da propriedade fiduciária, a dívida a ser purgada equivale ao total contratado, em decorrência do vencimento antecipado da dívida resultante do não pagamento das prestações devidas (cláusula 28ª do contrato). Ressalto que, na forma do artigo 27, § 3º, I, da Lei n.º 9.514/97, a dívida a ser quitada com o resultado da arrematação do imóvel é o saldo devedor da operação de alienação fiduciária (e não apenas prestações vencidas), na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais. Assim, o direito à purgação da mora é assegurado ao devedor-fiduciante, na forma do artigo 39, II, da Lei n.º 9.514/97 c/c artigo 34, caput, do Decreto-lei n.º 70/66, desde que o valor oferecido seja suficiente para saldar a totalidade da dívida vencida antecipadamente. No que concerne ao leilão previsto pela Lei nº 9.514/1997, o art. 27, caput da lei especial prevê que o credor fiduciário disporá do prazo de trinta dias, contados da data de registro da consolidação da propriedade do bem em seu nome na matrícula do imóvel, para promover a realização de leilão público. Com o advento da Lei nº 13.465/2017, de 11 de julho de 2017, estabeleceu-se ao credor fiduciário a obrigatoriedade de informar as datas, horários e locais dos leilões deverão ser comunicados ao devedor, mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico (§2º-A). Confira-se, na redação vigente: Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (...). Frise-se, por sua vez, que a lei não estabelece prazos para que o credor promova a cientificação prevista pelo art. 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. No caso em tela, extrai-se da matrícula de ID nº 544883195 que o registro da consolidação da propriedade em favor da CEF ocorreu na data de 02.12.2025. Em que pese não conste dos autos documentos que evidenciem que a CEF encaminhou as notificações extrajudiciais referentes à realização das praças, a petição inicial demonstra que a parte autora, ciente da extrapolação do prazo para purgação da mora, possuía pleno e inequívoco conhecimento acerca do prosseguimento dos procedimentos extrajudiciais previstos contratualmente e, da mesma forma, usufruiu de tempo hábil para o exercício do direito de preferência alegado. Quedando-se inerte a esse respeito, forçoso reconhecer que não lhe socorre, de imediato, a alegação de nulidade. Confira-se, a esse respeito, o entendimento jurisprudencial já consolidado pelo Egrégio Tribunal Regional da 3ª Região em casos análogos ao presente, repercutindo, inclusive, o entendimento mais recente dos Tribunais Superiores sobre o tema: APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. - São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). - Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõem sobre formalidades que asseguram informação do estágio contratual. Esse procedimento é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e do Estado de Direito, e não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. Precedentes do E.STJ e deste C.TRF da 3ª Região. - O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é constitucional, conforme decidido pelo E.STF no Tema 982: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal". - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - A parte autora foi intimada para purgar a mora, porém deixou transcorrer in albis o prazo para liquidar sua dívida atrasada. - Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório. - Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo pas de nullité sans grief). - Apelação provida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001140-46.2024.4.03.6103, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 12/12/2024, DJEN DATA: 17/12/2024) g. n. Assim sendo, não há como se imputar à CEF desobediência ao regramento estatuído pela Lei nº 9.514/1997 e pela Lei nº 13.465/2017 ao procedimento de notificação do devedor fiduciário sobre o praceamento do imóvel dado em garantia. Tampouco violação ao direito à preferência na arrematação do bem. Diante do exposto, não demonstrada a probabilidade do direito alegado, INDEFIRO A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. Ressalvo à parte autora a possibilidade de quitação integral da dívida vencida antecipadamente diretamente à credora-fiduciária, até a assinatura do auto de arrematação. Intime-se a coautora Daniela Affonso Rodrigues para cumprimento do despacho de ID nº 574338314, no derradeiro prazo de 05 (cinco) dias. Cite-se a parte contrária. Anote-se que o prazo para apresentação de contestação terá início na data da audiência de conciliação, quando qualquer parte não comparecer ou, comparecendo, não houver autocomposição, nos termos do artigo 335, I, do CPC. Remetam-se os autos à Central de Conciliação desta 1ª Subseção Judiciária (CECON-SP), para inclusão em pauta de audiência. Aguarde-se, pois, o desfecho do incidente de conciliação. I. C." Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 02/12/2025 (id. 544883195 dos autos originários). Consta, na referida averbação, que os devedores fiduciantes foram devidamente intimados para purgar a mora. Frise-se que a certidão feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Com relação à notificação acerca dos leilões, desde sua edição, cuidando de consolidação de propriedade, o art. 26, §3º da Lei nº 9.514/1997 já previa a correspondência (com AR) como meio alternativo a oficiais cartorários para informação do devedor-fiduciante. Por certo, esses mesmos meios também servem para informar o devedor-fiduciante sobre a realização de leilões do imóvel consolidado em favor do credor-fiduciário, de tal modo que a Lei nº 13.465/2017 apenas explicitou o mesmo regramento ao introduzir o § 2º-A no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, mencionando a comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato (inclusive ao endereço eletrônico). Ademais, reconheço que a juntada de documentos comprovando a prévia ciência de leilão é exigência formal e material para que o devedor exerça suas prerrogativas (dentre elas a eventual purgação da mora ou o direito de preferência). Contudo, a necessidade dessa comprovação não pode ser um fim em si mesmo, de tal modo que a juntada aos autos de documentos nesse sentido pode ser dispensada se houver inequívoca demonstração de o devedor ter sido devidamente informado pela CEF em relação aos leilões designados, notadamente quando essa conclusão for extraída da própria narrativa do devedor. Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório. Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo pas de nullité sans grief): AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL.CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. PURGA DA MORA. VALOR INSUFICIENTE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe 09/12/2019). AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. 1. NOTIFICAÇÕES DO ART. 31, IV, DO DECRETO-LEI N. 70/1966. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. 2. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SITUAÇÃO FÁTICA QUE NÃO AUTORIZA O PROVIMENTO DO RECURSO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. 3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O acolhimento da assertiva de não recebimento dos avisos de que trata o art. 31, IV, do Decreto-Lei 70/1966 enseja reexame de prova. Incidência da Súmula 7 do STJ. 2. A situação fática dos autos não autoriza o provimento do recurso, uma vez que os próprios agravantes demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, em razão de haverem ingressado com medida cautelar, da qual resultou a suspensão liminar da praça. 3. Não se decreta a nulidade, embora constatado o vício no ato processual, se não houver prejuízo, conforme brocardo pas de nullité sans grief, previsto em nosso ordenamento jurídico, especialmente nos arts. 249, § 1º, e 250, parágrafo único, do CPC/1973. 4. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/03/2019, DJe 28/03/2019). In casu, a parte agravante ajuizou a ação subjacente em 27/01/2026, antes dos leilões extrajudiciais. Já em sua inicial, o recorrente pede a anulação das praças designadas para 23/02/2026 e 27/02/2026, juntando o respectivo edital (id. 544883196 dos autos originários). Restou demonstrado, portanto, que possuía ciência inequívoca de tal data. Assim, a priori, não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. Posto isso, INDEFIRO o pedido de concessão de antecipação da tutela recursal.” Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento. É o voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CIÊNCIA DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. TEMA 982/STF. AUSÊNCIA DE NULIDADE. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação anulatória de ato jurídico ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, na qual se pleiteia a suspensão dos leilões extrajudiciais e a anulação do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária de imóvel objeto de financiamento imobiliário. 2. Os agravantes sustentaram a nulidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, ao argumento de ausência de notificação pessoal para purgação da mora e de ausência de comunicação acerca das datas designadas para os leilões do imóvel. Alegaram, ainda, a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 3. O juízo de origem indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência, ao fundamento de que os devedores fiduciantes foram regularmente intimados para purgação da mora, inexistindo demonstração de irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há três questões em discussão: (i) saber se houve irregularidade na notificação dos agravantes para purgação da mora; (ii) saber se a ausência de comprovação formal da comunicação dos leilões extrajudiciais acarreta nulidade do procedimento; e (iii) saber se é admissível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária, à luz das alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O contrato celebrado entre as partes possui natureza de mútuo garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, nos termos dos arts. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. 6. A alienação fiduciária em garantia constitui espécie de propriedade resolúvel, mediante a qual o credor fiduciário detém a propriedade indireta do bem até a quitação integral da dívida pelo devedor fiduciante. 7. O inadimplemento contratual autoriza o vencimento antecipado da dívida e o prosseguimento do procedimento extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, inclusive com consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. 8. Consta da averbação realizada na matrícula do imóvel que os agravantes foram regularmente intimados para purgar a mora, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997. 9. Os atos praticados pelo Oficial de Registro de Imóveis possuem fé pública e presunção relativa de legitimidade e veracidade, somente afastáveis mediante prova inequívoca em sentido contrário, inexistente nos autos. 10. A consolidação da propriedade fiduciária em favor da CEF ocorreu em 02/12/2025, após regular procedimento extrajudicial. 11. A Lei nº 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, afastando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 aos contratos garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel. 12. Com a introdução do § 2º-B ao art. 27 da Lei nº 9.514/1997, a purgação da mora passou a ser admissível apenas até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, remanescendo posteriormente apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel. 13. A jurisprudência do TRF3 firmou entendimento no sentido de que o marco temporal relevante para definição do regime jurídico aplicável corresponde ao momento em que o devedor manifesta intenção de purgar a mora. 14. Embora a comprovação formal da comunicação das datas dos leilões constitua exigência relevante para assegurar o exercício do direito de preferência, a nulidade do procedimento não pode ser reconhecida sem demonstração concreta de prejuízo. 15. Os próprios agravantes demonstraram ciência inequívoca dos leilões extrajudiciais ao ajuizarem a demanda antes da realização das praças e ao juntarem o edital correspondente aos autos. 16. A ciência inequívoca da data, hora e local dos leilões afasta eventual nulidade decorrente da ausência de comprovação formal da notificação, em observância ao princípio pas de nullité sans grief. 17. O Supremo Tribunal Federal reconheceu, no julgamento do Tema 982 da repercussão geral, a constitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997. 18. Ausente demonstração de ilegalidade no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e de realização dos leilões extrajudiciais, não há fundamento para impedir os atos expropriatórios promovidos pela credora fiduciária. IV. DISPOSITIVO E TESE 19. Agravo de instrumento desprovido. Tese de julgamento: “1. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui presunção relativa de legitimidade e veracidade, somente afastável mediante prova inequívoca em sentido contrário. 2. Após a vigência da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora em contratos garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel somente é admissível até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária. 3. A demonstração de ciência inequívoca do devedor acerca das datas dos leilões extrajudiciais afasta eventual nulidade decorrente da ausência de comprovação formal da notificação. 4. O procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é compatível com as garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa, conforme entendimento firmado pelo STF no Tema 982 da repercussão geral.” Legislação relevante citada: CF/1988; CPC/2015, arts. 300 e 335, I; CPC/1973, arts. 249, § 1º, e 250, parágrafo único; Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 24, VI, 26, §§ 1º e 3º, 27, §§ 1º, 2º, 2º-A, 2º-B, 3º, I, 4º e 5º, e 39, II; Decreto-Lei nº 70/1966, arts. 29 a 41 e art. 34; Lei nº 13.465/2017; Lei nº 11.977/2009. Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 982/RG; STJ, REsp 1.462.210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 18.11.2014, DJe 25.11.2014; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 03.12.2019, DJe 09.12.2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 25.03.2019, DJe 28.03.2019; TRF3, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Hélio Egydio de Matos Nogueira, Primeira Turma, j. 03.04.2020, DJF3 14.04.2020; TRF3, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, Primeira Turma, j. 14.02.2019, DJF3 19.02.2019; TRF3, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, Segunda Turma, j. 18.03.2020, DJF3 25.03.2020; TRF3, ApCiv 5001140-46.2024.4.03.6103, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, Segunda Turma, j. 12.12.2024, DJEN 17.12.2024. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. CARLOS FRANCISCO Relator do Acórdão