5009621-03.2026.4.03.0000

Intimação

TRF3 · Gab. 05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI · Acórdão

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 Nº 5009621-03.2026.4.03.0000 RELATOR: AUDREY GASPARINI AGRAVANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: WAGNER TAPOROSKI MORELI - PR44127-A ADVOGADO do(a) AGRAVADO: JOAO ANTONIO BIGONI DA SILVA - SP378638-A ADVOGADO do(a) AGRAVADO: CRISTIANO SEVILHA GONCALEZ - SP211744-A AGRAVADO: MARIA TERESA MARCONI NEGRO, ANA KARINA NEGRO RELATÓRIO Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em face de decisão interlocutória proferida nos autos da ação originária ajuizada por MARIA TERESA MARCONI NEGRO e ANA KARINA NEGRO, por meio da qual foi concedida tutela provisória determinando a baixa de hipoteca incidente sobre imóvel adquirido pelas autoras. Afirma a parte recorrente que o juízo de origem acolheu integralmente a pretensão autoral em sede de tutela provisória, determinando o cancelamento da hipoteca sob o fundamento de que o gravame não produziria efeitos perante adquirentes de boa-fé, aplicando automaticamente a Súmula 308 do STJ, sem considerar a superveniência da Lei nº 13.097/2015, especialmente os arts. 54 e 55, os quais instituíram o princípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária. Sustenta a parte recorrente que a hipoteca encontra-se regularmente registrada na matrícula do imóvel, possuindo plena eficácia erga omnes, razão pela qual não poderia ser afastada apenas com fundamento genérico na proteção ao adquirente de boa-fé, sobretudo diante da ciência expressa do gravame pelas adquirentes. A partir da Lei nº 13.097/2015 promoveu alteração substancial no regime jurídico da publicidade registral imobiliária, impondo releitura da Súmula 308 do STJ à luz do novo contexto normativo, caracterizando hipótese de superação parcial do entendimento jurisprudencial anteriormente consolidado. Em juízo sumário de cognição (Id. 371889857) foi indeferido o efeito suspensivo ao recurso. O recurso foi respondido. É o relatório. VOTO Versa o recurso pretensão de reformar decisão que deferiu pedido de tutela de urgência. O juiz de primeiro grau proferiu decisão nos seguintes termos: “Trata-se de Ação, com pedido de tutela provisória de evidência/urgência, objetivando a condenação da Ré à obrigação de fazer consubstanciada na baixa da hipoteca recaída sob a Av. 2 do imóvel objeto da matrícula n°. 108.474, do 2° Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Limeira – SP. Afirmam as Autoras que celebraram com Ângela Maria Bertolini, mediante Escritura Pública de Permuta lavrada perante o 01° Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos da Comarca de Limeira – SP, registrada sob Livro 1302, fls. 153/159, o registro de aquisição, por meio de permuta de imóveis, a aquisição do imóvel consistente no apartamento nº. 83, 8° andar, do Edifício Torre Felicitá, do Condomínio Inspirare Residencial, objeto da matrícula nº. 108.474, do 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Limeira – SP, ao qual foi atribuído no negócio jurídico de permuta de imóveis o valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais). Informam que obtiveram da empresa Manara SPE7 Empreendimentos Imobiliários Ltda. o recibo de quitação da unidade habitacional em questão, sendo-lhes outorgada a mais ampla, geral, irrevogável e irretratável quitação de paga e satisfeita, para nada mais reclamar. Aduzem, porém, que consta sob o imóvel adquirido garantia hipotecária transportada pela incorporadora Manara SPE 07 Empreendimentos Imobiliários Ltda. em favor ao banco réu, decorrente de obtenção de financiamento para a produção do empreendimento, tal como consta da Av. 2 da matrícula do imóvel. Sustentam, assim, que a despeito da quitação integral da unidade imobiliária se encontram impossibilitados de terem a baixa definitiva do gravame, em razão da existência de hipoteca firmada entre a incorporadora e a instituição financeira, o que caracteriza afronta ao quanto estabelecido na Súmula n°. 308/STJ. Requerem a concessão de tutela provisória (evidência/urgência), a fim de que seja determinado à Ré a baixa da hipoteca recaída sob a Av. 2 do imóvel objeto da matrícula n°. 108.474, do 2° Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Limeira – SP, bem como que se abstenha da realização de quaisquer atos tendentes à sua execução até o julgamento final da ação, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais) na hipótese de descumprimento, até o limite de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Com a inicial, vieram procuração e documentos. Custas prévias recolhidas (ID 562514842). É o breve relatório. Fundamento e decido. A concessão da tutela provisória de evidência fundamentada no art. 311 do CPC/15 somente é possível se constatadas a presença de uma das 04 (quatro) situações elencadas pelo dispositivo, a saber: (i) Abuso de direito de defesa ou manifesto propósito protelatório da parte; (ii) Alegações de fato comprovadas documentalmente a existência de indexador jurisprudencial (art. 927 do CPC/15); (iii) Pedido reipersecutório fundado em prova documental do contrato de depósito; (iv) Petição inicial instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos e ausência de defesa idônea capaz de gerar dúvida. Ademais, a concessão da tutela provisória de evidência dispensa a demonstração do perigo da demora ou do risco de dano ao resultado útil do processo (art. 311, caput, do CPC/15). No caso, em cognição sumária, presente a situação descrita no item (ii) acima elencado, de modo a permitir a concessão da medida. A questão cinge-se em verificar o direito da parte autora à baixa da hipoteca recaída sob a Av. 2 do imóvel objeto da matrícula n°. 108.558, do 2° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Limeira – SP, oriunda de garantia hipotecária outorgada em favor banco réu, em razão da quitação do valor integral da unidade. Com efeito, pela escritura de permuta de ID 560919537, a posse, domínio e direitos do imóvel objeto dos autos foram transmitidas às Autoras. Consta ainda dos autos recibo de quitação da unidade imobiliária em questão, emitido pela incorporadora Manara SPE 7 Empreendimentos Imobiliários Ltda. (ID 560919535). Nessa perspectiva, a despeito da prévia ciência dos adquirentes acerca da existência de hipoteca constituída pela outorgante Manara SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda. em favor da CEF (ID 560919537 – fl. 04), há que se reconhecer que os efeitos do inadimplemento da construtora perante o banco financiador do empreendimento não devem recair sobre os adquirentes de boa-fé, que não podem ser responsabilizados por dívida assumida por terceiro. Referido entendimento foi consolidado na Súmula nº. 308/STJ, que dispõe que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Nesse sentido: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CANCELAMENTO DE HIPOTECA IMOBILIÁRIA. TERCEIROS DE BOA-FÉ. QUITAÇÃO INTEGRAL DO IMÓVEL ADQUIRIDO. SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE. - Agravo de instrumento interposto contra a decisão que indeferiu liminar em que se pleiteia a outorga definitiva de escritura do imóvel, bem como o cancelamento da hipoteca que incide sobre o referido imóvel. - Consta na matrícula do imóvel a averbação nº 28, registrada em 13/04/15, por meio da qual a então proprietária do imóvel, SFERAENG ENGENHARIA LTDA - EPP, deu em hipoteca o imóvel como garantia da dívida de R$2.000.000,00 contraída junto à CEF para o financiamento da construção do empreendimento imobiliário e a indicação de celebração posterior do contrato de compra e venda entre a SFERAENG e a agravante datado de 15/07/15. - O cenário fático demonstra que a agravante ostenta a qualidade de terceira de boa-fé com relação ao contrato celebrado entre as corrés e comprovou nos autos a integral quitação do imóvel adquirido. - A súmula nº 308 do C. STJ indica que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. - Estando o imóvel na posse da compradora e tendo sido integralmente quitado, já não teria a CEF qualquer direito de alienação deste imóvel. - Eventual inadimplemento da construtora com o compromisso assumido com a CEF não pode atingir imóvel comprado por terceiros, que se desincumbiram de suas obrigações e quitaram integralmente o bem. - Cabível a concessão de ordem judicial para afastar os efeitos da hipoteca averbada na matrícula, com fulcro na súmula 308/STJ. - Agravo de instrumento provido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5031323-10.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 03/04/2024, DJEN DATA: 08/04/2024) - (g.n) APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA 308 DO STJ. ADQUIRENTE DE IMÓVEL RESIDENCIAL. 1. A presente demanda diz respeito à imóvel objeto de contrato de compra e venda na qual há hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro. 2. O Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula nº 308, que se aplica apenas a contratos residenciais do SFH, no sentido de não ter eficácia perante os adquirentes do imóvel a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda. 3. No caso, observo que foi objeto de contrato de compra e venda um apartamento, o que caracteriza a finalidade residencial do imóvel. O adquirente cumpriu com suas obrigações e pagou integralmente a dívida, recebendo o termo de quitação da construtora. 4. Assim, tenho que a hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira não pode atingir os direitos do adquirente de boa-fé, nos termos da Súmula nº 308 do STJ. 5. Apelação desprovida.(TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001692-59.2020.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 06/09/2023, DJEN DATA: 13/09/2023) - (g.n) De se concluir, portanto, que o gravame combatido não pode subsistir em face do imóvel adquirido pelos Autores, ainda que não liquidada a obrigação existente entre a construtora e a instituição financeira. Diante do exposto, DEFIRO A TUTELA PROVISÓRIA DE EVIDÊNCIA para determinar a baixa do gravame hipotecário incidente registrado sob a Av. 2 do imóvel matriculado sob n°. 108.474 junto ao 2º C.R.I. de Limeira – SP, abstendo-se a Ré da realização de quaisquer atos tendentes à sua execução até o julgamento final da ação. Para fins de cumprimento da presente decisão, deverá a CEF providenciar, no prazo de 15 (quinze) dias, a disponibilização do Termo de Quitação para fins de levantamento do gravame hipotecário em relação ao imóvel objeto dos autos, bem como indicar no processo a agência onde deverá ser retirado pelos Autores. Após, caberá aos Autores o registro/apresentação do referido termo de quitação junto ao 2º C.R.I. de Limeira - SP para que se proceda à baixa do gravame, cabendo-lhes o recolhimento dos respectivos emolumentos (art. 2° da Lei Estadual nº. 11.331/2002). A presente decisão servirá como ofício. Entendo, porém, que a cominação da multa requerida na inicial não se revela necessária, ao menos nesse momento processual, para fins de efetivação da medida. Cite-se. Com ou sem a Contestação apresentada, manifeste-se a Autora, no prazo de 15 (quinze) dias. Ato contínuo, especifiquem as partes, no mesmo prazo comum acima, as provas que pretendem produzir, justificando sua pertinência, sob pena de preclusão. Após, tornem os autos conclusos, para os fins do art. 370 e ss. do CPC/15. Intimem-se.” Na apreciação do pedido de efeito suspensivo a pretensão recursal foi objeto de juízo desfavorável em decisão proferida nestes termos: “(...) A controvérsia cinge-se à possibilidade de manutenção da tutela de urgência concedida na origem para determinar o cancelamento do gravame hipotecário constituído entre a construtora e a instituição financeira agravante. A pretensão recursal não se mostra apta, neste momento processual, a afastar a orientação jurisprudencial consolidada do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”, nos termos da Súmula 308/STJ. Recentemente, ao apreciar controvérsia análoga, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou a subsistência da orientação sumulada mesmo após a superveniência da Lei nº 13.097/2015, assentando que a aplicação da Súmula 308/STJ permanece hígida e afasta a alegada violação aos arts. 54 e 55 da referida lei. Na ocasião, consignou a Quarta Turma daquela Corte Superior que o acórdão recorrido, ao determinar o cancelamento da hipoteca em favor do adquirente do imóvel, encontrava-se “em conformidade com a Súmula n. 308 do STJ”, incidindo, inclusive, a Súmula 83/STJ. O referido precedente ainda enfatizou que “prevalece o direito do promitente comprador que quitou o preço, sendo irrelevante, na espécie, a linha temporal do contrato entre construtora e agente financeiro”, reputando incabível a invocação do princípio da concentração registral para opor o gravame ao adquirente de boa-fé. Confira-se a ementa: DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA EM IMÓVEL. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ E INCIDÊNCIA DE ÓBICES DE PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial manejado contra acórdão do TRF4 que deu provimento à apelação. 2. A CONTROVÉRSIA: ação visando ao cancelamento de hipotecas sobre unidades imobiliárias vinculadas a condomínio residencial, em razão de promessa de compra e venda com preço quitado e existência de hipoteca firmada entre a construtora e agente financeiro. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido. 4. A Corte de origem deu provimento à apelação para determinar o cancelamento das hipotecas, aplicando a Súmula n. 308 do STJ, e inverteu os ônus da sucumbência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se há violação aos arts. 54, caput e parágrafo único, e 55 da Lei n. 13.097/2015, diante da concentração na matrícula; e (ii) saber se pode ser conhecida a alegada ofensa ao art. 1.419 do CC à míngua de prequestionamento. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. O acórdão recorrido está em conformidade com a Súmula n. 308 do STJ, razão pela qual incide a Súmula n. 83 do STJ, afastando a alegada violação aos arts. 54 e 55 da Lei n. 13.097/2015. 6. A tese de ofensa ao art. 1.419 do CC não foi apreciada pelo Tribunal de origem, atraindo os óbices das Súmulas n. 282 e 284 do STF e n. 211 do STJ por ausência de prequestionamento. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido segue a orientação consolidada na Súmula n. 308 do STJ, que afasta a eficácia da hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro perante o adquirente do imóvel. 2. Incidem as Súmulas n. 282 e 284 do STF e n. 211 do STJ quando a matéria federal indicada no recurso especial não foi enfrentada pelo acórdão recorrido, por ausência de prequestionamento." Dispositivos relevantes citados: Lei n. 13.097/2015, arts. 54 - caput e parágrafo único - e 55; CC, art. 1.419; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 83, 211 e 308; STF, Súmulas n. 282 e 284; STJ, AgInt no REsp n. 2.119.978/SE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 12/8/2024. (AREsp n. 2.011.936/SC, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026.) Nesse contexto, não se evidencia, ao menos por ora, plausibilidade jurídica suficiente na tese sustentada pela agravante quanto à superação parcial da Súmula 308/STJ pela Lei nº 13.097/2015. De igual modo, não se verifica risco de dano irreparável ou de difícil reparação apto a justificar a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Isso porque a decisão agravada apenas determinou a baixa do gravame hipotecário incidente sobre imóvel cuja aquisição e quitação são afirmadas pelas autoras, não havendo demonstração concreta de prejuízo imediato e irreversível à agravante. Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Intime-se a parte agravada para apresentação de contrarrazões, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Cumpra-se.” Confirma-se a motivação exposta na decisão inicial, pelos fundamentos com suficiência expostos possibilitando-se o desacolhimento da pretensão recursal. Por estes fundamentos, nego provimento ao recurso, nos termos supra. É o voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE EVIDÊNCIA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMÓVEL ADQUIRIDO DE INCORPORADORA. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. HIPOTECA CONSTITUÍDA EM FAVOR DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INEFICÁCIA DO GRAVAME EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308 DO STJ. LEI Nº 13.097/2015. MANUTENÇÃO DA TUTELA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto pela Caixa Econômica Federal contra decisão que deferiu tutela provisória de evidência para determinar a baixa da hipoteca incidente sobre imóvel adquirido pelas autoras, diante da quitação integral da unidade imobiliária, bem como impedir a prática de atos voltados à execução do gravame. A agravante sustenta que a hipoteca regularmente registrada na matrícula do imóvel permanece eficaz em razão do princípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária introduzido pelos arts. 54 e 55 da Lei nº 13.097/2015, defendendo a superação parcial da Súmula 308 do STJ. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a Lei nº 13.097/2015, ao consagrar o princípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária, afastou ou restringiu a aplicação da Súmula 308 do STJ; (ii) estabelecer se estão presentes os pressupostos para manutenção da tutela provisória que determinou o cancelamento da hipoteca incidente sobre imóvel integralmente quitado pelos adquirentes. III. RAZÕES DE DECIDIR A Súmula 308 do STJ permanece aplicável mesmo após a entrada em vigor da Lei nº 13.097/2015, não se verificando superação do entendimento consolidado quanto à ineficácia da hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro perante o adquirente do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça reafirma que prevalece o direito do adquirente que quitou integralmente o preço do imóvel, sendo irrelevante a anterioridade ou posterioridade da constituição da hipoteca em relação ao contrato de aquisição. O princípio da concentração registral previsto nos arts. 54 e 55 da Lei nº 13.097/2015 não autoriza a oponibilidade da hipoteca ao adquirente de boa-fé nas hipóteses abrangidas pela Súmula 308 do STJ. A existência de registro da hipoteca na matrícula e a ciência do gravame pelos adquirentes não afastam, em juízo de cognição sumária, a proteção conferida pela jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. A tutela provisória mostra-se amparada por precedente vinculante de caráter persuasivo consolidado, inexistindo plausibilidade jurídica na tese recursal de superação parcial da Súmula 308 do STJ. Não se demonstra risco de dano irreparável ou de difícil reparação apto a justificar a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A Súmula 308 do STJ permanece aplicável após a vigência da Lei nº 13.097/2015 e afasta a eficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro em relação ao adquirente que quitou o imóvel. O princípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária não prevalece sobre a proteção conferida ao adquirente de boa-fé nas hipóteses disciplinadas pela Súmula 308 do STJ. A quitação integral do imóvel pelo adquirente impede que o inadimplemento da construtora perante a instituição financeira produza efeitos sobre a unidade adquirida. Ausentes a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave, mantém-se a tutela provisória que determina a baixa da hipoteca. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 311 e 1.019, II; Lei nº 13.097/2015, arts. 54 e 55; CC, art. 1.419. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, Súmula 83; STJ, Súmula 211; STF, Súmulas 282 e 284; STJ, AREsp nº 2.011.936/SC, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 09.03.2026, DJe 12.03.2026; STJ, AgInt no REsp nº 2.119.978/SE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 12.08.2024; TRF3, AI nº 5031323-10.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Antonio Morimoto Junior, j. 03.04.2024; TRF3, ApCiv nº 5001692-59.2020.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, j. 06.09.2023. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. AUDREY GASPARINI Relatora do Acórdão