5009579-52.2025.8.13.0686

Intimação

TJMG · 1ª Vara Cível da Comarca de Teófilo Otôni

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Teófilo Otoni / 1ª Vara Cível da Comarca de Teófilo Otôni Avenida Doutor Júlio Rodrigues, 415, Avenida Doutor Júlio Rodrigues 415, Marajoara, Teófilo Otoni - MG - CEP: 39803-902 PROCESSO Nº: 5009579-52.2025.8.13.0686 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Imissão, Adjudicação Compulsória, Promessa de Compra e Venda] AUTOR: JUACI BATISTA SANTOS CPF: 512.784.998-49 e outros RÉU: ALTAMIRO LEMOS COIMBRA CPF: 304.747.796-53 SENTENÇA I – RELATÓRIO HEILIEN GIL ALMEIDA em 29 de agosto de 2024 ajuizou ação de resilição contratual cumulada com restituição de valores pagos contra SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. Narrou a autora que firmou com a ré, em 14 de abril de 2017, contrato particular de promessa de venda e compra da cota 04 do apartamento 139, bloco A, do empreendimento Ondas Praia Resort, situado em Porto Seguro-BA, submetido ao regime de multipropriedade, pelo preço de R$ 28.371,80, pagável em duas parcelas de R$ 100,00 e noventa parcelas de R$ 313,02, reajustadas pelo Índice Nacional da Construção Civil. Depois de sete anos de pagamentos pontuais, deixou de ter interesse no empreendimento e que, ao procurar a incorporadora para o distrato, foi informada de que sofreria retenções e encargos abusivos. O total pago, atualizado, alcança R$ 41.001,65. Argumentou que a Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, não se aplica a contrato anterior à sua vigência, e que a controvérsia se resolve pelo Código de Defesa do Consumidor, e pelo enunciado 543 da súmula do Superior Tribunal de Justiça. Pediu tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e obstar a inscrição de seu nome em cadastro de inadimplentes; a inversão do ônus da prova; a resilição do contrato com retenção limitada a 10% da quantia pago; o afastamento da comissão de corretagem, da taxa de fruição e de qualquer outro encargo; e a restituição de R$ 36.901,49, em parcela única. Atribuiu à causa o valor financeiro de R$ 41.001,65. Determinou-se a emenda da petição inicial (ID 10299442135). Concedeu-se à autora a gratuidade da justiça e indeferiu-se a tutela de urgência, sem recurso (ID 10317040867). Emendada a petição inicial, juntaram-se extratos financeiros extraídos do sistema de gestão da ré (IDs 10319442839, 10319442149 e 10319450117). Indeferiu-se a petição inicial e extinguiu-se o processo sem resolução do mérito (ID 10374594764). Apelou a autora. Proveu-se o recurso para anular a sentença e determinar o regular prosseguimento do feito na origem (ID 10559828045), com trânsito em julgado certificado. Citou-se. Realizou-se audiência de conciliação no Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania em 13 de fevereiro de 2026, sem acordo (ID 10632613592). Adveio contestação (ID 10627734030). Arguiu a ré, em preliminar, inépcia da petição inicial e falta de interesse de agir, porque o contrato já teria sido distratado administrativamente, e incompetência da justiça comum em razão de cláusula compromissória inserida no termo de distrato. Como prejudiciais de mérito, arguiu prescrição quinquenal quanto às pretensões fundadas no distrato e prescrição trienal quanto à comissão de corretagem. No mérito, alegou a validade do negócio, a ausência de vício de consentimento, a legitimidade da retenção de 20% a título de taxa administrativa, da taxa de fruição, das despesas condominiais e da comissão de corretagem, a inaplicabilidade da inversão do ônus da prova e a incidência de juros de mora somente a partir do trânsito em julgado, pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia. Juntou estatuto social, procuração, carta de preposição e cronograma de utilização do empreendimento (ID 10627732993). Replicou-se (ID 10646510782), com impugnação das preliminares e das prejudiciais, e acréscimo de pedido de nulidade do termo de distrato e de restituição integral da comissão de corretagem. Manifestou a autora desinteresse na produção de outras provas (ID 10655833523). Decorreu em branco o prazo concedido à ré para especificá-las (ID 10664802728). II – FUNDAMENTAÇÃO A controvérsia é de direito e de fato, mas os fatos relevantes se provam por documentos já reunidos nos autos. A autora manifestou expressamente desinteresse em outras provas e a ré deixou transcorrer em branco o prazo para especificá-las, o que acarreta a preclusão da faculdade probatória. Cabe, portanto, o julgamento antecipado dos pedidos (art. 355, I, do Código de Processo Civil). A ré sustentou a incompetência deste juízo com base na cláusula terceira do termo de distrato, que remete os litígios à 10.ª Câmara de Conciliação e Arbitragem de Goiânia-GO. A arguição não prospera, por três razões autônomas. Primeiro, o instrumento contratual que instrumenta a relação jurídica discutida — o contrato particular de promessa de venda e compra de 14 de abril de 2017 (ID 10297380104) — não contém cláusula compromissória. Sua cláusula décima sexta elege o foro da Comarca de Porto Seguro-BA, o que revela opção das partes pela jurisdição estatal, e não pela arbitral. Segundo, a cláusula invocada consta de termo de distrato que a ré não juntou aos autos, limitando-se a reproduzir sua imagem no corpo da contestação. Ainda assim, a reprodução é suficiente para revelar que se trata de estipulação lançada no corpo de instrumento de adesão, em corpo tipográfico idêntico ao das demais, sem destaque e sem assinatura ou visto específico. Descumpre, pois, a exigência do art. 4.º, § 2.º, da Lei 9.307, de 23 de setembro de 1996, segundo o qual, nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar expressamente com sua instituição, por escrito em documento anexo ou em negrito, com assinatura ou visto especialmente para essa cláusula. Terceiro, a relação é de consumo, e o art. 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor considera nula de pleno direito a cláusula que determine a utilização compulsória de arbitragem. O Superior Tribunal de Justiça harmoniza os dois diplomas no sentido de que a arbitragem é possível na relação de consumo, mas não pode ser imposta ao consumidor: a cláusula não o vincula quando ele opta por demandar perante o Poder Judiciário. É exatamente o que ocorreu. O princípio da competência-competência (prerrogativa do árbitro decidir sobre sua própria competência) não impede o exame judicial da cláusula quando sua ineficácia é aferível de plano, como aqui, à vista do próprio instrumento e da qualidade de consumidora da aderente. Rejeito a preliminar. Quanto à suscitada inépcia da petição inicial, a matéria está preclusa. O acórdão de ID 10559828045 assentou que a petição inicial atende aos arts. 319 e 320 do Código de Processo Civil e que a indicação das cláusulas impugnadas, tal como feita, é suficiente ao exercício do contraditório e à delimitação do objeto da lide. Não conheço da preliminar. Os extratos financeiros produzidos pelo próprio sistema de gestão da ré e juntados pela autora (ID 10319450117) demonstram que o título 119907, correspondente ao documento CT.01-A139/04 — isto é, o contrato objeto desta ação —, encontra-se na situação “Cancelado”, com baixa por distrato lançada em 29 de agosto de 2018 sobre todas as parcelas a partir da 14. A imagem do termo de distrato reproduzida na contestação confirma o dado: o instrumento foi firmado em Goiânia, em 6 de setembro de 2018, com reconhecimento de firma em 13 de fevereiro de 2019, e nele consta expressamente que “o presente Termo de Distrato tem como objeto o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda da fração/cota […] e cancelado na data deste instrumento”. O contrato de 14 de abril de 2017, portanto, já estava desfeito por acordo bilateral quase seis anos antes do ajuizamento desta ação. Não haveria utilidade em decretar judicialmente a resilição de contrato que não mais existe. Faltaria, quanto a esse pedido especificamente, interesse processual na modalidade utilidade da tutela pretendida. Porém, a questão deve ser resolvida na seara do mérito, porque se a autora não informou na petição inicial o distrato desde 29 de agosto de 2018, antes, pediu que o contrato fosse encerrado mediante sentença judicial, a questão diz respeito à existência do vínculo contratual na data da propositura da ação, e essas duas alegações diametralmente opostas exigem resolução do mérito. Sendo assim, a questão será decidida no capítulo meritório. A autora afirmou ter pago, sob o contrato de 14 de abril de 2017, parcelas que somariam R$ 41.001,65. O documento que apresentou para demonstrá-lo (ID 10297419514) não é comprovante de pagamento: é planilha elaborada a seu pedido, que simplesmente projeta o cronograma contratual — oitenta e quatro parcelas, de maio de 2017 a abril de 2024 — e o atualiza pelo Índice Nacional da Construção Civil, como se todas tivessem sido quitadas. Os extratos do sistema da ré, juntados pela própria autora, mostram realidade distinta. Sob o título 119907 (documento CT.01-A139/04), foram efetivamente recebidas treze parcelas, entre 15 de maio de 2017 e 23 de maio de 2018, no total líquido de R$ 3.734,08. As parcelas seguintes não foram pagas: foram baixadas por distrato em 29 de agosto de 2018. O termo de distrato confirma exatamente esses números: “Valor pago: R$ 3.734,08”; “Quantidade de parcelas pagas: 13”; dedução única de “20% de taxa administrativa: R$ 746,82”; e “Saldo a receber: R$ 2.987,26”, a ser pago em treze parcelas, com o primeiro vencimento em até noventa dias contados do recebimento do instrumento assinado e com firma reconhecida. Os campos relativos a fruição, IPTU e taxa condominial foram preenchidos com traço, isto é, nada se deduziu a esses títulos. Ao replicar a contestação, a autora argumentou: “Ao contrário do que sustenta a Requerida, o Termo de Distrato apresentado não retira o interesse de agir da Requerente, tampouco configura perda do objeto da presente ação. Isso porque, o distrato foi formalizado sob termos manifestamente abusivos, que exigem a intervenção do Poder Judiciário para sua revisão e adequação aos preceitos legais e consumeristas.” Ou seja, implicitamente reconheceu o distrato. Neste ponto evidenciou-se a má-fé da autora, que alterou a verdade dos fatos quando afirmou que o contrato estava sendo cumprido em 2024, inobstante encerrado mais de seis anos antes, em 2018, e ter pago à ré mais de R$ 40 mil, quando a verdade é que o pagamento não chegou a 10% disso. Do que exsurge com nitidez seu propósito de auferir vantagem ilícita sobre a ré mediante a condenação da segunda a restituir-lhe R$ 36.901,49 em parcela única. Fixa-se, assim, a base fática: o contrato discutido foi desfeito por distrato bilateral em 6 de setembro de 2018; sob ele a autora pagou R$ 3.734,08; a ré reteve 20% dessa quantia e apurou saldo de R$ 2.987,26 em favor da autora; e não há nos autos qualquer prova de que esse saldo tenha sido pago. Mas, esses fatos são estranhos ao julgamento porque não foram relacionados na petição inicial. Rememorando, nela a autora afirmou que o contrato estava em curso, pagou à ré R$ 41.001,65 e pediu a resilição com direito à ré de reter 10% da quantia paga. Não pediu a autora especificamente repetição de indébito calcada em abusividade do distrato. O pedido feito na réplica, de que “Seja declarada a nulidade do Termo de Distrato administrativo formalizado entre as partes, ou subsidiariamente, a revisão de suas cláusulas, reconhecendo-se a abusividade e ilegalidade das retenções e penalidades impostas, restabelecendo-se o equilíbrio contratual”, não pode ser conhecido porque estranho à causa de pedir como deduzida na petição inicial. A lide estabilizou-se com a citação e a manifesta má-fé da autora, existente já na propositura da ação, impede que lhe seja concedida algum tipo de vantagem processual posterior, como reabrir o contraditório mediante tréplica. A afronta não foi dirigida apenas em face da parte contrária; a autora perpetrou-a também contra o Judiciário e a lei. Os efeitos do ilícito processual transcendem a esfera intersubjetiva, haja vista que a relação processual é pública e assim, o estado também é vítima da litigância de má-fé. Além dessa, houve também litigância abusiva porque o advogado da autora, ao invés de investigar previamente os fatos, lançou nos autos uma petição inicial que é no mínimo temerária, porquanto desacompanhada de prévia obtenção e estudo da documentação relativa ao caso, a qual poderia a autora ter obtido diretamente da ré, nada indicando que tenha buscado-a antes do ajuizamento. Processos como este vêm assolando a primeira instância do Judiciário, patrocinados por escritórios de advocacia de todas as regiões do Brasil, de modo que não se pode contemporizar com ilícito processual do tipo, sob pena de incentivo à litigância abusiva. A relação é de consumo. A ré é fornecedora de produto imobiliário e a autora, destinatária final da fração de tempo adquirida (arts. 2.º e 3.º do Código de Defesa do Consumidor). A incidência do Código de Defesa do Consumidor não é afastada pela disciplina da multipropriedade introduzida pela Lei 13.777, de 20 de dezembro de 2018; os regimes são complementares. Não incide, porém, a Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018. O contrato foi celebrado em 14 de abril de 2017 e desfeito em 6 de setembro de 2018, ambos os marcos anteriores à vigência daquela lei. Aplicar retroativamente o art. 67-A da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ofenderia o art. 6.º do Decreto-lei 4.657, de 4 de setembro de 1942, e o art. 5.º, XXXVI, da Constituição da República. A tese sustentada pela ré, de que a lei nova regeria o distrato, é incompatível com as datas que ela própria invoca. Aplica-se ao caso, portanto, o Código de Defesa do Consumidor, na leitura consolidada pelo enunciado 543 da súmula do Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” A autora aderiu ao desfazimento. Não demonstrou vício de consentimento, publicidade enganosa ou defeito na prestação, e a alegação de “venda emocional”, deduzida de modo genérico e sem qualquer lastro probatório, não se enquadra nas hipóteses dos arts. 138 a 165 do Código Civil. A restituição, por isso, deveria mesmo ser parcial, conforme reconheceu a autora na petição inicial. A cláusula sétima, parágrafo segundo, do contrato prevê a dedução de 20% da quantia a restituir, a título de prefixação de perdas e danos, para cobrir custos de comercialização, publicidade, tributos e comissões de vendedores. O percentual não é abusivo. O Superior Tribunal de Justiça admite, nas resoluções por iniciativa do adquirente, retenção situada entre 10 e 25% da quantia paga, conforme as circunstâncias do caso. 20% está dentro dessa faixa e corresponde, aqui, a R$ 746,82, montante modesto e nitidamente inferior aos custos de comercialização que a própria documentação revela — a intermediação da venda custou R$ 2.500,00. Acresce que o percentual não foi apenas imposto em contrato de adesão: foi reiterado no termo de distrato, negócio bilateral firmado pela autora, e para exigir a pena convencional não é necessário que o credor alegue prejuízo (art. 416 do Código Civil). Não há, pois, desvantagem exagerada a justificar a redução ao patamar de 10% pretendido na petição inicial. E por conseguinte, inexiste abusividade. Não havendo no caso quantia a restituir à autora, restaram prejudicadas as prejudiciais de prescrição trienal da comissão de corretagem e de prescrição quinquenal invocadas pela ré na contestação. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, rejeito os pedidos da autora, sentenciando com resolução do mérito assim como prevê o art. 487, I, do Código de Processo Civil. Custas e despesas processuais pela autora, bem como, honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa atualizado. Suspendo a exigibilidade das verbas de sucumbência devidas pela autora, beneficiária da gratuidade da justiça, pelo prazo e nas condições do art. 98, § 3.º, do Código de Processo Civil. Atento à fundamentação, com base nos arts. 80, II (alterar a verdade dos fatos) e V (temerariedade), e 81, do CPC, condeno a autora a multa de 1,5% sobre o valor financeiro da causa atualizado, cumulada com indenização também de 1,5% sobre o valor financeiro da causa atualizado, devidas à ré e não sujeitas à suspensão da exigibilidade aplicada no parágrafo anterior. Módicas porque a autora não é pessoa de densos recursos financeiros e patrimoniais. Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido em 15 dias, arquive-se o processo, com baixa. Intimem-se. Data da assinatura eletrônica. Emerson Chaves Motta JUIZ DE DIREITO