5009553-20.2025.8.13.0471

Intimação

TJMG · 2ª Vara Cível da Comarca de Pará de Minas

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Pará De Minas / 2ª Vara Cível da Comarca de Pará de Minas Praça Afonso Pena, 15, Centro, Pará De Minas - MG - CEP: 35660-013 PROCESSO Nº: 5009553-20.2025.8.13.0471 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Rescisão] AUTOR: WAGNER PATRICIO GOMES CPF: 000.826.906-85 e outros RÉU: LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. CPF: 06.964.057/0001-97 SENTENÇA Vistos, etc WAGNER PATRÍCIO GOMES e GISELLE SOUSA GOMES, qualificados, ajuizaram AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, COBRANÇA E INDENIZAÇÃO em face de LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, igualmente qualificada. Narra a inicial que a parte autora e sua família fizeram viagem para Caldas Novas/GO e que, no local, o preposto da requerida abordou os autores ofertando cortesias e brindes, condicionando a cortesia ao acompanhamento do preposto até determinado local para assistir a um vídeo do novo empreendimento. Aduziu que após horas de insistência, a parte autora firmou instrumento particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, ocasião em que adquiriu 2 frações da unidade autônoma nº 104. Apontou que a entrega da unidade imobiliária deveria ocorrer até dezembro/2016, tendo ocorrido, todavia, somente em setembro/2020. Alegaram que a parte requerida também se comprometeu a efetuar a outorga da escritura pública em 60 dias após a conclusão das obras e concessão do habite-se, o que não ocorreu, arguindo que o Cartório de Registros competente têm negado a escrituração, diante de pendência de regularização quanto ao registro da incorporação do condomínio. Requereram a concessão de tutela de urgência para determinar a imediata restituição da posse da cota ao réu, para que possa ser comercializada, bem como para as taxas condominiais sejam suspensas. No mérito pugnaram pela procedência da ação para reconhecer a resolução do contrato pelo inadimplemento do réu, garantindo à autora a integralidade dos valores pagos sem qualquer desconto, bem como a inversão da cláusula penal para seja condenada a requerida a pagá-la, multa de ressarcimento de despesas com comercialização, publicidade, encargos tributários, comissão de vencedores e indenização por perdas e danos. Indeferida a tutela provisória na decisão de ID10522701012. Citada, a requerida apresentou contestação (ID10559331904). Arguiu preliminar de incompetência do foro e prescrição. No mérito aduziu que após firmado o negócio entre as partes em 2014, os autores permaneceram com o contrato ativo por mais 11 anos, em pleno e reiterado usufruto da propriedade, sendo que em 2016 foram devidamente notificados acerca da possibilidade de utilização do empreendimento. Apontou que os autores finalizaram os pagamentos em 2020 e somente 5 anos depois tentam anular o contrato. Requereu a improcedência da ação e aplicação das penalidades por litigância de má-fé. Subsidiariamente, requereu que em caso de procedência, seja autorizada a retenção de 25% dos valores pagos ou multa compensatória de 20% sobre o valor do contrato, retenção das arras confirmatórias destinadas aos custos de corretagem, abatimento da taxa de fruição e encargos condominiais. Impugnação no ID10566280746. Decisão de saneamento no ID10566280746 a qual indeferiu o pedido de inversão do ônus da prova e rejeitou as preliminares de incompetência e prescrição. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Fundamento e Decido. I – MÉRITO Verifica-se que não há mais nenhuma questão preliminar a ser analisada. Estão presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, razão pela qual passo à análise do mérito do pedido contido na peça exordial. 1) Resolução Contratual e Devolução de Valores Trata-se de ação de rescisão contratual. Inicialmente, registra-se a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso em análise, considerando o enquadramento dos autores enquanto destinatários finais, a teor do que prevê o art. 2º da Lei nº 8.078/1990. Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Ademais, considerando a atividade da parte requerida, também há a adequada subsunção no conceito de fornecedora previsto no art. 3º do mesmo diploma: Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. O cerne da controvérsia reside em definir se a pendência de registro da incorporação imobiliária e a consequente ausência de outorga da escritura pública definitiva configuram inadimplemento contratual imputável à ré, apto a justificar a rescisão da avença e a restituição dos valores pagos. Para tanto, faz-se necessária a análise do objeto contratual o qual os autores pretendem ter por rescindido. O contrato particular de promessa de compra e venda de fração ideal de unidade imobiliária de ID10518090674 foi celebrado aos 27/06/2014 e, de acordo com a cláusula 2ª do referido instrumento contratual, foi objeto do pacto a aquisição o Bangalô de nº 104, número da fração ideal 01, correspondente a 7,692% do imóvel que funciona sob o sistema de multipropriedade. Analisando a cláusula 8ª do referido instrumento contratual, nota-se que ficou estabelecida a seguinte obrigação: CLÁUSULA OITAVA – DA CONCLUSÃO, ENTREGA E VISTORIA DO EMPREENDIMENTOS (…) III - No prazo de trinta (30) dias após a conclusão da sobras e da concessão do habite-se, a PROMITENTE VENDEDORA notificará o(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) para, nos 30 (trinta) dias seguintes, cumprir(em) todas as providências que lhe(s) couber(em) para outorga da escritura definitiva e recebimento das chaves, sob pena de ser constituído em mora e responder por todas as consequências dela decorrentes, exonerando a PROMITENTE VENDEDORA de qualquer responsabilidade. A requerida juntou no ID10559398802 protocolo perante o CRI referente a “Alteração de Incorporação”, vinculado à matrícula nº 69.017. O documento, embora demonstre indícios de que a empresa estava efetivamente adotando providências registrais, nada comprova que houve a conclusão plena em favor dos demandantes dentro do prazo estipulado. É particularmente relevante que, apesar da extensa documentação defensiva, não foi trazido aos autos escritura pública em favor de Wagner Patrício Gomes e Giselle Sousa Gomes, matrícula autônoma de sua específica fração temporal ou certidão cartorária contemporânea afirmando que, na data do ajuizamento, a cota nº 01 da unidade nº 104 já se encontrava livremente escriturável e registrável mediante simples iniciativa dos compradores. Nesse sentido, embora a parte requerida alegue que o negócio já se encontra concluído, o Termo de Quitação de ID10559395048 é, em verdade, prova favorável aos autores quanto ao adimplemento de sua obrigação de pagar. A própria requerida, na manifestação de ID10574308468, afirma que os autores promoveram a quitação integral do preço e sustenta, a partir disso, que o negócio estaria “perfeito e acabado”. O raciocínio, entretanto, é incompleto: se o comprador quitou integralmente o preço, consolida-se com maior intensidade o dever da vendedora de realizar todos os atos que dependam de sua esfera jurídica para possibilitar a transmissão prometida. A tese defensiva de que a obrigação de outorga da escritura pública traduz mero formalismo acessório não se sustenta no ordenamento jurídico pátrio. Nos contratos translativos de domínio de bens imóveis, a obrigação principal da promitente vendedora não se esgota na cessão precária da posse fática, abrangendo indelevelmente a entrega jurídica do bem, consistente na obrigação de prestar todos os atos materiais e jurídicos aptos a transferir a propriedade plena, livre de quaisquer embaraços. Dispõe o artigo 1.227 do Código Civil que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos respectivos títulos. Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. Sem a regularização da incorporação imobiliária e a abertura da matrícula individualizada da fração ideal, a compradora é despida dos atributos fundamentais do domínio, restando impossibilitada de exercer plenamente as faculdades de dispor e alienar a propriedade imobiliária com higidez registral, o que frustra a própria causa do negócio jurídico. Também deve ser examinada com cautela a prova de ID10518095458. A mensagem eletrônica de 26 de abril de 2024, encaminhada pelo Tabelionato de Notas, informa que “o empreendimento Jardins da Lagoa está pendente de regularização” e que seria necessária a regularização da incorporação para realização das escriturações. O documento, porém, reporta-se a solicitação formulada por terceiro, relativa à cota 13 do bangalô 69, e não especificamente aos autores ou à unidade nº 104. Por isso, isoladamente, não seria suficiente para demonstrar impossibilidade individualizada de escritura da cota litigiosa. Seu valor é de corroborar um estado geral do empreendimento naquele período, conclusão que encontra apoio em documentos produzidos pela própria defesa. Contudo, em síntese, o que se vislumbra é que não foi demonstrada, até o encerramento da instrução, a outorga da escritura ou a abertura de matrícula apta a formalizar a propriedade específica adquirida pelos autores em cumprimento à obrigação estabelecida na cláusula 8ª do instrumento contratual. A teoria do adimplemento substancial e a invocação da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium) não socorrem a pretensão da ré. A utilização periódica da unidade autônoma pelos compradores durante a vigência do pacto deu-se sob a natureza de posse contratual provisória, fundada na legítima expectativa de que a incorporadora solucionaria as pendências registrais que lhe competiam com exclusividade. Não é exigível que o consumidor permaneça indefinidamente vinculado a negócio imperfeito, suportando os riscos decorrentes da ausência de titularidade registral definitiva. Ademais, a teoria do adimplemento substancial impede que uma infração quantitativa ou qualitativamente mínima seja utilizada como pretexto para resolução desproporcional de contrato essencialmente satisfeito. Sua aplicação, todavia, exige exame funcional da prestação restante. Não se trata de simples cálculo aritmético do percentual econômico já cumprido. Uma obrigação de valor monetário reduzido pode ser juridicamente essencial à finalidade do negócio. Em contrato que promete a aquisição de direito real imobiliário, a possibilidade de obtenção do título hábil ao registro não constitui cerimônia sem conteúdo econômico. A escritura e o registro permitem ao adquirente deixar de ostentar apenas posição obrigacional perante a incorporadora e passar a titularizar o direito real oponível erga omnes. É dessa transformação jurídica que decorrem a plenitude da disponibilidade patrimonial, a estabilidade dominial e a aptidão para circulação do bem sob regime registral próprio. A inexecução da obrigação de regularização jurídica do empreendimento caracteriza inadimplemento culposo da promitente vendedora, autorizando a parte lesada a exigir a resolução do contrato com fundamento no artigo 475 do Código Civil. Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Nesse sentido, o TJMG: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA. MULTIPROPRIEDADE. FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO-RESORT. ATRASO NA ENTREGA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DA PROMITENTE VENDEDORA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. ART. 475 DO CC. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. TEMA 971 DO STJ. RETENÇÃO DE PERCENTUAL. DESCABIMENTO. FRUIÇÃO DO IMÓVEL. COMPENSAÇÃO DEVIDA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. - A relação jurídica decorrente de contrato de aquisição de fração imobiliária em regime de multipropriedade submete-se às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. - A obrigação da incorporadora não se limita à entrega física da unidade, abrangendo também a regularização jurídica do empreendimento e a viabilização da escritura definitiva. A ausência de registro da incorporação imobiliária impede a plena transferência da propriedade e caracteriza inadimplemento substancial apto a autorizar a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil. O uso eventual ou periódico do imóvel pelos adquirentes não convalida o descumprimento contratual nem implica renúncia ao direito de rescisão. - Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora pela resolução da avença, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas, conforme Súmula 543 do STJ, afastada qualquer retenção por arras, cláusula penal ou despesas administrativas. - A cláusula penal prevista exclusivamente em desfavor do consumidor deve ser invertida em benefício do adquirente, nos termos do Tema 971 do STJ. - A fruição do imóvel pelos compradores autoriza compensação financeira proporcional ao período efetivo de utilização, sob pena de enriquecimento sem causa. Em contratos de multipropriedade, a taxa de fruição deve observar as peculiaridades do regime jurídico avençado e a limitação temporal de uso da unidade. - Os juros de mora, em responsabilidade contratual, incidem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. - No caso concreto, demonstrados o atraso excessivo na conclusão do empreendimento, a ausência de regularização registral e a impossibilidade de outorga da escritura definitiva, impõe-se a rescisão contratual por culpa da fornecedora, com restituição integral dos valores pagos, incidência de cláusula penal e compensação pela fruição do imóvel a ser apurada em liquidação. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.115014-0/001, Relator(a): Des.(a) Habib Felippe Jabour , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/05/2026, publicação da súmula em 27/05/2026) Portanto, configurada a culpa exclusiva da requerida pelo desfazimento do pacto, impõe-se a decretação da resolução contratual, retornando as partes ao status quo ante. Operada a resolução do negócio por inadimplemento atribuível unicamente à promitente vendedora, a compradora faz jus à restituição integral, imediata e em parcela única de todas as quantias vertidas em favor do empreendimento, vedado qualquer desconto ou decote patrimonial a título de cláusula penal, despesas administrativas ou custos de comercialização. Com efeito, nos termos do Enunciado da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor. Súmula 543 "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Por idêntica razão jurídica, descabe a retenção do sinal ou arras confirmatórias no valor de R$ 3.960,00 (vide cláusula II do instrumento contratual), conforme requerido pela parte ré, uma vez que o instituto das arras confirmatórias apenas autoriza a retenção pelo alienante na hipótese de inexecução culposa imputável ao comprador, circunstância inocorrente na espécie, bisto que a inexecução deu-se por conduta unilateral do vendedor. Art. 418. Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der: I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as; II - por parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado. O termo de quitação de ID10518093262 comprova que houve o pagamento do total de R$ 32.373,00 (trinta e dois mil, trezentos e setenta e três reais), montante que deverá ser restituído de forma simples. 2) Multas e Taxa de Fruição Pretende a autora a condenação da ré ao pagamento de: a) multa de 10% sobre o valor do contrato a título de pré-fixação de perdas e danos; b) multa adicional de 10% a título de ressarcimento de custos administrativos e despesas de comercialização; c) além de 0,5% ao mês a título de fruição, mediante inversão das disposições da Cláusula Quinta da avença; A Cláusula Quinta, Item II, do contrato firmado entre as partes estipulou penalidades rescisórias exclusivamente para a hipótese de mora ou inadimplemento da compradora, prevendo a perda de percentual do valor do negócio. Veja-se do ID10518090674: CLÁUSULA QUINTA – DA INADIMPLÊNCIA E DA RESCISÃO DO CONTRATO: (…) II – Rescindindo o contrato por inadimplência ou culpa do(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) ficarão à sua disposição o montante das importâncias até então pagas, atualizadas da mesma forma e quantidade de parcelas integralizadas, restando pactuado o desconto da importância equivalente a 10% (dez por cento) do valor do negócio jurídico, a título de prefixação de perdas e danos, independentemente de comprovação, mais 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, a título de ressarcimento de custos e despesas com comercialização, publicidade, encargos tributários e comissão de vendedores, dentre outras despesas suportadas pela PROMITENTE VENDEDORA. III – Na hipótese do imóvel já estar na posse do(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES), este(s) pagará(ao) à PROMITENTE VENDEDORA, até a efetiva devolução do mesmo, a título de indenização, 05% (cinco décimos por cento) ao mês ou fração de mês, do preço atualizado do imóvel, pela fruição ou uso, ficando desde já autorizada a PROMITENTE VENDEDORA deduzir a quantia equivalente quando da devolução ao(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES), nos termos do inciso II desta cláusula. Ao apreciar a matéria em sede de recursos especiais repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese vinculante consubstanciada no Tema 971, no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora ou incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, convertendo-se as obrigações heterogêneas em dinheiro por arbitramento judicial. Tema Repetitivo 971, STJ Tese Firmada : No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. A inversão da cláusula penal destina-se a reestabelecer o equilíbrio sinalagmático e assegurar a justa reparação civil pelo inadimplemento do fornecedor. Todavia, a reciprocidade contratual alcança unicamente a penalidade compensatória estipulada a título de perdas e danos prefixados, fixada em 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos pela adquirente, percentual que se revela razoável, proporcional e suficiente para sancionar a conduta da requerida, em consonância com o artigo 413 do Código Civil. Lado outro, impõe-se a rejeição do pedido de incidência de multa adicional de 10% referente a despesas administrativas e custos de comercialização, bem como da taxa de fruição em favor da compradora (0,05% a.m). Tais encargos destinavam-se a cobrir custos operacionais internos da atividade empresarial e ressarcir a ocupação do bem, não guardando compatibilidade com os danos suportados pelos autores consumidores, sendo que sua aplicação cumulativa contra a ré importaria em enriquecimento sem causa, vedado pelo artigo 884 do Código Civil. Portanto, acolhe-se o pedido para condenar a requerida ao pagamento de multa compensatória arbitrada no importe de 10% (dez por cento) incidente sobre o valor total desembolsado pela autora, devidamente corrigido. Em contestação, a parte requerida fez pedido subsidiário para que, em caso de procedência, fosse autorizado o abatimento da taxa de fruição pelo uso da unidade pelos requerentes, proporcional ao tempo que utilizou o bem e taxas condominiais. Para tanto, foi juntado aos autos reservas feitas pelos requerentes, conforme ID’s 10559304663, que demonstram a utilização do bem. A resolução da avença com eficácia retroativa e o restabelecimento do estado anterior impedem que a parte compradora desfrute da utilização material do imóvel de maneira gratuita, sob pena de enriquecimento sem causa. Em outras palavras: se o contrato está sendo resolvido, voltando as partes ao status quo ante, de modo que será devolvido todo o valor pago à autora, via de consequência não se pode ignorar que o imóvel esteve disponível para seu uso e foi efetivamente usado, razão pela qual o abatimento do percentual de fruição vai ao encontro da estabilização da relação originária que se pretende com o contrato resolvido. No regime de multipropriedade, contudo, a posse e a faculdade de fruição não são exercidas de forma contínua durante todos os meses do ano, mas restritas a frações de tempo predeterminadas, que no caso concreto correspondiam a 04 (quatro) semanas anuais de ocupação, conforme estipulado na proposta e contrato de aquisição (ID10518090674). Veja-se: CLÁUSULA TERCEIRA - DA ORIGEM DA PROPRIEDADE, DA TITULARIDADE E DA INCORPORAÇÃO DO EMPREENDIMENTOS (…) A PROMITENTE VENDEDORA declara que no imóvel objetivado naquela matrícula, será construído um empreendimento, que será regido sob o sistema da multipropriedade, administrado pela empresa LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, dividido em 13 frações ideais cada unidade, correspondentes a 7,692% (sete inteiros e seiscentos e noventa e dois milésimos por cento) do imóvel, que serão comercializadas, cabendo a cada comprador a propriedade de cada uma das frações ideais, as quais não serão repartidas de fato, em momento algum, mas terão tão somente seu uso compartilhado entre os coproprietários, estes que possuirão direito de uso de forma compartilhada, sendo que cada fração ideal da propriedade dará o direito de uso do empreendimento por 04 (quatro) semanas a cada ano. Sobre a necessidade de arbitramento da indenização por fruição de maneira proporcional ao tempo disponibilizado em contratos de multipropriedade, já decidiu o TJMG: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO/COTA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. CULPA EXCLUSIVA DO PROMISSÁRIO-COMPRADOR. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO. RETENÇÃO DEVIDA PELO PERÍODO DELIMITADO NO CONTRATO OU CRONOGRAMA DE USO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. SENTENÇA. REFORMA PARCIAL. 1. Tendo em vista que o contrato de multipropriedade assegura a cada cotitular a utilização exclusiva do bem durante certo período do ano, a indenização por fruição deverá se limitar ao prazo expressamente previsto no contrato ou cronograma de uso. 2. Consoante o disposto no Parágrafo único do artigo 86 do CPC, se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.175348-2/001, Relator(a): Des.(a) José Maurício Cantarino Villela (JD 2G) , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/04/2024, publicação da súmula em 17/04/2024) Desse modo, impõe-se acolher em parte o pleito compensatório formulado pela ré, fixando-se a indenização a título de fruição no percentual mensal de 0,5% (meio por cento) incidente sobre o valor atualizado do imóvel, calculada estritamente de forma proporcional às semanas anuais em que a unidade esteve disponibilizada para uso dos adquirentes segundo o cronograma contratual, desde a data da imissão na posse provisória até a data da prolação da presente sentença, montante a ser compensado com o crédito da autora após sua apuração em liquidação de sentença. No que concerne às taxas condominiais vencidas e inadimplidas pelos autores, assiste razão à requerida. A obrigação de pagamento da cota condominial possui natureza propter rem, decorrendo diretamente do exercício e da disponibilização da posse e dos serviços comuns prestados ao titular da fração de tempo, consoante dispõe o artigo 1.358-J, inciso I, do Código Civil. Art. 1.358-J. São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) I - pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) Tendo os demandantes usufruído das instalações do empreendimento ao longo do período contratual, autoriza-se a dedução do saldo devedor condominial vencido até a prolação desta sentença. A partir deste ato judicial resolutivo, a posse jurídica da cota retorna integralmente à ré, cessando a responsabilidade da compradora pelas cotas condominiais vincendas. Por fim, no tocante ao pedido da parte autora para condenação da parte requerida e seu patrono nas penas por litigância de má-fé, não comporta acolhimento, tendo em vista que não se verifica nenhuma das hipóteses do art. 80 do Código de Processo Civil, ressaltando-se que a metra apresentação de defesa mediante fundamentos juridicamente relevantes, ainda que não tenham sido acolhidos quando do convencimento do magistrado, não importa em resistência injustificada ao andamento do processo conforme apontado pela parte autora. Indefiro o pedido. II – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL, extinguindo-se o feito, com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a rescisão do contrato objeto dos autos, por culpa exclusiva da parte requerida; b) CONDENAR a requerida à restituição integral do valor pago pelos requerentes, no montante de R$ 32.373,00 (trinta e dois mil, trezentos e setenta e três reais), a ser pago em parcela única, corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso (Súmula 43, STJ) conforme a variação do IPCA, nos termos do art. 389, parágrafo único do Código Civil, e acrescidos de juros de mora desde a citação de acordo com a taxa Selic, deduzindo o índice de atualização monetária (art. 406, §1º do Código Civil). c) CONDENAR a requerida ao pagamento da multa compensatória invertida, no importa de 10% sobre o valor total desembolsado pela parte autora, isto é R$ 3.237,30 (três mil, duzentos e trinta e sete reais e trinta centavos), corrigidos monetariamente a partir da quitação do contrato conforme a variação do IPCA, nos termos do art. 389, parágrafo único do Código Civil, e acrescidos de juros de mora desde a citação de acordo com a taxa Selic, deduzindo o índice de atualização monetária (art. 406, §1º do Código Civil). d) AUTORIZAR A COMPENSAÇÃO, em favor da ré, do valor correspondente à taxa de fruição, no percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor do imóvel atualizado, calculada proporcionalmente ao número de semanas anuais em que a unidade esteve disponibilizada para uso da autora segundo o cronograma do condomínio, desde a imissão na posse provisória até a data da publicação desta sentença, o que deverá ser calculado em liquidação de sentença. e) AUTORIZAR A COMPENSAÇÃO, em favor da ré, dos débitos condominiais inadimplidos pela demandante, com correção monetária a partir do vencimento de cada parcela (Súmula 43, STJ) conforme a variação do IPCA, nos termos do art. 389, parágrafo único do Código Civil, e acrescidos de juros de mora também do vencimento de acordo com a taxa Selic, deduzindo o índice de atualização monetária (art. 406, §1º do Código Civil), f) DETERMINAR a restituição da posse da cota imobiliária em favor da requerida e, por consequência lógica, DECLARAR a desoneração da parte autora pelas taxas condominiais incidentes a partir da data da publicação da presente sentença. Diante da sucumbência mínima da parte autora, condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor condenação. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa. Pará de Minas (MG), data da assinatura eletrônica. Thomas Ferreira Espeschit Arantes Juiz de Direito