5008127-49.2025.8.13.0672

Intimação

TJMG · 1ª Vara Cível da Comarca de Sete Lagoas

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Sete Lagoas / 1ª Vara Cível da Comarca de Sete Lagoas Rua José Duarte de Paiva, 715, Jardim Cambuí, Centro, Sete Lagoas - MG - CEP: 35700-059 PROCESSO Nº: 5008127-49.2025.8.13.0672 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Interpretação / Revisão de Contrato] AUTOR: AFONSO SALGADO CPF: 545.438.516-68 RÉU: VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA CPF: 07.761.578/0001-00 SENTENÇA 1. RELATÓRIO Cuida-se de ação ordinária de revisão contratual cumulada com inexigibilidade de débito e pedido de tutela de urgência ajuizada por AFONSO SALGADO em face de VITÓRIA DA UNIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (ID 10428874574 e ID 10432695970). O autor narra que celebrou com a ré, em 26 de novembro de 2020, contrato particular de promessa de compra e venda tendo por objeto o lote nº 11 da quadra nº 10 do loteamento Vitória da União Sete Lagoas I, pelo valor total de R$ 121.040,00 (ID 10428888798). Informa que pagou sinal de R$ 12.104,00 e financiou o restante em 120 prestações mensais de R$ 907,80, sujeitas a atualização pelo IPCA e juros de 1% ao mês (ID 10428888798). Sustenta que já adimpliu 53 parcelas, totalizando R$ 86.610,81 (ID 10432695970). Alega a abusividade da incidência cumulativa de juros e correção monetária mensal, afirmando haver anatocismo e onerosidade excessiva (ID 10432695970). Postula, em sede de tutela provisória, a suspensão da exigibilidade do contrato ou a autorização de depósito dos valores tidos por incontroversos (ID 10432695970). Ao final, requer a revisão das cláusulas contratuais, a limitação dos juros, o expurgo de tarifas administrativas, a declaração de quitação e a repetição do indébito em dobro (ID 10432695970). Determinou-se a emenda à petição inicial para adequação dos pedidos e comprovação da hipossuficiência (ID 10430646552). A emenda foi devidamente apresentada (ID 10432677105 e ID 10432695970). A decisão de ID 10545421608 deferiu a gratuidade de justiça e indeferiu a tutela de urgência requerida, determinando a citação da ré. Citada (ID 10575341859), a ré ofereceu contestação tempestiva (ID 10582439573). Suscita prejudicial de mérito de prescrição trienal quanto aos pagamentos efetuados há mais de três anos do ajuizamento, nos moldes do art. 206, § 3º, IV, do Código Civil e precedentes do STJ (ID 10582439573). No mérito, defende a legalidade dos encargos pactuados, com esteio no art. 46 da Lei 10.931/2004 e no art. 5º da Lei 9.514/1997, aduzindo a legitimidade da aplicação de juros de 1% ao mês cumulados com o IPCA (ID 10582439573). Argumenta a ausência de anatocismo, a inexistência de indébito a restituir, a impossibilidade de devolução em dobro e pugna pela total improcedência dos pedidos inaugurais (ID 10582439573). O autor apresentou impugnação à contestação (ID 10593008015), rebatendo a preliminar de prescrição e reiterando os argumentos da exordial. Intimadas para a especificação de provas (ID 10593475761), ré e autor pugnaram pelo julgamento antecipado do mérito (ID 10595133106 e ID 10596505256). Vieram os autos conclusos no âmbito do Programa Pontualidade / Núcleo de Apoio Jurisdicional (ID 10723558260). 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. PREJUDICIAL DE MÉRITO: PRESCRIÇÃO A parte requerida suscitou a prescrição trienal das parcelas pagas anteriormente ao triênio que antecedeu a propositura da demanda (ID 10582439573), invocando o artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil. A preliminar não merece acolhimento. A pretensão deduzida em juízo possui natureza eminentemente revisional de cláusulas contratuais de negócio jurídico em curso, pretendendo-se a declaração de abusividade de encargos contratados e a consequente repetição do indébito decorrente da relação obrigacional. Tratando-se de discussão atinente ao cumprimento e à higidez das disposições de contrato de trato sucessivo, a pretensão se sujeita ao prazo prescricional decenal estabelecido na regra geral do art. 205 do Código Civil, afastando-se o prazo especial do enriquecimento sem causa. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais confirma a incidência da prescrição decenal nas ações revisionais de contrato de promessa de compra e venda de imóvel: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PREJUDICIAL DE MÉRITO - PRESCRIÇÃO DECENAL - PRAZO NÃO ESCOADO - REAJUSTE DE PARCELAS - ÍNDICE DE CADERNETA DE POUPANÇA - CUMULAÇÃO DE ÍNDICES - BIS IN IDEM - PROIBIÇÃO - ABUSIVIDADE CONSTATADA - SENTENÇA MANTIDA. Nos termos do art. 205 do Código Civil, o prazo prescricional para as ações revisionais de contrato é decenal, por se tratar de direito pessoal. É indevida a cumulação de juros remuneratórios de 1% a.m. com índice mensal de remuneração da caderneta de poupança, por configurar bis in idem, para correção monetária em contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A ré/apelante não integra o Sistema Financeiro Nacional. A capitalização mensal de juros só é admitida quando pactuada e prevista em lei. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.271794-2/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Gonzaga Silveira Soares , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/02/2024, publicação da súmula em 08/02/2024) O Superior Tribunal de Justiça perfilha a mesma compreensão acerca do prazo decenal nas ações de revisão contratual fundada em responsabilidade negocial: EMENTA: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. 1. As questões trazidas à discussão foram dirimidas pelo Tribunal de origem de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões. Deve ser afastada a alegada violação ao art. 1.022, II, do CPC/15. 2. A renúncia à prescrição - tácita ou expressa - depende de ato inequívoco da parte. Isto é, até mesmo a renúncia tácita não pode ser presumida com base no comportamento do sujeito ativo da obrigação. Precedentes. 3. A ação revisional ou de anulação do contrato de promessa de compra e venda por abusividade de cláusula tem natureza pessoal, de modo que, para avenças firmadas na vigência do Código Civil de 1916, aplica-se o prazo prescricional vintenário, ou decenal quando o vigente o Código Civi/2002. 3.1. Na hipótese dos autos, o contrato perdurou de 20/07/95 a 20/07/2010. E, considerando-se o prazo decenal a incidir a contar da vigência do Código Civil (11/01/2003) findo em 11/01/2013, tendo sido ajuizada a demanda em 29/04/2015, a pretensão foi alcançada pela prescrição. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.146.051/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 11/10/2023.) Considerando que o contrato foi firmado em 26 de novembro de 2020 (ID 10428888798) e a presente ação foi distribuída em 08 de abril de 2025 (ID 10428874574), resta evidente que não transcorreu o decênio legal, impondo-se a rejeição da prejudicial de prescrição. 2.2. JULGAMENTO ANTECIPADO E APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR O feito comporta julgamento antecipado do mérito, a teor do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, visto que a matéria controvertida é unicamente de direito e as questões fáticas encontram-se satisfatoriamente demonstradas pelo acervo documental anexado aos autos, inexistindo necessidade de dilação probatória, conforme requerido expressamente por ambas as partes (ID 10595133106 e ID 10596505256). A relação jurídica estabelecida entre os litigantes é regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), uma vez que o autor figura como adquirente e destinatário final do imóvel (art. 2º do CDC), enquanto a ré atua profissionalmente no ramo de loteamento e incorporação imobiliária (art. 3º do CDC). A incidência das regras consumeristas, contudo, não dispensa a demonstração da efetiva abusividade das disposições contratuais impugnadas nem confere presunção absoluta de procedência aos pedidos autorais, devendo o ajuste ser examinado sob as balizas da legalidade estrita e do equilíbrio material da avença. 2.3. MÉRITO A controvérsia central consiste em aferir a validade da cláusula contratual 3.1 do contrato de promessa de compra e venda (ID 10428888798), a qual prevê o reajuste mensal das parcelas pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) acrescido de juros remuneratórios de 1% ao mês. O exame da avença demonstra que o valor original do bem foi fixado em R$ 121.040,00, prevendo entrada de R$ 12.104,00 e o saldo remanescente dividido em 120 prestações mensais (ID 10428888798). A cláusula 3.1 estabelece de forma clara, expressa e inteligível a incidência de atualização monetária pelo IPCA e juros de 1% ao mês (ID 10428888798). A estipulação de correção monetária mensal em operações de comercialização de imóveis com prazo de financiamento superior a trinta e seis meses possui expressa autorização no artigo 46 da Lei nº 10.931/2004. O IPCA constitui índice oficial de medição da inflação apurado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), inexistindo impedimento normativo para a sua adoção como fator de correção do saldo contratual. A cumulação da correção monetária com juros remuneratórios convencionados em 1% ao mês (12% ao ano) é igualmente legítima. A correção monetária visa unicamente recompor o poder aquisitivo da moeda frente ao fenômeno inflacionário, ao passo que os juros remuneratórios têm por finalidade remunerar o capital concedido e diferido no tempo, constituindo encargos dotados de naturezas jurídicas autônomas e fatos geradores distintos. Nesse sentido, a jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais assentou a plena legalidade da estipulação conjunta de IPCA e juros compensatórios de 1% ao mês em contratos imobiliários: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - POSSIBILIDADE - JUROS REMUNERATÓRIOS - IPCA - MANUTENÇÃO - TAXA CONDOMINIAL - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. - Não há que se falar em ilegalidade ou abusividade da cláusula contratual que prevê reajuste mensal das parcelas do financiamento de imóvel, firmado diretamente com a vendedora, pelo índice do IPCA/IBGE, sendo certo que o fato do valor final do financiamento superar o valor real do imóvel não representa desequilíbrio do contrato, pois, no caso de financiamento em longo prazo, eventual diferença dos valores é decorrente da natureza da operação. - A cumulação de juros remuneratórios de 1% a.m. com índice mensal de correção monetária IPCA, em contrato de compra e venda de imóvel, não é considerada ilegal conforme disposto no artigo 46 da Lei 10.931/04, art. 46. - Verificado o inadimplemento da parte autora quanto ao pagamento das prestações estipuladas no contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, não há que se falar em condenação da parte requerida ao pagamento das taxas condominiais. - Recurso não provido. Sentença mantida. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.223034-6/001, Relator(a): Des.(a) Mariangela Meyer , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/11/2021, publicação da súmula em 12/11/2021) De igual forma, o Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade da cumulação de correção monetária e juros remuneratórios em compromissos de compra e venda imobiliária: EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CUMULAÇÃO DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS REMUNERATÓRIOS. LEGALIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. A correção monetária e os juros remuneratórios possuem naturezas distintas: a primeira visa preservar o valor da moeda no tempo, enquanto os segundos remuneram o capital pelo seu uso. Não há configuração de bis in idem na cumulação de ambos os encargos. 2. O art. 46 da Lei 10.931/2004 permite a utilização do índice de remuneração da poupança como fator de correção monetária, sem vedar a pactuação de juros remuneratórios adicionais. 3. A autonomia privada das partes, prevista no art. 5º da Lei 9.514/97, autoriza a estipulação de critérios de remuneração do capital em contratos de comercialização de imóveis, incluindo a cumulação de correção monetária e juros remuneratórios. 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a legalidade da cumulação de correção monetária e juros remuneratórios em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, considerando que ambos incidem sobre fatos geradores distintos. 5. A decisão recorrida violou a legislação federal ao afastar a incidência de juros remuneratórios contratualmente previstos, sob o fundamento equivocado de bis in idem, e divergiu da orientação jurisprudencial consolidada. 6. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido e julgar improcedentes os pedidos formulados na petição inicial, restabelecendo a validade da cláusula contratual que prevê a cumulação de correção monetária e juros remuneratórios. (AREsp n. 2.128.395/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 17/11/2025.) A parte autora sustenta a ocorrência de anatocismo vedado decorrente do método de cálculo. Todavia, a cobrança de juros remuneratórios calculados de forma linear sobre o saldo devedor corrigido não configura capitalização mensal abusiva. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 1.0301.16.015958-0/002 (Tema 56), fixou a seguinte tese vinculante sobre o financiamento outorgado por empresas construtoras e incorporadoras imobiliárias: EMENTA: APELAÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - APELANTE NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL - INVIABILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO DOS JUROS EM PERIODICIDADE MENSAL - IRDR TEMA 56 TJMG - SENTENÇA MANTIDA. - A parte apelante não integra o Sistema Financeiro Nacional, o que inviabiliza a capitalização dos juros em periodicidade mensal. - No julgamento do IRDR nº 1.0301.16.015958-0/002 (Tema 56), julgado por este e. Tribunal de Justiça, restou firmada a seguinte tese: "nos contratos de financiamento firmados por construtoras e/ou incorporadoras de imóveis - fora do Sistema Financeiro Imobiliário - admite-se a cobrança de juros capitalizados com periodicidade anual, nos termos do que estabelece o artigo 5.º, inciso III, §2.º, da Lei n.º 9.514/97, c/c artigo 4.º, do Decreto n.º 22.626/33, e artigo 591 do Código Civil, e desde que esteja expressamente ajustada entre os contratantes". (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.195649-3/002, Relator(a): Des.(a) Maria Luiza Santana Assunção , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/09/2024, publicação da súmula em 10/09/2024) No caso vertente, os elementos documentais acostados (ficha financeira de ID 10428874992) evidenciam que as parcelas foram calculadas mediante a simples incidência da taxa de 1% ao mês sobre o débito com o acréscimo inflacionário do período, inexistindo cobrança de juros sobre juros em periodicidade vedada. A elevação do valor nominal das prestações ao longo do tempo (ID 10428874992) decorre unicamente da extensão temporal do financiamento (120 meses) e do reflexo da inflação do período acumulado, circunstância ínsita à natureza das operações de longo prazo e expressamente informada no instrumento pactuado (ID 10428888798). Quanto aos pleitos de expurgo de tarifas administrativas, cadastro, seguro prestamista e despesas financeiras (ID 10432695970), nota-se que tais encargos sequer foram estipulados no contrato ou cobrados da parte autora (ID 10428888798 e ID 10428874992), tratando-se de alegações genéricas desprovidas de respaldo probatório. Inexistindo qualquer ilegalidade ou abusividade nos encargos contratuais contratados, impõe-se a rejeição dos pedidos de revisão de cláusulas, expurgo de tarifas e declaração de quitação da dívida. Por conseguinte, ante a ausência de cobrança indevida, restam prejudicados e improcedentes os pleitos de repetição do indébito (simples ou em dobro), compensação de valores e descaracterização da mora. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto: a) REJEITO a prejudicial de prescrição arguida pela ré; b) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais, despesas do processo e honorários advocatícios sucumbenciais, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, em conformidade com o artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Suspendo, contudo, a exigibilidade de tais verbas sucumbenciais em relação ao autor, por ser beneficiário da gratuidade da justiça, observando-se a regra do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado e cumpridas as diligências de praxe, arquivem-se os autos com a devida baixa na distribuição. Sete Lagoas, data da assinatura eletrônica. EDUARDO RABELO THEBIT DOLABELA Juiz de Direito em cooperação