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5007762-29.2024.4.03.6302
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Intimação
TRF3 · 4ª Vara Federal de Ribeirão Preto · Sentença Tipo A
PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Federal de Ribeirão Preto Rua Afonso Taranto, 455, Nova Ribeirânia, Ribeirão Preto - SP - CEP: 14096-740 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5007762-29.2024.4.03.6302 AUTOR: JOSE DE ARAUJO NASCIMENTO ADVOGADO do(a) AUTOR: MARCIO BERNARDES - SP242633-E ADVOGADO do(a) AUTOR: DANIELLA FERNANDA DE LIMA - SP200074 REU: RPO VITTA RESIDENCIAL 95 SPE LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: GILSON SANTONI FILHO - SP217967 ADVOGADO do(a) REU: MARCOS DELLI RIBEIRO RODRIGUES - RN5553 SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de ação de procedimento comum promovida por JOSÉ DE ARAÚJO NASCIMENTO, em face de RPO VITTA RESIDENCIAL 95 SPE LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, requerendo a rescisão dos contratos celebrado entre as partes, com a condenação das requeridas ao ressarcimento de 80% da totalidade dos valores desembolsados, no montante de R$ 29.193,86. Narra ter firmado com a corré RPO VITTA RESIDENCIAL 95 SPE LTDA “instrumento particular de Promessa de venda e compra sujeito a condição resolutiva e outras avenças” e “termo de adesão para personalização de unidade e confissão de dívida”, além do “Contato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Vinculada a Empreendimento com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações” com a CEF, para a aquisição da unidade imobiliária caracterizada como Apartamento n. 801, Torre Soul do Empreendimento Soul. Esclarece que a aquisição foi negociada em R$ 278.000,00, tendo efetuado o pagamento de R$ 22.794,39 com recursos próprios, e R$ 1.968,09 pagos em favor da CEF. Além disso, a quantia de R$ 4.431,38 foi paga com o saldo de sua conta de FTGTS. Alega que, em razão de questões de ordem financeira, não tem interesse em continuar a efetuar o pagamento das parcelas inerentes ao contrato, notificando a ré a lhe devolver os valores pagos. Defende que se trata de contrato de adesão, com aplicação do Código de Defesa do Consumidor, tendo direito à resolução contratual e devolução dos valores. Acrescenta que o contrato não possui registro junto ao cartório competente. Com a inicial, juntou procuração e documentos (ID 330746528). Inicialmente constando apenas a construtora RPO Vitta no polo passivo e distribuídos os autos junto à 8ª Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto, foram deferidos os benefícios da gratuidade de justiça ao autor e deferida a tutela de urgência para determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais vencidas e vincendas, determinar que a parte requerida se abstenha de inscrever o nome do autor no cadastros de inadimplentes, bem como arcar com as despesas de IPTU e condomínio (ID 330746528, p. 124/128). A parte autora informou a negativação de seu nome no cadastro de inadimplentes pela CEF, em relação ao contrato de financiamento, querendo que a construtora/fiadora providencie sua exclusão (ID 330746528, p. 138/139). Citada, a corré RPO Vitta Residencial 95 SPE Ltda. trouxe contestação (ID 330746531, p. 4/24), alegando, preliminarmente, a incompetência absoluta do juízo, bem como a falta de interesse processual, considerando a existência de contrato de financiamento para a aquisição do imóvel em discussão, e sua ilegitimidade passiva. Quanto ao mérito, sustentou que, em razão da garantia de alienação fiduciária do imóvel, descabe o pedido de rescisão contratual e restituição das quantias pagas, considerando as disposições da Lei 9.514/97, conforme tese fixada no Tema 1095/STJ. Pleiteou, assim, a improcedência dos pedidos. Subsidiariamente, em caso de devolução dos valores, requereu a aplicação da Lei 13.786/18, que disciplina a retenção dos valores pagos pelo promitente comprador até 50%, assim como da comissão de corretagem. Juntou documentos (p. 25/121). Houve réplica (ID 330746531, p. 125/141), informando o autor que não possui interesse na produção de outras provas (ID 330746531, p. 144). Foi reconhecida a incompetência do Juízo Estadual, com determinação de encaminhamento dos autos à Justiça Federal (ID 330746531, p. 145/148). A CEF juntou procuração (ID 332193955). Recebidos os autos nesta Subseção Judiciária, foram redistribuídos ao Juizado Especial Federal, que determinou a regularização do feito (ID 340919883). A parte autora emendou a inicial, juntando comprovante de endereço (ID 343732789). Foram deferidos os benefícios da gratuidade de justiça à autora e determinada a citação das rés. Citada, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL trouxe contestação, sustentando a improcedência dos pedidos. Alegou que o mutuário teve pleno conhecimento das condições do contrato celebrado, sendo descabida a rescisão, devendo ser aplicada a legislação vigente, em especial a Lei 9.514/97, considerando o contrato de financiamento, com alienação fiduciária, para a aquisição do imóvel. Defendeu a inexistência de abusividade e a força vinculante das obrigações. Subsidiariamente, requereu a retenção de valores necessários para cobrir os custos administrativos e a realização de perícia para a apuração dos valores. Juntou documentos (ID 346167654/346167670). A parte autora apresentou réplica à contestação da CEF (ID 347963164). Pela decisão de ID 398871465, foi retificado, de ofício, o valor da causa para R$ 295.000,00, declarada a incompetência absoluta do JEF e determinada a redistribuição dos autos. Recebidos os autos, a CEF foi intimada a especificar as provas pretendidas (ID 427303327), porém, embora intimada, não se manifestou nos autos. Os autos foram enviados para julgamento. É o relatório. Passo a decidir. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO 1. Questões Preliminares Prejudicada a preliminar arguida pela RPO Vitta Residencial de incompetência da Justiça Estadual, considerando a remessa dos autos à Justiça Federal. 1.1. Ilegitimidade passiva A alegação de ilegitimidade passiva da corré RPO Vitta Residencial deve ser afastada. A parte autora pretende a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado com construtora, bem como do financiamento realizado com a CEF. Portanto, a indissociabilidade entre os dois contratos atribui à corré incorporadora a legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, assim como à CEF, a teor do que dispõem os artigos 114 e 116, do Código de Processo Civil. Frise-se, ademais, que a corré RPO Vitta Residencial figura como fiadora do contrato de financiamento, conforme se verifica ao ID nº 330746528, p. 87, o que reforça a configuração do litisconsórcio passivo necessário e unitário. Dessa forma, rejeito a preliminar. Quanto à preliminar de falta de interesse processual, em razão do financiamento realizado, confunde-se com o mérito e com ele será analisado Passo à análise do mérito. 2. Julgamento Antecipado Nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, verifica-se que o julgamento prescinde de dilação probatória, sendo as provas já apresentadas suficientes para o deslinde da causa. 2.1. Rescisão Contratual As partes pactuaram a contratação de financiamento representada pelo instrumento de ID nº 330746528, p. 87/117, denominado “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Vinculada a Empreendimento com fiança, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e outras obrigações – Recursos SBPE com utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS do Devedor(Es) Fiduciante (S)", na qual o autor figura como comprador/devedor fiduciante. A operação teve por objeto “a aquisição do terreno objeto do contrato e construção de uma das unidades que compõem o empreendimento Condomínio Soul”, sendo a unidade autônoma o apartamento n. 801, localizado no 1º Pavimento do Empreendimento Condomínio Soul. Foi firmado, ainda, com a corré vendedora e construtora o “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra Sujeito à Condição Resolutiva e outras Avenças” de ID 330746528, p. 54 e seguintes. A parte autora defende a possibilidade de resilição dos contratos, com a devolução de 80% valores já quitados, haja vista a impossibilidade de dar continuidade aos pagamentos. Contudo, considerando o financiamento realizado junto à Caixa Econômica Federal, mediante alienação fiduciária em garantia, impõe-se a aplicação da Lei 9.514/97, não havendo qualquer previsão de resilição unilateral do contrato por parte do devedor, em qualquer hipótese. Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1095, consolidou a seguinte tese: “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". Assim, nos termos do quanto decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, as regras do CDC são afastadas em relação aos contratos de compra e venda com garantia de alienação fiduciária. Embora no presente ainda não demonstrada efetivamente a prévia constituição em mora, o próprio pedido de resilição, em razão do desinteresse da parte autora em dar continuidade ao contrato, configura quebra antecipada do contrato ("anticipatory breach"), o que atrai a incidência dos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/97 independentemente da mora. O STJ também tem entendimento consolidado no sentido de que o pedido de resilição do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, por desinteresse da parte em continuar pagando as prestações, em virtude de dificuldades financeiras ou ausência de planejamento financeiro, embora não constituída em mora, configura a quebra antecipada do contrato, decorrendo a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97. 1. Ação de resolução de contrato c/c restituição de valores ajuizada em 02/06/2016, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 03/03/2022 e concluso em 15/12/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir sobre a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional e a aplicabilidade do procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 na hipótese em que o adquirente manifesta sua intenção de resolver o contrato por dificuldades financeiras (“antecipatory breach”). 3. Nas obrigações sujeitas a termo, em regra, o credor somente poderá exigir o seu cumprimento na data do vencimento (arts. 331 e 939 do CC/02), de modo que o inadimplemento somente restará caracterizado caso não satisfeita a prestação no tempo convencionado. No entanto, é possível que antes do termo ajustado o devedor declare ao credor que não cumprirá a obrigação ou adote comportamento concludente no sentido do não cumprimento. Nessa hipótese, estará caracterizado o inadimplemento antecipado do contrato (“antecipatory breach of contract”). 4. No momento em que o adquirente manifesta o seu interesse em desfazer o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, fica caracterizada a quebra antecipada, porquanto revela que ele deixará de adimplir a sua obrigação de pagar. Embora não se trate, ainda, de uma quebra da obrigação principal, o seu futuro incumprimento é certo, o que torna imperiosa a observância do procedimento específico estabelecido nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. 5. Recurso especial conhecido e parcialmente provido (REsp 2.042.232/RN, relatora Ministra Nancy Andrighi, decisão datada de 22/08/2023). Registro que a Súmula 543/STJ aplica-se às hipóteses de resolução de promessa de compra e venda submetida ao Código de Defesa do Consumidor, com restituição integral ou parcial das parcelas conforme a culpa pelo desfazimento. No entanto, não se sobrepõe ao regime específico da alienação fiduciária imobiliária quando já formalizado financiamento habitacional garantido fiduciariamente, ainda que não registrado. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INCIDÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. CONTRATO SEM REGISTRO. AFASTAMENTO DO CDC E DA SÚMULA N. 543 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça que manteve a sentença de rescisão contratual com restituição imediata das parcelas, aplicando ao caso o CDC e a Súmula n. 543 do STJ e afastando a Lei n. 9.514/1997 por ausência de registro do contrato. 2. A controvérsia envolve ação de rescisão contratual, repetição de indébito, ressarcimento de perdas e danos e tutela de urgência para não inscrição de nome em órgãos de proteção ao crédito, com pedido de devolução de parcelas e restituição de taxas. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato e determinou a restituição imediata, em parcela única, com retenção de 15%, correção pelo IGPM e juros de 1% ao mês desde o trânsito em julgado, fixando honorários de 10% sobre o valor a ser restituído. 4. A Corte de origem manteve integralmente a decisão, aplicou o CDC e a Súmula n. 543 do STJ e concluiu que a ausência de registro do contrato impede a incidência da Lei n. 9.514/1997. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se a rescisão do contrato com pacto de alienação fiduciária deve seguir o disposto nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, ainda que o contrato não esteja registrado; e (ii) saber se se aplicam o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula n. 543 do STJ ao pedido de rescisão formulado pelo adquirente. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A ausência de registro não retira a eficácia da alienação fiduciária entre os contratantes; prevalecem os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 para a resolução, com constituição de mora, consolidação da propriedade e leilão, apurando-se saldo após a venda. 7. O pedido de rescisão configura inadimplemento antecipado, afastando-se o CDC e a Súmula n. 543 do STJ. 8. Não incide na espécie a Súmula n. 7 do STJ, por se tratar de matéria exclusivamente de direito. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo conhecido para se conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Lei n. 9.514/1997, arts. 26 e 27, à rescisão de contrato de compra e venda com alienação fiduciária, ainda que sem registro, por produzir efeitos entre os contratantes. 2. O pedido de rescisão pelo adquirente constitui quebra antecipada do contrato, impondo o rito dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 e afastando o CDC e a Súmula n. 543 do STJ. 3. Não incide a Súmula n. 7 do STJ quando a questão é eminentemente de direito". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, arts. 26 e 27; CPC, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 14 e 543; STJ, AgInt no AREsp n. 2.142.821/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 3/6/2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 25/6/2024; STJ, EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para o acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgados em 27/9/2023; STJ, REsp n. 1.867.209/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020; STJ, AgInt no AREsp n. 1.689.082/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/11/2020; STJ, AgInt no REsp n. 1.870.112/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023. (STJ, AREsp 2915103/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, 4ª Turma, DJEN 12/03/2026) (negritei) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. CONTRATO NÃO REGISTRADO. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. 1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente. 2. Conforme jurisprudência consolidada no âmbito desta Corte: “A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros” (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024) (negritei) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO UNILATERAL OU SUSPENSÃO DE PRESTAÇÕES POR MOTIVO DE DIFICULDADES FINANCEIRAS. PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI Nº 9.514/1997. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de rescisão contratual ajuizada por mutuária, que havia ratificado tutela antecipada para suspensão das cobranças relativas a contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é possível a rescisão unilateral do contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em garantia, por alegada dificuldade financeira do mutuário; e (ii) saber se é admissível a suspensão do pagamento das prestações do contrato, afastando-se o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de mútuo com alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/1997, possui regramento específico para o caso de inadimplemento, prevendo a consolidação da propriedade em nome do credor e alienação em leilão, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor quanto à rescisão unilateral. 4. A jurisprudência do STJ e deste TRF3 reconhece a constitucionalidade do procedimento da Lei nº 9.514/1997. 5. Dificuldades financeiras não configuram fato extraordinário ou imprevisível apto a justificar a revisão ou rescisão contratual pela teoria da imprevisão, nem autorizam suspensão das prestações. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso provido. Tese de julgamento: "1. O inadimplemento em contrato de mútuo com alienação fiduciária de imóvel deve observar o procedimento da Lei nº 9.514/1997, afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para fins de rescisão unilateral. 2. Dificuldades financeiras do mutuário não autorizam a suspensão do pagamento das prestações ou a rescisão unilateral do contrato". Legislação relevante citada: CF/1988, art. 6º; Lei nº 9.514/1997, arts. 22 a 27, §§ 4º e 5º; Lei nº 8.078/1990, art. 43; CC/2002, art. 188, I. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula Vinculante nº 31; STJ, REsp nº 1.891.498/SP, Segunda Seção, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 14.09.2022 (Tema 1.095); STJ, REsp nº 1.155.716/DF, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13.03.2012; STJ, AgInt no AREsp nº 1.340.589, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 27.05.2019; TRF3, ApCiv nº 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Hélio Egydio de Matos Nogueira, j. 03.04.2020; TRF3, ApCiv nº 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18.03.2020; TRF3, ApCiv nº 5002760-13.2018.4.03.6133, Rel. Des. Fed. Hélio Egydio de Matos Nogueira, j. 18.05.2020; TRF3, AI nº 5005141-26.2019.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 13.12.2019; TRF3, AI nº 5002648-47.2017.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 13.03.2019. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5009962-63.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 28/10/2025, DJEN DATA: 04/11/2025) Do mesmo modo, não se verifica justa causa para impor à ré RPO Vitta Residencial a devolução de encargos relacionados ao contrato, especialmente diante da ausência de prova de que tais valores tenham sido indevidamente recebidos pela incorporadora. Portanto, inexistindo demonstração de irregularidade imputável às rés e tratando-se de contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, eventual inadimplemento ou manifestação de impossibilidade de continuidade do pagamento deve observar o regime próprio da Lei nº 9.514/1997, inclusive quanto à constituição em mora, purgação da mora, consolidação da propriedade, realização de leilões e eventual restituição de saldo remanescente, se houver. Ausente, portanto, a plausibilidade dos direitos invocados, sendo de rigor a improcedência dos pedidos formulados. III. DISPOSITIVO: Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos, revogando a tutela antecipada concedida e resolvendo o mérito nos termos do inciso I, do artigo 487, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao recolhimento integral das custas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, parágrafo 2º, do CPC, cabendo metade aos patronos de cada ré. Sua exigibilidade, contudo, deverá ficar suspensa em razão do deferimento de gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º do CPC. Após o trânsito em julgado desta sentença, arquivem-se os autos, com as cautelas de estilo. Registrado eletronicamente. Publique-se e intimem-se. Ribeirão Preto, data da assinatura eletrônica. MILENNA MARJORIE FONSECA DA CUNHA Juíza Federal Titular
Intimação
TRF3 · 4ª Vara Federal de Ribeirão Preto · Sentença Tipo A
PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Federal de Ribeirão Preto Rua Afonso Taranto, 455, Nova Ribeirânia, Ribeirão Preto - SP - CEP: 14096-740 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5007762-29.2024.4.03.6302 AUTOR: JOSE DE ARAUJO NASCIMENTO ADVOGADO do(a) AUTOR: MARCIO BERNARDES - SP242633-E ADVOGADO do(a) AUTOR: DANIELLA FERNANDA DE LIMA - SP200074 REU: RPO VITTA RESIDENCIAL 95 SPE LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: GILSON SANTONI FILHO - SP217967 ADVOGADO do(a) REU: MARCOS DELLI RIBEIRO RODRIGUES - RN5553 SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de ação de procedimento comum promovida por JOSÉ DE ARAÚJO NASCIMENTO, em face de RPO VITTA RESIDENCIAL 95 SPE LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, requerendo a rescisão dos contratos celebrado entre as partes, com a condenação das requeridas ao ressarcimento de 80% da totalidade dos valores desembolsados, no montante de R$ 29.193,86. Narra ter firmado com a corré RPO VITTA RESIDENCIAL 95 SPE LTDA “instrumento particular de Promessa de venda e compra sujeito a condição resolutiva e outras avenças” e “termo de adesão para personalização de unidade e confissão de dívida”, além do “Contato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Vinculada a Empreendimento com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações” com a CEF, para a aquisição da unidade imobiliária caracterizada como Apartamento n. 801, Torre Soul do Empreendimento Soul. Esclarece que a aquisição foi negociada em R$ 278.000,00, tendo efetuado o pagamento de R$ 22.794,39 com recursos próprios, e R$ 1.968,09 pagos em favor da CEF. Além disso, a quantia de R$ 4.431,38 foi paga com o saldo de sua conta de FTGTS. Alega que, em razão de questões de ordem financeira, não tem interesse em continuar a efetuar o pagamento das parcelas inerentes ao contrato, notificando a ré a lhe devolver os valores pagos. Defende que se trata de contrato de adesão, com aplicação do Código de Defesa do Consumidor, tendo direito à resolução contratual e devolução dos valores. Acrescenta que o contrato não possui registro junto ao cartório competente. Com a inicial, juntou procuração e documentos (ID 330746528). Inicialmente constando apenas a construtora RPO Vitta no polo passivo e distribuídos os autos junto à 8ª Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto, foram deferidos os benefícios da gratuidade de justiça ao autor e deferida a tutela de urgência para determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais vencidas e vincendas, determinar que a parte requerida se abstenha de inscrever o nome do autor no cadastros de inadimplentes, bem como arcar com as despesas de IPTU e condomínio (ID 330746528, p. 124/128). A parte autora informou a negativação de seu nome no cadastro de inadimplentes pela CEF, em relação ao contrato de financiamento, querendo que a construtora/fiadora providencie sua exclusão (ID 330746528, p. 138/139). Citada, a corré RPO Vitta Residencial 95 SPE Ltda. trouxe contestação (ID 330746531, p. 4/24), alegando, preliminarmente, a incompetência absoluta do juízo, bem como a falta de interesse processual, considerando a existência de contrato de financiamento para a aquisição do imóvel em discussão, e sua ilegitimidade passiva. Quanto ao mérito, sustentou que, em razão da garantia de alienação fiduciária do imóvel, descabe o pedido de rescisão contratual e restituição das quantias pagas, considerando as disposições da Lei 9.514/97, conforme tese fixada no Tema 1095/STJ. Pleiteou, assim, a improcedência dos pedidos. Subsidiariamente, em caso de devolução dos valores, requereu a aplicação da Lei 13.786/18, que disciplina a retenção dos valores pagos pelo promitente comprador até 50%, assim como da comissão de corretagem. Juntou documentos (p. 25/121). Houve réplica (ID 330746531, p. 125/141), informando o autor que não possui interesse na produção de outras provas (ID 330746531, p. 144). Foi reconhecida a incompetência do Juízo Estadual, com determinação de encaminhamento dos autos à Justiça Federal (ID 330746531, p. 145/148). A CEF juntou procuração (ID 332193955). Recebidos os autos nesta Subseção Judiciária, foram redistribuídos ao Juizado Especial Federal, que determinou a regularização do feito (ID 340919883). A parte autora emendou a inicial, juntando comprovante de endereço (ID 343732789). Foram deferidos os benefícios da gratuidade de justiça à autora e determinada a citação das rés. Citada, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL trouxe contestação, sustentando a improcedência dos pedidos. Alegou que o mutuário teve pleno conhecimento das condições do contrato celebrado, sendo descabida a rescisão, devendo ser aplicada a legislação vigente, em especial a Lei 9.514/97, considerando o contrato de financiamento, com alienação fiduciária, para a aquisição do imóvel. Defendeu a inexistência de abusividade e a força vinculante das obrigações. Subsidiariamente, requereu a retenção de valores necessários para cobrir os custos administrativos e a realização de perícia para a apuração dos valores. Juntou documentos (ID 346167654/346167670). A parte autora apresentou réplica à contestação da CEF (ID 347963164). Pela decisão de ID 398871465, foi retificado, de ofício, o valor da causa para R$ 295.000,00, declarada a incompetência absoluta do JEF e determinada a redistribuição dos autos. Recebidos os autos, a CEF foi intimada a especificar as provas pretendidas (ID 427303327), porém, embora intimada, não se manifestou nos autos. Os autos foram enviados para julgamento. É o relatório. Passo a decidir. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO 1. Questões Preliminares Prejudicada a preliminar arguida pela RPO Vitta Residencial de incompetência da Justiça Estadual, considerando a remessa dos autos à Justiça Federal. 1.1. Ilegitimidade passiva A alegação de ilegitimidade passiva da corré RPO Vitta Residencial deve ser afastada. A parte autora pretende a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado com construtora, bem como do financiamento realizado com a CEF. Portanto, a indissociabilidade entre os dois contratos atribui à corré incorporadora a legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, assim como à CEF, a teor do que dispõem os artigos 114 e 116, do Código de Processo Civil. Frise-se, ademais, que a corré RPO Vitta Residencial figura como fiadora do contrato de financiamento, conforme se verifica ao ID nº 330746528, p. 87, o que reforça a configuração do litisconsórcio passivo necessário e unitário. Dessa forma, rejeito a preliminar. Quanto à preliminar de falta de interesse processual, em razão do financiamento realizado, confunde-se com o mérito e com ele será analisado Passo à análise do mérito. 2. Julgamento Antecipado Nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, verifica-se que o julgamento prescinde de dilação probatória, sendo as provas já apresentadas suficientes para o deslinde da causa. 2.1. Rescisão Contratual As partes pactuaram a contratação de financiamento representada pelo instrumento de ID nº 330746528, p. 87/117, denominado “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Vinculada a Empreendimento com fiança, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e outras obrigações – Recursos SBPE com utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS do Devedor(Es) Fiduciante (S)", na qual o autor figura como comprador/devedor fiduciante. A operação teve por objeto “a aquisição do terreno objeto do contrato e construção de uma das unidades que compõem o empreendimento Condomínio Soul”, sendo a unidade autônoma o apartamento n. 801, localizado no 1º Pavimento do Empreendimento Condomínio Soul. Foi firmado, ainda, com a corré vendedora e construtora o “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra Sujeito à Condição Resolutiva e outras Avenças” de ID 330746528, p. 54 e seguintes. A parte autora defende a possibilidade de resilição dos contratos, com a devolução de 80% valores já quitados, haja vista a impossibilidade de dar continuidade aos pagamentos. Contudo, considerando o financiamento realizado junto à Caixa Econômica Federal, mediante alienação fiduciária em garantia, impõe-se a aplicação da Lei 9.514/97, não havendo qualquer previsão de resilição unilateral do contrato por parte do devedor, em qualquer hipótese. Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1095, consolidou a seguinte tese: “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". Assim, nos termos do quanto decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, as regras do CDC são afastadas em relação aos contratos de compra e venda com garantia de alienação fiduciária. Embora no presente ainda não demonstrada efetivamente a prévia constituição em mora, o próprio pedido de resilição, em razão do desinteresse da parte autora em dar continuidade ao contrato, configura quebra antecipada do contrato ("anticipatory breach"), o que atrai a incidência dos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/97 independentemente da mora. O STJ também tem entendimento consolidado no sentido de que o pedido de resilição do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, por desinteresse da parte em continuar pagando as prestações, em virtude de dificuldades financeiras ou ausência de planejamento financeiro, embora não constituída em mora, configura a quebra antecipada do contrato, decorrendo a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97. 1. Ação de resolução de contrato c/c restituição de valores ajuizada em 02/06/2016, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 03/03/2022 e concluso em 15/12/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir sobre a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional e a aplicabilidade do procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 na hipótese em que o adquirente manifesta sua intenção de resolver o contrato por dificuldades financeiras (“antecipatory breach”). 3. Nas obrigações sujeitas a termo, em regra, o credor somente poderá exigir o seu cumprimento na data do vencimento (arts. 331 e 939 do CC/02), de modo que o inadimplemento somente restará caracterizado caso não satisfeita a prestação no tempo convencionado. No entanto, é possível que antes do termo ajustado o devedor declare ao credor que não cumprirá a obrigação ou adote comportamento concludente no sentido do não cumprimento. Nessa hipótese, estará caracterizado o inadimplemento antecipado do contrato (“antecipatory breach of contract”). 4. No momento em que o adquirente manifesta o seu interesse em desfazer o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, fica caracterizada a quebra antecipada, porquanto revela que ele deixará de adimplir a sua obrigação de pagar. Embora não se trate, ainda, de uma quebra da obrigação principal, o seu futuro incumprimento é certo, o que torna imperiosa a observância do procedimento específico estabelecido nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. 5. Recurso especial conhecido e parcialmente provido (REsp 2.042.232/RN, relatora Ministra Nancy Andrighi, decisão datada de 22/08/2023). Registro que a Súmula 543/STJ aplica-se às hipóteses de resolução de promessa de compra e venda submetida ao Código de Defesa do Consumidor, com restituição integral ou parcial das parcelas conforme a culpa pelo desfazimento. No entanto, não se sobrepõe ao regime específico da alienação fiduciária imobiliária quando já formalizado financiamento habitacional garantido fiduciariamente, ainda que não registrado. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INCIDÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. CONTRATO SEM REGISTRO. AFASTAMENTO DO CDC E DA SÚMULA N. 543 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça que manteve a sentença de rescisão contratual com restituição imediata das parcelas, aplicando ao caso o CDC e a Súmula n. 543 do STJ e afastando a Lei n. 9.514/1997 por ausência de registro do contrato. 2. A controvérsia envolve ação de rescisão contratual, repetição de indébito, ressarcimento de perdas e danos e tutela de urgência para não inscrição de nome em órgãos de proteção ao crédito, com pedido de devolução de parcelas e restituição de taxas. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato e determinou a restituição imediata, em parcela única, com retenção de 15%, correção pelo IGPM e juros de 1% ao mês desde o trânsito em julgado, fixando honorários de 10% sobre o valor a ser restituído. 4. A Corte de origem manteve integralmente a decisão, aplicou o CDC e a Súmula n. 543 do STJ e concluiu que a ausência de registro do contrato impede a incidência da Lei n. 9.514/1997. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se a rescisão do contrato com pacto de alienação fiduciária deve seguir o disposto nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, ainda que o contrato não esteja registrado; e (ii) saber se se aplicam o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula n. 543 do STJ ao pedido de rescisão formulado pelo adquirente. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A ausência de registro não retira a eficácia da alienação fiduciária entre os contratantes; prevalecem os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 para a resolução, com constituição de mora, consolidação da propriedade e leilão, apurando-se saldo após a venda. 7. O pedido de rescisão configura inadimplemento antecipado, afastando-se o CDC e a Súmula n. 543 do STJ. 8. Não incide na espécie a Súmula n. 7 do STJ, por se tratar de matéria exclusivamente de direito. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo conhecido para se conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Lei n. 9.514/1997, arts. 26 e 27, à rescisão de contrato de compra e venda com alienação fiduciária, ainda que sem registro, por produzir efeitos entre os contratantes. 2. O pedido de rescisão pelo adquirente constitui quebra antecipada do contrato, impondo o rito dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 e afastando o CDC e a Súmula n. 543 do STJ. 3. Não incide a Súmula n. 7 do STJ quando a questão é eminentemente de direito". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, arts. 26 e 27; CPC, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 14 e 543; STJ, AgInt no AREsp n. 2.142.821/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 3/6/2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 25/6/2024; STJ, EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para o acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgados em 27/9/2023; STJ, REsp n. 1.867.209/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020; STJ, AgInt no AREsp n. 1.689.082/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/11/2020; STJ, AgInt no REsp n. 1.870.112/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023. (STJ, AREsp 2915103/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, 4ª Turma, DJEN 12/03/2026) (negritei) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. CONTRATO NÃO REGISTRADO. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. 1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente. 2. Conforme jurisprudência consolidada no âmbito desta Corte: “A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros” (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024) (negritei) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO UNILATERAL OU SUSPENSÃO DE PRESTAÇÕES POR MOTIVO DE DIFICULDADES FINANCEIRAS. PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI Nº 9.514/1997. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de rescisão contratual ajuizada por mutuária, que havia ratificado tutela antecipada para suspensão das cobranças relativas a contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é possível a rescisão unilateral do contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em garantia, por alegada dificuldade financeira do mutuário; e (ii) saber se é admissível a suspensão do pagamento das prestações do contrato, afastando-se o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de mútuo com alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/1997, possui regramento específico para o caso de inadimplemento, prevendo a consolidação da propriedade em nome do credor e alienação em leilão, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor quanto à rescisão unilateral. 4. A jurisprudência do STJ e deste TRF3 reconhece a constitucionalidade do procedimento da Lei nº 9.514/1997. 5. Dificuldades financeiras não configuram fato extraordinário ou imprevisível apto a justificar a revisão ou rescisão contratual pela teoria da imprevisão, nem autorizam suspensão das prestações. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso provido. Tese de julgamento: "1. O inadimplemento em contrato de mútuo com alienação fiduciária de imóvel deve observar o procedimento da Lei nº 9.514/1997, afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para fins de rescisão unilateral. 2. Dificuldades financeiras do mutuário não autorizam a suspensão do pagamento das prestações ou a rescisão unilateral do contrato". Legislação relevante citada: CF/1988, art. 6º; Lei nº 9.514/1997, arts. 22 a 27, §§ 4º e 5º; Lei nº 8.078/1990, art. 43; CC/2002, art. 188, I. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula Vinculante nº 31; STJ, REsp nº 1.891.498/SP, Segunda Seção, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 14.09.2022 (Tema 1.095); STJ, REsp nº 1.155.716/DF, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13.03.2012; STJ, AgInt no AREsp nº 1.340.589, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 27.05.2019; TRF3, ApCiv nº 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Hélio Egydio de Matos Nogueira, j. 03.04.2020; TRF3, ApCiv nº 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18.03.2020; TRF3, ApCiv nº 5002760-13.2018.4.03.6133, Rel. Des. Fed. Hélio Egydio de Matos Nogueira, j. 18.05.2020; TRF3, AI nº 5005141-26.2019.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 13.12.2019; TRF3, AI nº 5002648-47.2017.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 13.03.2019. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5009962-63.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 28/10/2025, DJEN DATA: 04/11/2025) Do mesmo modo, não se verifica justa causa para impor à ré RPO Vitta Residencial a devolução de encargos relacionados ao contrato, especialmente diante da ausência de prova de que tais valores tenham sido indevidamente recebidos pela incorporadora. Portanto, inexistindo demonstração de irregularidade imputável às rés e tratando-se de contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, eventual inadimplemento ou manifestação de impossibilidade de continuidade do pagamento deve observar o regime próprio da Lei nº 9.514/1997, inclusive quanto à constituição em mora, purgação da mora, consolidação da propriedade, realização de leilões e eventual restituição de saldo remanescente, se houver. Ausente, portanto, a plausibilidade dos direitos invocados, sendo de rigor a improcedência dos pedidos formulados. III. DISPOSITIVO: Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos, revogando a tutela antecipada concedida e resolvendo o mérito nos termos do inciso I, do artigo 487, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao recolhimento integral das custas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, parágrafo 2º, do CPC, cabendo metade aos patronos de cada ré. Sua exigibilidade, contudo, deverá ficar suspensa em razão do deferimento de gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º do CPC. Após o trânsito em julgado desta sentença, arquivem-se os autos, com as cautelas de estilo. Registrado eletronicamente. Publique-se e intimem-se. Ribeirão Preto, data da assinatura eletrônica. MILENNA MARJORIE FONSECA DA CUNHA Juíza Federal Titular
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