5007444-64.2024.4.03.6102

Intimação

TRF3 · Gab. 45 - DES. FED. ANTONIO MORIMOTO · Acórdão

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5007444-64.2024.4.03.6102 RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR APELANTE: JESSICA MONTEIRO LIMA, EMERSON FERREIRA LIMA ADVOGADO do(a) APELANTE: LUDMILA CARLA BATISTA AUGUSTO - SP301144-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Trata-se de apelação interposta por JÉSSICA MONTEIRO LIMA e outros contra sentença que, com base no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil - CPC, julgou improcedente o pedido, condenando a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios em 10% do valor da causa, determinando a suspensão da exigibilidade da cobrança, em virtude da concessão da Justiça Gratuita. Custas na forma da Lei. A ação tem por objeto contrato de compra e venda com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, firmado em 08/11/2019, para aquisição de imóvel sob regime de alienação fiduciária. Os autores alegam que estão inadimplentes, devido a situação de desemprego. Afirma que a CEF não oportunizou a resolução administrativa do caso e organizou leilão extrajudicial a ser realizado no dia 16/12/2024, motivo pelo qual requer a anulação do procedimento de execução extrajudicial do mencionado bem. Pugnaram, ainda, pela possibilidade de renegociação do débito. Foi indeferida a tutela antecipada (ID 361469988). A CEF apresentou contestação, alegando a regularidade do ato de consolidação da propriedade e de alienação extrajudicial do bem imóvel (ID 361469991). A sentença recorrida, com base no artigo 487, inciso I, do CPC, julgou improcedente o pedido da parte autora e a condenou ao pagamento dos honorários advocatícios em 10% do valor da causa (art. 85, §4º, III, do CPC), declarando a suspensão da exigibilidade da cobrança, nos termos do § 3º do art. 98 do CPC. Fundamentou o juízo a quo, em síntese, que a consolidação da propriedade em favor da CEF é decorrência legal da inadimplência após intimação para pagamento dos débitos em aberto. Pontuou que as anotações na matrícula do imóvel gozam de fé pública e comprovam que a parte foi regularmente notificada pela serventia cartorária, não havendo falar em ilegalidade do procedimento. Apela a parte autora alegando que não foi oportunizada a repactuação da dívida. Contrarrazões pela CEF (ID 361470008). Vieram os autos à conclusão. É o relatório. Vic VOTO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Cinge-se a controvérsia a verificar se a ausência de oportunidade para repactuação do débito, por si só, é capaz de macular o procedimento de execução extrajudicial e a consolidação da propriedade fiduciária do imóvel em favor da CEF. Inicialmente, segundo se afere do contrato entabulado pelas partes (ID 361469982), o vencimento do primeiro encargo estava previsto para 10/12/2019 (ID 361469982, item “B.10”), sendo que o atraso a partir de 30 (trinta) dias no pagamento das obrigações acarretou, como consequência, o vencimento antecipado da dívida (cláusula 18, item “a”). Com base nas informações e na documentação fornecida pela CAIXA, as quais não foram satisfatoriamente refutadas pela apelante, esta se encontra em débito com as prestações contratuais, o que ensejou o ato de consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição credora. O procedimento de execução extrajudicial está previsto na Lei 9.514/97. Havendo mora por parte do mutuário, o credor promoverá a notificação extrajudicial do devedor para comprovação da mora. A notificação é feita para possibilitar ao devedor purgar a mora, no prazo de 15 dias, mediante o pagamento das prestações vencidas e não pagas. Art. 26 (...) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, devem ser observados os requisitos formais do artigo 26, §§ 1º a 3º. Transcorrido o prazo para purgação, o oficial do Registro de Imóveis certificará isso e averbará na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do fiduciário. Art. 26. (...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. O Cartório do Registro de Imóveis, através do Oficial respectivo, realiza atos públicos, os quais gozam da presunção de legitimidade, e executa as etapas que obrigatoriamente antecedem à averbação. A presunção de legitimidade da qual goza o ato público é iuris tantum, e poderá ser ilidida durante a instrução do processo de origem em regular procedimento observando o contraditório. No caso concreto, não vislumbro comprovação quanto aos alegados vícios no procedimento extrajudicial. No tocante aos leilões, o §2º-A do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, segundo redação incluída pela Lei 13.465/2017, vigente quando da designação das hastas públicas no presente caso, já dispunha que “(...) as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico (...)” A atual redação do citado dispositivo, dada pela Lei 14.711/2023, também estabelece: “(...) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)” Quando do ajuizamento da ação, em 05/12/2024, a parte autora informa a designação das hastas públicas em 16/12/2024, configurando ciência inequívoca, em momento anterior à sua realização. Os mutuários tinham ciência, desde a assinatura do contrato, de que o inadimplemento poderia levar à perda do imóvel. Por derradeiro, assinalo que, ao contrário do arguido, no edital, constam as informações do imóvel necessárias para a sua caracterização. Passo a analisar a viabilidade de purga da mora. O contrato foi firmado pelas partes em 08/11/2019 (ID 361469982) e o inadimplemento está comprovado nos autos, o que ensejou a consolidação da propriedade em prol da CEF em 06/03/2024 (ID 361469983, averbação nº 08), conforme consta na matrícula do imóvel. Todos os atos são posteriores a 11/07/17 e regidos pela Lei 13.465/17, que alterou dispositivos da Lei 9.514/17 para estabelecer um marco expresso para purgação da mora. Nos termos do art. 26-A, § 2º, é assegurado ao devedor o direito de pagar a dívida até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Depois disso, remanescerá apenas direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel com o pagamento de preço correspondente, nos termos do art. 27, § 2º-B da referida Lei. Vejamos: AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. CONTRATO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI Nº 9.514/97 E DECRETO-LEI Nº 70/66. CONSTITUCIONALIDADE. LEI Nº 13.465/17. MARCO TEMPORAL. DATA DE ASSINATURA DO CONTRATO. LEILÃO. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. 1. Na modalidade contratual de financiamento com garantia por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. 2. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento, a CEF, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, pode requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. 3. Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ser considerada válida, deve-se observar o procedimento especificado na referida norma, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1º e 3º, que estabelece devam os mutuários ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias. 4. A respeito da purgação da mora, prevê a Lei nº 9.514/97, ainda, em seu art. 39, a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, às operações de financiamento imobiliário. Segundo o art. 34 do referido Decreto-Lei, é lícito purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, desde que, no valor, estejam compreendidos, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade. Entendimento acolhido pelo Superior Tribunal de Justiça em relação aos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel firmados sob a égide da Lei nº 9.514/97, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66. 5. A Lei nº 13.465/2017 restringiu a aplicação das disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, não mais se aplicando aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário, o qual estabelece a garantia fiduciária, e não a hipotecária. 6. Os procedimentos de cobrança, purgação da mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), passaram a obedecer a nova disciplina legal, a partir da vigência da Lei nº 13.465, em 12/07/2017, que inseriu o artigo 26-A e o § 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97. 7. Em atenção ao princípio da segurança jurídica e em respeito ao ato jurídico perfeito, não é o registro da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel o marco temporal para a aplicação das novas regras implantadas pela Lei nº 13.465/17, mas, sim, a data em que firmado o contrato de alienação fiduciária. 8. Resta pacificada na jurisprudência, a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66, bem como do procedimento da alienação fiduciária de coisa imóvel estabelecido na Lei nº 9.514/97. 9. Tendo o contrato de alienação fiduciária sido firmado posteriormente à vigência da Lei nº 13.465/2017, resta assegurado, à parte autora, a possibilidade de purgar a mora apenas até a data da consolidação da propriedade e, após, somente o exercício do direito de preferência. 10. Conquanto a inclusão, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, do § 2º-A - que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões - somente tenha se dado por ocasião da edição da Lei nº 13.465/2017, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel regido pela Lei nº 9.514/97, a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial é imprescindível, mesmo que tenha este sido intimado para purgar a mora. 11. Verifica-se que a distribuição do feito subjacente e a assinatura da procuração ocorreram com antecedência superior a 20 dias de sua realização, de modo que a parte autora tinha plena ciência da data do leilão, não se comprovando, nesta análise anterior a eventual instrução probatória, vícios para o exercício do referido direito. 12. Segundo a orientação pacificada no Superior Tribunal de Justiça, não se decreta a nulidade, embora constatado o vício no ato, se ficar demonstrado que a ausência de intimação pessoal do devedor quanto às datas dos leilões designados, não lhe acarretou prejuízo (pas de nullitésansgrief). 13. Agravo de instrumento não provido. Agravo regimento prejudicado. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5006782-73.2024.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 13/06/2024, DJEN DATA: 18/06/2024). – grifos nossos. Os atos expropriatórios decorrem do exercício regular do direito da CEF e devem prosseguir para preservar o procedimento complexo de alienação e os interesses legítimos da credora, com a ressalva da possibilidade de se garantir aos apelantes o exercício do direito de preferência, nos moldes do artigo 27-B da Lei nº 9.514/97. Da verba honorária. O percentual da verba honorária já fixado pelo juízo a quo deverá ser majorado em 2% (dois pontos percentuais) a título de honorários recursais, na forma do art. 85, §11, do CPC/15, e observada, ainda, a regra do art. 98, §3º do CPC/15, por ser a parte apelante beneficiária da Justiça Gratuita. Conclusão. Ante o exposto, nego provimento à apelação da parte autora. Majoro os honorários sucumbenciais fixados na sentença recorrida em 2% (dois pontos percentuais), observadas as disposições referentes à Justiça Gratuita, nos termos da fundamentação. Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC. É o voto. EMENTA DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PRETENSÃO DE ANULAÇÃO DO PROCEDIMENTO E DE RENEGOCIAÇÃO DA DÍVIDA. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO. IMPOSSIBILIDADE DE PURGA DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de anulação do procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de contrato de compra e venda com alienação fiduciária celebrado com a Caixa Econômica Federal, bem como de renegociação da dívida, condenando os autores ao pagamento de honorários advocatícios, com suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça. 2. Os apelantes sustentam que a inadimplência decorreu de situação de desemprego e alegam que não lhes foi oportunizada a repactuação do débito antes da realização do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há duas questões em discussão: (i) saber se o procedimento de execução extrajudicial e de consolidação da propriedade fiduciária observou os requisitos previstos na Lei nº 9.514/1997; e (ii) saber se subsiste direito à purgação da mora ou à renegociação do débito após a averbação da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O inadimplemento contratual restou comprovado nos autos. O contrato previa o vencimento antecipado da dívida em caso de atraso superior a trinta dias, circunstância que autorizou a adoção do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997. 5. Os atos praticados pelo Oficial do Registro de Imóveis gozam de presunção de legitimidade. Não houve demonstração de qualquer irregularidade na intimação para purgação da mora ou na averbação da consolidação da propriedade, tampouco foram produzidas provas aptas a afastar a presunção de validade dos atos registrais. 6. A comunicação acerca da realização dos leilões mostrou-se suficiente, uma vez que a própria propositura da ação antes da data designada para a hasta pública evidencia a ciência inequívoca dos mutuários quanto à sua realização, inexistindo demonstração de prejuízo apto a justificar a nulidade do procedimento. 7. O contrato foi celebrado após a vigência da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual a purgação da mora somente era possível até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, nos termos do art. 26-A, § 2º, da Lei nº 9.514/1997. Após esse marco, remanesce ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, nas hipóteses legais. 8. A legislação não impõe à instituição financeira o dever de renegociar a dívida após a consolidação da propriedade. Os atos expropriatórios decorrem do exercício regular do direito da credora fiduciária e devem prosseguir, assegurado aos devedores apenas o exercício do direito de preferência previsto na legislação. 9. Mantida a sentença de improcedência, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios em 2% (dois pontos percentuais), nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade prevista no art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação improvida. Tese de julgamento: "1. Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel firmados após a vigência da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora é admitida apenas até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária. 2. A ausência de demonstração de vício no procedimento de execução extrajudicial e de prejuízo ao devedor impede a declaração de nulidade da consolidação da propriedade e dos leilões extrajudiciais. 3. Após a consolidação da propriedade fiduciária, não subsiste direito subjetivo à renegociação da dívida, remanescendo ao devedor apenas o direito de preferência previsto na Lei nº 9.514/1997."** Legislação relevante citada: CPC, arts. 85, § 11, 98, § 3º, 487, I, e 1.026, § 2º; Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§ 1º, 3º e 7º, 26-A, § 2º, 27, § 2º-A, 27, § 2º-B e 27-B; Lei nº 13.465/2017; Lei nº 14.711/2023. Jurisprudência relevante citada: TRF3, AI 5006782-73.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, 1ª Turma, j. 13/06/2024, DJEN 18/06/2024. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ANTONIO MORIMOTO Relator do Acórdão