5007384-51.2022.8.13.0702

Intimação

TJMG · 2ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberlândia / 2ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia Avenida Rondon Pacheco, 6130, - lado par, Tibery, Uberlândia - MG - CEP: 38405-142 PROCESSO Nº: 5007384-51.2022.8.13.0702 CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: MARACAIPE REGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME CPF: 05.128.455/0001-00 RÉU: PANIFICADORA LU, LU E LUD LTDA - ME CPF: 03.735.854/0001-04 e outros SENTENÇA Vistos etc. I-RELATÓRIO Trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança, proposta por Claudemar Pereira Rocha, em desfavor de Panificadora Lu, Lu e Lud Ltda - ME, Jaci Alderico Alves e Emilene de Oliveira Santos Alves, todos devidamente qualificados nos autos. Conforme narra a inicial, a parte autora locou aos demandados um imóvel de sua propriedade. Alega, em suma, que a parte ré encontra-se em atraso no pagamento dos aluguéis e acessórios da locação desde o mês de setembro de 2021. Acrescenta que, apesar das tentativas de cobrança extrajudicial, os réus não providenciaram a quitação dos débitos, caracterizando flagrante infração contratual. Ao final, pugnou pelo acolhimento do pedido inicial, para o fim de decretar o despejo e condenar os réus ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação vencidos e os que se vencerem até a efetiva desocupação, acrescidos de juros, correção monetária, multa moratória de 10%, multa compensatória por rescisão antecipada, honorários advocatícios contratuais, além dos custos de reforma do imóvel, perfazendo o montante inicial de R$ 22.198,46. Juntou documentos. Após a emenda à inicial para a retificação do polo ativo (ID 8526992995), foi noticiada a celebração de acordo extrajudicial entre a parte autora e os fiadores originais, Eurípedes Francisco de Oliveira e Orídia dos Santos Oliveira (ID 9458791550). Pela sentença proferida sob o ID 9470244137, foi homologado o referido acordo e julgado extinto o feito em relação aos fiadores, com o pagamento dos débitos efetivos até o mês de janeiro/2022. A parte autora noticiou a desocupação voluntária do imóvel e a entrega das chaves no dia 16/05/2022 (ID 9530444030). Na oportunidade, pugnou pelo prosseguimento do feito apenas em relação à cobrança, requerendo a inclusão dos débitos remanescentes e dos valores apurados para os reparos constatados no laudo de vistoria final. Devidamente citada, a ré Emilene de Oliveira Santos Alves apresentou contestação no ID 9721216386. Nela, aventou preliminares de nulidade de citação, nulidade do despejo em razão da pandemia e nulidade da cobrança por ausência de anuência no aditivo contratual de reajuste. No mérito, alegou, em suma, que não foi cientificada acerca da realização da vistoria final no imóvel, protestando pelo direito à retenção e indenização por benfeitorias instaladas (piso de porcelanato, elevador elétrico e grades). Acrescenta que o percentual da multa moratória deve ser reduzido para 2% e que a cobrança de honorários advocatícios caracteriza duplicidade. Após tecer demais comentários, requereu o acolhimento das preliminares e a improcedência da pretensão autoral. Juntou documentos. Impugnação à contestação consignada no ID 9747255908. Devidamente citado, o réu Jaci Alderico Alves apresentou contestação no ID 10161906269, aventando idênticas preliminares e argumentos de defesa. Impugnação respectiva acostada no ID 10265072930. Devidamente citada, a ré Panificadora Lu, Lu e Lud Ltda - ME apresentou contestação no ID 10419423645, reiterando as teses apresentadas pelos demais sócios. Impugnação respectiva no ID 10436722424. Instadas à especificação de provas, as partes manifestaram-se, ocasião em que a parte autora dispensou a dilação probatória pugnando pelo julgamento antecipado (ID 10519036130), e a parte ré requereu a produção de prova oral (ID 10520218938). Pela decisão de ID 10651616862, reconheceu-se a preclusão da prova oral pretendida pelos demandados ante a inércia na apresentação do rol, cancelando-se a audiência de instrução. Alegações finais pela parte autora no ID 10656605300. Vieram-me os autos conclusos. É o breve relato. Fundamento e decido. II-FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, cumpre afastar as teses preliminares ventiladas pelas defesas. A citação da pessoa jurídica efetivada via postal no endereço da sócia administradora é plenamente válida e eficaz, sobretudo diante da noticiada paralisação e baixa de suas atividades empresariais, aplicando-se, ainda, a teoria da aparência. Apresentada a contestação, e regularizado o contraditório, entendo que perdeu o objeto a alegação de nulidade de citação. Igualmente, não prospera a alegação de nulidade da demanda alicerçada na pandemia de Covid-19 e nas disposições da ADPF 828 do Supremo Tribunal Federal e da Lei nº 14.216/2021. A referida legislação e as decisões das Cortes Superiores suspenderam provisoriamente as ordens de desocupação compulsória, mas não retiraram o direito de ação do locador para buscar a rescisão do contrato e a cobrança dos débitos, notadamente quando, no caso em apreço, já houve a desocupação voluntária e a entrega das chaves do imóvel. Ultrapassadas tais questões, cumpre contextualizar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pela Lei nº 8.245/91, cujo artigo 23, inciso I, impõe como dever basilar do locatário o pagamento pontual dos aluguéis e encargos locatícios. Trata-se de relação de cunho eminentemente obrigacional, na qual o inadimplemento confere ao locador o direito de postular a rescisão contratual aliada à cobrança dos valores pactuados. Neste cenário, a principal matéria objeto da controvérsia cinge-se à exigibilidade dos aluguéis e acessórios referentes ao período compreendido entre a repactuação do débito pretérito e a efetiva entrega das chaves (16/02/2022 a 16/05/2022), bem como à legalidade da cobrança cumulada de multas, honorários contratuais e eventuais reparos no imóvel, contrapostos pelo pedido de retenção por benfeitorias formulado pelos locatários. Deliberando sobre o caso concreto, extrai-se do acervo probatório que a desocupação do imóvel ocorreu em 16/05/2022. Os réus não lograram êxito em comprovar o pagamento dos aluguéis, IPTU proporcional de 2022, taxa de coleta de lixo, água e energia elétrica, vencidos e não pagos, relativos ao lapso temporal posterior ao acordo judicial que abrangeu as parcelas até janeiro de 2022. Inexistindo prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II, do CPC), a condenação ao adimplemento de tais rubricas é medida que se impõe. No tocante ao valor do aluguel, indefiro a tese defensiva de que a prestação corresponderia a apenas R$ 2.500,00. Sendo o contrato acostado aos autos datado do ano de 2012, é evidente a incidência ininterrupta das cláusulas de reajuste anual, não sendo crível que a locação tenha permanecido com seu valor original congelado por uma década. Ademais, incumbia à parte ré comprovar documentalmente o patamar pecuniário que vinha sendo regularmente solvido em momento anterior ao inadimplemento, a fim de provar o valor que entendia devido. Não tendo se desincumbido deste ônus probatório, deve-se compreender como regular, válido e devido o valor reajustado apresentado pela parte autora. Sobre o montante devido, reputa-se legítima a incidência da multa moratória de 10% (dez por cento) sobre o valor da locação não adimplida, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo IPCA, desde cada vencimento até o efetivo pagamento. Lado outro, indefiro o pleito autoral de condenação da parte ré ao pagamento de multa compensatória correspondente a três aluguéis. A Autora demandou a aplicação de multa por infração contratual e multa por rescisão antecipada, ambas no valor de 3 (três) aluguéis. A cobrança cumulativa de tais penalidades, que possuem o mesmo fato gerador (o inadimplemento que leva à rescisão contratual), configura bis in idem, o que é vedado pelo ordenamento jurídico. A penalidade, se devida, deve ser única para a infração principal que ensejou a quebra do contrato, evitando-se duplicidade de sanções pela mesma conduta. Desse modo, o pedido de aplicação dessas multas é improcedente. Somado a isso, nota-se que o contrato vigeu com regularidade por quase dez anos, sendo que a crise financeira, a subsequente inadimplência e a desocupação despontam como consequências diretas da pandemia de Covid-19, cenário excepcional que recomenda o afastamento da reprimenda compensatória. Indefiro, igualmente, a condenação ao pagamento de honorários advocatícios contratuais de 20%. O autor requereu a condenação da parte ré ao pagamento de honorários advocatícios contratuais, com fundamento em disposição contratual que preveria essa verba em caso de inadimplemento. Todavia, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) disciplina a matéria de forma específica, condicionando a imposição de honorários advocatícios à purgação da mora, o que não ocorreu no caso concreto. Além disso, a cláusula contratual invocada não foi suficientemente comprovada nos autos, e o entendimento jurisprudencial consolidado é no sentido de que, em se tratando de ação de cobrança de aluguéis, a verba honorária somente é devida se houver mora purgada na forma do art. 62, II, da Lei nº 8.245/1991. A propósito, segue posicionamento recente do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PRELIMINAR. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. REJEITADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. MÉRITO. SUB-ROGAÇÃO E LIMITAÇÃO DA RESPONSABILIDADE. MARCO TEMPORAL DA OBRIGAÇÃO LOCATÍCIA. ENTREGA DAS CHAVES. REPAROS NO IMÓVEL. PROVA. ENCARGOS CONDOMINIAIS. COMPROVAÇÃO. IPTU. RESPONSABILIDADE. CUSTAS PROCESSUAIS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. INEXIGIBILIDADE. - Não se reconhece violação ao princípio da dialeticidade quando a parte apelante, de forma específica e direta, ataca os pontos que embasaram a sentença proferida pelo Juízo a quo. - Os herdeiros que permanecem no imóvel após o falecimento do locatário sub-rogam-se na relação locatícia, nos termos do art. 11, I, da Lei nº 8.245/91. Desse modo, a condição de ocupantes do imóvel evidencia a pertinência subjetiva para responder pelos encargos da locação. - Os débitos anteriores ao falecimento do locatário transmitem-se aos herdeiros, limitando-se às forças da herança, nos termos do art. 1.792 do Código Civil. Por outro lado, os encargos posteriores ao óbito constituem obrigação própria dos sucessores ocupantes, que respondem integralmente, em razão da sub-rogação legal. - A extinção das obrigações locatícias não se dá com a mera desocupação física do imóvel, mas com a efetiva entrega das chaves ao locador. - Incumbe ao locatário restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural, nos termos do art. 23 da Lei do Inquilinato. Assim, a existência de vistoria inicial e final, aliadas a orçamento discriminado, comprova os danos e autoriza o ressarcimento. - Demonstrada a origem e discriminação dos débitos condominiais, e havendo previsão contratual, é legítima a cobrança dos valores. - O pagamento do IPTU é devido pelo locatário até a efetiva devolução do imóvel, conforme previsão contratual. - A parte que deu causa à demanda deve ressarcir as custas processuais antecipadas pela parte contrária. A gratuidade de justiça não afasta a condenação, apenas suspende a exigibilidade. - Os honorários contratuais não se confundem com os sucumbenciais e não são exigíveis em condenação judicial autônoma. A cláusula contratual tem aplicação restrita à hipótese de purga da mora, não vinculando o juízo. (TJMG. Apelação Cível 1.0000.24.515282-2/002. 9ª Câmara Cível. Rel. (a) Des.(a) Luiz Artur Hilário. D.j.: 19/05/2026) Diante disso, rejeita-se o pedido de condenação ao pagamento dos honorários advocatícios contratuais. Também não merece guarida o pedido de indenização para custeio de reparos no imóvel. A parte autora colacionou tão somente orçamentos unilaterais, desprovidos de comprovante de efetivo dispêndio financeiro. Ademais, o autor não apresentou notas fiscais de aquisição de materiais nem comprovantes de pagamento de mão de obra, limitando-se a orçamentos que, além de unilaterais, indicam valores exorbitantes e sem lastro probatório, em contexto que sequer se sabe se os itens listados eram efetivamente necessários. O dano patrimonial não se presume; é imprescindível a prova concreta do prejuízo e do nexo causal com a conduta do réu. Ausente essa demonstração, não há como acolher o pedido. Portanto, a pretensão de indenização por reparos é integralmente improcedente. Por derradeiro, rejeito o pedido formulado pelos réus quanto à retenção ou indenização de valores pagos por supostas benfeitorias. Além de inexistir nos autos qualquer comprovação documental robusta do montante investido e da natureza das obras (piso, elevador e grades), o contrato de locação possui cláusula expressa de renúncia à indenização ou retenção por benfeitorias, a qual detém plena validade e eficácia jurídica, encontrando óbice na diretriz cristalizada na Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça. Em vista de tais considerações, a procedência parcial dos pedidos iniciais é medida que se impõe. III- DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na inicial, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: I - CONDENAR a parte ré, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis vencidos no período compreendido entre 16/02/2022 e 16/05/2022, bem como ao pagamento proporcional do IPTU do ano de 2022, taxa de coleta de lixo e faturas de energia elétrica e água referentes ao período de inadimplência posterior ao acordo judicial (vencidas e não pagas até a efetiva entrega das chaves). II - DETERMINAR que sobre os valores da condenação incidam correção monetária pelo IPCA e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos contados a partir dos respectivos vencimentos, calculados até a data da entrada em vigor da Lei 14.905/2024, e, a partir daí, deverá incidir apenas a taxa SELIC, além da multa moratória de 10% (dez por cento), até o efetivo pagamento. Em vista da causalidade, condeno os réus, solicdariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como aos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Todavia, defiro os benefícios da gratuidade de justiça à parte ré, ante os documentos carreados aos autos, ficando suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais sob sua responsabilidade, nos moldes do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado e não havendo requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Uberlândia-MG, data da assinatura eletrônica. Carlos José Cordeiro Juiz de Direito