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TRF4 · 2ª Vara Federal de Rio Grande · DESPACHO/DECISÃO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5007325-18.2026.4.04.7101/RS AUTOR: ILDAMARA ELESBAO SILVEIRA ADVOGADO(A): JONAS GUIDO PERES (OAB RS074392) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação proposta em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF por ILDAMARA ELESBAO SILVEIRA, que faz o seguinte pedido em sede de tutela provisória de urgência: (...) (i) suspender o 1º e o 2º leilão do imóvel matrícula 3813, objeto do Edital nº 0041/0226 CPA/RE, designados para 08/09/2026 e 14/09/2026, bem como seus efeitos, caso não seja suspensos antes de sua realização; (ii) proibir a desocupação e a reintegração de posse do imóvel, bem como qualquer ato de constrição ou transferência de domínio; e (iii) determinar à Caixa Econômica Federal a exibição dos documentos do procedimento expropriatório, especialmente a notificação de purgação da mora com o respectivo aviso de recebimento, os comprovantes de envio e o demonstrativo analítico da dívida, bem como o contrato em sua íntegra. No mérito, postula: (...) a procedência dos pedidos para: (i) declarar a nulidade da notificação de constituição em mora e, por consequência, a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária em nome da Caixa Econômica Federal; (ii) declarar a nulidade do leilão extrajudicial do imóvel, objeto do Edital nº 0041/0226 CPA/RE, e de qualquer arrematação dele decorrente; (iii) restabelecer o contrato de financiamento nº 1555524187163, com a purgação da mora nos termos legais, ou, subsidiariamente, assegurar à Autora o exercício do direito de preferência pelo valor da dívida atualizada inclusive mediante novo parcelamento; (iv) condenar os Requeridos ao pagamento de custas e honorários advocatícios; (...) Assim narra os fatos na inicial: 1. Do contrato e do imóvel. A Autora é mutuária do contrato de financiamento habitacional nº 1555524187163, celebrado com a Caixa Econômica Federal, tendo como garantia o imóvel situado na Rua Cachoeira do Iguaçu, nº 508, Quadra 19, Lote 3, bairro Frederico Ernesto Buchholz, Rio Grande/RS, matriculado sob nº 3813 no Registro de Imóveis competente. 2. Da destinação do imóvel. O imóvel, conquanto tenha sido objeto de financiamento habitacional, não é utilizado como residência da Autora. No local funciona a empresa da mutuária, IES SERVIÇOS CONTÁBEIS LTDA., CNPJ 06.539.315/0001-98, da qual a Autora é a sócia-proprietária. É no imóvel que se desenvolve a atividade empresarial que constitui a fonte de sustento da Autora e de sua família, sendo o bem, portanto, instrumento de trabalho e de subsistência, diretamente vinculado à garantia constitucional do trabalho e à função social da propriedade, como se demonstrará. 3. Da dívida. O saldo devedor atualizado para fins de exercício do direito de preferência é de R$ 175.730,66 (cento e setenta e cinco mil, setecentos e trinta reais e sessenta e seis centavos), conforme notificação extrajudicial expedida pela CEMAB — Centralizadora Nacional de Manutenção para Alienação de Bens — em 23/07/2026. 4. Da consolidação da propriedade e do leilão. A Caixa Econômica Federal, alegando a mora da mutuária, promoveu a consolidação da propriedade fiduciária do imóvel em seu nome, na forma da Lei nº 9.514/97, e incluiu o bem no Edital de Leilão Público nº 0041/0226 CPA/RE, com 1º leilão designado para 08/09/2026 e 2º leilão para 14/09/2026, ambos a serem realizados exclusivamente no site www.lancese.com.br (http://www.lancese.com.br), sob a condução do segundo Requerido. 5. Do vício na notificação. As comunicações relativas ao procedimento expropriatório foram enviadas ao endereço do imóvel. Ocorre que, como dito, no imóvel não reside a Autora: lá funciona a empresa da mutuária. A correspondência foi recebida por terceiros — pessoas vinculadas à atividade empresarial que ali se desenvolve — e não pela Autora, devedora fiduciante. A notificação, portanto, não atingiu a sua finalidade legal de dar ciência pessoal à devedora para purgar a mora, contaminando de nulidade todo o procedimento de consolidação da propriedade e, por consequência, o leilão dele decorrente. 6. Da ciência da instituição financeira. A própria Caixa Econômica Federal tinha plena ciência de que a Autora é empresária e de que o imóvel é sede de atividade empresarial, tanto que a notificação extrajudicial do leilão foi remetida ao endereço eletrônico corporativo ilda@grupoies.cnt.br, vinculado à empresa da mutuária. Não obstante, o procedimento de constituição em mora e de consolidação foi conduzido como se o imóvel fosse o endereço residencial da devedora, sem qualquer diligência para localizá-la pessoalmente. 7. Da desproporção entre a dívida e o valor do imóvel. A dívida, de aproximadamente R$ 175.730,66, é muito inferior ao valor de mercado do imóvel, conforme se comprovará por avaliação que será juntada. O leilão, ao admitir a arrematação por valores que podem corresponder a fração ínfima do valor do bem — inclusive abaixo do piso legal de 50% (cinquenta por cento) da avaliação —, configura meio excessivamente oneroso e desproporcional, apto a consumar a perda do patrimônio da Autora por valor vil, com evidente enriquecimento sem causa do credor. 8. Da iminência do leilão e da desocupação. O 1º leilão está designado para 08/09/2026, e a notificação extrajudicial determina a desocupação do imóvel no prazo de 10 (dez) dias a partir da publicação do edital. A realização do certame importará na imediata perda do imóvel, na desocupação forçada e na inviabilização da atividade empresarial da Autora, com dano de difícil ou impossível reparação — daí a urgência da medida ora requerida. Atribui à causa o valor de R$ 175.730,66 (cento e setenta e cinco mil, setecentos e trinta reais, e sessenta e seis centavos), requer o benefício da justiça gratuita e junta documentos. Emendada a inicial (evento 7, PET1), vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Defiro o benefício da gratuidade judiciária à parte autora. Anote-se (providência já adotada). Da tutela de urgência Nos termos do artigo 300, do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. A probabilidade do direito traduz-se pela possibilidade de o juízo, com as provas trazidas com a inicial, acolher o pedido da parte autora em uma posterior sentença que julgará o mérito, após a cognição exauriente e o alcançamento da certeza do direito postulado, pois tal prova inequívoca seria de difícil desconstituição por parte do réu. Quanto a esse requisito, é oportuno trazer à colação o ensinamento do saudoso Ministro do Superior Tribunal de Justiça, Teori Albino Zavascki, verbis: "Atento, certamente, à gravidade do ato que opera restrições a direitos fundamentais, estabeleceu o legislador, como pressupostos genéricos, indispensáveis a qualquer das espécies de antecipação de tutela, que haja (a)prova inequívoca e (b)verossimilhança da alegação. O fumus boni iuris deverá estar especialmente qualificado: exige-se que os fatos, examinados com base na prova já carreada, possam ser tidos como fatos certos. Em outras palavras: diferentemente do que ocorre no processo cautelar (onde há juízo de plausibilidade quanto ao direito e de probabilidade quanto aos fatos alegados), a antecipação da tutela de mérito supõe verossimilhança quanto ao fundamento de direito, que decorre de (relativa) certeza quanto à verdade dos fatos". ( in"Antecipação da Tutela", págs. 75/76, Ed. Saraiva, 1999,2ª edição) (grifei). Na hipótese em comento, observo que a probabilidade do direito vindicado não está suficientemente demonstrada. Ocorre que a documentação juntada à inicial não tem o condão de ensejar a concessão da tutela de urgência, ao menos neste momento processual. Há que se salientar, que a garantia existente sobre o imóvel é de alienação fiduciária (evento 1, MATRIMÓVEL1) que, quando acionada, consolida a propriedade do imóvel para o credor fiduciário, o qual passa a ser o proprietário pleno de direito sobre o imóvel. Ora, é sabido que o inadimplemento permite o início do processo de consolidação da propriedade, mas não impede, por outro lado, a purgação da mora e mesmo eventuais tratativas de quitação da dívida e de continuidade do contrato. A autora não trouxe aos autos o contrato de que se trata no presente feito, nem matrícula atualizada do imóvel, na qual deve estar registrada a consolidação da propriedade, ato esse que a demandante impugna ao argumento de que não foi devidamente notificada, alegando, ainda, desproporção entre a dívida e o valor do imóvel, bem como ausência de notificação pessoal das datas dos leilões. O procedimento de consolidação de propriedade, realizado no âmbito do Cartório de Registro de Imóveis, possui rito formal previsto em lei. O artigo 26 da Lei n.º 9.514/1997 assim dispõe: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Assim, antes da consolidação, o devedor deve ser intimado para regularização da dívida, com oportunidade de purgação da mora - possibilidade que, antigamente, era admitida até a assinatura do auto de arrematação do bem, mas que, desde a alteração da Lei n.º 9.514/1997 pela Lei n.º 13.465/2017, com a incrementação do artigo 26-A, § 2º, só é autorizada até a averbação da consolidação da propriedade (TRF4, AI nº 5031913-91.2022.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relatora VANIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 30/08/2022). A intimação do devedor para purgação da mora deve ser, em regra, pessoal, "podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento". Contudo, na falta de êxito de tal providência, a legislação prevê formas outras de notificação, conforme parágrafos 3º-A de seguintes do artigo 26, quando o devedor se oculta para não receber a comunicação, reside em conjunto imobiliário com controle de acesso ou se encontra em lugar ignorado, incerto ou inacessível. A realização da comunicação ao devedor fica documentada no procedimento de consolidação da propriedade, levado a efeito pelo Registro de Imóveis, e é consignada na matrícula do bem quando da averbação da consolidação. A alegação de sua inocorrência ou nulidade pressupõe, portanto, a juntada da íntegra de tal procedimento acompanhada de provas que embasem os argumentos do devedor, o que não ocorreu no caso dos autos. Ultrapassada a fase de consolidação da propriedade, o artigo 27 da Lei n.º 9.514/1997 regra a realização de leilão para venda do bem: Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. § 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9o O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) Não há, prima facie, qualquer irregularidade evidente no procedimento de consolidação da propriedade e da designação dos leilões no caso trazido à discussão, ainda mais se considerar-se, como alega a demandante, que a notificação foi entregue na empresa da qual é sócia-proprietária, cuja sede é o imóvel objeto do presente feito. Se pretender a parte autora a suspensão dos atos expropriatórios neste momento processual, deverá comprovar nos autos o depósito integral dos valores devidos, não sendo suficiente para esse fim o depósito parcial em quantia escolhida pelo próprio autor. Outrossim, a Lei n.º 9.514/1997, com as alterações previstas pela Lei n.º 13.465/2017, não apontou como requisito de validade para realização do leilão a notificação pessoal do mutuário, mas apenas o envio de comunicação dirigida aos endereços constantes no contrato (§ 2º-A do artigo 27). Deve-se registrar que é entendimento do Superior Tribunal de Justiça que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte (STJ, AgInt no AgInt no AREsp n.º 1.897.413/SP, Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 1/7/2022). Ademais, há que se observar que a comunicação do leilão tem por fim assegurar ao mutuário o exercício do direito de preferência na aquisição do bem pelo preço correspondente ao valor da dívida somado ao valor dos encargos legais, nos termos do artigo 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, de modo que eventual cancelamento de leilão, sob o fundamento da falta de comunicação da realização da hasta, pressupõe a demonstração não só da intenção, mas da efetiva capacidade financeira do (ex-)fiduciante de quitação integral do montante em questão. As demais irregularidades referidas na inicial devem, se for o caso, ser esclarecidas pela CEF em sua resposta, motivo pelo qual deve ser oportunizado o prévio contraditório. Dessa forma, em razão da fundamentação acima exposta, indefiro a concessão de tutela de urgência. Encaminhem-se os autos ao CEJUSCON para designação de audiência de conciliação, intimação da parte autora e citação da parte ré, que ficam desde já determinados. Deverá a ré, dentro do prazo da contestação, apresentar todos os documentos de que disponha necessários para o deslinde do feito. SOBRE A CONTINUIDADE DO FEITO, CASO FRUSTRADA A TENTATIVA DE CONCILIAÇÃO Havendo manifestação de desinteresse na conciliação pela parte ré, ou caso alguma das partes não compareça à sessão de conciliação, ou ainda, comparecendo ambas, se não houver autocomposição o prazo para contestar começará a fluir conforme as disposições do artigo 335 do Código de Processo Civil: Art. 335. O réu poderá oferecer contestação, por petição, no prazo de 15 (quinze) dias, cujo termo inicial será a data: I - da audiência de conciliação ou de mediação, ou da última sessão de conciliação, quando qualquer parte não comparecer ou, comparecendo, não houver autocomposição; II - do protocolo do pedido de cancelamento da audiência de conciliação ou de mediação apresentado pelo réu, quando ocorrer a hipótese do art. 334, § 4º, inciso I. Apresentada contestação, dê-se vista à parte autora para réplica (artigos 350 e 351, do Código de Processo Civil), devendo, no mesmo prazo, especificar de forma fundamentada eventuais outras provas que pretenda produzir. Após, conforme o caso, venham conclusos para fins dos artigos 354 a 357, do Código de Processo Civil. Intimem-se. Cumpra-se. Rio Grande, data do evento eletrônico.
TRF4 · 2ª Vara Federal de Rio Grande · Outros
Processo 5007325-18.2026.4.04.7101 distribuido para 2ª Vara Federal de Rio Grande na data de 04/09/2026.
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