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TRF3 · Gab. 45 - DES. FED. ANTONIO MORIMOTO · Acórdão
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5007046-22.2026.4.03.0000 RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR AGRAVANTE: MARTA COSTA DE FARIAS ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: LIVIA MARIA PICOLO CASSANDRA - SP406382-A ADVOGADO do(a) AGRAVADO: SERGIO SENDER - RJ33267-A ADVOGADO do(a) AGRAVADO: LARISSA MARIA DE SOUZA - RJ232586-A ADVOGADO do(a) AGRAVADO: LEONARDO DA COSTA ARAUJO LIMA - GO26929-A AGRAVADO: CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A., CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Trata-se de agravo de instrumento interposto por MARTA COSTA DE FARIAS contra decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência para a suspensão de cobrança das parcelas do financiamento imobiliário e exclusão de seu nome dos cadastros restritivos de crédito. Na origem, a parte autora, ora agravante, ajuizou ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e pedido de indenização por danos materiais e morais em face da CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, por suposto atraso na entrega de imóvel adquirido com recursos do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, além da constatação de possíveis vícios construtivos e da prática de publicidade enganosa, ocasionando-lhe prejuízos financeiros e desgaste emocional. Afirma que, segundo previsto no contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária celebrado com a construtora supracitada, em 2022, o prazo máximo para entrega do imóvel, já computado o período de tolerância, correspondia a julho/2025 e que, após esse marco, conforme informação fornecida pela CEF, o pagamento dos encargos da obra passaria a ser de responsabilidade da CURY. Aduz, entretanto, que, em agosto de 2025, foi surpreendida pela cobrança de supostas parcelas em atraso relativas ao financiamento bancário, totalizando R$ 10.000,00, pela indevida negativação de seu nome, mesmo tendo arcado integralmente com as suas obrigações contratuais na fase da obra, bem como pela ameaça de consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária. Narra, ainda, que, ao buscar informações junto à CEF, soube que a construtora CURY declarou a conclusão da obra em setembro/2025, o que, no entanto, não corresponderia à verdade dos fatos, já que, segundo alega, as chaves da sua unidade não lhes foram entregues e houve reprovação do imóvel na vistoria realizada em 28/11/2025, uma vez que a área comum do empreendimento se encontrava inacabada e a unidade em questão apresentava diversos vícios construtivos (tais como portas desalinhadas, acabamentos incompletos e falhas estruturais). Noticia, outrossim, a possível prática de publicidade enganosa pela construtora corré, pois a unidade adquirida teria sido comercializada sob a promessa de "vista livre" e de "sol da manhã"; contudo, a CURY iniciou a construção de um edifício de grande porte nas proximidades, obstruindo a vista e a entrada de luz solar no imóvel objeto da controvérsia. Assevera, também, que a sua situação se assemelha à de diversos outros adquirentes de apartamentos no mesmo empreendimento, evidenciando o descumprimento contratual pelas corrés. Na decisão agravada (ID 558564816), ao indeferir a tutela de urgência, fundamentou o juízo a quo, em síntese, pela necessidade prévia de instrução processual para se aferir a comprovação dos fatos elucidados: (...) Desta forma, neste momento processual, ainda não está claro se houve a conclusão da obra, em que condições a obra foi entregue, incluso havendo controvérsia de que ainda não houve a efetiva entrega. Há que se verificar com maior cautela as razões que levaram ao atraso da obra o que, deve ocorrer após instrução probatória. Ademais, há que se definir eventual responsabilidade da CEF no atraso alegado, posto que, determinando a suspensão do pagamento das parcelas do financiamento ela será diretamente prejudicada. (...) Em sua razões recursais, a agravante reitera os fatos alegados na exordial, bem como narra que tem recebido boletos de cobranças condominiais, as quais entende indevidas, tendo em vista que, até o presente momento, não recebeu as chaves do imóvel. Expõe que, na própria decisão agravada, o magistrado menciona a existência de controvérsia relevante a respeito da efetiva entrega do imóvel, indicando, em juízo de probabilidade, a existência de possível inadimplemento contratual pelas corrés, ao consignar que "neste momento processual, ainda não está claro se houve a conclusão da obra, em que condições a obra foi entregue, incluso havendo controvérsia de que ainda não houve a efetiva entrega". A agravante, ainda, ratifica a informação de que a obra se encontra inacabada, especialmente no que tange às áreas comuns, onde há circulação de trabalhadores, equipamentos e materiais de construção, sendo que diversas localidades se encontram interditadas, conforme supostas fotografias do empreendimento que ilustram a sua peça recursal. Argumenta que a concessão da tutela de urgência não exige prova cabal do direito, sendo suficiente a mera plausibilidade, o que considera suficientemente demonstrado pelos documentos carreados aos autos, tendo em vista, ainda, o caráter conservativo da providência requerida e a possibilidade de reversão da medida, caso deferida. Requereu, em sede de agravo de instrumento, a concessão de liminar para: 1. suspender a exigibilidade das parcelas do financiamento imobiliário objeto da demanda, até ulterior deliberação do Juízo de origem ou julgamento definitivo da presente ação; 2. determinar a suspensão de quaisquer medidas de cobrança ou restrição creditícia em nome dos agravantes relacionadas ao referido contrato, inclusive eventual negativação em cadastros de inadimplentes; 3. impedir a adoção de medidas tendentes à consolidação da propriedade fiduciária, até a apreciação definitiva da controvérsia. A liminar foi indeferida (ID 373664473). Contrarrazões pela CURY (ID 380439606) e pela CEF (ID 382189943). É o relatório. VOTO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): No caso concreto, em atenção aos limites objetivos da demanda, a agravante alega o descumprimento do prazo para a entrega do imóvel por ela adquirido, nos termos do contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade vinculada a empreendimento, com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, com Recursos do SBPE, firmado no âmbito da Caixa Econômica Federal - CEF (ID 480930202). Na presente hipótese, verifico que, como bem observou o juízo singular, o prazo indicado pela parte agravante (30 de junho de 2025) consiste no termo final contratual para a construção (segundo item C6 - 1 do negócio jurídico entabulado com a CEF em 26/12/2022, ID 480930202, pág. 03). Porém, tal marco não coincide, necessariamente, com o prazo máximo para a entrega das chaves, cuja ocorrência está prevista para até 60 dias após findo o lapso temporal para a construção, conforme item 15.1.1, in verbis: 15.1.1 A CONSTRUTORA dispõe de até 60 dias após o prazo para o término da construção da unidade vinculada ao empreendimento, mencionado no item 16, para a entrega das chaves do imóvel ao DEVEDOR (ES). Dispõe, ainda, o mencionado instrumento contratual que o prazo final para a construção pode, em situações excepcionais, sofrer prorrogação, segundo se observa a seguir: 15 - PRAZO PARA CONSTRUÇÃO E LEGALIZAÇÃO DA UNIDADE: O prazo para o término da construção e legalização da unidade vinculada ao empreendimento é aquele constante da Letra "C6.1" deste contrato, que somente poderá ser prorrogado quando restar comprovado caso fortuito ou força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do Contrato que tenha efetiva interferência no ritmo de execução da obra, mediante análise técnica e autorização da CAIXA, sempre que a medida se mostrar essencial a viabilizar a conclusão do empreendimento (sublinhei). Ademais, acerca dos juros de obra, o contrato entabulado entre as partes prevê que a responsabilidade pelo pagamento de tais parcelas ficará a cargo da construtora somente após o 6º (sexto) mês contato a partir da data original prevista na letra "C6 1", consoante disposto no item 3.11.1 daquele instrumento (ID 480930202, pág. 08), ou seja, no mínimo, após a data de 30/12/2026. Partindo de uma interpretação conjunta e sistemática das cláusulas 3.11.1 e 15 do negócio jurídico pactuado entre as partes, considerando a unidade do instrumento contratual, afere-se que somente é possível exonerar o devedor mutuário do pagamento dos encargos contratuais e imputar tal obrigação à construtora após se verificar a ocorrência ou não, no caso concreto, de uma das hipóteses de prorrogação do prazo para encerramento da obra. Portanto, antes de se concluir a respeito de eventual descumprimento do prazo contratual pelas corrés a embasar o pleito de suspensão dos pagamentos das parcelas dos encargos da obra ou do financiamento imobiliário propriamente dito, é imprescindível esclarecer se, no caso concreto, ocorreu alguma das situações excepcionais citadas no item 15 do contrato firmado possíveis de justificar o suposto atraso na conclusão da obra, motivo pelo qual se impõe a necessidade de instrução probatória, não merecendo retoque a decisão agravada neste ponto. Relativamente à cobrança das cotas condominiais, considerando que tal questão foi suscitada apenas em sede recursal, deixo de apreciá-la sob o fundamento de inovação e de impossibilidade de supressão de instância. Outrossim, da análise dos documentos colacionados aos autos, verifico que a construtora liberou o imóvel para vistoria em 28/11/2025 (ID 480930211), e que, segundo comunicação eletrônica de 09/10/2025 (ID 480930212), naquela data, a CCISA, incorporadora (e vendedora no contrato celebrado entre as partes), notificou a parte agravante a respeito da conclusão do empreendimento, com "habite-se" expedido pela Prefeitura Municipal, bem como de que havia iniciado o procedimento de imissão na posse dos mutuários aptos para o recebimento das unidades (sem débitos pendentes). Consta, ainda, dos relatos da parte agravante e de conversas de WhatsApp carreadas aos autos que o imóvel foi reprovado pela agravante na vistoria por ela realizada em 28/11/2025, sobretudo em razão de alegadas falhas de acabamento, ilustradas por meio de fotografias (ID 480930217), as quais não são suficientes para se aferir sequer se dizem respeito à unidade adquirida. Tais conversas e fotografias tampouco se prestam a demonstrar a existência de vícios construtivos, cuja comprovação depende de laudo pericial conclusivo, produzido de forma imparcial e sob o crivo do contraditório. Ademais, a respeito da alegada propaganda enganosa, não há qualquer evidência documental nos autos. Acrescente-se que as conversas por WhatsApp com funcionária da agência da CEF (sem informação precisa de data, porém, ao que indicam, posteriores a 15/09/2025) revelam que a parte agravante se encontrava inadimplente (na época com 3 parcelas em atraso) e que foi advertida sobre o início do procedimento de execução extrajudicial nos termos do contrato, caso continuasse em mora. Logo, em sede de cognição sumária, não vislumbro a presença de plausibilidade do direito para determinar a suspensão da eficácia do contrato celebrado entre as partes, que é negócio jurídico válido, ato jurídico perfeito (art. 5º, inciso XXXVI da CF/88), que merece tutela jurisdicional, considerando que não foram trazidos fundamentos para afastar a sua validade e eficácia. Ademais, os arts. 421 e 421-A do CC/02 consagram a intervenção mínima no âmbito contratual, a excepcionalidade da revisão e a presunção relativa de paridade e simetria. Não há probabilidade do direito para suspender a exigibilidade das parcelas do contrato de financiamento, considerando que a CEF estará exercendo seu legítimo direito de credora fiduciária ao cobrar as parcelas às quais se obrigou a agravante ao contratar. Além disso, a agravante tinha ciência, desde a assinatura do contrato, de que o inadimplemento poderia levar à perda do imóvel e foi novamente advertida, via WhatsApp, sobre a necessidade de quitar os débitos para evitar a retomada do imóvel. Ademais, eventuais atos expropriatórios também decorrem do exercício regular do direito da CEF. Por tais razões, não vislumbro a plausibilidade do direito invocado apta a obstar os atos tendentes à consolidação da propriedade e à expropriação do bem imóvel. A negativação também se apresenta como exercício regular de direito de cobrança. Ainda, a inclusão do nome de devedor nos órgãos de proteção ao crédito não pode ser obstada apenas pela pendência de ação questionando o débito. É o entendimento deste E. Tribunal, vejamos: "69602999 - AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. INCLUSÃO NOS CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. O contrato prevê duas fases distintas, a saber: a fase de construção, anterior à entrega do imóvel, em que a parte autora paga parcelas devidas durante a execução da obra (sendo tais parcelas denominadas taxa de evolução de obra, juros de obra, juros de pé, taxa de obra etc. ), não havendo amortização do saldo devedor; e a fase de amortização propriamente dita, que se inicia imediatamente após o término da construção do imóvel. - Muito embora haja uma inegável relação entre ambos os contratos, fato é que se tratam de instrumentos distintos: enquanto o contrato celebrado com a construtora/incorporadora diz respeito efetivamente à compra e venda de unidade autônoma, o contrato firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do imóvel. - Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a propriedade do imóvel é transferida à CEF, que procede à liberação do valor à construtora/incorporadora. A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados. - A alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal. - O STJ, ao julgar o Tema 1.095, firmou a seguinte tese: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. - Não há fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes, ou mesmo a suspensão das respectivas prestações. - É pacífico o entendimento no sentido de que, havendo inadimplência, é legítima a inclusão do nome do devedor em cadastros de proteção ao crédito, pois tal conduta não constitui ato ilícito (Lei n. 8.078/1990, art. 43; Código Civil de 2002, art. 188, I). - Em um juízo de cognição sumária, inexiste fundamento legal para a rescisão ora pretendida, devendo ser mantido o contrato em questão, bem como o pagamento das prestações, livremente entabulados pelas partes. - Agravo de instrumento não provido. (TRF 3ª R.; AI 5024741-28.2022.4.03.0000; SP; Segunda Turma; Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco; Julg. 21/03/2023; DEJF 27/03/2023)". Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento. Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC É o voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO HABITACIONAL E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. SUSPENSÃO DAS PARCELAS CONTRATUAIS. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência destinado à suspensão da exigibilidade das parcelas de contrato de financiamento imobiliário, dos encargos da obra, dos atos de consolidação da propriedade fiduciária, da negativação do nome da agravante e dos atos expropriatórios decorrentes da inadimplência contratual. A agravante sustenta atraso na entrega do imóvel adquirido mediante contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade vinculada a empreendimento financiado pela Caixa Econômica Federal, alegando descumprimento contratual pelas corrés. II. Questão em discussão Há duas questões em discussão: (i) saber se estão presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência visando à suspensão das obrigações decorrentes do contrato de financiamento e dos efeitos do inadimplemento, diante da alegação de atraso na entrega do imóvel; e (ii) saber se a cobrança de cotas condominiais pode ser apreciada em sede recursal quando não submetida previamente ao juízo de origem. III. Razões de decidir O prazo contratual indicado pela agravante refere-se ao término da construção da unidade, não coincidindo necessariamente com o prazo de entrega das chaves, para a qual o contrato prevê período adicional de até 60 dias. O instrumento contratual admite a prorrogação do prazo para conclusão da obra em hipóteses excepcionais, mediante comprovação de caso fortuito, força maior ou situação superveniente apta a interferir na execução do empreendimento, condicionada à análise técnica e autorização da Caixa Econômica Federal. A responsabilidade da construtora pelo pagamento dos encargos da obra somente pode ser aferida após a verificação da ocorrência ou não das hipóteses contratuais de prorrogação do prazo de construção, exigindo-se adequada instrução probatória. Os elementos constantes dos autos indicam que o empreendimento foi concluído, com expedição de “habite-se” e disponibilização da unidade para vistoria, inexistindo prova inequívoca de atraso injustificado ou de descumprimento contratual apto a justificar, em cognição sumária, a suspensão das obrigações assumidas pela agravante. As fotografias e conversas apresentadas não comprovam a existência de vícios construtivos, cuja demonstração demanda produção de prova pericial sob contraditório. Não há nos autos elementos capazes de demonstrar a alegada propaganda enganosa. A documentação revela situação de inadimplência da agravante, tendo sido regularmente advertida acerca da possibilidade de execução extrajudicial prevista no contrato. O contrato celebrado entre as partes constitui negócio jurídico válido e eficaz, amparado pela garantia constitucional do ato jurídico perfeito, inexistindo, nesta fase processual, elementos aptos a justificar sua suspensão. Os arts. 421 e 421-A do Código Civil consagram a intervenção mínima nas relações contratuais e a excepcionalidade da revisão judicial dos contratos. A cobrança das parcelas do financiamento, a negativação do nome da devedora e os atos de consolidação da propriedade fiduciária decorrem, em princípio, do exercício regular de direito do credor fiduciário diante da mora contratual. A discussão relativa às cotas condominiais não pode ser conhecida, por configurar inovação recursal e ensejar indevida supressão de instância. IV. Dispositivo e tese Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A alegação de atraso na entrega de imóvel financiado mediante contrato de construção vinculada a empreendimento exige a verificação prévia das hipóteses contratuais de prorrogação do prazo de obra, sendo necessária instrução probatória quando inexistente prova inequívoca do inadimplemento da construtora. 2. A suspensão das parcelas do financiamento imobiliário, da negativação e dos atos de execução da garantia fiduciária depende da demonstração da probabilidade do direito, não configurada quando presentes indícios de regularidade contratual e inadimplência do mutuário. 3. Não se conhece de matéria suscitada apenas em sede recursal, por caracterizar inovação recursal e supressão de instância.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC, arts. 421 e 421-A; CPC, art. 1.026, § 2º; Lei nº 9.514/1997. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 1.095; TRF3, AI nº 5024741-28.2022.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2ª Turma, j. 21.03.2023 ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ANTONIO MORIMOTO Relator do Acórdão
TRF3 · Gab. 45 - DES. FED. ANTONIO MORIMOTO · Acórdão
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5007046-22.2026.4.03.0000 RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR AGRAVANTE: MARTA COSTA DE FARIAS ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: LIVIA MARIA PICOLO CASSANDRA - SP406382-A ADVOGADO do(a) AGRAVADO: SERGIO SENDER - RJ33267-A ADVOGADO do(a) AGRAVADO: LARISSA MARIA DE SOUZA - RJ232586-A ADVOGADO do(a) AGRAVADO: LEONARDO DA COSTA ARAUJO LIMA - GO26929-A AGRAVADO: CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A., CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Trata-se de agravo de instrumento interposto por MARTA COSTA DE FARIAS contra decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência para a suspensão de cobrança das parcelas do financiamento imobiliário e exclusão de seu nome dos cadastros restritivos de crédito. Na origem, a parte autora, ora agravante, ajuizou ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e pedido de indenização por danos materiais e morais em face da CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, por suposto atraso na entrega de imóvel adquirido com recursos do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, além da constatação de possíveis vícios construtivos e da prática de publicidade enganosa, ocasionando-lhe prejuízos financeiros e desgaste emocional. Afirma que, segundo previsto no contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária celebrado com a construtora supracitada, em 2022, o prazo máximo para entrega do imóvel, já computado o período de tolerância, correspondia a julho/2025 e que, após esse marco, conforme informação fornecida pela CEF, o pagamento dos encargos da obra passaria a ser de responsabilidade da CURY. Aduz, entretanto, que, em agosto de 2025, foi surpreendida pela cobrança de supostas parcelas em atraso relativas ao financiamento bancário, totalizando R$ 10.000,00, pela indevida negativação de seu nome, mesmo tendo arcado integralmente com as suas obrigações contratuais na fase da obra, bem como pela ameaça de consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária. Narra, ainda, que, ao buscar informações junto à CEF, soube que a construtora CURY declarou a conclusão da obra em setembro/2025, o que, no entanto, não corresponderia à verdade dos fatos, já que, segundo alega, as chaves da sua unidade não lhes foram entregues e houve reprovação do imóvel na vistoria realizada em 28/11/2025, uma vez que a área comum do empreendimento se encontrava inacabada e a unidade em questão apresentava diversos vícios construtivos (tais como portas desalinhadas, acabamentos incompletos e falhas estruturais). Noticia, outrossim, a possível prática de publicidade enganosa pela construtora corré, pois a unidade adquirida teria sido comercializada sob a promessa de "vista livre" e de "sol da manhã"; contudo, a CURY iniciou a construção de um edifício de grande porte nas proximidades, obstruindo a vista e a entrada de luz solar no imóvel objeto da controvérsia. Assevera, também, que a sua situação se assemelha à de diversos outros adquirentes de apartamentos no mesmo empreendimento, evidenciando o descumprimento contratual pelas corrés. Na decisão agravada (ID 558564816), ao indeferir a tutela de urgência, fundamentou o juízo a quo, em síntese, pela necessidade prévia de instrução processual para se aferir a comprovação dos fatos elucidados: (...) Desta forma, neste momento processual, ainda não está claro se houve a conclusão da obra, em que condições a obra foi entregue, incluso havendo controvérsia de que ainda não houve a efetiva entrega. Há que se verificar com maior cautela as razões que levaram ao atraso da obra o que, deve ocorrer após instrução probatória. Ademais, há que se definir eventual responsabilidade da CEF no atraso alegado, posto que, determinando a suspensão do pagamento das parcelas do financiamento ela será diretamente prejudicada. (...) Em sua razões recursais, a agravante reitera os fatos alegados na exordial, bem como narra que tem recebido boletos de cobranças condominiais, as quais entende indevidas, tendo em vista que, até o presente momento, não recebeu as chaves do imóvel. Expõe que, na própria decisão agravada, o magistrado menciona a existência de controvérsia relevante a respeito da efetiva entrega do imóvel, indicando, em juízo de probabilidade, a existência de possível inadimplemento contratual pelas corrés, ao consignar que "neste momento processual, ainda não está claro se houve a conclusão da obra, em que condições a obra foi entregue, incluso havendo controvérsia de que ainda não houve a efetiva entrega". A agravante, ainda, ratifica a informação de que a obra se encontra inacabada, especialmente no que tange às áreas comuns, onde há circulação de trabalhadores, equipamentos e materiais de construção, sendo que diversas localidades se encontram interditadas, conforme supostas fotografias do empreendimento que ilustram a sua peça recursal. Argumenta que a concessão da tutela de urgência não exige prova cabal do direito, sendo suficiente a mera plausibilidade, o que considera suficientemente demonstrado pelos documentos carreados aos autos, tendo em vista, ainda, o caráter conservativo da providência requerida e a possibilidade de reversão da medida, caso deferida. Requereu, em sede de agravo de instrumento, a concessão de liminar para: 1. suspender a exigibilidade das parcelas do financiamento imobiliário objeto da demanda, até ulterior deliberação do Juízo de origem ou julgamento definitivo da presente ação; 2. determinar a suspensão de quaisquer medidas de cobrança ou restrição creditícia em nome dos agravantes relacionadas ao referido contrato, inclusive eventual negativação em cadastros de inadimplentes; 3. impedir a adoção de medidas tendentes à consolidação da propriedade fiduciária, até a apreciação definitiva da controvérsia. A liminar foi indeferida (ID 373664473). Contrarrazões pela CURY (ID 380439606) e pela CEF (ID 382189943). É o relatório. VOTO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): No caso concreto, em atenção aos limites objetivos da demanda, a agravante alega o descumprimento do prazo para a entrega do imóvel por ela adquirido, nos termos do contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade vinculada a empreendimento, com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, com Recursos do SBPE, firmado no âmbito da Caixa Econômica Federal - CEF (ID 480930202). Na presente hipótese, verifico que, como bem observou o juízo singular, o prazo indicado pela parte agravante (30 de junho de 2025) consiste no termo final contratual para a construção (segundo item C6 - 1 do negócio jurídico entabulado com a CEF em 26/12/2022, ID 480930202, pág. 03). Porém, tal marco não coincide, necessariamente, com o prazo máximo para a entrega das chaves, cuja ocorrência está prevista para até 60 dias após findo o lapso temporal para a construção, conforme item 15.1.1, in verbis: 15.1.1 A CONSTRUTORA dispõe de até 60 dias após o prazo para o término da construção da unidade vinculada ao empreendimento, mencionado no item 16, para a entrega das chaves do imóvel ao DEVEDOR (ES). Dispõe, ainda, o mencionado instrumento contratual que o prazo final para a construção pode, em situações excepcionais, sofrer prorrogação, segundo se observa a seguir: 15 - PRAZO PARA CONSTRUÇÃO E LEGALIZAÇÃO DA UNIDADE: O prazo para o término da construção e legalização da unidade vinculada ao empreendimento é aquele constante da Letra "C6.1" deste contrato, que somente poderá ser prorrogado quando restar comprovado caso fortuito ou força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do Contrato que tenha efetiva interferência no ritmo de execução da obra, mediante análise técnica e autorização da CAIXA, sempre que a medida se mostrar essencial a viabilizar a conclusão do empreendimento (sublinhei). Ademais, acerca dos juros de obra, o contrato entabulado entre as partes prevê que a responsabilidade pelo pagamento de tais parcelas ficará a cargo da construtora somente após o 6º (sexto) mês contato a partir da data original prevista na letra "C6 1", consoante disposto no item 3.11.1 daquele instrumento (ID 480930202, pág. 08), ou seja, no mínimo, após a data de 30/12/2026. Partindo de uma interpretação conjunta e sistemática das cláusulas 3.11.1 e 15 do negócio jurídico pactuado entre as partes, considerando a unidade do instrumento contratual, afere-se que somente é possível exonerar o devedor mutuário do pagamento dos encargos contratuais e imputar tal obrigação à construtora após se verificar a ocorrência ou não, no caso concreto, de uma das hipóteses de prorrogação do prazo para encerramento da obra. Portanto, antes de se concluir a respeito de eventual descumprimento do prazo contratual pelas corrés a embasar o pleito de suspensão dos pagamentos das parcelas dos encargos da obra ou do financiamento imobiliário propriamente dito, é imprescindível esclarecer se, no caso concreto, ocorreu alguma das situações excepcionais citadas no item 15 do contrato firmado possíveis de justificar o suposto atraso na conclusão da obra, motivo pelo qual se impõe a necessidade de instrução probatória, não merecendo retoque a decisão agravada neste ponto. Relativamente à cobrança das cotas condominiais, considerando que tal questão foi suscitada apenas em sede recursal, deixo de apreciá-la sob o fundamento de inovação e de impossibilidade de supressão de instância. Outrossim, da análise dos documentos colacionados aos autos, verifico que a construtora liberou o imóvel para vistoria em 28/11/2025 (ID 480930211), e que, segundo comunicação eletrônica de 09/10/2025 (ID 480930212), naquela data, a CCISA, incorporadora (e vendedora no contrato celebrado entre as partes), notificou a parte agravante a respeito da conclusão do empreendimento, com "habite-se" expedido pela Prefeitura Municipal, bem como de que havia iniciado o procedimento de imissão na posse dos mutuários aptos para o recebimento das unidades (sem débitos pendentes). Consta, ainda, dos relatos da parte agravante e de conversas de WhatsApp carreadas aos autos que o imóvel foi reprovado pela agravante na vistoria por ela realizada em 28/11/2025, sobretudo em razão de alegadas falhas de acabamento, ilustradas por meio de fotografias (ID 480930217), as quais não são suficientes para se aferir sequer se dizem respeito à unidade adquirida. Tais conversas e fotografias tampouco se prestam a demonstrar a existência de vícios construtivos, cuja comprovação depende de laudo pericial conclusivo, produzido de forma imparcial e sob o crivo do contraditório. Ademais, a respeito da alegada propaganda enganosa, não há qualquer evidência documental nos autos. Acrescente-se que as conversas por WhatsApp com funcionária da agência da CEF (sem informação precisa de data, porém, ao que indicam, posteriores a 15/09/2025) revelam que a parte agravante se encontrava inadimplente (na época com 3 parcelas em atraso) e que foi advertida sobre o início do procedimento de execução extrajudicial nos termos do contrato, caso continuasse em mora. Logo, em sede de cognição sumária, não vislumbro a presença de plausibilidade do direito para determinar a suspensão da eficácia do contrato celebrado entre as partes, que é negócio jurídico válido, ato jurídico perfeito (art. 5º, inciso XXXVI da CF/88), que merece tutela jurisdicional, considerando que não foram trazidos fundamentos para afastar a sua validade e eficácia. Ademais, os arts. 421 e 421-A do CC/02 consagram a intervenção mínima no âmbito contratual, a excepcionalidade da revisão e a presunção relativa de paridade e simetria. Não há probabilidade do direito para suspender a exigibilidade das parcelas do contrato de financiamento, considerando que a CEF estará exercendo seu legítimo direito de credora fiduciária ao cobrar as parcelas às quais se obrigou a agravante ao contratar. Além disso, a agravante tinha ciência, desde a assinatura do contrato, de que o inadimplemento poderia levar à perda do imóvel e foi novamente advertida, via WhatsApp, sobre a necessidade de quitar os débitos para evitar a retomada do imóvel. Ademais, eventuais atos expropriatórios também decorrem do exercício regular do direito da CEF. Por tais razões, não vislumbro a plausibilidade do direito invocado apta a obstar os atos tendentes à consolidação da propriedade e à expropriação do bem imóvel. A negativação também se apresenta como exercício regular de direito de cobrança. Ainda, a inclusão do nome de devedor nos órgãos de proteção ao crédito não pode ser obstada apenas pela pendência de ação questionando o débito. É o entendimento deste E. Tribunal, vejamos: "69602999 - AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. INCLUSÃO NOS CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. O contrato prevê duas fases distintas, a saber: a fase de construção, anterior à entrega do imóvel, em que a parte autora paga parcelas devidas durante a execução da obra (sendo tais parcelas denominadas taxa de evolução de obra, juros de obra, juros de pé, taxa de obra etc. ), não havendo amortização do saldo devedor; e a fase de amortização propriamente dita, que se inicia imediatamente após o término da construção do imóvel. - Muito embora haja uma inegável relação entre ambos os contratos, fato é que se tratam de instrumentos distintos: enquanto o contrato celebrado com a construtora/incorporadora diz respeito efetivamente à compra e venda de unidade autônoma, o contrato firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do imóvel. - Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a propriedade do imóvel é transferida à CEF, que procede à liberação do valor à construtora/incorporadora. A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados. - A alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal. - O STJ, ao julgar o Tema 1.095, firmou a seguinte tese: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. - Não há fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes, ou mesmo a suspensão das respectivas prestações. - É pacífico o entendimento no sentido de que, havendo inadimplência, é legítima a inclusão do nome do devedor em cadastros de proteção ao crédito, pois tal conduta não constitui ato ilícito (Lei n. 8.078/1990, art. 43; Código Civil de 2002, art. 188, I). - Em um juízo de cognição sumária, inexiste fundamento legal para a rescisão ora pretendida, devendo ser mantido o contrato em questão, bem como o pagamento das prestações, livremente entabulados pelas partes. - Agravo de instrumento não provido. (TRF 3ª R.; AI 5024741-28.2022.4.03.0000; SP; Segunda Turma; Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco; Julg. 21/03/2023; DEJF 27/03/2023)". Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento. Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC É o voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO HABITACIONAL E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. SUSPENSÃO DAS PARCELAS CONTRATUAIS. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência destinado à suspensão da exigibilidade das parcelas de contrato de financiamento imobiliário, dos encargos da obra, dos atos de consolidação da propriedade fiduciária, da negativação do nome da agravante e dos atos expropriatórios decorrentes da inadimplência contratual. A agravante sustenta atraso na entrega do imóvel adquirido mediante contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade vinculada a empreendimento financiado pela Caixa Econômica Federal, alegando descumprimento contratual pelas corrés. II. Questão em discussão Há duas questões em discussão: (i) saber se estão presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência visando à suspensão das obrigações decorrentes do contrato de financiamento e dos efeitos do inadimplemento, diante da alegação de atraso na entrega do imóvel; e (ii) saber se a cobrança de cotas condominiais pode ser apreciada em sede recursal quando não submetida previamente ao juízo de origem. III. Razões de decidir O prazo contratual indicado pela agravante refere-se ao término da construção da unidade, não coincidindo necessariamente com o prazo de entrega das chaves, para a qual o contrato prevê período adicional de até 60 dias. O instrumento contratual admite a prorrogação do prazo para conclusão da obra em hipóteses excepcionais, mediante comprovação de caso fortuito, força maior ou situação superveniente apta a interferir na execução do empreendimento, condicionada à análise técnica e autorização da Caixa Econômica Federal. A responsabilidade da construtora pelo pagamento dos encargos da obra somente pode ser aferida após a verificação da ocorrência ou não das hipóteses contratuais de prorrogação do prazo de construção, exigindo-se adequada instrução probatória. Os elementos constantes dos autos indicam que o empreendimento foi concluído, com expedição de “habite-se” e disponibilização da unidade para vistoria, inexistindo prova inequívoca de atraso injustificado ou de descumprimento contratual apto a justificar, em cognição sumária, a suspensão das obrigações assumidas pela agravante. As fotografias e conversas apresentadas não comprovam a existência de vícios construtivos, cuja demonstração demanda produção de prova pericial sob contraditório. Não há nos autos elementos capazes de demonstrar a alegada propaganda enganosa. A documentação revela situação de inadimplência da agravante, tendo sido regularmente advertida acerca da possibilidade de execução extrajudicial prevista no contrato. O contrato celebrado entre as partes constitui negócio jurídico válido e eficaz, amparado pela garantia constitucional do ato jurídico perfeito, inexistindo, nesta fase processual, elementos aptos a justificar sua suspensão. Os arts. 421 e 421-A do Código Civil consagram a intervenção mínima nas relações contratuais e a excepcionalidade da revisão judicial dos contratos. A cobrança das parcelas do financiamento, a negativação do nome da devedora e os atos de consolidação da propriedade fiduciária decorrem, em princípio, do exercício regular de direito do credor fiduciário diante da mora contratual. A discussão relativa às cotas condominiais não pode ser conhecida, por configurar inovação recursal e ensejar indevida supressão de instância. IV. Dispositivo e tese Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A alegação de atraso na entrega de imóvel financiado mediante contrato de construção vinculada a empreendimento exige a verificação prévia das hipóteses contratuais de prorrogação do prazo de obra, sendo necessária instrução probatória quando inexistente prova inequívoca do inadimplemento da construtora. 2. A suspensão das parcelas do financiamento imobiliário, da negativação e dos atos de execução da garantia fiduciária depende da demonstração da probabilidade do direito, não configurada quando presentes indícios de regularidade contratual e inadimplência do mutuário. 3. Não se conhece de matéria suscitada apenas em sede recursal, por caracterizar inovação recursal e supressão de instância.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC, arts. 421 e 421-A; CPC, art. 1.026, § 2º; Lei nº 9.514/1997. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 1.095; TRF3, AI nº 5024741-28.2022.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2ª Turma, j. 21.03.2023 ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ANTONIO MORIMOTO Relator do Acórdão
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