2026-09-16 · TRF3
PODER JUDICIÁRIO Turmas Recursais dos Juizados Especiais Federais Seção Judiciária de São Paulo 12ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) Nº 5006846-82.2025.4.03.6100 RELATOR: FABIOLA QUEIROZ DE OLIVEIRA RECORRENTE: CONDOMINIO QUADRA AZUL REPRESENTANTE: LEONILDO ALVES MOREIRA JUNIOR ADVOGADO do(a) RECORRENTE: FERNANDO CANDIDO DA ROCHA REPRESENTANTE do(a) RECORRENTE: LEONILDO ALVES MOREIRA JUNIOR ADVOGADO do(a) RECORRIDO: ITALO SCARAMUSSA LUZ - ES9173-A RECORRIDO: EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA RELATÓRIO Reporto-me ao relatório constante do voto. VOTO RELATÓRIO Trata-se de recurso interposto pela ré EMGEA, empresa pública federal, por meio do qual pretende reforma de sentença que, inalterada em ED, julgou procedente o pedido para: “(...) condenar a ré EMGEA - EMPRESA GESTORA DE ATIVOS S/A ao pagamento das despesas condominiais vencidas no intervalo de julho de 2024 a dezembro de 2024, no valor total de R$ 7.497,39 (sete mil, quatrocentos e noventa e sete reais e trinta e nove centavos), consoante planilha que acompanha a inicial (id 357649363 - Pág. 74), e as que se vencerem até o trânsito em julgado desta ação, a serem corrigidas monetariamente de acordo com o Manual de Cálculos da Justiça Federal, acrescidas de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês e de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor total do débito.”. Requer o provimento do recurso “para REFORMAR INTEGRALMENTE a r. Sentença de ID. 578567816 e a decisão de ID 586751358, que negou provimento aos Embargos de Declaração, para julgar improcedente o pedido inicial em face da EMGEA, reconhecendo sua ilegitimidade passiva ante a ausência de prova de sua posse direta sobre o imóvel, conforme exigido pela legislação e jurisprudência pacificada do STJ. SUBSIDIARIAMENTE, caso não seja este o entendimento, requer a ANULAÇÃO da r. Sentença, determinando o retorno dos autos à Vara de origem para a reabertura da fase instrutória, a fim de que seja produzida a devida prova acerca da efetiva posse direta do imóvel pela EMGEA no período das cotas condominiais.”. O comprovante de recolhimento de preparo recursal foi anexado no ID 388867162. Foram apresentadas contrarrazões. É o relatório. VOTO A questão controvertida diz respeito à responsabilidade do credor fiduciário acerca dos débitos condominiais. A preliminar de ilegitimidade se confunde com o próprio mérito da ação e será analisada a seguir. Não obstante os argumentos do recurso, não foram trazidos elementos que permitam afastar as conclusões da sentença, cujos fundamentos adoto como razões de decidir, com autorização dada pelo artigo 46 da Lei 9.099/1995 e que transcrevo abaixo no ponto em que analisou o caso concreto: “(...) Na hipótese em comento, do registro atualizado do imóvel (id 357649363 - Pág. 68 a 73), infere-se que, perante terceiros, a teor do que dispõe o art. 1.245 do Código Civil, a propriedade do imóvel atualmente recai sobre a empresa pública apontada como ré, cabendo a ela a responsabilidade pelas despesas propter rem, vez que ocorreu aos 30/12/2016, em seu favor, a consolidação da propriedade do imóvel objeto da presente ação, correspondente à unidade 62-2 integrante do condomínio autor, objeto da matrícula nº 198.014 do 9° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo. A bem da completude, cumpre observar que não constam nos autos quaisquer elementos mínimos de prova de que terceiro esteja em posse direta do imóvel, de modo que se mantém a precitada conclusão. Acrescento que, realizada hasta pública, resultaram infrutíferas as tentativas de venda do imóvel, consoante leitura das averbações mais recentes contidas na matrícula do imóvel. (...) No mais, considerando que a ré não apresentou defesa, tampouco demonstrou quitação dos valores, devida sua condenação ao pagamento dos encargos condominiais correspondentes às prestações estampadas na planilha atualizada do débito juntada com a inicial, no montante de R$ 7.497,39, relativo às competências de 06/2024 a 12/2024 (id 357649363 - Pág. 74).”. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais surge quando da consolidação de sua propriedade, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMISSÃO NA POSSE. DÍVIDAS ANTERIORES. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. 1. Discute-se nos autos acerca da responsabilidade do credor fiduciário acerca dos débitos condominiais anteriores à consolidação da propriedade. 2. A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel. Precedentes. 3. Recurso especial não provido. (REsp n. 2.234.819/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24/11/2025.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial. 2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: 'A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.'. (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.). 4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial" (AgInt no AREsp 2.074.722/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022). No caso, os débitos controversos se referem à unidade autônoma nº 62-2, localizada no Condomínio Quadra Azul. Conforme a inicial, não foram pagas as despesas condominiais nos meses de “06/2024 – 07/2024 – 08/2024 – 09/2024 - 10/2024 – 11/2024 e 12/2024”, o que equivaleria a débito total de R$ 7.497,39 (Sete mil, quatrocentos e noventa e sete reais e trinta e nove centavos), discriminado na planilha anexa na fl. 74 do ID 388867141. A propriedade se consolidou em favor da credora fiduciante, ora parte ré, em 30/12/2016, conforme averbação nº 8 na matrícula do imóvel (fl. 72 do ID 388867141): O rol de possuidores constante da planilha que instrui a inicial demonstra que a Recorrente era a possuidora do imóvel (fl. 56, 388867141): Comprovada a imissão na posse da parte ré desde 2016 e não havendo provas de fato impeditivo, modificativo ou extintivo (art. 373, II, do CPC), fica mantida a sua responsabilidade pelos débitos referentes ao ano de 2024. Adotando os mesmos fundamentos da sentença e ausentes elementos no recurso que permitam reformá-la, fica ela mantida por seus próprios fundamentos, conforme autoriza o artigo 46 da Lei 9.099/1995. Dispositivo Face ao exposto, nego provimento ao recurso da ré EMGEA e mantenho a sentença por seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/1995. Condeno o Recorrente ao pagamento de honorários, que fixo em 10% do valor da condenação ou, em não havendo condenação, do valor atualizado da causa, ficando suspensa a execução dos honorários devidos pela parte autora na hipótese de ser beneficiária da Justiça Gratuita (par. 3o do artigo 98 do CPC). É o voto. EMENTA Ementa dispensada com fundamento no artigo 46 da Lei nº 9.099/1995, combinado com o artigo 1º da Lei nº 10.259/2001. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Turma Recursal dos Juizados Especiais Federais da 3ª Região, por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso da parte ré, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. FABIOLA QUEIROZ DE OLIVEIRA Relatora do Acórdão