5006839-02.2022.8.13.0210

Intimação

TJMG · 1ª Vara Cível, Criminal e da Infância e da Juventude da Comarca de Pedro Leopoldo · Decisão

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 5006839-02.2022.8.13.0210/MG EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL MONTEVIDEU ADVOGADO(A): JOÃO PAULO SARDINHA DOS SANTOS (OAB MG175706) DECISÃO Vistos, etc. Comparece a parte exequente para pedir a penhora do imóvel gerador do débito ou, subsidiariamente, a penhora dos direitos aquisitivos do executado sobre o bem. Apresentou cópia atualizada da matrícula, bem como a planilha de débito. A dívida condominial possui natureza propter rem, ou seja, adere à coisa, acompanhando o imóvel independentemente de quem seja o titular do domínio ou o possuidor. Tal característica visa garantir a saúde financeira do condomínio, que depende da contribuição de todos os condôminos para sua manutenção, tratando-se de cotização para benefício do patrimônio comum. No caso dos autos, o imóvel gerador do débito foi alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, conforme se depreende dos autos e da matrícula juntada. Ressalvado meu entendimento pessoal, pois o crédito é uma ficção jurídica de efeitos futuros e incertos, não é possível a penhora do bem - pois não pertence à parte devedora -, mas, sim, do direito real de aquisição, ditos direitos aquisitivos sobre o bem. Embora a propriedade resolúvel seja do credor fiduciário, o devedor fiduciante, ora executado, detém direitos expectativos de aquisição, os quais possuem expressão econômica e, portanto, são passíveis de penhora. O CPC, no art. 835, XII, é expresso ao prever a penhora dos ‘direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia’. A jurisprudência do STJ prestigia esse entendimento no sentido de ser plenamente possível a penhora dos direitos e ações que o devedor fiduciante possui sobre o imóvel em execução de débitos condominiais. Entretanto, essa restrição não se faz indistintamente. É necessário citar/notificar o credor fiduciário para integrar a execução, garantindo assim seus direitos pretéritos [STJ, REsp. nº 2.237.090, relator Ministro MOURA RIBEIRO, 3ª Turma, j. 03.11.2025]; [STJ, REsp. nº 1.929.926, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para o acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, 2ª SEÇÃO, j. 12.03.2025]; [STJ, REsp. nº 2.186.958, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, 4ª Turma, j. 16.03.2026, DJEN 19.03.2026]. Assim, DEFIRO a penhora sobre os direitos aquisitivos que a parte executada possui sobre o imóvel objeto do débito condominial, referente à unidade 96, do Bloco 06, do Condomínio Residencial Montevideu, objeto da Matrícula nº 30.571 do CRI de Pedro Leopoldo. A penhora se considerará automaticamente ampliada a cada pagamento realizado que amortize o saldo devedor. O credor fiduciário deve ser cadastrado como parte 3ª interessada e citada/notificada para ciência da constrição ordenada. A penhora por termo nos autos é regulada pelos arts. 838 e 845, § 1º, do CPC/15. Existe certidão de matrícula apresentada nos autos - EV 110. A constrição incidirá sobre a amortização sobre a matrícula nº 30.571. Em sendo assim, tome-se por termo a penhora, independentemente do comparecimento da parte executada ou seu procurador. Nomeio a parte executada depositária dos direitos aquisitivos, em toda a extensão do encargo - art. 840, II c/c § 1º, do CPC/15. Como se trata de penhora formalizada pelo art. 845, § 1º do CPC/15, autorizada antes mesmo da avaliação do bem e à vista da matrícula/registro nos autos, fica ordenado o registro/averbação do auto/termo independentemente de avaliação, pois as exigências do art. 176, § 1º, 5, da LRP não são cumulativas e já foi indicado o valor da dívida acima na inicial da execução - '... valor da coisa OU da dívidaྭ...' Nos termos do art. 844 do CPC/15, é obrigação da parte exequente, independentemente da intervenção do Juízo, promover o registro/averbação no CRI ou cadastro equivalente, mediante apresentação de cópia do auto/termo de penhora. DEPOIS de lavrado o termo, abrir vista ao exequente: a) para comprovar o recolhimento da verba indenizatória para a expedição de mandado de intimação da parte executada; b) comprovar o registro da penhora no CRI, e presentar nos autos cópia reprográfica simples da certidão atualizada do imóvel, nele constando a averbação/registro da penhora; c) recolher a verba de citação/notificação do credor fiduciário, salvo se pela gratuidade, ficando ciente de que a omissão poderá ensejar a revogação da orgem ou a extinção do processo Prazo para o exequente: 30 dias. d) recolhida a verba citar/notificar o credor fiduciário por mandado ou carta para que tenha ciência da penhora e, querendo, manifestar a fim de resguardar seus interesses. Prazo de 15 dias para se manifestar.