5006745-56.2025.4.02.5006

Intimação

TRF2 · SECRETARIA DA 8ª TURMA ESPECIALIZADA · Acórdão

Apelação Cível Nº 5006745-56.2025.4.02.5006/ES RELATOR: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA APELANTE: RONILSON OLIVEIRA GOMES (AUTOR) ADVOGADO(A): LUAN OLMO FERREIRA (OAB ES023099) APELANTE: MONOPOLY CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA (RÉU) ADVOGADO(A): MARCELO PACHECO MACHADO (OAB ES013527) APELANTE: SPE CARAPINA QUADRADO EMPREENDIMENTOS LTDA (RÉU) ADVOGADO(A): MARCELO PACHECO MACHADO (OAB ES013527) APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU) EMENTA DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PRAZO CONTRATUAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA CONSTRUTORA E DA INCORPORADORA DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações interpostas pelo autor e pelas rés contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em relação à Caixa Econômica Federal e parcialmente procedentes os pedidos em face da incorporadora e da construtora, condenando-as solidariamente ao pagamento de lucros cessantes de R$ 2.000,00 mensais, a partir de 27/10/2025 até a efetiva entrega das chaves, e ao ressarcimento simples dos valores pagos a título de juros de obra no mesmo período. O autor pretende o reconhecimento da responsabilidade da CEF, a restituição dos encargos e a reparação por danos morais e demais prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se há inépcia da petição inicial quanto ao pedido de restituição dos juros de obra e se a extinção do processo, sem resolução do mérito, determinada de ofício em segundo grau, configura decisão-surpresa; (ii) estabelecer qual prazo contratual deve ser considerado para caracterizar o atraso na entrega do imóvel; (iii) determinar se a Caixa Econômica Federal responde solidariamente pelos prejuízos decorrentes do atraso e pela cobrança de juros de obra após o prazo de entrega; (iv) definir se são devidos a restituição em dobro dos juros de obra, a inversão da cláusula penal e a cumulação desta com lucros cessantes; e (v) verificar a configuração de dano moral e a extensão dos lucros cessantes e dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há inépcia da petição inicial quanto ao pedido de restituição dos juros de obra, pois os valores efetivamente pagos podem ser objeto de ressarcimento ou compensação com o saldo da dívida. 4. A extinção parcial do processo, determinada de ofício em segundo grau por suposta inépcia da inicial, configura decisão-surpresa e, caso fosse necessária a correção do vício, exigiria prévia oportunidade de emenda da petição inicial, nos termos do art. 321 do CPC. 5. O prazo de entrega do imóvel permanece aquele previsto no contrato de promessa de compra e venda, acrescido apenas do prazo de tolerância contratualmente estabelecido, pois o contrato de financiamento não importa novação do prazo originalmente pactuado. 6. O prazo final para entrega do imóvel é 27/10/2025, conforme o prazo previsto na promessa de compra e venda acrescido da tolerância de 180 dias, em consonância com a tese 1.1 do Tema 996 do STJ. 7. A Caixa Econômica Federal exerce controle operacional sobre a execução do empreendimento, pois condiciona a liberação de recursos à medição e vistoria, pode bloquear parcelas em caso de atraso, autorizar a prorrogação do prazo de construção, substituir a construtora e acionar o seguro garantia. 8. A atuação da CEF no empreendimento, associada aos poderes contratuais de fiscalização e substituição da construtora, ultrapassa a função de mero agente financeiro e justifica sua responsabilidade solidária pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual relativo ao atraso da obra. 9. A cobrança de juros de obra após o término do prazo contratual de entrega é indevida, autorizando a restituição simples dos valores pagos, sem incidência da repetição em dobro prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC, diante da controvérsia jurídica justificável e da ausência de violação à boa-fé objetiva. 10. A cláusula penal de 20% prevista no contrato de promessa de compra e venda não incide na hipótese, pois se refere à apresentação de documentação do promitente comprador em aquisição sem financiamento bancário, situação distinta daquela efetivamente realizada. 11. Eventual inversão da cláusula penal deve considerar a multa moratória prevista para a impontualidade do pagamento das parcelas do financiamento, conforme a orientação firmada pelo STJ no Tema 971. 12. A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes quando ambas possuem finalidade indenizatória equivalente, conforme a tese firmada pelo STJ no Tema 970. 13. Os lucros cessantes decorrentes da privação do uso do imóvel permanecem fixados em R$ 2.000,00 mensais, pois a sentença considerou as características do imóvel e o mercado imobiliário, enquanto a construtora não apresentou prova técnica suficiente para afastar o valor arbitrado. 14. O atraso na entrega do imóvel não gera, por si só, dano moral, sendo necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais capazes de provocar abalo significativo aos direitos da personalidade, inexistentes no caso. 15. A alegação de que a não entrega das chaves decorreu exclusivamente da conduta das rés não ficou comprovada, pois consta dos autos o “Habite-se”, apresentado em 13/02/2026, e a informação de que a entrega não se concretizou em razão de remarcações da vistoria pelo próprio autor. 16. A responsabilidade solidária da CEF pelas verbas indenizatórias impõe sua inclusão na condenação dos honorários advocatícios, mantendo-se a sucumbência recíproca e os percentuais fixados na sentença, com majoração dos honorários em 1% para cada uma das rés recorrentes, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESES 17. Recurso do autor parcialmente provido. Recursos da construtora e da incorporadora desprovidos. Teses de julgamento: 1. Não há inépcia da petição inicial quanto ao pedido de restituição de juros de obra quando os valores pagos são identificáveis e passíveis de ressarcimento ou compensação. 2. A extinção do processo por suposta inépcia da inicial, determinada de ofício em segundo grau sem prévia oportunidade de emenda, configura decisão-surpresa. 3. O prazo de entrega do imóvel permanece aquele previsto no contrato de promessa de compra e venda, acrescido apenas do prazo de tolerância contratual, não sendo substituído pelo cronograma estabelecido no contrato de financiamento. 4. A Caixa Econômica Federal responde solidariamente pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel quando exerce controle operacional sobre a obra e possui poderes contratuais para fiscalizar, bloquear recursos e substituir a construtora inadimplente. 5. A cobrança de juros de obra após o término do prazo contratual de entrega autoriza sua restituição simples, quando configurada controvérsia jurídica justificável e ausente violação à boa-fé objetiva. 6. A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes quando ambas possuem a mesma finalidade indenizatória. 7. O atraso na entrega do imóvel, desacompanhado de circunstâncias excepcionais que evidenciem lesão significativa aos direitos da personalidade, não configura dano moral indenizável. 8. Os lucros cessantes pela privação do uso do imóvel podem ser fixados com base no valor locatício quando o atraso é imputável às rés e o valor arbitrado não é afastado por prova suficiente em sentido contrário. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por maioria, vencido o relator Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA, DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação do autor para reconhecer a responsabilidade solidária da CEF junto das demais rés pelo pagamento dos valores dispostos na sentença e, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO à apelação da construtora e da incorporadora, com a majoração dos honorários de 1% sobre o valor da condenação para cada uma (art. 85, § 11, do CPC), nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Rio de Janeiro, 01 de setembro de 2026.