5006590-14.2024.8.24.0036

Intimação

TJSC · 2ª Vara Cível da Comarca de Jaraguá do Sul · DESPACHO/DECISÃO

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5006590-14.2024.8.24.0036/SC EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL FRANCISCO DALPRA ADVOGADO(A): ANDRESA THAIS DA SILVA (OAB SC041630) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de impugnação apresentada pela Caixa Econômica Federal no Evento 75, em razão da penhora incidente sobre o imóvel matriculado sob n. 86.095, gravado com alienação fiduciária e objeto gerador da dívida condominial exequenda. Inicialmente, registra-se que a matéria já foi enfrentada por este Juízo por ocasião da decisão do Evento 58, cujos fundamentos permanecem íntegros e plenamente aplicáveis ao caso concreto. Não houve, na manifestação da instituição financeira, a apresentação de elemento jurídico novo capaz de justificar a revisão do entendimento anteriormente adotado. Com efeito, a controvérsia reside na possibilidade de constrição judicial do próprio imóvel que origina os débitos condominiais, ainda que submetido ao regime de alienação fiduciária. A questão deve ser examinada à luz da natureza jurídica das contribuições condominiais, as quais constituem típica obrigação propter rem, vinculada diretamente à coisa e transferida ao titular da relação jurídica real incidente sobre o bem. Nesse contexto, a circunstância de o imóvel se encontrar alienado fiduciariamente não tem o condão de afastar a responsabilidade patrimonial da unidade imobiliária pelas despesas condominiais que sobre ela recaem. Isso porque a garantia fiduciária disciplina a relação estabelecida entre fiduciante e fiduciário, não podendo servir de obstáculo absoluto à satisfação de obrigação legal que se prende ao próprio imóvel e cuja finalidade é assegurar a manutenção da coletividade condominial. Foi justamente essa compreensão que prevaleceu no julgamento do REsp n. 2.059.278/SC, pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ocasião em que se reconheceu a possibilidade de penhora do próprio imóvel gerador da dívida condominial, mesmo quando gravado por alienação fiduciária, desde que oportunizada a participação do credor fiduciário na relação processual. Tal orientação foi expressamente adotada por este Juízo na decisão do Evento 58. A doutrina igualmente evidencia a especial proteção conferida aos créditos condominiais em razão de sua natureza vinculada à própria unidade autônoma. Nesse sentido, Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald lecionam que as obrigações propter rem caracterizam-se pela submissão da coisa ao débito, de modo que a relação obrigacional decorre da titularidade do direito real, e não exclusivamente da manifestação de vontade do devedor (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Direitos Reais. 16. ed. Salvador: JusPodivm, 2024). No mesmo sentido, Flávio Tartuce observa que as despesas condominiais constituem um dos exemplos mais expressivos de obrigação propter rem, justamente porque acompanham a coisa e recaem sobre aquele que detém posição jurídica em relação ao bem, de forma a assegurar a preservação do interesse coletivo dos condôminos (TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das Coisas. 17. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2025). Além disso, a interpretação defendida pela impugnante conduziria a resultado incompatível com a própria finalidade da obrigação condominial. Em termos práticos, significaria impedir a efetividade da execução justamente sobre o bem que origina a dívida, transferindo aos condôminos adimplentes o ônus de suportar despesas comuns indispensáveis à manutenção do empreendimento. A solução não se harmoniza com o regime jurídico das obrigações propter rem nem com a orientação atualmente prevalecente na jurisprudência que vem se consolidando sobre a matéria. Dessa forma, permanecem hígidos os fundamentos lançados no Evento 58, inexistindo razão para desconstituição da penhora anteriormente determinada. I - Ante o exposto, rejeito a impugnação apresentada pela Caixa Econômica Federal no Evento 75, mantendo integralmente a decisão proferida no Evento 58 e a constrição incidente sobre o imóvel matriculado sob n. 86.095. II - Preclusa, determino que o bem seja avaliado, expedindo-se o competente mandado de avaliação e intimação do executado a respeito da penhora e da avaliação, com advertência específica que terá o prazo para apresentação de impugnação. III - Sobrevindo a avaliação, intimem-se o credor fiduciário e a parte exequente, com prazo de 5 dias. IV - Fluído o prazo do item 'III', determino que o bem penhorado seja vendido em leilão público, pelo valor da avaliação, devendo o processo ser encaminhado para o Leiloeiro Oficial da Comarca para promover o certame, observando-se a Portaria Conjunta n. 04/2025, a qual disciplina os procedimentos para a realização de alienação por leilão judicial nas 1ª, 2ª e 3ª Varas Cíveis da Comarca de Jaraguá do Sul. No ponto, desde já reitera-se que primeiro serão quitados os valores da verba condominial do imóvel, e o que sobejar será transferido à instituição financeira, para fins de quitação da dívida do financiamento; e, em ainda havendo saldo credor em seu favor, deverá buscar tais valores por meio de ação regressiva contra o antigo devedor fiduciário. Intimem-se. Preclusa, cumpra-se.