5006583-33.2025.8.13.0702

Intimação

TJMG · 1ª Unidade Jurisdicional - 1º JD da Comarca de Uberlândia

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberlândia / 1ª Unidade Jurisdicional - 1º JD da Comarca de Uberlândia Av: Rondon Pacheco, 6130, TIBERY, Uberlândia - MG - CEP: 38405-142 PROCESSO Nº: 5006583-33.2025.8.13.0702 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO: [Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Liminar] AUTOR: ANA BEATRIZ GARCIA FAITARONE CPF: 218.265.758-47 e outros RÉU: ROTINA ADMINIST E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP CPF: 17.787.151/0001-34 e outros SENTENÇA Vistos. Trata-se de ação de cobrança c/c indenização por danos materiais e morais e declaração de inexigibilidade de débito ajuizada por MARIA TEREZA GARCIA FAITARONE e ANA BEATRIZ GARCIA FAITARONE em face de ROTINA ADMINISTRAÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e VALTERCIDES MASSA, sucedido por FLORA HILDA SERVO MASSA, JEAN MASSA, JENAINA MASSA TEIXEIRA e VIRGINIA MASSA ABRAHÃO. Alegam as autoras, em síntese, que Ana Beatriz figurou como locatária do imóvel pertencente a Valtercides Massa, cuja locação era administrada pela requerida Rotina Administrações. Sustenta que, durante a vigência do contrato, o imóvel passou a apresentar infiltrações e problemas estruturais não solucionados. Ainda, em 22/10/2024, fortes chuvas ocasionaram o alagamento da residência e danos aos bens tornando o imóvel impróprio para moradia. Aduz, ainda, ter sido indevidamente cobrada por reparos após a desocupação. A autora Maria Tereza, mãe de Ana Beatriz, integra o polo ativo apenas em razão dos alegados danos morais decorrentes da preocupação com a situação vivenciada pela filha. Ao final, requerem a declaração de inexigibilidade da cobrança, indenização por danos materiais e morais, restituição dos valores pagos a título de seguro-fiança e tarifa de emissão de boletos, bem como o pagamento de multa contratual. Citados, os sucessores de Valtercides Massa apresentaram contestação (ID 10506956837). Preliminarmente, suscitaram a inépcia da petição inicial quanto ao pedido de restituição dos valores pagos a título de seguro-fiança. No mérito, afirmam que o evento decorreu da ausência de manutenção de telhas, calhas e condutores pelas locatárias, defendendo a culpa exclusiva da parte autora. Subsidiariamente, atribuíram eventual responsabilidade à administradora do imóvel. Requerem a improcedência dos pedidos. Citada, a ré ROTINA ADMINISTRAÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentou contestação (ID 10439070640). Preliminarmente, arguiu a inépcia da petição inicial e sua ilegitimidade passiva. No mérito, sustentou a regularidade de sua atuação, impugnou a existência e a extensão dos danos alegados e defendeu a legitimidade da cobrança de tarifa para emissão de boletos. No mais, não há nulidade ou vícios a serem sanados. Havendo preliminares, passo à enfrentá-las. Sem maiores delongas, rejeito a preliminar de inépcia da inicial, uma vez que a petição inicial preenche todos os requisitos previstos no art. 319 do CPC. Ademais, os fatos e o pedido inicial encontram-se suficientemente delineados, tanto que foi possível o requerido defender-se. Por fim, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela ré Rotina Imobiliária, tendo em vista que apurar se a requerida é efetivamente responsável pelo prejuízo sofrido pela autora é questão de mérito, o qual será oportunamente analisada. No mais, não há nulidades ou vícios a serem sanados. Passo à análise do mérito. Cinge-se a controvérsia à apuração da responsabilidade dos réus pelos danos suportados pela locatária decorrentes das condições estruturais do imóvel locado. A priori, importante destacar que a relação jurídica discutida nos autos decorre de contrato de locação residencial de imóvel, razão pela qual é regida pela Lei nº 8.245/91. Para fins de contextualização fática e adequada análise dos pedidos formulados pela parte autora, passo à exposição dos acontecimentos relevantes. Como se verifica dos autos, a autora Ana Beatriz era locatária do réu Valtercides, atualmente sucedido por seus herdeiros, mantendo relação contratual de locação referente ao imóvel administrado pela requerida Rotina Administradora. A autora sustenta que o imóvel apresentava problemas de infiltração e outras avarias estruturais, os quais teriam persistido mesmo após a realização de reparos, culminando no alagamento ocorrido em outubro de 2024 e na consequente desocupação do bem. Os réus, por sua vez, sustentam que os reparos que lhes foram comunicados foram devidamente autorizados e realizados, atribuindo o ocorrido à ausência de manutenção ordinária do imóvel pela locatária ou, subsidiariamente, à falha da administradora em comunicar eventual necessidade de novos reparos. De antemão, oportuno destacar que a permanência da requerida Rotina no polo passivo se justifica em razão dos atos próprios relacionados à administração e às cobranças discutidas nesta demanda, não respondendo por eventuais danos materiais e morais decorrentes das condições estruturais do imóvel, tampouco pela multa decorrente do descumprimento das obrigações assumidas pelos locadores no contrato de locação. Isso porque a imobiliária ré atuou na relação locatícia na qualidade de administradora e mandatária dos proprietários, intermediando a relação entre locador e locatária, sem assumir, em nome próprio, as obrigações inerentes à conservação estrutural e à habitabilidade do imóvel. Pois bem. O conjunto probatório evidencia que os problemas no imóvel já se apresentavam desde 2023, conforme se vê do documento de ID 10506978511. Com efeito, é incontroversa a ocorrência do inundação no imóvel em 22/10/2024, durante episódio de fortes chuvas, que ocasionaram o alagamento do imóvel, conforme demonstram os documentos de IDs 10385565227, e 10385560378, este último, inclusive, consistente em relatório da Defesa Civil, no qual se consignou que o imóvel se encontrava “insalubre para moradia”. As testemunhas ouvidas em audiência de instrução e julgamento também corroboram a narrativa autoral, descrevendo as condições precárias em que o imóvel se encontrava e a situação enfrentada pela autora após o ingresso de água na residência. Embora os requeridos afirmem que autorizaram e custearam os reparos necessários e indicados, verifica-se que as medidas adotadas não foram suficientes para solucionar de forma efetiva as irregularidades. De igual modo, não prospera, perante a locatária, a alegação de que eventual ausência de novos reparos decorreu de falha da administradora em comunicar aos proprietários a persistência dos problemas. Eventual descumprimento das obrigações existentes na relação entre os locadores e a administradora deve ser discutido entre eles, não podendo tal circunstância ser oposta à locatária para afastar os deveres atribuídos aos locadores ou transferir-lhe os prejuízos daí decorrentes. Ainda, é importante mencionar que a alegação de culpa exclusiva da locatária pela ausência de manutenção, limpeza e conservação das telhas, calhas e condutores não merece prosperar. Embora o contrato atribua à locatária a conservação ordinária desses elementos, tal obrigação não afasta o dever do locador de manter o imóvel em condições adequadas ao uso e responder pelos vícios e defeitos que lhe sejam imputáveis, conforme dispõe o art. 22 da Lei nº 8.245/91. No mais, como já exposto, a prova dos autos demonstra a existência de problemas recorrentes de infiltração, inclusive anteriormente submetidos a reparos, cuja persistência culminou no evento descrito nos autos. Como se verificou, a locatária sofreu expressivos prejuízos em razão do alagamento do imóvel, que atingiu diversos de seus bens pessoais e domésticos, ocasionando a perda e deterioração de parte significativa de seu patrimônio. Os depoimentos colhidos em audiência de instrução reforçam essa conclusão, ao relatarem que Ana Beatriz perdeu diversos bens, dentre eles cama, notebook, roupas e eletrodomésticos, tendo sido obrigada a deixar a residência sem conseguir levar grande parte dos objetos. Diante desse contexto, entendo suficientemente demonstrada a ocorrência dos danos materiais e o dever de ressarcimento. Quanto ao valor da indenização, os bens relacionados pela autora correspondem a objetos comuns e compatíveis com a utilização ordinária de uma residência, não se mostrando desproporcional a alegação de que se encontravam no imóvel no momento do alagamento. Além disso, o orçamento juntado no ID 10385562671 fornece parâmetros objetivos para a quantificação dos prejuízos suportados. Não se mostra razoável exigir que a autora apresentasse notas fiscais ou comprovantes de aquisição de todos os bens atingidos, especialmente porque se trata de objetos de uso cotidiano, adquiridos em momentos distintos e cuja documentação, ordinariamente, não é conservada por tempo indeterminado. Assim, considerando a prova documental e testemunhal, bem como as circunstâncias concretas em que ocorreu o alagamento, reputo suficientemente comprovados os prejuízos materiais indicados na inicial, razão pela qual a autora faz jus ao ressarcimento no montante pleiteado, conforme orçamento de ID 10385562671. Quanto à multa contratual, verifica-se que a cláusula 10ª, parágrafo segundo, estabelece penalidade equivalente a três meses de aluguel para a parte que descumprir qualquer das cláusulas ou condições do contrato. No caso, reconhecido o descumprimento das obrigações atribuídas aos locadores quanto à manutenção do imóvel em condições adequadas de habitabilidade, mostra-se configurada a hipótese de incidência da penalidade contratualmente prevista. Assim, é devido o pagamento da multa contratual no valor de R$ 4.500,00. Nesse sentido, a cobrança realizada pelos réus no valor de R$ 26.374,00, referente às obras que seriam necessárias após a desocupação do imóvel, mostra-se indevida. Isso porque, os autos evidenciam a existência de problemas estruturais e infiltrações anteriores ao alagamento, inclusive objeto de reclamações e intervenções realizadas ainda durante a vigência da locação. Embora seja dever do locatário restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal, sua responsabilidade alcança os danos que efetivamente tenha provocado, não abrangendo vícios estruturais ou reparações que incumbam ao locador, nos termos dos arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91. Portanto, deve ser reconhecida a inexigibilidade do débito de R$ 26.374,00. Em relação aos danos morais também entendo que são devidos em relação à autora Ana Beatriz. Isso porque a situação vivenciada pela locatária ultrapassa os meros dissabores cotidianos, pois a angústia de ter sua residência invadida pela água, somada à frustração decorrente da perda de diversos bens pessoais, atinge de forma relevante sua esfera psíquica e sua dignidade. Por outro lado, quanto à autora Maria Tereza, não se verifica dano moral indenizável. A pretensão está fundamentada na angústia e preocupação decorrentes do sofrimento vivenciado por sua filha, Ana Beatriz. Contudo, tais sentimentos, embora compreensíveis, inserem-se no âmbito das relações familiares e, por si sós, não configuram lesão autônoma a direito da personalidade. Assim, não há fundamento para o reconhecimento de dano moral, razão pela qual o pedido deve ser julgado improcedente em relação à Maria Tereza. Prevalecendo o dever de indenizar, a fixação do valor a ser atribuído a título de danos morais, deverá atender aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade. Dessa forma, fixo o dano moral no valor pleiteado, qual seja, R$ 5.000,00 por atender aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade norteadores do instituto, consideradas as circunstâncias específicas do caso. Por fim, quanto aos demais pedidos, referentes à restituição dos valores pagos a título de seguro-fiança e daqueles cobrados pela emissão de boletos, não merecem acolhimento. Quanto ao seguro-fiança, tal contratação integrou regularmente a relação locatícia e permaneceu vigente durante o período de ocupação do imóvel, inexistindo fundamento para a restituição dos valores regularmente pagos durante a vigência da locação. No que tange ao custo de emissão de boleto, reputa-se legítimo o repasse ao locatário. Com efeito, constou do contrato, a seguinte cláusula: “CLÁUSULA 16ª - DA COBRANÇA DO BOLETO: Ciente e de acordo o Locatário que durante o período de locação, o mesmo pagará pela emissão dos boletos de aluguel.” Ou seja, trata-se de condição previamente acordada entre as partes, não se identificando ilegalidade ou abuso. Assim, discriminam-se os valores devidos à autora Ana Beatriz: (i) R$ 20.022,02 a título de danos materiais referente aos bens perdidos; (ii) R$ 4.500,00 relativos à multa contratual; (iii) R$ 5.000,00 quanto aos danos morais. Dispositivo Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por ANA BEATRIZ GARCIA FAITARONE e IMPROCEDENTES os pedidos formulados por MARIA TEREZA GARCIA FAITARONE, para: I) Declarar inexigível, em relação à autora Ana Beatriz Garcia Faitarone, o débito de R$ 26.374,00 (vinte e seis mil, trezentos e setenta e quatro reais), referente aos reparos cobrados após a desocupação do imóvel; II) Condenar os réus (sucessores de Valtercides Massa) ao pagamento em favor da autora Ana Beatriz no valor de R$ 20.022,00 (vinte mil e vinte e dois reais), a título de danos materiais, acrescidos de correção monetária pelo IPCA (CC, art. 389, par. único), desde o efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ), e juros de mora calculados pela SELIC, deduzido o IPCA, na forma do art. 406, § 1º do Código Civil, a partir da citação (CC, art. 405); III) Condenar os réus (sucessores de Valtercides Massa) ao pagamento em favor da autora Ana Beatriz no valor de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), referente à multa por descumprimento contratual, conforme documento ID 10385563122, acrescidos de correção monetária pelo IPCA (CC, art. 389, par. único), desde o ajuizamento da ação, e juros de mora calculados pela SELIC, deduzido o IPCA, na forma do art. 406, § 1º do Código Civil, a partir da citação (CC, art. 405); IV) condenar os réus (sucessores de Valtercides Massa) ao pagamento em favor da autora Ana Beatriz no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), à título de danos morais, acrescidos de correção monetária pelo IPCA (CC, art. 389, par. único), desde o arbitramento (Súmula 362 do STJ), e juros de mora calculados pela SELIC, deduzido o IPCA, na forma do art. 406, § 1º do Código Civil, a partir da citação (CC, art. 405). Em relação à ré ROTINA ADMINISTRAÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTES, os pedidos de condenação ao pagamento de danos materiais, danos morais e multa por descumprimento contratual. Confirmo a tutela de urgência deferida em ID 10403225616. Não há condenação, nesta fase, em custas ou honorários advocatícios, conforme dispõe o artigo 55 da Lei 9.099/95. P. I. Uberlândia, data da assinatura eletrônica. VANESSA GUIMARAES DA COSTA Juiz(íza) de Direito 1ª Unidade Jurisdicional - 1º JD da Comarca de Uberlândia