5006044-81.2026.8.24.0005

Intimação

TJSC · 4ª Vara Cível da Comarca de Balneário Camboriú · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 5006044-81.2026.8.24.0005/SC AUTOR: CARLA CAROLINE TAKEMOTO DREYER ADVOGADO(A): NATALIA BROTTO (OAB PR046592) RÉU: CONDOMINIO ROYALTON RESIDENCE ADVOGADO(A): RUBENS ADRIANO ZAPPELINI (OAB SC007938) DESPACHO/DECISÃO Vistos etc. Trata-se de Ação Declaratória de Licitude de Locação por Temporada, cumulada com Obrigação de Não Fazer, Pedido Liminar e Pedido de Nulidade da Exigibilidade e Restituição de Multa, ajuizada por Carla Caroline Takemoto Dreyer em face do Condomínio Royalton Residence, ambos devidamente qualificados nos autos. Narra a autora, em síntese, que é proprietária do apartamento nº 1001 do condomínio réu e que destina o imóvel à locação residencial por temporada. Relata que todas as locações são intermediadas por imobiliária e formalizadas por contratos escritos, utilizando plataformas digitais (Airbnb) tão somente como canal de captação e publicidade, sem a prestação de serviços típicos de hotelaria. Não obstante, em 15/12/2025 foi notificada pelo condomínio réu para cessar as locações sob o fundamento de violação ao art. 19-A da Convenção Condominial, vindo a ser penalizada com multa no teto máximo (cinco contribuições condominiais), no montante de R$ 8.638,40. Assevera que, para viabilizar recurso administrativo, adimpliu o boleto que contemplava a multa (totalizando R$ 11.028,12). Aduz, ainda, que seus inquilinos vêm sofrendo tratamento discriminatório e restrições indevidas por prepostos do réu. Requereu, em tutela de urgência, autorização para manter as locações, abstendo-se o réu de aplicar novas penalidades e de embaraçar o acesso dos ocupantes. No mérito, postulou a declaração de licitude das locações por temporada da unidade, a nulidade da multa aplicada com a restituição do indébito (ou minoração subsidiária ao patamar mínimo de uma taxa) e imposição de obrigação de não fazer ao condomínio réu. Determinada a emenda para quantificação do pedido restitutório (ev. 10.1), a parte autora atendeu à determinação no evento 19.1. No evento 21.1, o pedido de tutela de urgência foi indeferido. Contra essa decisão, a autora interpôs Agravo de Instrumento nº 5044065-44.2026.8.24.0000, ao qual foi indeferida a tutela antecipada recursal em segundo grau (eventos 31.1 31.2 do Agravo de Instrumento Nº 5044065-44.2026.8.24.0000/SC). Devidamente citado (evento 31.1), o condomínio réu ofertou contestação, cumulada com reconvenção e pedido de tutela de urgência inibitória (evento 33.1). Em sede preliminar na contestação, arguiu a ausência de interesse de agir da autora quanto à anulação e restituição da multa condominial, argumentando que pende de apreciação recurso administrativo perante a Assembleia Geral. No mérito, defendeu a plena legalidade do art. 19-A da Convenção Condominial, regularmente aprovado em assembleia de 24/07/2024 com quórum qualificado. Sustentou a ocorrência de simulação contratual e descaracterização da locação por temporada, aduzindo que os contratos físicos apresentados servem de fachada para encobrir exploração comercial de hospedagem atípica e rotativa via Airbnb, gerando frequentes perturbações ao sossego, segurança e integridade do edifício, especialmente à unidade 901. Afirmou a legitimidade e proporcionalidade da multa no patamar máximo diante da gravidade e reiteração de condutas, refutando qualquer assédio ou constrangimento a locatários, os quais apenas são submetidos às normas regimentais gerais. Em sede de reconvenção, requereu a concessão de tutela provisória de urgência de natureza inibitória para compelir a reconvinda a remover, em 48 horas, todos os anúncios do imóvel de plataformas digitais e abster-se de novas locações na modalidade de hospedagem rotativa, sob pena de multa diária de R$ 4.000,00. Ao final, pleiteou o reconhecimento de uso nocivo da propriedade e a confirmação definitiva da obrigação de não fazer, com fixação de astreintes. Juntou documentos (atas notariais (ev. 33.6), cópia do anúncio (ev. 33.4 e 33.5), livro de ocorrências e histórico administrativo). Intimada, a autora/reconvinda apresentou impugnação à contestação e resposta à reconvenção (evento 38.1). Em réplica à contestação, rechaçou a preliminar invocando a inafastabilidade da jurisdição ante a lesão patrimonial atual e consumada pelo pagamento da penalidade, reafirmando no mérito a inexistência de serviços hoteleiros, a ausência de previsão legal de prazo mínimo para temporada, o vício no procedimento sancionatório e a desproporcionalidade da multa. Em sede de reconvenção, suscitou preliminar de inépcia parcial pela indeterminação do preceito cominatório ("qualquer outro meio") e pela inviabilidade jurídica de obrigação de remoção sobre anúncios mantidos por terceiros/imobiliárias. No mérito reconvencional, sustentou a falta dos requisitos do art. 300 do CPC para a tutela de urgência, a inaplicabilidade do precedente do STJ pela ausência de fracionamento ou prestação de serviços e a inexistência de prova técnica de uso nocivo da propriedade, pugnando pela improcedência da reconvenção e afastamento da multa diária pretendida. O condomínio reconvinte manifestou-se sobre a resposta à reconvenção no evento 44.1, rechaçando a inépcia, reiterando o pedido de tutela de urgência inibitória e postulando a quebra de sigilo de dados com expedição de ofício à plataforma Airbnb para apuração da cadeia de reservas e pagamentos. Vieram os autos conclusos para providências preliminares e saneamento, conforme arts. 347 e 357 do CPC. Irregularidades ou vícios sanáveis Não verifico a presença de irregularidades ou vícios a serem sanados. Questões Processuais Pendentes 1. Da Tutela Provisória de Urgência Inibitória (requerida em sede de reconvenção, ev. 33.1) Pende de apreciação o pedido de tutela provisória de urgência, de natureza inibitória, formulado pelo condomínio réu/reconvinte em sua peça de reconvenção (evento 33.1), por meio do qual pugna pela determinação de remoção, em 48 horas, de todos os anúncios da unidade 1001 de plataformas digitais (Airbnb e similares), bem como que a reconvinda se abstenha de efetuar novas locações sob o formato de hospedagem rotativa, sob pena de multa diária de R$ 4.000,00. Nos termos do art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Com efeito, conquanto haja indícios de descompasso entre a forma de exploração do imóvel e a regra proibitiva convencional (art. 19-A), a matéria fática subjacente encontra-se no centro da controvérsia e demanda aprofundamento em sede de cognição exauriente. Isto porque a parte reconvinda sustenta que as locações são efetivamente residenciais por temporada, intermediadas por imobiliária credenciada perante a administração, e formalizadas por contratos escritos com grupos familiares individualizados, inexistindo serviços hoteleiros. Ademais, não restou demonstrado o perigo de dano iminente e irreparável (periculum in mora) apto a justificar a medida antecipatória inaudita altera parte, mormente porque a discussão acerca das atividades na unidade 1001 se arrasta administrativamente desde o final de 2025, dispondo o condomínio de instrumentos administrativos próprios para fins de controle de acesso para salvaguardar a segurança e tranquilidade dos moradores do edifício. Por fim, a medida pleiteada ostenta caráter marcadamente satisfativo, impondo-se a preservação do estado de fato até a instrução probatória. Do exposto, INDEFIRO o pedido de tutela provisória de urgência formulado na reconvenção. Preliminares processuais 1. Da ausência de interesse de agir (suscitada pelo réu na contestação) De início, verifico que o condomínio réu sustenta que a autora carece de interesse processual no tocante aos pedidos de anulação e restituição da multa condominial, argumentando que pende de apreciação recurso administrativo interposto perante a Assembleia Geral. Contudo, sabe-se que no ordenamento jurídico brasileiro vigora o princípio da inafastabilidade da jurisdição, o qual preconiza que a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito. Como regra, não se exige o prévio esgotamento da via administrativa ou extrajudicial interna como condição de procedibilidade da ação judicial. In casu, a lesão patrimonial é atual e concreta, uma vez que o condomínio exigiu e a autora comprovou o pagamento do boleto bancário que contemplava o valor integral da multa imposta (ev. 1.6), sob a condição de que a quitação prévia era requisito para o próprio manejo recursal administrativo. Dessa forma, configurada a exigibilidade e a retenção do numerário pelo réu, exsurge evidente o interesse da autora em buscar judicialmente o reconhecimento de eventual ilegalidade ou desproporcionalidade na sanção aplicada, com o consequente ressarcimento do indébito. REJEITO, portanto, a preliminar de falta de interesse de agir. 2. Da preliminar de inépcia parcial da reconvenção (suscitada pela autora/reconvinda) A autora/reconvinda argui a inépcia da reconvenção sob dois argumentos: a) indeterminação do pedido cominatório ao formular o requerimento, alegadamente genérico, de abstenção por "qualquer outro meio que caracterize hospedagem rotativa e atípica"; e b) impossibilidade jurídica de lhe impor obrigação de fazer consistente na remoção de anúncios mantidos em perfis de terceiros (imobiliária). A petição de reconvenção preenche os requisitos dos arts. 319, 322 e 324 do CPC. O pedido cominatório deduzido pelo reconvinte é suficientemente determinado e compreensível, visando a coibir a exploração do imóvel da reconvinda em regime de hospedagem comercial e de alta rotatividade. A expressão "qualquer outro meio" não induz indeterminação insanável, mas um desdobramento inibitório, a fim de evitar a burla da obrigação pretendida, devendo a interpretação do pedido guardar estrita consonância com o conjunto da postulação e a boa-fé processual (art. 322, § 2º, do CPC). Quanto à remoção de anúncios operados por imobiliárias ou terceiros, a questão atine à viabilidade fática e jurídica da tutela e à responsabilidade da proprietária na delegação da gestão de seu imóvel, matérias que pertencem ao mérito da causa e nele serão oportunamente valoradas. Do exposto, considerando que as referidas questões estão afetas ao mérito da causa, AFASTO a preliminar de inépcia parcial da reconvenção. Prejudiciais ao mérito Não foram alegadas questões prejudiciais ao mérito. Questões de fato controvertidas para a atividade probatória Essencialmente, os pontos controvertidos são: I) a natureza jurídica da exploração conferida ao apartamento nº 1001; II) a forma a contratação das estadias, a fim de apurar se as plataformas digitais funcionam exclusivamente como mero canal de divulgação e publicidade com celebração autônoma via imobiliária, ou se todo o fluxo de reservas, transações financeiras, pagamentos e repasses é perfectibilizado pela plataforma; III) a higidez formal e material dos contratos de locação apresentados (ev. 33.27 e 33.28); IV) a ocorrência de uso nocivo da propriedade e perturbação da convivência; V) a regularidade formal e a proporcionalidade da penalidade aplicada: apurar se foram observados o contraditório, a ampla defesa e a razoabilidade na fixação da multa condominial no teto máximo de cinco cotas; VI) a ocorrência de abusos, embaraços ou condutas discriminatórias imputadas a prepostos do condomínio réu no tratamento dispensado aos inquilinos da unidade 1001. Distribuição do ônus da prova O ônus da prova incumbe à parte ativa quanto ao fato constitutivo de seu direito, e à parte passiva no tocante à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, I e II, do CPC. Da produção probatória 1. Do requerimento de expedição de ofício (formulado no evento 44.1): 1.1. Afastamento do sigilo de dados e expedição de ofício ao Airbnb (evento 44.1, itens 7.4 e 7.5) O reconvinte pleiteia a quebra do sigilo de dados e expedição de ofício à empresa responsável pela plataforma Airbnb no Brasil, postulando: a) a qualificação do titular da conta de anfitrião e alterações de cadastro; b) o histórico detalhado de todas as reservas do apartamento 1001 desde 24/07/2024 até o cumprimento, com código, datas, número de hóspedes e status; c) comprovantes das reservas emitidos pelo aplicativo; e d) extratos de pagamentos e repasses financeiros. DEFIRO A PRODUÇÃO DA PROVA, uma vez que o cerne da lide repousa justamente na controvérsia sobre a destinação e a operacionalização da unidade: enquanto a autora sustenta que o Airbnb funciona como mera ferramenta de captação publicitária, ocorrendo a formalização contratual e o pagamento fora da plataforma, o réu sustenta que os contratos físicos são documentos simulados para encobrir reservas operadas e quitadas eletronicamente no sistema da plataforma. Sendo o condomínio terceiro em relação à plataforma digital, não possui acesso direto à conta restrita do usuário, configurando hipótese em que a prova do fato não pode ser obtida por meios próprios. A intervenção judicial é, pois, indispensável e proporcional. Do exposto, determino: a) Oficie-se à Airbnb Plataforma Digital LTDA., instruindo-se o ofício com cópia da ata notarial de ev. 33.6, para que, no prazo de 30 (trinta) dias, encaminhe diretamente a este juízo: I) Os dados cadastrais completos da conta de anfitrião vinculada ao anúncio do imóvel (apartamento 1001 do Edifício Royalton Residence), informando se houve alteração de titularidade/perfil a contar de 24/07/2024; II) relatório discriminado de todas as reservas cadastradas, confirmadas, concluídas e canceladas para o referido anúncio entre 24/07/2024 e a data do recebimento do ofício, indicando códigos de reserva, períodos (check-in e check-out), nomes e documentos dos hóspedes/contratantes; III) extratos de pagamentos e de repasses financeiros efetuados, especificando os valores pagos pelos usuários, comissões retidas, valores líquidos liberados, datas e identificação bancária (banco, agência, conta e titular) das contas favorecidas. 2. Das provas documentais a) Do requerimento de exibição de documentos pelo réu (evento 44.1) O condomínio requereu a intimação da autora/reconvinda para que exiba em juízo os comprovantes de pagamentos recebidos dos locatários e os repasses financeiros correspondentes à intermediação pela imobiliária Righetto Imóveis Ltda. Dispõe o art. 396 do CPC que: Art. 396. O juiz pode ordenar que a parte exiba documento ou coisa que se encontre em seu poder. Tratando-se de comprovação de que a relação negocial decorre de locações intermediadas por imobiliária — fato afirmado pela própria autora —, os comprovantes dos pagamentos efetuados pelos inquilinos e os correspondentes demonstrativos de repasse financeiro elaborados pela imobiliária são documentos essenciais para aferir a natureza jurídica da exploração conferida ao apartamento nº 1001, e verificar eventual vício no negócio jurídico firmado. Assim, DEFIRO O REQUERIMENTO, e determino a intimação da autora/reconvinda para que, no prazo de 15 (quinze) dias, junte aos autos os comprovantes de pagamento e os demonstrativos de repasse financeiro emitidos pela imobiliária Righetto Imóveis Ltda. alusivos a cada um dos contratos de locação anexados aos autos, sob pena de aplicação do art. 400 do CPC. b) Do requerimento de exibição de documentos formulado pela autora (evento 38.1) Considerando que a comprovação documental dos eventos que fundamentaram a imposição da multa afigura-se uma medida necessária ao deslinde da controvérsia, em especial para fins de averiguação da regularidade formal e da proporcionalidade da penalidade aplicada, uma vez que o condomínio réu justificou a imposição da penalidade pecuniária máxima (cinco taxas condominiais, no importe de R$ 8.638,40) e embasou a tese de uso nocivo da propriedade em supostas infrações pretéritas e reclamações de vizinhos, incumbe-lhe viabilizar a análise sobre o acervo probatório fático que lastreou a sanção punitiva. Assim, DEFIRO a produção da prova. b.1) INTIME-SE o condomínio réu para que, em 15 (quinze) dias, apresente cópia integral e legível das denúncias, reclamações, registros de acesso, livro de ocorrências, imagens, atas e procedimentos administrativos utilizados para fundamentar a multa e as alegações de uso nocivo, que geraram a multa aplicada na data de 09/12/2025. 3. Da prova testemunhal Caso haja interesse na produção de prova testemunhal, deverá a parte apresentar, no prazo de 15 dias, o respectivo rol, contendo a qualificação das pessoas a serem ouvidas, observado o limite de até 3 (três) testemunhas para a prova de cada fato (art. 357, §6º, do CPC). As audiências serão realizadas, em regra, de forma presencial nesta unidade. As testemunhas não residentes nesta comarca serão ouvidas por meio de sala passiva no Fórum da comarca em que residem, desde que situada neste Estado. Aquelas não residentes em Santa Catarina poderão participar por videoconferência. Os advogados e as partes não residentes na comarca poderão participar por videoconferência. Os pedidos de participação por meio remoto deverão ser formulados no mesmo prazo, sob pena de preclusão. Nos casos de videoconferência, o pleito deverá ser acompanhado do endereço eletrônico (e-mail) para envio do link de acesso, bem como, tratando-se de testemunha, sempre que possível, de cópia do documento de identificação.