5005988-34.2026.4.02.5101

Intimação

TRF2 · 27ª Vara Federal do Rio de Janeiro · DESPACHO/DECISÃO

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5005988-34.2026.4.02.5101/RJ EXEQUENTE: CHIMERA ALTERNATIVE ASSETS VI FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS ADVOGADO(A): FREDERICO TOCANTINS RODRIGUES IVO (OAB SP320435) EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF EXECUTADO: FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL DESPACHO/DECISÃO Trata-se de exceção pré-executividade (Evento 19) oposta por Caixa Econômica Federal, nos autos da presente ação de Execução de Cotas Condominiais ajuizada pelo CHIMERA ALTERNATIVE ASSETS VI FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS. Caixa Econômica Federal realizou depósito em dinheiro para garantir o juízo, no valor de R$ 11.772,58 (onze mil, setecentos e setenta e dois reais e cinquenta e oito centavos). Alegou sua ilegitimidade passiva para a causa, argumentando que o imóvel em questão foi objeto de contrato de alienação e arrendamento residencial à particular Valdísia Ferreira da Silva, que detém a posse direta e o uso efetivo da unidade. Sustentou que as despesas de condomínio pertencem exclusivamente à ocupante que usufrui dos serviços comuns. Juntou extratos e relatórios dos sistemas internos para comprovar a contratação e a quitação do saldo devedor nos termos da política habitacional vigente. Intimada, a parte exequente apresentou manifestação na qual concordou com a exclusão da Caixa Econômica Federal do polo passivo e requereu a inclusão da possuidora direta do imóvel no processo. Pleiteou, ainda, a manutenção da empresa pública federal apenas na condição de terceira interessada e o reconhecimento da incompetência da Justiça Federal, com a remessa do processo para a Justiça Estadual. Em nova manifestação, a Caixa Econômica Federal reiterou sua manifesta ilegitimidade, recusou qualquer permanência na lide como terceira interessada e reforçou o pedido de envio imediato dos autos à Justiça Estadual diante da inexistência de interesse de entidade federal. Conclusos, decido. A via eleita requer prova pré-constituída ou aplicação direta de lei ou jurisprudência acerca da qual não haja controvérsia, e que, por via de consequência, dispensam regular instrução e contraditório típicos dos embargos de devedor. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento na Súmula 393 no sentido de que "A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória". No caso em questão, revela-se devido o manuseio de exceção de pré-executividade, em virtude da desnecessidade de dilação probatória para aferir o alegado nesta sede. Isto porque a matéria deduzida reveste-se da natureza de questão de ordem pública, pois diz respeito à legitimidade das partes e à competência absoluta do órgão julgador. O ponto central a ser decidido reside na verificação da legitimidade da instituição financeira pública e do fundo por ela gerido para responder pelas taxas de condomínio cobradas, com a consequente definição sobre a manutenção da competência deste Juízo Federal para o processamento da demanda executiva. - Da ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal Trata-se de execução de título extrajudicial proposta por CHIMERA ALTERNATIVE ASSETS VI FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS em face do FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, destinada à cobrança de cotas condominiais relativas ao apartamento 402, bloco 17, do Condomínio Vivenda das Cotovias, situado na Estrada do Campinho, nº 7.005, Paciência, Rio de Janeiro/RJ, no valor originário de R$ 10.702,34, acrescido dos encargos legais e das parcelas vincendas. Em exceção de pré-executividade, a CEF sustenta sua ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que a responsabilidade pelas despesas condominiais compete à arrendatária do imóvel. Para tanto, apresentou o contrato nº 872012044858-3, firmado em 04/05/2016, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, pelo prazo de 120 meses, no qual VALDÍSIA FERREIRA DA SILVA figura como arrendatária da unidade objeto da execução. A Lei nº 10.188/2001 instituiu o Programa de Arrendamento Residencial, destinado ao atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, mediante arrendamento residencial com opção de compra. Nesse regime, a CEF atua como agente gestor do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, ao qual se vincula o patrimônio imobiliário destinado ao programa. A titularidade formal do imóvel pelo FAR e a atuação da CEF como sua gestora não implicam, por si sós, responsabilidade da empresa pública pelas obrigações condominiais decorrentes da utilização da unidade pelo beneficiário. No caso, a CEF comprovou que a unidade objeto da execução foi destinada à Sra. VALDÍSIA FERREIRA DA SILVA por meio de contrato de arrendamento residencial firmado em 04/05/2016. Apresentou, ainda, planilha de evolução contratual, com posição em 01/04/2026, que demonstra a manutenção do vínculo contratual e a regularidade dos pagamentos correspondentes (Evento 19, Doc. 5, pág. 2): Desse modo, durante o período abrangido pela cobrança, a posse direta e a fruição econômica do imóvel estavam atribuídas à arrendatária, circunstância relevante para a definição da responsabilidade pelas cotas condominiais e, consequentemente, da legitimidade passiva da CEF. É certo que as cotas condominiais possuem natureza propter rem, recaindo, em regra, sobre o proprietário da unidade. Todavia, no regime jurídico do arrendamento residencial, há disciplina específica quanto à responsabilidade do beneficiário do programa pelos encargos decorrentes da posse do imóvel. Nesse sentido, o art. 11, IX, “c”, da Lei nº 14.620/2023 atribui às famílias beneficiárias do programa a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, arrendamentos, encargos decorrentes da posse ou da propriedade do imóvel, serviços urbanos e taxas condominiais, quando cabíveis. A previsão legal reforça, portanto, que os encargos condominiais decorrentes da fruição do imóvel incumbem ao beneficiário que exerce sua posse direta, e não à CEF, que atua na condição de agente gestor do FAR. Assim, diante da existência de contrato de arrendamento vigente e da ausência de demonstração de retomada do imóvel, esbulho possessório ou qualquer outra circunstância que tenha restituído à CEF a posse direta do bem, não se configura a responsabilidade da empresa pública federal pelo pagamento das cotas condominiais objeto da execução. A Sétima Turma Recursal da Seção Judiciária do Rio de Janeiro orienta no sentido de que “nos casos de condomínio com arrendamento (PMCMV) não se aplica ao tema 886 do STJ exceto quando a CEF não pode retomar o imóvel (quando o contrato de arrendamento está em dia ou quando já está quitado e, portanto, a propriedade já não mais lhe pertence), independentemente de registro do contrato no RGI” - Orientação Jurisprudencial nº 11. Nesse sentido, transcreve-se a ementa a seguir: "CIVIL - CEF - INADIMPLÊNCIA DE COTAS CONDOMINIAIS -SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - EXISTÊNCIA DE UM OCUPANTE NA POSSE DIRETA DO BEM - MUDANÇA DE ENTENDIMENTO DO COLEGIADO - INAPLICABILIDADE DO TEMA 886 DO STJ NO CASO DE INADIMPLENCIA DO ARRENDAMENTO - ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL 11 DESTE COLEGIADO - PLANILHA JUNTADA PELA CEF QUE INFORMA A ADIMPLÊNCIA PARA COM O CONTRATO DE ARRENDAMENTO E LIQUIDAÇÃO DA DÍVIDA - INFORMAÇÃO ADICIONAL DE TER HAVIDO A OPÇÃO DE COMPRA E QUE O RGI ATUALIZADO DEMONSTRARIA A PROPRIEDADE EM NOME DO ARRENDATÁRIO - NÃO-CARACTERIZAÇÃO DE ESBULHO POSSESSÓRIO QUE IMPEDE A RETOMADA DO IMÓVEL PELA CEF - OBRIGAÇÃO DE ADIMPLIR COTAS QUE PERTENCE AO ARRENDATÁRIO ENQUANTO TITULAR DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO - RECURSO DA CEF CONHECIDO E PROVIDO - SENTENÇA REFORMADA. DECISAO: A 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DA CEF, de forma a julgar improcedente o pedido do condomínio autor, afastando a condenação da instituição financeira ao pagamento de cotas condominiais. Condeno a recorrente em custas (já recolhidas). Deixo de condená-la ao pagamento de honorários advocatícios ante o provimento recursal a teor do art. 55 da lei 9099/95. A presente decisão foi REFERENDADA pelos demais integrantes da 7ª Turma Recursal, em conformidade com o Regimento Interno das Turmas Recursais da 2ª Região (Resolução nº TRF2-RSP-2019/00003, de 8 de fevereiro de 2019). Intimem-se as partes. Publique-se. Com o trânsito em julgado, certifique-se e, após, remetam-se os autos ao Juizado Especial Federal de origem, com a devida baixa, nos termos do voto do(a) Relator(a)." (TRF2 , PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL, 5000992-35.2023.4.02.5121, Rel. CAROLINE MEDEIROS E SILVA , 12º Juizado Especial Federal do Rio de Janeiro , Rel. do Acordao - CAROLINE MEDEIROS E SILVA, julgado em 12/06/2024, DJe 12/06/2024 15:55:35) Portanto, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais deve ser atribuída ao arrendatário que detém a posse direta do imóvel e assumiu contratual e legalmente os encargos decorrentes da ocupação, não à Caixa Econômica Federal, que atua apenas como agente gestora do FAR. Os elementos documentais constantes dos autos revelam com clareza que o imóvel gerador do débito foi destinado à moradia da Sra Valdísia Ferreira da Silva. A própria parte exequente, ciente dos documentos apresentados, reconheceu essa realidade e concordou de maneira expressa com a retificação do polo passivo para inclusão da possuidora e com a retirada da instituição financeira do polo executivo. Essa postura atende ao princípio da cooperação processual, previsto no artigo 6º do Código de Processo Civil, e concretiza a regra do artigo 338 do mesmo diploma, que permite a substituição do réu originário quando alegada e reconhecida a sua ilegitimidade. Impõe-se, portanto, o acolhimento da exceção de pré-executividade, com o reconhecimento da ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal e do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR para responder pelas cotas condominiais objeto da presente execução. Por outro lado, não encontra respaldo legal o pedido da parte exequente de manutenção da Caixa Econômica Federal no feito na condição de simples terceira interessada. A intervenção de terceiros pressupõe o enquadramento em alguma das hipóteses previstas na legislação processual e a existência de interesse jurídico que justifique a participação do terceiro na relação processual. A mera vinculação da CEF ao contrato habitacional não autoriza sua permanência em execução de obrigação pela qual não responde. Eventual necessidade de comunicação à CEF em razão de futura constrição sobre direitos decorrentes da relação contratual poderá ser atendida pelos instrumentos processuais próprios, sem que isso lhe confira a condição de parte ou interveniente. Por outro lado, em sua impugnação à exceção de pré-executividade, a exequente requereu a inclusão de VALDÍSIA FERREIRA DA SILVA, CPF nº 92.829.857-41, no polo passivo da execução. Conforme demonstrado pela documentação apresentada pela CEF, VALDÍSIA FERREIRA DA SILVA figura como arrendatária da unidade objeto da cobrança, por força do contrato nº 872012044858-3, firmado em 04/05/2016. Não há notícia de extinção do vínculo contratual ou de retomada da posse do imóvel. Além disso, conforme já exposto, o art. 11, IX, “c”, da Lei nº 14.620/2023 atribui às famílias beneficiárias do programa a responsabilidade pelo pagamento dos encargos decorrentes da posse ou propriedade do imóvel, inclusive taxas condominiais, quando cabíveis. Nesse contexto, considerando a natureza propter rem da obrigação condominial e a vinculação da arrendatária à posse direta e à fruição econômica da unidade durante o período objeto da cobrança, mostra-se cabível sua inclusão no polo passivo, conforme expressamente requerido pela exequente. A alteração subjetiva da demanda repercute, contudo, na competência para o processamento do feito. A competência cível da Justiça Federal define-se, em regra, ratione personae, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal. Compete ao próprio Juízo Federal decidir acerca da existência de interesse jurídico que justifique a presença da União, de suas autarquias ou empresas públicas federais na demanda, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 150 do STJ. Reconhecida a ilegitimidade da CEF e do FAR e determinada a inclusão de VALDÍSIA FERREIRA DA SILVA, pessoa física, deixa de subsistir qualquer fundamento constitucional para a competência da Justiça Federal. Impõe-se, portanto, após a exclusão da CEF e do FAR e a inclusão de VALDÍSIA FERREIRA DA SILVA no polo passivo, o declínio da competência em favor da Justiça Estadual do Rio de Janeiro, à qual caberá promover a citação da nova executada e deliberar sobre o regular prosseguimento da execução. A remessa dos autos, em vez da extinção do processo, prestigia a economia processual e o aproveitamento dos atos já praticados, sem prejuízo da competência do Juízo Estadual para reexaminar as questões pertinentes ao prosseguimento da execução. Ante o exposto, ACOLHO a exceção de pré-executividade e: a) reconheço a ilegitimidade passiva da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e do FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR para responder pelas cotas condominiais objeto da presente execução, e determino sua exclusão do polo passivo; b) indefiro o pedido de manutenção da CEF no feito na condição de terceira interessada; c) defiro o pedido formulado pela exequente e determino a inclusão de VALDÍSIA FERREIRA DA SILVA, CPF nº 92.829.857-41, no polo passivo da execução; d) reconheço a incompetência absoluta da Justiça Federal para o prosseguimento do feito e declino da competência em favor da Justiça Estadual do Rio de Janeiro, a quem couber por distribuição; e) preclusa esta decisão, autorizo a devolução à CEF do valor depositado no Evento 18, Doc. 2, mediante apropriação do saldo integral da conta judicial vinculada aos presentes autos. Após, retifique-se a autuação para excluir a CEF e o FAR e incluir VALDÍSIA FERREIRA DA SILVA no polo passivo. Cumpridas as providências acima, remetam-se os autos à Justiça Estadual do Rio de Janeiro, à qual caberá promover a citação da nova executada e deliberar sobre o regular prosseguimento da execução. Publique-se. Intimem-se. Assinatura Digital Juiz Federal indicado no rodapé.