5005931-56.2024.4.04.7000

Intimação

TRF4 · 20ª Vara Federal de Curitiba · DESPACHO/DECISÃO

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5005931-56.2024.4.04.7000/PR RÉU: REGINA CELESTINO ZAVA RIBEIRO ADVOGADO(A): GUILHERME RESS BARBOZA (OAB PR030120) RÉU: GERALDO RIBEIRO ADVOGADO(A): GUILHERME RESS BARBOZA (OAB PR030120) DESPACHO/DECISÃO Conversão dos autos em diligência: 1. Trata-se de Ação Renovatória de Locação com Pedido Revisional ajuizada pela EMPRESA BRASILEIRA DE CORREIOS E TELÉGRAFOS - ECT em face de REGINA CELESTINO ZAVA RIBEIRO e GERALDO RIBEIRO, com o fim de obter a renovação de contrato de aluguel pelo preço avaliado pela parte autora. A requerente alega ter firmado um contrato de locação com a ré em 01/09/2019 (evento 1.3), tendo por objeto o imóvel localizado na Rua 24 de Maio, 360, Centro, na Santo Antônio da Platina - PR, Matrícula nº 23.461 do Registro de Imóveis de Santo Antônio da Platina, o qual se destina ao funcionamento da agência e centro de distribuição. Relata que o valor mensal atual de locação é de R$ 5.965,99, reajustado anualmente pela variação do IGP-M/FGV. A demandante argumenta que está adstrita à Lei 8.666/93, cujo artigo 24, X, dispensa de licitação a contratação de locação de imóveis, exigindo, todavia, que o preço do aluguel seja compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia. Em vista disso, realizou avaliação do imóvel, que concluiu que o valor atual mínimo de locação é de R$ 5.304,00. Assim sendo, a autora defende seu direito à renovação do aluguel e à revisão do seu valor a fim de o ajustar ao preço de mercado com base nos arts. 19 e 51 da Lei 8.245/91. Nesses termos, requer a fixação de aluguel provisório no valor de R$ 5.304,00 com base no artigo 68, II, da Lei 8.245/91 caso a presente demanda avance além do prazo de vigência do atual contrato, qual seja, 01/09/2024. Pela decisão do evento 3.1 foi determinada a citação da ré, bem como restou postergada fixação de aluguel provisório. A ré apresentou sua contestação no evento 32.2. Requer, preliminarmente, a extinção do feito sem apreciação do mérito (art. 485, IV do CPC), pois a inicial não foi instruída com os documentos indicados no art. 71, II da Lei 8.245/91. No mérito, sustenta a exceção de contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), sob o argumento de que durante o período de vigência contratual a ECT pagou aluguéis cujos valores foram inferiores aos devidos. Pugnou pela renovação do contrato com a fixação do aluguel mensal do imóvel no valor de R$ 8.000,00, mantendo-se as demais condições contratuais nos termos da avença originária, a ser atualizado pelo indexador previsto contratualmente desde setembro de 2024 em diante. Requer, ao final, que seja declarado o autor carecedor da ação. Não sendo acolhida referida preliminar, pede que o aluguel provisório seja fixado em percentual correspondente a 80% do montante pleiteado, sendo reajustado mensalmente até a desocupação do imóvel ou o trânsito em julgado. Houve a realização de audiência para tentativa de conciliação sem êxito, diante da ausência de comparecimento dos réus (Ev. 21.1). A ECT requereu a fixação de valor provisório de locação (ev. 32.1). Na petição do evento 33.1 os réus requereram nova data para a realização de audiência conciliatória. Os réus apresentaram manifestação propondo a fixação de aluguel no valor de R$ 7.800,00, bem como o pagamento de valores em atraso, correspondente a dois meses de aluguel (Ev. 33.1). Pela decisão do evento 34.1 houve a fixação de aluguel provisório no montante de R$ 5.965,99, bem como determinada a realização de nova audiência para tentativa de conciliação, a qual restou infrutífera (Ev. 51.1). Intimadas para especificar provas (Ev. 63.1), os réus ratificaram a proposta de valor locatício indicado na manifestação do evento 33 e requereram o julgamento antecipado da lide, ao passo que o ECT informou não ter outras provas a produzir e requereu também o julgamento antecipado da lide (Ev. 71.1). Vieram os autos conclusos para sentença. 2. Altere-se a classe da presente demanda para "Renovatória de Locação". 3. Privilégios processuais da ECT: No caso em exame, devem ser observadas as prerrogativas inerentes às empresas públicas, pois conforme análise do art. 12 do Decreto-Lei 509/69 pelo Plenário do STF, no julgamento do RE 220.906/DF (Rel. Min. Maurício Corrêa, DJ de 14.11.2002), foi consagrado entendimento no sentido de que a Constituição Federal de 1988 recepcionou no referido diploma legal, o qual estendeu à Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos os privilégios conferidos à Fazenda Pública, dentre eles os concernentes a foro, prazos e custas processuais. Desse modo, reconheço as prerrogativas da Fazenda Pública de isenção de custas e prazos processuais diferenciados em favor da Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos - ECT. Intimem-se. 4. Cumprimento dos requisitos previstos no art. 71, II e III da Lei de Locações: 4.1. A parte requerida pugna pela extinção do feito sem apreciação do mérito (art. 485, IV do CPC), ao argumento de que a inicial não demonstra o exato cumprimento do contrato em curso, conforme exige o art. 71, II e III da Lei nº 8.245/91. Aduz que além da "relação de pagamento do aluguel entre o mês de dezembro de 2022 à dezembro de 2023 e o recibo de quitação da Sanepar e Copel, nenhum comprovante de pagamento posterior estando juntado aos autos, embora serem responsáveis pelo IPTU, não há prova da sua quitação e das taxas decorrentes do uso do imóvel." (Ev. 9.2, p. 3/4 e 16) A autora apresentou comprovantes de pagamento apontando o pagamento dos alugueres, no período de dezembro de 2022 a dezembro de 2023 (Ev. 1.4), hitórico de pagamentos junto à Companhia de Energia Elétrica - COPEL até 20/12/2023 (Ev. 1.5) e declaração de quitação junto à Sanepar quanto ao período de dezembro de 2022 a novembro de 2023 (Ev. 1.6). Também não há prova do recolhimento do IPTU relativo ao imóvel em discussão no período que antecede a propositura da demanda. O art. 71 da Lei nº 8.245/91 assim dispõe: Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; (...) No caso em pauta, a demanda foi ajuizada em 16/02/2024 e a autora juntou comprovantes de pagamento dos alugueres vencidos no período de dezembro de 2022 a dezembro de 2023. Por sua vez, os réus não refutam que os pagamentos pertinentes até a data de ajuizamento de ação se encontravam quitados, inexistindo alegação de que os valores pertinentes não foram recebidos. Nesse ponto, em petição do evento 33.1, a parte requerida indica que deixou de receber o pagamento de alugueis após a data de vencimento do contrato (01/09/2024), encontrando-se com dois pagamentos em atraso naquela ocasião Portanto, não há controvérsia quanto ao efetivo pagamento e recebimento de ditos valores até o ajuizamento da demanda, tampouco há notícia de inadimplência dos alugueres até referido marco temporal. Quanto ao IPTU, a autora deixou de apresentar os correspondentes comprovantes de pagamento. Considerando a data do ajuizamento desta ação, cabe à autora apresentar o comprovante de pagamento relativo aos lançamentos do IPTU incidente sobre o imóvel, com vencimento até 16/02/2024 (data de ajuizamento da ação). Registre-se que a responsabilidade pelo referido pagamento recai sobre a locatária, a teor da Cláusula Sétima (item 7.2) do contrato de locação (Ev. 1.3, p. 3). A autora também instruiu o feito com declaração emitida pela Sanepar em 08/03/22, relacionando ao período de refererência de 12/2022 a 11/2023 (evento 1.6). Em vista disso, cabe à autora juntar o comprovante de pagamento da Sanepar referente às faturas vencidas no período de 12/2023 a 16/02/2024. Por fim, observo que não foi juntada prova de inexistência de débitos junto à Copel, cuja responsabilidade também é da autora, quanto à fatura vencida em 20/01/2024, vez que se refere à período que antecede à data de propositura da demanda. Diante do exposto, com fulcro no art. 71, II e III da Lei nº 8.245/91 c/c art. 321 do CPC, intime-se a ECT para juntar aos autos, no prazo de 15 (quinze) dias, os seguintes documentos relativos ao imóvel objeto desta demanda, sob pena de extinção do feito sem apreciação do mérito: - comprovante de pagamento das parcelas de IPTU vencidas até 16/02/2024, ou do seu correspondente reembolso aos locadores; - comprovante de pagamento de débitos junto à Sanepar quanto às faturas vencidas até 16/02/2024. - comprovante de pagamento de débito junto à Copel, quanto à fatura vencida em 20/01/2024. 4.2. Em caso de descumprimento ao determinado acima, retornem os autos conclusos para sentença de extinção sem exame do mérito. 5. Produção de prova pericial: De acordo com o laudo elaborado pela parte autora por engenheiro civil em 03/08/2023, o valor de mercado para locação máximo do imóvel é de R$ 5.304,00, sendo o mínimo R$ 4.247,00, conforme conclusões do laudo anexado ao evento 1.9 (p. 26). A parte ré, por sua vez, apresentou manifestação indicando que o valor de mercado representava a quantia de R$ 7.800,00 para a mesma locação, apontando valores contidos em anúncios de imóveis localizados na mesma região (ev. 33.1, p. 2/5). Assim, diante da divergência entre os valores apresentados pelas partes, baseados em laudos particulares unilateralmente produzidos, entendo necessária a realização de avaliação judicial acerca do preço de locação do imóvel. Desse modo, restando comprovado nos autos o integral cumprimento ao determinado no item '3' acima, na forma do art. 370, caput do CPC, determino, de ofício, a realização de prova pericial. Para tanto, a perícia técnica deve ser realizada com especialista CORRETOR DE IMÓVEIS/AVALIADOR, a ser nomeado pela Secretaria dentre os profissionais inscritos no sistema de Assistência Judiciária Gratuita – AJG. 5.1. Intimem-se as partes para que, querendo, apresentem quesitos e indiquem assistentes técnicos, no prazo de 15 (quinze) dias, conforme o artigo 465, §1º, do Código de Processo Civil. 5.2. Decorrido o prazo do item anterior, venham conclusos para a avaliação dos quesitos e eventual formulação de quesitos suplementares por parte do Juízo, na forma do art. 470 do CPC. 5.3. Após, intime-se o perito, pelo meio mais expedito, para dizer se aceita ou não o encargo, apresentando proposta de honorários, no prazo de 5 (cinco) dias. 5.4. Apresentada a proposta de honorários, intimem-se as partes para manifestação, no prazo comum de 5 (cinco) dias. 5.5. Havendo concordância, intimem-se as partes para que depositem o valor dos honorários, mediante rateio, no prazo de 10 (dez) dias, conforme prevê o art. 95 do Código de Processo Civil para a hipótese de a perícia ser determinada de ofício. 5.6. Não havendo concordância, voltem os autos conclusos para a fixação dos honorários, nos termos do artigo 465, §3º, do Código de Processo Civil. 5.7. Efetuado o depósito, intime-se o perito para dar início aos trabalhos. 5.7.1. Concedo ao expert o prazo de 30 (trinta) dias para realização da perícia e entrega do laudo. 5.7.2. Caberá ao perito cientificar as partes acerca da data e do local indicados para ter início a produção da prova (artigo 474 do Código de Processo Civil), devendo assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias (artigo 466, §2º, do Código de Processo Civil). 5.8. Apresentado o laudo, intimem-se as partes para, querendo, manifestarem-se no prazo comum de 15 (quinze) dias, podendo o assistente técnico de cada uma das partes, em igual prazo, apresentar seu respectivo parecer. No mesmo prazo, faculto às partes a produção de prova documental. 5.9. Juntados novos documentos, intime-se a parte contrária.