5005756-80.2023.8.13.0188

Intimação

TJMG · 1ª Vara Cível da Comarca de Nova Lima

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Nova Lima / 1ª Vara Cível da Comarca de Nova Lima Avenida José Bernardo de Barros, 0, Oswaldo Barbosa Pena II, Nova Lima - MG - CEP: 34002-116 PROCESSO Nº: 5005756-80.2023.8.13.0188 G CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Indenização por Dano Material] AUTOR: DALVA ADMINISTRACAO DE IMOVEIS E NEGOCIOS LTDA - ME CPF: 27.623.878/0001-30 RÉU: LC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. CPF: 07.764.767/0001-36 SENTENÇA Trata-se de ação indenizatória ajuizada por DALVA ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS E NEGÓCIOS LTDA. em face de LC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., ambas qualificadas nos autos (ID 9817056188). Narra a parte autora que, em 12 de fevereiro de 2019, arrematou em leilão extrajudicial promovido pela ré o apartamento nº 1302, da Torre II, Edifício Athena, integrante do empreendimento Grand Líder Olympus Private Condomínio, objeto da matrícula nº 43.561 do Cartório de Registro de Imóveis de Nova Lima (ID 9817056188). Aduz que despendeu o montante total de R$ 1.380.635,26, sendo R$ 526.604,42 relativos ao lance à vista, R$ 839.559,69 correspondentes a débitos de condomínio e R$ 14.471,15 a débitos de IPTU (ID 9817056188). Informa que, após a lavratura e registro da escritura pública, sobreveio decisão judicial nos autos da Ação Anulatória nº 5001517-72.2019.8.13.0188 suspendendo os efeitos da arrematação e mantendo o anterior adquirente na posse, culminando na expedição de ofício pelo Juízo que cancelou o registro de propriedade da autora (ID 9817056188). Sustenta fazer jus ao ressarcimento do valor da arrematação, às despesas adicionais no montante de R$ 253.217,31 e à indenização por lucros cessantes estimados em R$ 1.500.000,00 pela privação dos aluguéis do bem (ID 9817056188). Pugna pela procedência dos pedidos, com expedição de certidão para averbação premonitória (ID 9817056188). A petição inicial veio instruída com procuração, atos constitutivos, cópias processuais, certidões e comprovantes (ID 9817075751 a ID 9817087159). Citada, a requerida apresentou contestação (ID 10168665582). Em sede preliminar, arguiu ausência de interesse processual e postulou a suspensão do feito por prejudicialidade externa em virtude da ação anulatória conexa (ID 10168665582). No mérito, sustentou a inexistência de evicção diante da ausência de trânsito em julgado de sentença anulatória, a regularidade formal da execução extrajudicial, o exercício regular de direito, a assunção dos riscos do certame pela arrematante e o descabimento dos lucros cessantes em razão da ocupação prévia do imóvel (ID 10168665582). Impugnação à contestação apresentada tempestivamente (ID 10173076246). A decisão de saneamento e organização do processo rejeitou a preliminar de ausência de interesse processual, reputou superada a preliminar de prejudicialidade externa, admitiu como prova emprestada o laudo pericial produzido nos autos conexos e determinou a apresentação de alegações finais (ID 10636495852). A questão da prejudicialidade externa foi objeto do Agravo de Instrumento nº 1.0000.25.457039-3/001, provido por unanimidade pela 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais para cassar a suspensão do processo e determinar seu regular prosseguimento, cujo acórdão transitou em julgado (ID 10700649837 e ID 10700649838). A decisão de ID 10719132205 manteve o saneamento e indeferiu pedidos de reconsideração. As partes apresentaram alegações finais em forma de memoriais escritos (ID 10719928901 e ID 10730258320). Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO. O processo encontra-se em ordem, inexistindo nulidades a sanar. Registre-se que as preliminares suscitadas na peça defensiva foram expressamente examinadas e rejeitadas por ocasião da decisão saneadora de ID 10636495852 e confirmadas pelo trânsito em julgado do acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais no Agravo de Instrumento nº 1.0000.25.457039-3/001 (ID 10700649838), razão pela qual se passa diretamente ao exame do mérito da pretensão. 1. Da responsabilidade civil, da garantia da evicção e dos danos emergentes A controvérsia cinge-se a perquirir a responsabilidade da ré pelos prejuízos suportados pela autora em decorrência da arrematação de imóvel em leilão extrajudicial, cujos efeitos restaram suspensos e desconstituídos na esfera registral por determinação judicial. A responsabilidade do alienante pela higidez jurídica da alienação decorre de expressa imposição legal, aplicando-se o regime da evicção aos contratos onerosos, inclusive quando a aquisição decorre de hasta ou leilão público, consoante estabelece o Código Civil: Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública. No caso vertente, resta incontroverso que a autora arrematou o imóvel registrado na matrícula nº 43.561 do Cartório de Registro de Imóveis de Nova Lima pelo montante de R$ 1.380.635,26, composto pelo lance de R$ 526.604,42, débitos condominiais quitados no importe de R$ 839.559,69 e débitos tributários de R$ 14.471,15, conforme Auto de Arrematação (ID 10168664191) e confissão expressa da demandada em sua peça de defesa (ID 10168665582). Igualmente, restou comprovada a desconstituição dos efeitos da alienação perante a serventia imobiliária em cumprimento à determinação proferida na Ação Anulatória nº 5001517-72.2019.8.13.0188 (ID 10173087986), que desfez o registro de propriedade em favor da autora diante de vícios no procedimento executivo extrajudicial promovido pela incorporadora ré. Desconstituída a aquisição e cancelado o registro dominial, impõe-se a restituição integral dos valores desembolsados para a arrematação, bem como das despesas comprovadas pela autora no montante de R$ 253.217,31, relativas a taxas condominiais vencidas no período da discussão, emolumentos e tributos (ID 9817056188), sob pena de intolerável enriquecimento sem causa da ré (artigo 884 do Código Civil) e violação ao dever de reparação integral (artigo 450 do Código Civil). A obrigação de reparar o prejuízo sofrido pelo arrematante de boa-fé diante da anulação do leilão é reconhecida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais: EMENTA: APELAÇÃO - AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM C/C PEDIDO DE RESCISÃO DE LEILÃO, COM CONDENAÇÃO NA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - DANO MORAL - DANO MATERIAL - IMÓVEL ARREMATADO - ANULAÇÃO JUDICIAL DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL - PREJUÍZOS AO ARREMATANTE. Deve o autor, arrematante, receber indenização material e moral pelos danos sofridos em decorrência de ter adquirido imóvel através de arrematação em leilão, que foi posteriormente anulado judicialmente. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.385560-8/001, Relator(a): Des.(a) Lúcio de Brito , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/12/2024, publicação da súmula em 08/01/2025) Com igual entendimento, o Superior Tribunal de Justiça consolida o direito do adquirente à restituição com amparo na garantia legal da evicção: EMENTA: DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. POSSE. RESCISÓRIA. ANULAÇÃO DA HASTA. BOA-FÉ. MANUTENÇÃO. RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO. EVICÇÃO. 1. Controvérsia acerca da caracterização do possuidor como de má-fé em razão da sua ciência sobre a tramitação de ação rescisória visando anular a decisão que lhe conferiu a posse sobre imóvel. 2. A ausência de decisão sobre os dispositivos legais supostamente violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. Incidência da Súmula 211/STJ. 3. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 4. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência implica o não conhecimento do recurso quanto ao tema. 5. Embora seja certo que o recorrido sempre teve ciência da mencionada ação rescisória, tendo sido, inclusive, citado para respondê-la, na qualidade de parte (réu), esse fato não transmuda sua posse de boa-fé em posse de má-fé, situação que afastaria o direito de retenção pelas benfeitorias realizadas no imóvel. 6. O fato dos recorrentes terem promovido a ação rescisória não implicaria necessariamente que lhes fosse outorgada a tutela jurisdicional pretendida, de declaração de nulidade da ação de extinção de condomínio, permanecendo, portanto, incólume a boa-fé do recorrido no exercício da posse do bem. 7. O fundamento do recebimento do valor que foi pago pelo recorrido na arrematação anulada decorre da garantia da evicção e da boa-fé do recorrido quando da aquisição em hasta pública. 8. A análise da existência do dissídio é inviável, porque não foram cumpridos os requisitos dos arts. 541, parágrafo único, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ. 9. Recurso especial desprovido. (REsp n. 1.217.597/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/8/2013, DJe de 6/9/2013.) Portanto, procede o pleito de restituição do valor despendido no certame no montante de R$ 1.380.635,26 e das despesas complementares suportadas no valor de R$ 253.217,31. 2. Dos lucros cessantes Pretende a demandante a condenação da ré ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes, calculados no valor estimado de R$ 1.500.000,00, correspondentes aos aluguéis que teria deixado de auferir ao longo de cinquenta meses (ID 9817056188). Nos termos do artigo 402 do Código Civil, as perdas e danos abrangem o que o credor efetivamente perdeu e o que razoavelmente deixou de lucrar. Contudo, a caracterização dos lucros cessantes exige prova concreta, segura e objetiva da perda de um ganho patrimonial esperado, descabendo indenização fundada em dano meramente hipotético ou em expectativa abstrata. No caso dos autos, o próprio Auto de Arrematação (ID 10168664191) noticiava expressamente que o imóvel encontrava-se ocupado pelo anterior compromissário comprador, restando convencionado que a desocupação e as providências para obtenção da posse direta incumbiriam à arrematante. Dessa forma, a fruição do imóvel e a sua destinação para locação dependiam de eventos futuros e incertos, notadamente a desocupação forçada mediante ação judicial própria, circunstância que afasta a existência de frustração direta e certa de renda locatícia. A ausência de demonstração cabal do prejuízo futuro obsta a concessão da verba, consoante pacífica diretriz do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL ANULADO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANOS MATERIAIS. DANOS MORAIS. LUCROS CESSANTES. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ ANTES DO TRÂNSITO EM JULGADO. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível e Apelação Adesiva interpostas contra sentença que julgou procedente ação de cobrança c/c indenização por danos morais e lucros cessantes, decorrente da anulação de leilão extrajudicial de imóvel arrematado pela parte autora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (i) definir se o recurso adesivo é admissível diante da alegada ausência de sucumbência recíproca; (ii) verificar se houve cerceamento de defesa pela inversão do ônus da prova apenas na sentença; (iii) estabelecer se deve ser revogada a gratuidade judiciária concedida ao autor; (iv) determinar se são devidos, e em qual extensão, os danos materiais, danos morais e lucros cessantes; (v) definir o termo inicial dos juros e da correção monetária; (vi) analisar a possibilidade de expedição de alvará para levantamento dos valores depositados antes do trânsito em julgado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O recurso adesivo é admissível porque houve prejuízo à parte autora, dado que o juízo de origem restringiu o levantamento dos valores apenas após o julgamento da apelação. 4. A inversão do ônus da prova decretada na sentença não gera cerceamento de defesa, pois os fatos essenciais são incontroversos e documentais, inexistindo prejuízo processual concreto. 5. A gratuidade judiciária é mantida porque a parte autora encontra-se interditada, em estado grave de saúde e sem capacidade laboral. 6. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor é devida, pois o banco figura como fornecedor e o arrematante como consumidor por equiparação em razão da falha na prestação do serviço. 7. Os danos materiais devem se limitar ao valor da arrematação e às despesas de ITBI e IPTU, pois as custas e honorários da ação de imissão na posse não possuem nexo causal com a conduta do banco. 8. A condenação em lucros cessantes deve ser excluída, pois não houve prova mínima da destinação locatícia do imóvel nem do valor que a parte autora razoavelmente deixaria de lucrar. 9. A indenização por danos morais deve ser mantida, pois a conduta ilícita do banco causou prejuízos significativos, agravados pela condição de saúde da parte autora. 10. A correção monetária dos danos materiais incide desde o desembolso, enquanto os juros de mora incidem desde a citação, conforme natureza contratual da relação. 11. É cabível a expedição imediata de alvará para levantamento do valor depositado, diante da urgência alimentar, da condição de vulnerabilidade extrema da parte autora e da confirmação da obrigação de restituição no julgamento. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso principal parcialmente provido. Recurso adesivo provido. Teses de julgamento: 1. "O recurso adesivo é admissível quando a sentença, embora procedente, não satisfaz integralmente o interesse da parte vencedora, especialmente quanto à execução imediata da condenação". 2. "A inversão do ônus da prova realizada na sentença não acarreta nulidade quando os fatos essenciais forem incontroversos e não houver prejuízo efetivo à defesa". 3. "A restituição decorrente da anulação de leilão extrajudicial limita-se ao valor pago na arrematação e às despesas diretamente vinculadas ao negócio (ITBI e IPTU)". 4. "Os lucros cessantes exigem prova mínima do dano futuro e não podem ser presumidos com base apenas na intenção de investir". 5. "A expedição de alvará antes do trânsito em julgado é possível quando confirmada a obrigação de restituição e comprovado risco grave de dano ao beneficiário incapaz". Dispositivos relevantes citados*: CC, arts. 186, 389, 402, 406, 927; CPC/2015, arts. 1.012, 373, 487, I, 99; CF/1 (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.214228-6/001, Relator(a): Des.(a) Joemilson Donizetti Lopes , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/03/2026, publicação da súmula em 20/03/2026) Assim sendo, ante a ausência de comprovação de dano certo e a assunção prévia das condições de ocupação do imóvel pelo adquirente, rejeita-se o pedido de lucros cessantes. 3. Dos consectários legais e da tutela acautelatória Em relação aos danos emergentes acolhidos, a atualização monetária visa à mera recomposição do poder aquisitivo da moeda e deve incidir a partir da data de cada desembolso, nos moldes delineados pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Quanto aos juros de mora, tratando-se de responsabilidade oriunda do desfazimento de negócio jurídico de arrematação decorrente de vício imputado à alienante, sua incidência opera a partir da citação válida, nos termos do artigo 405 do Código Civil e do precedente desta Corte, afastando-se tanto a pretensão autoral de incidência a contar do evento danoso quanto a tese defensiva de marco temporal no trânsito em julgado. No tocante aos índices aplicáveis, deve ser observado o regramento legal do Código Civil. Para os períodos anteriores a 30 de agosto de 2024, data de entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, os juros moratórios e a correção monetária observarão a incidência estrita da taxa SELIC, sem cumulação com outros índices de correção, conforme tese fixada no Tema 1.368 do Superior Tribunal de Justiça. A partir de 30 de agosto de 2024, por força do artigo 389, parágrafo único, e artigo 406 do Código Civil, a atualização monetária dar-se-á pela variação do IPCA, incidindo os juros moratórios legais calculados pela taxa SELIC deduzida a taxa do IPCA do respectivo período, fixando-se a taxa em zero caso o resultado seja negativo. Por fim, no tocante ao pedido de expedição de certidão para averbação premonitória (artigo 828 do Código de Processo Civil), acolhe-se a pretensão acautelatória para assegurar a publicidade da existência da presente demanda perante o Registro Imobiliário e prevenir fraude à execução, cabendo à autora a comprovação dos recolhimentos aplicáveis. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) condenar a ré, LC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., a pagar à autora, DALVA ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS E NEGÓCIOS LTDA., a quantia de R$ 1.380.635,26 (um milhão, trezentos e oitenta mil, seiscentos e trinta e cinco reais e vinte e seis centavos), referente ao valor total despendido na arrematação do imóvel, e a quantia de R$ 253.217,31 (duzentos e cinquenta e três mil, duzentos e dezessete reais e trinta e um centavos), referente às despesas comprovadamente incorridas pela autora; b) determinar que, sobre as importâncias referidas no item "a", incida correção monetária a partir de cada efetivo desembolso e juros de mora a contar da citação, observando-se: (i) até 29 de agosto de 2024, a incidência da taxa SELIC (que já engloba atualização monetária e juros moratórios); e (ii) a partir de 30 de agosto de 2024, a incidência autônoma de correção monetária pelo IPCA mais juros de mora calculados pela taxa legal (SELIC deduzida da variação do IPCA, considerando-se zero em caso de resultado negativo), nos termos dos artigos 389, parágrafo único, e 406 do Código Civil com a redação da Lei nº 14.905/2024; c) DETERMINAR a expedição da certidão para fins de averbação premonitória, nos termos do artigo 828 do Código de Processo Civil, cabendo à parte autora providenciar o recolhimento das eventuais despesas cartorárias pertinentes. Em razão da sucumbência recíproca (artigo 86, caput, do Código de Processo Civil), condeno a parte autora ao pagamento de 30% (trinta por cento) e a parte ré ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas e despesas processuais. Condeno as partes ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, na forma do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, distribuídos na mesma proporção da sucumbência (30% a serem pagos pela autora aos patronos da ré e 70% a serem pagos pela ré aos patronos da autora), considerando-se para a fixação o trabalho desempenhado e o resultado obtido no âmbito do Agravo de Instrumento nº 1.0000.25.457039-3/001, vedada a compensação (artigo 85, § 14, do Código de Processo Civil). Com o trânsito em julgado, expeça-se a certidão premonitória requerida e, nada mais sendo pleiteado, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Publique-se. Intimem-se. Nova Lima, data da assinatura eletrônica. KLEBER ALVES DE OLIVEIRA Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Nova Lima