5005576-28.2026.8.24.0067

Intimação

TJSC · 2ª Vara Cível da Comarca de São Miguel do Oeste · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 5005576-28.2026.8.24.0067/SC AUTOR: ABEL JOSE SCHOMMER ADVOGADO(A): MORGANA LAYS BERTI (OAB SC072943B) ADVOGADO(A): JEFERSON RODRIGO DALLA LONGA (OAB SC076887) ADVOGADO(A): SABRINA APARECIDA DAVI LINDENMAYR (OAB SC060567) DESPACHO/DECISÃO 1. ABEL JOSÉ SCHOMMER, qualificado e por meio de procurador habilitado, ajuizou a presente demanda judicial intitulada de "AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL E TUTELA DE URGÊNCIA", pelo procedimento comum cível, contra IVANETE MARCIA MOSS DE CONTO, qualificada, relatando os seguintes fatos: O Autor e a Ré celebraram, em 23 de abril de 2025, Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano com Transferência de Direitos e Obrigações sobre Imóvel, tendo por objeto o apartamento nº 101, com 94,78 m² de área total, situado no 2º andar do Edifício Residencial La Salle, Rua La Salle, nº 1566, Centro, São Miguel do Oeste/SC, matrícula nº 46.248 do Registro de Imóveis de São Miguel do Oeste-SC. O preço ajustado foi de R$ 420.000,00 (quatrocentos e vinte mil reais), integralmente quitado pelo Autor, sendo R$ 200.000,00 pagos em 23/04/2025 e R$ 220.000,00 pagos até 28/04/2025, ambos mediante transferência bancária para conta indicada pela própria Ré, conforme Cláusula 02 do Instrumento Contratual (anexo - doc. 03) e dos comprovantes das transações bancárias (anexo – doc. 04). Nos termos da Cláusula 04 do contrato, competia à Vendedora, ora Requerida, providenciar toda a documentação necessária à transferência da propriedade perante o Registro de Imóveis da Comarca de São Miguel do Oeste/SC, livre de ônus ou impedimentos até o prazo estabelecido, qual seja, 15 de setembro de 2025. Ocorre que, até a presente data, a Ré não cumpriu essa obrigação, permanecendo o imóvel registrado em seu nome, apesar de o preço ajustado estar integralmente quitado desde abril de 2025 e de o Autor exercer a posse plena do bem. Cumpre destacar que, após a formalização da compra e venda, as partes ainda celebraram contrato de locação sobre o mesmo imóvel, por meio do qual a própria Ré passou à condição de locatária, permanecendo a residir no bem como inquilina do Autor, circunstância que evidencia, de forma inequívoca, o reconhecimento pela Ré de que a propriedade plena (inclusive a posse direta, agora exercida a título de locação) já pertence ao Autor. Todavia, a Ré encontra-se, também, em mora quanto ao pagamento dos aluguéis devidos e mesmo notificada extrajudicialmente por meio de contato via WhatsApp (anexo – doc. 05) para desocupar o imóvel, segue descumprindo sua parte obrigacional recusando-se a entregar o imóvel. A ausência de outorga da escritura definitiva e de registro da propriedade em nome do Autor, somada à inércia da Ré mesmo após o decurso do prazo contratual e à constituição de mora (Parágrafo único da Cláusula 04 do instrumento contratual, com termo inicial em 16/09/2025), expõe o Autor a risco concreto de prejuízo, notadamente a possibilidade de disposição do bem a terceiros, já que o imóvel permanece formalmente registrado em nome da Ré. Com base nesse enredo fático, requer a concessão de tutela de urgência para averbar na matrícula do imóvel a existência desta ação e da indisponibilidade do imóvel objeto da matrícula n. 46.248. Outrossim, postulou pela procedência dos pedidos para condenar a ré: a entregar toda a documentação necessária e outorgar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel, ou, alternativamente, e em caso de persistir a inércia, que a sentença supra a manifestação de vontade da Ré, servindo como título hábil para o registro da propriedade em nome do Autor junto ao Registro de Imóveis competente; ao pagamento da multa contratual e dos honorários advocatícios previstos em contrato. Valorou a causa em R$ 420.000,00. Instada no evento 7, a parte autora emendou a inicial no evento 11 apresentando documentos e retificando o valor da causa para R$ 648.162,82. Vieram conclusos os autos. 2. Tutela de urgência. Para a concessão da tutela de urgência, consoante preconiza o art. 300 do Código de Processo Civil, devem estar presentes nos autos elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Além disso, a reversibilidade da decisum é também imprescindível, eis que, provisória, como bem visto ao nomen juris, deve ser possível reverter seus efeitos no caso de eventual improcedência dos pedidos. No caso em apreço, pelo menos em sede de cognição sumária, não verifico a probabilidade do direito invocado. O contrato particular de promessa de compra e venda foi anuído pelas partes em 23/04/2025. Ocorre que na matrícula do imóvel há registro de alienação fiduciária, operado em 29/12/2016, ou seja, muito antes do negócio jurídico entre as partes, momento em que o credor fiduciário já detinha a propriedade a propriedade resolúvel do bem (evento 11.2, p. 2), vejamos: Nessa situação, aparentemente o que restaria ao autor promitente comprador é a conversão em perdas e danos e não a adjudicação compulsória do bem. Todavia, a situação não é só esta, há também averbação de indisponibilidade do bem objeto da ação realizada pela Justiça Trabalhista, frisa-se, em data anterior ao negócio jurídico entabulado entre as partes (AV.4/46.248 - evento 11.2, p. 2). Nessa mesma situação, também pode ser verificado a existência de averbação de ação de execução realizada entes do negócio jurídico firmado entre as partes (AV.6/46.248 - evento 11.2, p. 3). Portanto, tais registros não demonstram que o autor seja terceiro de boa-fé pois anteriores ao negócio jurídico firmado com a ré, havendo ainda indicativos de possível fraude à execução. Por outro vértice, com base no poder geral de cautela, nitidamente com a finalidade de preservar direito e assegurar o resultado útil do processo em relação a futuros registros ou averbações, entendo que seja possível a averbação sobre a existência da presente demanda, ato meramente informativo que visa apenas afastar eventual alegação de boa-fé de outros terceiros que constituam algum direito real sobre o imóvel. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA VISADO AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO JUDICIAL NAS MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. AVERBAÇÃO DE EXISTÊNCIA DA DEMANDA EM MATRÍCULA DE IMÓVEIS. ATO QUE POSSUI CARÁTER MERAMENTE INFORMATIVO A TERCEIROS, NÃO INTERFERINDO NOS DIREITOS DECORRENTES DA PROPRIEDADE. PODER GERAL DE CAUTELA. PRECEDENTES. QUESTÃO FÁTICA QUE DEMANDA PROFUNDA INSTRUÇÃO PROBATÓRIA PARA FINS DE OS ACLARAR. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5004114-87.2019.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Guilherme Nunes Born, Primeira Câmara de Direito Comercial, j. 26-11-2020). Salienta-se que tal medida não prejudica a atual proprietária registral demandado e nem mesmo as garantias que constituiu o imóvel para outros credores, já que a disposição do bem é permitida e apenas visa dar ciência a outros que constituam direitos reais que a prolação da sentença poderá trazer reflexos aos direitos reais que forem constituídos após a averbação. 3. Litisconsórcio necessário. Dispõe o art. 115 do CPC: Art. 115. A sentença de mérito, quando proferida sem a integração do contraditório, será: I - nula, se a decisão deveria ser uniforme em relação a todos que deveriam ter integrado o processo; II - ineficaz, nos outros casos, apenas para os que não foram citados. Parágrafo único. Nos casos de litisconsórcio passivo necessário, o juiz determinará ao autor que requeira a citação de todos que devam ser litisconsortes, dentro do prazo que assinar, sob pena de extinção do processo. Ademais, dita o art. 506 do CPC que "A sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros". No presente feito o autor busca a transferência da propriedade do imóvel para o seu nome. Portanto, imprescindível que o outro coproprietário do imóvel (R2/46.248 - evento 11.2, p. 1), Sr. LEONARDO VINICIUS DE CONTO, também participe do presente feito. Ademais, o credor fiduciário também deverá participar da presente relação processual, já que possui a propriedade resolúvel do bem. Destarte, deve a parte autora qualificar o coproprietário e o credor fiduciário, bem como requerer a inclusão destes na presente relação processual por haver litisconsórcio necessário. 3. Decisão: 3.1. Por meio do poder geral de cautela, DETERMINO que se proceda na matrícula n. 46.248 do Cartório de Registro de Imóveis de São Miguel do Oeste averbação sobre a existência da presente demanda judicial, em que se discute a eventual existência do direito de adjudicação compulsória sobre o imóvel. Expeça-se o respectivo ofício ao competente Registro de Imóveis. 3.2. Determino que a parte autora proceda a emenda da inicial, no prazo de 15 dias, devendo qualificar e requerer a citação do coproprietário registral do imóvel e do credor fiduciário do bem, sob pena de extinção. Feita a emenda, proceda-se as retificações na autuação e histórico de partes. Após, retornem conclusos os autos para despacho inicial.