5005500-55.2020.8.13.0702

Intimação

TJMG · 6ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberlândia / 6ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia Avenida Rondon Pacheco, 6130, - lado par, Tibery, Uberlândia - MG - CEP: 38405-142 PROCESSO Nº: 5005500-55.2020.8.13.0702 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução, Benfeitorias, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas] AUTOR: ROSICLEIDE DA SILVA CAVALCANTE DE MACEDO CPF: 737.537.852-53 e outros RÉU: REAL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME CPF: 06.270.777/0001-52 SENTENÇA Vistos etc. ROSICLEIDE DA SILVA CAVALCANTE DE MACEDO e FERNANDO FERREIRA DE MACEDO, qualificados nos autos, promovem, em face de REAL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME, qualificado nos autos, AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS e INDENIZAÇÃO. Paralelamente, conforme os apensos autos (Proc. n. 5036143-93.2020.8.13.0702), REAL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME, qualificado nos autos, promove, em face de ROSICLEIDE DA SILVA CAVALCANTE DE MACEDO e FERNANDO FERREIRA DE MACEDO, qualificados nos autos, AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c REINTEGRAÇÃO DE POSSE e INDENIZAÇÃO. Trata-se de ações conexas, razão pela qual, neste ato, julgo-as conjuntamente, em atenção ao art.55, §1º, do CPC. Para maior clareza da explanação, desenvolvo um relatório para cada uma das ações. - Do Proc. n.5005500-55.2020.8.13.0702: Alegam os autores, em síntese, os seguintes fatos e fundamentos: - adquiriram os direitos relativos ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel mediante instrumento de cessão de direitos e obrigações, tendo assumido o saldo remanescente do financiamento; - as parcelas sofreram reajustes excessivos em razão da incidência de juros e correção monetária, tornando o contrato excessivamente oneroso e inviabilizando seu adimplemento; - há nulidade de cláusulas contratuais, que são abusivas, especialmente as referentes aos encargos financeiros, multa contratual, honorários advocatícios e benfeitorias; -realizaram benfeitorias no imóvel. Requereram antecipação de tutela. Formularam os seguintes pedidos: - rescisão contratual; - restituição das quantias pagas; - afastamento das penalidades contratuais; - arbitramento da fruição do imóvel, em valor inferior ao previsto no contrato; - indenização pelas benfeitorias. Atribuíram valor à causa. Requereram a citação. Especificaram provas. Instruíram a inicial com procuração e documentos (ids.104956317 a 104956342). Foi proferida a decisão inicial (id.7930593071). A parte requerida, devidamente citada, apresentou contestação (id.8917938091) instruída com documentos (ids. 8918207993 a 8918208014). Arguiu preliminar de ilegitimidade passiva. Alegou conexão com a ação de rescisão contratual Proc. n. 5036143-93.2020.8.13.0702. Refutou o alegado na inicial asseverando, em síntese, o seguinte: - é regular o contrato; - inexistem cláusulas abusivas, bem como os juros remuneratórios e a correção monetária observam os parâmetros contratualmente ajustados; - o imóvel já possuía construção quando houve a contratação originária, razão pela qual as benfeitorias preexistentes não são indenizáveis; - a rescisão decorre exclusivamente do inadimplemento dos autores, os quais devem suportar a multa contratual, a fruição do imóvel e os demais encargos pactuados. Pugnou pela improcedência dos pedidos constantes da inicial. Concedida vista à parte requerente, manifestou-se (id.9561360052). Para produção de outras provas, viabilizada oportunidade às partes (id.9903004414), as partes se manifestaram aos ids.9913515673 e 10063036904. Aos ids.9681259369 e 9903004414, foi apreciada a preliminar de ilegitimidade passiva, determinando a inclusão no polo passivo da empresa REAL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA – ME e providenciando a exclusão de RN IMOVEIS LTDA – ME. Foi proferido o despacho de id.10170074233, deferindo a realização de prova pericial e determinando o prosseguimento dos autos. Realizou-se prova pericial, que resultou no laudo pericial de id.10440649677 e esclarecimentos complementares de id.10564275980. Acerca deste, as partes puderam se manifestar (ids.10456805465, 10458500445, 10521034847 e 10521826752). Proferido o despacho de id.10663647079, as partes manifestaram desinteresse pela produção de outras provas (ids.10669450688 e 10672282457). - Do Proc. n.5036143-93.2020.8.13.0702: Alega o autor, em síntese, os seguintes fatos e fundamentos: - os réus adquiriram, por instrumento particular de cessão de direitos e obrigações, os direitos decorrentes de promessa de compra e venda de imóvel, assumindo o pagamento do saldo remanescente correspondente a 135 parcelas; - os demandados deixaram de adimplir as prestações assumidas, desde fevereiro de 2020, permanecendo inadimplentes mesmo após regular constituição em mora; - o contrato contém cláusula resolutiva expressa, razão pela qual se operou sua resolução em virtude do inadimplemento, tornando injusta a posse exercida pelos réus. Formulou os seguintes pedidos: - rescisão contratual; - a reintegração de posse do imóvel; - condenação dos réus ao pagamento da multa contratual, da fruição do bem, dos débitos incidentes sobre o imóvel; - indenização por perdas e danos. Atribuiu valor à causa. Requereu a citação. Especificou provas. Instruiu a inicial com procuração e documentos (ids.1693709842 a 1693884859). Foi proferido o despacho inicial (id.9877112439). A parte requerida, devidamente citada, apresentou contestação (id.3065306436) instruída com documentos (ids. 3065306437 a 3065636397). Alegou conexão com a Proc. n. 5005500-55.2020.8.13.0702. Refutou o alegado na inicial asseverando, em síntese, o seguinte: - o contrato se tornou excessivamente oneroso em razão da forma de atualização do saldo devedor; - há abusividade das cláusulas contratuais relativas aos encargos financeiros e às penalidades rescisórias; - o imóvel já possuía construção quando houve a contratação originária, razão pela qual as benfeitorias preexistentes não são indenizáveis; - adquiriram o imóvel mediante cessão de direitos, tendo despendido valores para aquisição das benfeitorias existentes, cuja indenização postulam, bem como impugnaram os pedidos de multa contratual, fruição e perdas e danos. Pugnou pela improcedência dos pedidos constantes da inicial. Concedida vista à parte requerente, se manifestou (id.3169726631). Ao id.4525318037 foi declarada incompetência. Mas, nos moldes do id.7328013011 veio a ser reconhecida a competência desta 6° Vara Cível e determinado o prosseguimento do feito. Para produção de outras provas, viabilizada oportunidade às partes (id.9628073934), manifestaram-se aos ids. 9672793508 e 9673685210. Ao id.9762384274 foi determinada a suspensão dos autos até que o Proc. n. 5005500-55.2020.8.13.0702 esteja pronto para análise das provas postulada. É o RELATÓRIO. FUNDAMENTO e DECIDO. I) Da conexão: Trata-se da mesma relação jurídica, sendo as demandas conexas por versarem sobre o mesmo instrumento de cessão de direitos e obrigações (id. 1693884844 do Proc. n. 5036143-93.2020.8.13.0702, cuja cópia está ao id.104956321 do Proc. n.5005500-55.2020.8.13.0702), decorrente de promessa de compra e venda do imóvel, objeto da lide. Enquanto o processo nº 5005500-55.2020.8.13.0702 foi ajuizado pelos compradores visando à rescisão contratual, revisão de cláusulas e restituição de valores, o processo nº 5036143-93.2020.8.13.0702 foi proposto pela vendedora buscando a rescisão do mesmo contrato, cumulada com reintegração de posse e indenização. Portanto, há conexão, o que torna necessário o julgamento conjunto (art.55, §§1º e 2º, inciso II, do CPC). II) Do MÉRITO: Mostra-se oportuno o julgamento antecipado do mérito, conforme prevê o inciso I do art. 355 do CPC. Pelo cotejo entre a inicial e a contestação, sob a égide do art. 341 do CPC apuro quais aspectos fáticos se tornaram incontroversos. Acerca destes há presunção de veracidade, sendo desnecessário aprofundar análise das provas, por força do disposto no art. 374, inciso III, do CPC. Ficaram incontroversos, em síntese, os seguintes aspectos: - a parte autora celebrou instrumento particular de cessão de direitos e obrigações com terceiros, os quais haviam firmado, anteriormente, contrato de promessa de compra e venda do imóvel com a parte requerida, assumindo os cessionários, o saldo devedor remanescente e sucedendo os cedentes na posição contratual; - houve o inadimplemento das parcelas assumidas; - ambas as partes postulam a rescisão do mesmo contrato, embora por fundamentos distintos. Restaram controvertidos os seguintes pontos: - a alegada abusividade das cláusulas contratuais relativas aos encargos financeiros e às penalidades rescisórias; - a responsabilidade pela resolução do contrato; - os critérios para restituição das quantias pagas; - a existência e extensão do direito à indenização pelas benfeitorias; - a incidência da multa contratual, da fruição do imóvel e dos demais encargos decorrentes da rescisão; - o cabimento da reintegração de posse do imóvel em favor da parte requerida, em decorrência da resolução contratual. Conforme explanado anteriormente, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) é aplicável ao caso, inclusive porque contém normas de ordem pública e interesse social. Seria possível estabelecer a inversão dos ônus probatório (art. 6º, inciso VIII, do CDC). Todavia, no caso, é suficiente a regra geral de distribuição dos ônus probatórios (CPC, art. 373) Estabelecidas essas premissas, passo a analisar as peculiaridades do caso em julgamento. a) Do Proc. n.5005500-55.2020.8.13.0702: a.1) Da revisão contratual: - Da cláusula 4.1 do contrato (id.104956326 -p.1): A utilização dos índices IGPM e INPC é permitida. Não caracteriza, de antemão, nenhuma irregularidade. Nesse sentido observo a jurisprudência do e. Tribunal de Justiça de Minas Gerais, conforme demonstram os seguintes arestos: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE E INOVAÇÃO RECURSAL. IGPM COMO ÍNDICE DE CORREÇÃO. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais em ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c/c consignação em pagamento. A sentença também julgou parcialmente procedente a reconvenção para declarar a rescisão do contrato, determinar a reintegração da ré na posse do imóvel, condenar o autor ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel e autorizar a retenção de 10% dos valores pagos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) preliminarmente, definir se o recurso deve ser conhecido diante da arguição de ausência de dialeticidade e inovação recursal; (ii) no mérito, determinar se a cláusula contratual que prevê o IGPM como índice de correção monetária é abusiva e enseja substituição pelo IPCA ou INPC; (iii) analisar se a resolução contratual e a reintegração de posse foram corretamente decretadas, em razão do inadimplemento contratual do autor. III. RAZÕES DE DECIDIR Das preliminares A alegação de ausência de dialeticidade recursal não prospera, pois as razões de apelação atacam de forma direta e clara os fundamentos da sentença, cumprindo o requisito previsto no art. 1.010, II, do CPC. Quanto à inovação recursal, verifica-se que o pedido de retenção por benfeitorias não foi arguido na contestação à reconvenção, sendo apresentado apenas em sede recursal. Tal conduta configura inovação recursal vedada pelo art. 1.013, §1º, do CPC, razão pela qual o recurso não pode ser conhecido nesse ponto. Do mérito A incidência do IGPM como índice de correção monetária encontra respaldo na cláusula contratual expressamente pactuada, não configurando abusividade ou onerosidade excessiva, em respeito ao princípio do pacta sunt servanda. A prova pericial confirma que a correção monetária foi aplicada conforme estabelecido no contrato, não sendo comprovada a alegada onerosidade excessiva capaz de justificar a revisão contratual. A substituição do IGPM por outro índice, como IPCA ou INPC, sem evidências de abusividade concreta, violaria a autonomia privada e o equilíbrio contratual. A resolução contratual e a reintegração de posse foram fundamentadas no inadimplemento incontroverso do apelante, que deixou de adimplir as parcelas pactuadas. O contrato previa a rescisão em caso de atraso superior a 90 dias, sendo incontroverso que o apelante deixou de adimplir. IV. DISPOSITIVO E TESE Preliminar de ausência de dialeticidade rejeitada; preliminar de inovação recursal acolhida, com exclusão do pedido de retenção por benfeitorias. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Tese de julgamento: A previsão contratual do IGPM como índice de correção monetária não configura abusividade ou onerosidade excessiva, em respeito ao princípio do pacta sunt servanda. O inadimplemento contratual, quando incontroverso, autoriza a resolução do contrato e a reintegração de posse em favor do vendedor. Inovações recursais não são admitidas, nos termos do art. 1.013, §1º, do CPC. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CC, arts. 421, 422 e 478; CPC/2015, arts. 1.010, II, e 1.013, §1º; CDC, arts. 6º, V, e 51, IV. Jurisprudência relevante citada: TJMG, Apelação Cível 1.0000.21.077716-5/001, Rel. Des. Marcos Lincoln, 11ª CÂMARA CÍVEL, j. 20.10.2021; TJMG, Apelação Cível 1.0000.23.207771-9/001, Rel. Des. Vicente de Oliveira Silva, 20ª CÂMARA CÍVEL, j. 26.06.2024; TJMG, Apelação Cível 1.0000.24.153326-4/001, Rel. Des. Claret de Moraes, 10ª CÂMARA CÍVEL, j. 11.06.2024. (Apelação Cível 1.0000.24.335892-6/001, Relator(a): Des.(a) Shirley Fenzi Bertão , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/01/2025, publicação da súmula em 03/02/2025) – destaquei com negrito e grifei DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - PRELIMINAR, ARGUIDA PELA APELADA, DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO, POR AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO EXTRÍNSECO DE ADMISSIBILIDADE, RELATIVO À REGULARIDADE FORMAL, SUSTENTADA EM FALTA DE DIALETICIDADE - REJEIÇÃO -AÇÃO ORDINÁRIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - ALEGAÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS ABUSIVOS - PROVA - AUSÊNCIA - VÍCIO REDIBITÓRIO E DANOS, DELE DECORRENTES - NÃO VERIFICAÇÃO - DEVER REPARATÓRIO - AUSÊNCIA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. - Não há falar-se em ausência de dialeticidade do recurso, a motivar o seu não conhecimento, quando as razões expõem os fundamentos que dariam ensejo à modificação da decisão combatida, cumprindo o que dispõe o artigo 1.010 do CPC/2015. - Inexiste abusividade na cobrança de encargos contratuais a juros anuais inferiores ao limite legal vigente à época e índices de correção monetária regularmente utilizados no mercado (INPC e IGP-M), os quais visam apenas recompor os efeitos da inflação, não havendo elementos que justifiquem a intervenção judicial, para revisão do contrato. - Nos termos da perícia realizada nos autos, o terreno não possui características de aterro, sendo comparável a outros do mesmo quarteirão, com também não foi identificado nenhum dano estrutural nas edificações erguidas pelo autor. - Não estando configurado o alegado vício redibitório, sobre o qual se assenta a causa de pedir, afasta-se qualquer responsabilidade civil, seja por dano material, seja por dano moral. (Apelação Cível 1.0000.24.535587-0/001, Relator(a): Des.(a) Amorim Siqueira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/07/2025, publicação da súmula em 10/07/2025) – destaquei com negrito e grifei A parte autora não demonstrou, que a aplicação dos referidos índices tenha acarretado desequilíbrio contratual, onerosidade excessiva ou vantagem excessiva em favor da parte requerida Não se desincumbiu do ônus que lhe incumbia, previsto no art. 373, inciso I, do CPC Portanto, é imperioso rejeitar esse questionamento suscitado pelos autores. - Das cláusulas 5.2 e 6.3 do contrato (id.104956326 – p.2): Pela leitura do contrato celebrado entre as partes, verifico que as cláusulas 5.2 e 6.3 impõem ao consumidor o pagamento de honorários advocatícios convencionais em caso de cobrança judicial e extrajudicial decorrente do inadimplemento contratual. Tal previsão afronta o art. 51, inciso XII, do CDC, uma vez que obriga os consumidores, ora autores, a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor. Do e. Tribunal de Justiça de Minas Gerais, há o seguinte aresto: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO ADESIVO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS NÃO PACTUADA. ABUSIVIDADE. DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO. CUMULAÇÃO DE IGPM E JUROS REMUNERATÓRIOS. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ABUSIVIDADE. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO PRINCIPAL NÃO PROVIDO E RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas contra sentença que, em ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos para afastar a capitalização de juros, revisar cláusulas contratuais e indeferir danos morais, bem como julgou improcedente reconvenção que visava à rescisão contratual por inadimplemento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há múltiplas questões em discussão: (i) estabelecer se há inovação recursal a impedir o conhecimento de parte do recurso adesivo; (ii) definir se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova testemunhal; (iii) determinar se a capitalização de juros sem previsão contratual configura abusividade; (iv) verificar se tal abusividade descaracteriza a mora do devedor e impede a rescisão contratual; (v) analisar a licitude da cumulação de correção monetária pelo IGPM com juros remuneratórios; (vi) examinar a validade de cláusula que impõe honorários advocatícios ao consumidor; (vii) aferir o cabimento de repetição em dobro do indébito; e (viii) verificar a ocorrência de danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR O tribunal reconhece a inovação recursal quando a parte altera o pedido e a causa de pedir em sede recursal, deixando de conhecer dessa parcela do recurso. O indeferimento de prova testemunhal não configura cerceamento de defesa quando a prova documental é suficiente para o julgamento da lide. A capitalização de juros exige pactuação expressa, sendo abusiva sua cobrança quando não prevista no contrato, ainda que em periodicidade anual. A cobrança de encargos abusivos no período de normalidade contratual descaracteriza a mora do devedor. A descaracterização da mora impede a rescisão contratual fundada exclusivamente no inadimplemento. A cumulação de correção monetária pelo IGPM com juros remuneratórios é lícita, por possuírem naturezas distintas. A cláusula que transfere ao consumidor o pagamento de honorários advocatícios de cobrança é abusiva por impor desvantagem exagerada. A repetição do indébito em dobro não é cabível na ausência de má-fé e diante da modulação dos efeitos da jurisprudência do STJ. A comercialização de lote sem infraestrutura básica configura dano moral indenizável, por ultrapassar mero aborrecimento. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso principal não provido. Recurso adesivo parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido. Tese de julgamento: Configura inovação recursal a alteração do pedido ou da causa de pedir em sede de apelação, impedindo o conhecimento da matéria. A capitalização de juros exige pactuação expressa, sendo abusiva sua cobrança implícita. O reconhecimento de encargos abusivos no período de normalidade descaracteriza a mora do devedor. A descaracterização da mora impede a rescisão contratual por inadimplemento. É lícita a cumulação de correção monetária e juros remuneratórios por possuírem naturezas distintas. É abusiva a cláusula que impõe ao consumidor o pagamento de honorários advocatícios de cobrança. A venda de imóvel sem infraestrutura mínima gera dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 42, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: TJMG, IRDR nº 1.0301.16.015958-0/002 (Tema 56); STJ, REsp nº 1.061.530/RS; STJ, EAREsp nº 676.608/RS; STJ, EREsp nº 1.507.864/RS. (Apelação Cível 1.0000.21.016156-8/003, Relator(a): Des.(a) Paulo Tristão Machado Júnior (JD) , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/07/2026, publicação da súmula em 15/07/2026) – destaquei com negrito e grifei. A contratação de serviços de advocacia, para reaver o crédito, constitui custo operacional inerente ao risco da atividade do fornecedor, não podendo ser repassado à parte vulnerável da relação contratual, visto que coloca os autores em desvantagem exagerada, o que viola o sistema de proteção ao consumidor (art. 51, IV, do CDC). Portanto, é adequado reconhecer a nulidade das cláusulas 5.2 e 6.3 do contrato (id.104956326 – p.2), afastando-se a exigibilidade dos honorários advocatícios convencionais nelas previstos. - Da cláusula 7.3 do contrato (id.104956326 – p.2): Do instrumento contratual celebrado entre as partes (id.104956326 – p.2), observo que a cláusula 7.3 afasta o direito do adquirente à indenização pelas benfeitorias, em caso de rescisão contratual por inadimplemento. Todavia, os arts. 1.219 e 1.220 do Código Civil disciplinam o direito do possuidor à indenização pelas benfeitorias, distinguindo os efeitos conforme a boa ou má-fé. Assim, a legislação assegura ao adquirente o ressarcimento das benfeitorias indenizáveis realizadas no imóvel, conforme as circunstâncias do caso concreto, sendo nula qualquer cláusula contratual que suprima ou restrinja esse direito. Neste sentido, há entendimento do e.TJMG: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. FINANCIAMENTO DIRETO COM LOTEADORA. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRELIMINAR DE SENTENÇA CITRA PETITA. CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS, SEM EXPRESSA PACTUAÇÃO. ABUSIVIDADE. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. MÉTODO DE GAUSS. CLÁUSULA LEONINA SOBRE PERDA DE BENFEITORIAS. NULIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta em ação revisional de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, na qual a autora pretende a declaração de nulidade de cláusulas contratuais reputadas abusivas, especialmente no que se refere à correção monetária pelo IGP-M cumulada com juros remuneratórios, à capitalização de juros, à ausência de sistema de amortização e à cláusula que prevê a perda das benfeitorias em caso de inadimplemento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento citra petita ao deixar de apreciar pedido de nulidade da cláusula relativa à perda das benfeitorias; (ii) estabelecer se é válida a cumulação do índice IGP-M com juros remuneratórios de 0,75% ao mês; (iii) determinar a legalidade da capitalização anual de juros, sem pactuação expressa e a necessidade de fixação de sistema de amortização; e (iv) verificar a validade da cláusula que afasta a indenização por benfeitorias, em caso de rescisão contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR Reconhece-se a ocorrência de julgamento citra petita, pois a sentença deixou de apreciar pedido expressamente formulado na inicial, sendo possível o exame direto pelo Tribunal, nos termos do art. 1.013, §3º, II, do CPC. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual, por se tratar de contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre fornecedora de imóveis e adquirente final. Considera-se lícita a cumulação da correção monetária pelo IGP-M com juros remuneratórios de 0,75% ao mês, por se tratarem de encargos de naturezas jurídicas distintas, não havendo vedação legal, à luz do art. 46 da Lei nº 10.931/04 e da jurisprudência do Tribunal. Reconhece-se a abusividade da capitalização anual de juros, quando não há pactuação expressa e clara no contrato, ainda que constatada em prova pericial, por violação ao dever de informação, previsto no art. 46 do CDC e à tese firmada no IRDR Tema 56 do TJMG. Entende-se que a ausência de previsão contratual de sistema de amortização viola o princípio da transparência, pois impede o consumidor de compreender a evolução do saldo devedor, impondo a adoção do método mais favorável ao consumidor. Declara-se nula a cláusula contratual que prevê a perda das benfeitorias realizadas no imóvel sem qualquer indenização, por afronta aos arts. 1.219 e 1.220 do Código Civil, ao art. 34 da Lei nº 6.766/79 e ao art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, configurando vantagem exagerada ao fornecedor. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: É válida a cumulação da correção monetária pelo IGP-M com juros remuneratórios de 0,75% ao mês, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, por se tratarem de encargos distintos. A capitalização anual de juros, em contratos de financiamento firmados com loteadoras, somente é admissível quando houver pactuação expressa e clara. A ausência de sistema de amortização no contrato viola o dever de informação ao consumidor e autoriza a adoção do Método de Gauss. É nula a cláusula que prevê a perda das benfeitorias, sem indenização, em caso de rescisão contratual por inadimplemento. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 141, 487, I, 1.013, §1º e §3º, II, 85, §2º; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, III, 46 e 53; CC, arts. 1.219 e 1.220; Lei nº 6.766/79, art. 34; Lei nº 10.931/04, art. 46; Lei nº 9.514/97, art. 5º, III, §2º; Decreto nº 22.626/33, art. 4º. Jurisprudência relevante citada: TJMG, IR (Apelação Cível 1.0000.24.518705-9/001, Relator(a): Des.(a) Shirley Fenzi Bertão , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/04/2026, publicação da súmula em 16/04/2026) – destaquei com negrito e grifei Diante desse contexto, reputo nula a cláusula 7.3 do contrato (id.104956326 – p.2). a.2) Da resolução (rescisão) contratual: Embora tenha sido reconhecida a nulidade das cláusulas 5.2, 6.3 e 7.3 do contrato, tais disposições não influenciaram no valor das prestações mensais, pois disciplinam efeitos pós-inadimplemento e da rescisão contratual. Não há nexo causal entre a abusividade dessas cláusulas e a incapacidade financeira dos autores de cumprir regularmente a obrigação assumida. Inexiste nos autos justificativa que tenha eximido os autores da obrigação de continuar cumprindo o contrato. Todavia, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor – CDC. Entre as partes há relação de consumo. O art. 53 do CDC prevê a possibilidade resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador e devedor fiduciante, ora autor. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEIÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO - APLICAÇÃO DO CDC - CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS - SÚMULA Nº 543 DO STJ - RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 25% DOS VALORES PAGOS - MANUTENÇÃO - CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL - NULIDADE - DESPESA DE IPTU - ÔNUS DO PROMITENTE COMPRADOR. Mesmo que a apelante GRAN VIVER URBANISMO S/A não conste no contrato que ora se busca rescindir, é parte legítima para figurar no polo passivo, já que pertence ao mesmo grupo econômico da empresa CIDADE VERDE SÃO JOÃO DEL REY EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. O STJ, em julgamento representativo de controvérsia, decidiu que se aplica a Lei nº 9.514/97 somente aos contratos de compra e venda com alienação fiduciária devidamente registrados em cartório, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, o que não é o caso dos autos. Impõe-se a procedência do pedido de rescisão contratual, a pedido do comprador, por impossibilidade financeira de manter o pagamento das parcelas previstas no contrato, bem como a restituição parcial das prestações pagas, nos termos da Súmula nº 543 do STJ. Nos termos da firme jurisprudência do STJ, o percentual de retenção das parcelas pagas pode flutuar de 10% a 25% sobre o total pago pelo comprador. Logo, impõe-se a manutenção do percentual de 25% fixado na sentença recorrida. Deve ser declarada a nulidade da cláusula penal abusiva, que coloca o consumidor em desvantagem exagerada, nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. O pagamento do IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde a imissão deste na posse do imóvel até a data da rescisão. ( Apelação Cível 1.0000.23.218329-3/001, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/08/2024, publicação da súmula em 21/08/2024) – grifei e destaquei com negrito. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - MANIFESTO DESINTERESSE DO COMPRADOR EM DAR CONTINUIDADE AO CONTRATO - INCIDÊNCIA DO CDC - RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS - DIREITO DE RETENÇÃO DE 25% DO MONTANTE ADIMPLIDO - DEVOLUÇÃO IMEDIATA E EM PAGAMENTO ÚNICO - SÚMULA 543 DO STJ - IPTU. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO ANTERIORMENTE À ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. - No julgamento do REsp n. 1.891.498/SP (Tema 1.095), apreciado sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese no sentido de que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". - No mencionado julgado repetitivo, aquela Corte Superior afastou expressamente da abrangência da tese as hipóteses em que o comprador desiste do negócio, uma vez que o conceito de inadimplemento deve ser interpretado restritivamente, limitando-se ao não pagamento no tempo, modo e lugar convencionados. - Por consequência, se há manifesto desinteresse do consumidor em prosseguir com a execução do contrato, o caso deve ser regido pelas normas inscrita no CDC, porquanto o comprador e o vendedor do imóvel enquadram-se, respectivamente, nos conceitos legais de consumidor e fornecedor de produto (arts. 2º e 3º, CDC). - A jurisprudência do STJ se firmou no sentido de que deve prevalecer o percentual de 25% de retenção na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018 (AgInt no AREsp n. 1.934.898/MG). - Após a dedução do valor que poderá ser retido, a restituição parcial do montante pago pelo comprador deverá ocorrer de forma imediata e em pagamento único, conforme determina a Súmula 543 do STJ. - Não se admite transferir para o comprador a obrigação de pagar o IPTU antes da entrega do imóvel, momento em que se efetiva a posse e a disponibilidade sobre o bem. (Apelação Cível 1.0000.24.268884-4/001, Relator(a): Des.(a) Tiago Gomes de Carvalho Pinto , 16ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 26/03/2025, publicação da súmula em 28/04/2025) – grifei e destaquei com negrito. Portanto, os autores têm direito à resolução do contrato, mas, arcarão com as consequências, no caso, as penalidades concernentes ao inadimplemento da obrigação que assumiram. Acerca dessas consequências, explanarei mais adiante, ao desenvolver a fundamentação atinente à ação conexa (Proc. n.5036143-93.2020.8.13.0702). É certo que, aos autores assiste o direito à restituição do valor pago pelo imóvel, deduzida cláusula penal que a requerida poderá reter. Desde já ressalvo que é indevida a retenção, pela requerida, dos valores referentes às cláusulas declaradas nulas nesta sentença, conforme explanado acima. a.3) Da indenização pelas benfeitorias: Os autores pleiteiam indenização pelas benfeitorias existentes no imóvel. A parte requerida alega que os autores adquiriram o bem já edificado, razão pela qual não fariam jus à indenização. Não assiste razão à parte requerida, pois, de acordo com o laudo pericial (id.10440649677), mediante análise, o perito verificou que: - as benfeitorias atuais medem aproximadamente 120m² (p.63) - não foram identificadas benfeitorias voluptuárias no imóvel vistoriado (p.66, quesito 10) Assim, analisando o contrato de id.1693884845 (p.2 – cláusula “DESCRIÇÃO DO IMÓVEL”), observo que a vendedora, ora requerida, entregou aos cedentes um imóvel contendo edificação de aproximadamente 50 m². Contudo, o laudo pericial (id. 10440649677, p. 63) constatou que as benfeitorias atualmente existentes no imóvel totalizam aproximadamente 120 m², evidenciando acréscimo de cerca de 70 m² em relação à área originalmente edificada. Dessa forma, concluo que as benfeitorias excedentes foram realizadas pelos autores após a celebração do contrato de cessão de direitos. Ademais, conforme apurado no laudo pericial (id. 10440649677, p.11), as benfeitorias realizadas pelos autores são da espécie úteis (art.96, §2º, do Código Civil). Portanto, reconheço que os autores têm direito à indenização pelas benfeitorias, correspondentes às que não foram descritas no instrumento contratual de id. 1693884845 (p. 2, cláusula "DESCRIÇÃO DO IMÓVEL"). Com relação ao valor das mesmas, ressalvo que é possível apurar em sede de liquidação de sentença. Mas ressalvo que, assim reconheço em caráter excepcionalíssimo, porque, a rigor, os autores deveriam ter apresentado ao menos notas fiscais ou recibos a respeito das benfeitorias. Enfim, chego à conclusão que o valor das benfeitorias deverá ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento (arts.509, I, e 510, do CPC), quando os autores deverão produzir prova de quando as realizou e de quanto valem. b) Do Proc. n.5036143-93.2020.8.13.0702: Estabelecida as premissas acima, passo a aprofundar a análise acerca dos efeitos da resolução contratual: b.1) Da rescisão contratual: No caso, a rescisão do contrato, conforme fundamentação acima, no âmbito do Proc.n.5005500-55.2020.8.13.0702, já foi determinada. b.2) Dos efeitos da rescisão contratual: - Da cláusula penal: No presente caso, a resolução do contrato decorre do inadimplemento dos promitentes compradores/cessionários, circunstância que atrai a incidência da cláusula penal convencionada entre as partes. Assim, o contrato (id. 1693884845, cláusula 6.3) prevê multa compensatória equivalente a 10% (dez por cento) do valor da promessa de compra e venda, montante este que se mostra devido em razão do inadimplemento contratual e da consequente resolução do negócio jurídico. - Da taxa de fruição: A taxa de fruição é devida, pois os autores permaneceram na posse e usufruíram economicamente do imóvel durante todo o período de ocupação. Todavia, embora o contrato estabeleça taxa de fruição correspondente a 1% ao mês sobre o valor do imóvel, não pode prevalecer esse percentual reduzido. Isso, porque, apesar de haver benfeitorias construídas pela parte autora, as quais foram especificadas no contrato de id.1693884845 (p.2 – cláusula “DESCRIÇÃO DO IMÓVEL”), há benfeitorias construídas pelos requeridos, conforme apurado no laudo pericial (id.10440649677 – p.63 e 64). É adequado adotar os parâmetros técnicos fixados no laudo pericial, que apurou o valor de locação do imóvel correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor de mercado do bem, o que melhor reflete as peculiaridades do caso concreto e preserva o equilíbrio entre os interesses das partes. Aplico o entendimento adotado pelo e. Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais conforme o seguinte aresto: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - DETERMINAÇÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE QUE SE PROCEDA AO EXAME DA ALEGAÇÃO DA PARTE EMBARGANTE - PROCEDÊNCIA DA ALEGAÇÃO - APELAÇÃO CÍVEL - RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO PELA PROMISSÁRIA COMPRADORA - RETENÇÃO DE ARRAS CUMULADA COM A RETENÇÃO DE UMA PARTE DAS PARCELAS PAGAS E COM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA - IMPOSSIBILIDADE - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL - CUMULAÇÃO COM A VERBA DE NATUREZA COMPENSATÓRIA - POSSIBILIDADE - FINALIDADES DISTINTAS - VALOR - AUMENTO INDEVIDO - É indevida a cobrança cumulada do percentual referente à cláusula penal, da quantia correspondente às arras e a retenção de percentual pago pela promissária compradora, pois têm a mesma finalidade de compensar a parte que não deu causa à rescisão do contrato pelo rompimento da relação contratual, incluindo os prejuízos advindos desse fato e os custos operacionais inerentes ao negócio jurídico. - É possível cumular a verba de natureza compensatória com a cobrança referente à fruição do imóvel, pois têm finalidades distintas, haja vista que esta taxa de ocupação não está relacionada diretamente aos danos decorrentes da rescisão contratual, mas com a utilização de imóvel alheio por determinado período de tempo a fim de impedir o enriquecimento indevido pela promissária compradora que deu causa ao desfazimento do negócio jurídico. - A posse do imóvel pela promissária compradora confere à promitente vendedora o direito de receber indenização pelo que deixou de auferir a título de fruição durante o período em que o ocupou, mas à razão de 0,5% do valor do imóvel. (Embargos de Declaração n.1.0701.08.223895-0/004, Relator Des. Evandro Lopes da Costa Teixeira, 17ª Câmara Cível, julgamento em 10/11/2021, publicação da súmula em 18/11/2021).– destaquei com negrito e grifei Portanto, é devida a indenização pela ocupação do imóvel correspondente a 0,5% do valor do imóvel, mas apenas durante o período posterior à constituição em mora. - Da indenização por perdas e danos: Nos moldes do Recurso Especial n. 1.747.307/SP (Tema Repetitivo n.938 – Tese Firmada – item 1.1), é válida a cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total da aquisição do bem, com o destaque do valor da comissão de corretagem. A retenção da comissão de corretagem é indevida apenas quando o contrato não individualiza expressamente o valor correspondente, nem comprova que o consumidor foi informado previamente. O instrumento contratual de id.1693884845, não individualiza o valor da comissão de corretagem, tampouco possui cláusula expressa atribuindo ao comprador a obrigação de pagá-la. Diante de tais circunstâncias, é indevida a cobrança de comissão de corretagem dos réus, mediante indenização. Portanto, rejeito tal pedido. b.3) Da reintegração de posse: A autora, na condição de proprietária, tem o direito de retomar a posse plena do imóvel. Ficou incontroverso que os requeridos ainda não restituíram o imóvel para a requerente. Esse comportamento dos requeridos – deixar de cumprir a obrigação de pagar as parcelas e não restituir voluntariamente o imóvel – caracteriza o vício possessório da precariedade (Código Civil, art.1.200, contrario sensu). Sob a égide do art. 1.210 do Código Civil, a requerente tem direito à reintegração de posse do imóvel. b.4) Da retenção do valor pago a título de impostos e tributos do imóvel: Nos termos do caput e do parágrafo 2°, inciso I, do art.67-A da Lei nº 13.786/2018, caso tenha ocorrido o desfazimento do contrato mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto do adquirente, o comprador, em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde pelas quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel. Dessa forma, a retenção de valores referentes ao IPTU, água, energia e outros encargos somente é admissível quando houver previsão contratual expressa e desde que tais encargos correspondam ao período em que o adquirente deteve a posse do imóvel. Sigo o entendimento do e. Tribunal de Justiça de Minas Gerais constante do seguinte julgado: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. DESCONTO DE IPTU E COSIP. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGP-M. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por incorporadora e loteadora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, declarou rescindido compromisso de compra e venda de lote urbano por culpa do comprador, determinou a restituição de 90% dos valores pagos, autorizou o desconto da comissão de corretagem e fixou correção monetária e juros de mora sobre os valores a serem devolvidos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 5 questões em discussão: (i) definir a base de cálculo da cláusula penal aplicável à rescisão contratual por iniciativa do comprador após a vigência da Lei nº 13.786/2018; (ii) estabelecer se é devida indenização pela fruição de lote urbano não edificado; (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos; (iv) verificar a possibilidade de desconto dos valores pagos pela vendedora a título de IPTU e COSIP; e (v) definir o índice de correção monetária aplicável à restituição dos valores. III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato e a cessão de direitos foram celebrados após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, razão pela qual os efeitos da rescisão contratual submetem-se ao regime jurídico introduzido por essa legislação. O art. 32-A da Lei nº 6.766/79 autoriza, em caso de resolução contratual por fato imputável ao adquirente, a retenção correspondente à cláusula penal e despesas administrativas limitada a 10% do valor atualizado do contrato. A cláusula contratual que prevê a perda de 10% do valor atualizado do con trato a título de cláusula penal e despesas administrativas está em conformidade com a legislação aplicável e deve ser observada. A taxa de fruição é indevida quando o objeto do contrato consiste em lote urbano não edificado, pois a mera posse do terreno desacompanhada de exploração econômica não gera proveito patrimonial apto a justificar indenização. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.002 refere-se aos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, não se aplicando ao caso concreto. Nos contratos submetidos à Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação. O contrato atribui ao comprador a responsabilidade pelos tributos incidentes sobre o imóvel após sua celebração, e o art. 32-A, IV, da Lei nº 6.766/79 autoriza o desconto dos débitos de IPTU do montante a ser restituído. Comprovado o pagamento de IPTU e COSIP pela vendedora, os respectivos valores devem ser abatidos da restituição para evitar enriquecimento sem causa do comprador. A correção monetária deve observar o índice livremente pactuado pelas partes, inexistindo vício que afaste a força obrigatória da convenção contratual. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A rescisão de compromisso de compra e venda de lote urbano celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018 sujeita-se ao regime previsto no art. 32-A da Lei nº 6.766/79. 2. A cláusula penal pactuada em conformidade com o art. 32-A da Lei nº 6.766/79 autoriza a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato em caso de resolução por culpa do adquirente. 3. A taxa de fruição é indevida quando o imóvel objeto do contrato consiste em lote urbano não edificado sem comprovação de proveito econômico pelo comprador. 4. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos em contrato submetido à Lei nº 13.786/2018 incidem a partir da citação. 5. Os valores comprovadamente pagos pela vendedora a título de IPTU e COSIP podem ( Apelação Cível 1.0000.26.189558-5/001, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/06/2026, publicação da súmula em 01/07/2026) – destaquei com negrito e grifei O contrato de compra e venda formalizado entre as partes atribui ao comprador a responsabilidade pelos tributos de transferência de lote, bem como autoriza a dedução de tal valor, caso não seja quitado, do montante a ser restituído (id.1693884845, cláusula “8.1” e “8.2”) Assim, os débitos incidentes sobre imóvel, como IPTU, água, energia e outros, durante o período em que os requeridos permaneceram na posse do bem, os quais permanecem em aberto, poderão ser descontados do montante a ser restituído pela parte autora. DISPOSITIVO: I) Do Proc. n.5005500-55.2020.8.13.0702: Por todos esses fundamentos, na forma do art. 487, inciso I, do CPC, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos constantes da inicial e: 1) em termos de revisão do contrato (id.1693884845), declaro a nulidade das cláusulas “5.2”, “6.3” e “7.3”; 2) decreto a resolução do contrato de promessa de compra e venda, formalizado entre as partes (ids.1693884844 e 1693884845), por iniciativa dos autores, sem culpa da requerida; 3) em decorrência da resolução do negócio jurídico, condeno a parte requerida a restituir aos autores o quanto foi pago a título de preço, abrangendo os pagamentos feitos pelos autores e pelos cessionários (originários promitentes compradores); 3.a) mas, a parte requerida poderá reter: 3.a.1) em termos de cláusula penal, 10% (dez por cento) do quanto foi pago a título de preço pela parte autora e pelos cessionários (originários promitentes compradores); e 3.a.2) gastos relativos a tributos, inclusive IPTU, tarifas e demais encargos incidentes sobre o imóvel, correspondente ao tempo que a parte autora permaneceu na posse do bem até a restituição do imóvel à parte requerida, a serem apurados mediante liquidação de sentença pela modalidade de cálculo aritmético (art. 509, §2º, do CPC). 3.a.3) o saldo a será acrescido de correção monetária, desde a data do do desembolso, e juros moratórios a partir do trânsito em julgado desta sentença. 4) reconheço aos autores o direito à indenização pelas benfeitorias e acessões, salvo as especificadas no instrumento contratual de id. 1693884845 (p. 2, cláusula "DESCRIÇÃO DO IMÓVEL"), conforme apurado pela perícia (laudo de id.10440649677 e esclarecimentos complementares de id.10564275980). Nos moldes da Lei n.14.905/2024: até 30.08.2024, a correção monetária é conforme os índices da tabela elaborada pela Corregedoria-Geral de Justiça do Tribunal de Justiça de Minas Gerais e os juros de mora são de 1% (um por cento) ao mês; e, a partir de 31.08.2024, a correção monetária é conforme a atual redação do art. 389, parágrafo único, do Código Civil e os juros de mora são nos moldes da atual redação do art. 406 do Código Civil. Em razão da sucumbência, que foi parcial (art.86, caput, do CPC), nos moldes dos arts.82, §2º, e 85, §§ 2º, 6º, 14 e 15, do CPC e do art. 23 do Estatuto da OAB – Lei n.8.906/1994, condeno: 1) a parte requerida a pagar, tendo por base de cálculo o valor da condenação: 1.a) honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento); e 1.b) custas e despesas processuais, proporcionalmente; 2) a parte autora a pagar, tendo por base de cálculo a diferença entre o valor da causa atualizado (Súmula n.14 do STJ) e o atualizado valor da condenação da parte requerida a pagar quantia: 2.a) honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento); e 2.b) custas e despesas processuais, proporcionalmente. Todavia, à parte autora, mantenho os benefícios da assistência judiciária, nos moldes do art.98, §3º, do CPC. II) Do Proc. n.5036143-93.2020.8.13.0702: Por todos esses fundamentos, na forma do art. 487, inciso I, do CPC, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos constantes da inicial e: 1) a título de taxa de fruição do imóvel, condeno os requeridos a pagarem para a requerente quantia correspondente a 0,5% (cinco centésimos) do valor do imóvel, incidente a partir da constituição em mora até a efetiva restituição da posse do imóvel; 2) em consequência, determino a reintegração da posse do imóvel, descrito ao documento de id.1693884850, para a requerente, em desfavor dos requeridos e, para tanto, oportunamente, expeça-se o competente mandado de reintegração de posse, que surtirá efeitos em relação a quem quer que esteja no imóvel, por força do art.109, §3º, do CPC. A expedição do mandado de reintegração de posse fica condicionado à autora depositar em juízo o valor eventual saldo a que tenham direito os requeridos. Nos moldes da Lei n.14.905/2024: até 30.08.2024, a correção monetária é conforme os índices da tabela elaborada pela Corregedoria-Geral de Justiça do Tribunal de Justiça de Minas Gerais e os juros de mora são de 1% (um por cento) ao mês; e, a partir de 31.08.2024, a correção monetária é conforme a atual redação do art. 389, parágrafo único, do Código Civil e os juros de mora são nos moldes da atual redação do art. 406 do Código Civil. Em razão da sucumbência, que foi parcial (art.86, caput, do CPC), nos moldes dos arts.82, §2º, e 85, §§ 2º, 6º, 14 e 15, do CPC e do art. 23 do Estatuto da OAB – Lei n.8.906/1994, condeno: 1) a parte requerida a pagar, tendo por base de cálculo o valor da condenação: 1.a) honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento); e 1.b) custas e despesas processuais, proporcionalmente; 2) a parte autora a pagar, tendo por base de cálculo a diferença entre o valor da causa atualizado (Súmula n.14 do STJ) e o atualizado valor da condenação da parte requerida a pagar quantia: 2.a) honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento); e 2.b) custas e despesas processuais, proporcionalmente. Todavia, à parte ré, mantenho os benefícios da assistência judiciária, nos moldes do art.98, §3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se. Uberlândia, data da assinatura eletrônica. IBRAHIM FLEURY DE C. MADEIRA FILHO Juiz de Direito