5005487-37.2026.4.04.7102

Intimação

TRF4 · 3ª Vara Federal de Santa Maria · DESPACHO/DECISÃO

Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5005487-37.2026.4.04.7102/RS EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL MORADAS DO PARQUE II ADVOGADO(A): FELIPE RAPHAEL MONTEIRO (OAB RS114471) ADVOGADO(A): EVERTON BARTH DOS SANTOS (OAB RS073052) ADVOGADO(A): HELEN ALMEIDA DOS SANTOS TONDO (OAB rs092429) EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF DESPACHO/DECISÃO Trata-se de Execução de Título Extrajudicial (JEF), em que se busca a cobrança do valor de R$ 5.058,22 (cinco mil cinquenta e oito reais e vinte e dois centavos), atualizado até 20/05/2026 (evento 1, CALC10), referente às cotas condominiais não pagas do apartamento do "CONDOMINIO RESIDENCIAL MORADAS DO PARQUE II", nº 406, bloco 02, conforme matrícula nº 109.864 do Cartório de Registro de Imóveis desta cidade (evento 1, MATRIMÓVEL7). A CEF apresentou exceção de pré-executivdade (evento 12, DEFPRÉVIA1), requerendo seja reconhecida a inexigibilidade das cotas condominiais, por ilegitimidade da CEF e ausência de título executivo. A exequente requer a rejeição dos pedidos formulados na exceção de pré-executividade (evento 17, PET1). É o breve relato. Decido. 1. Da legitimidade passiva da CEF e responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais De início, cumpre destacar que este processo trata de imóvel de propriedade do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, com recursos do Programa de Arrendamento Residencial, nos termos da Lei nº 10.188/2001, e não de alienação fiduciária. Logo, a situação não se subsume ao Tema nº 886 do Superior Tribunal de Justiça - STJ. Com efeito, com base na matrícula anexada aos autos (evento 1, MATRIMÓVEL7), verifica-se que o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR é proprietário do imóvel, sendo este representado pela Caixa Econômica Federal - CEF, circunstância que firma a legitimidade desta para figurar no polo passivo das ações que digam respeito ao bem. Desse modo, vale observar que o tratamento a ser dispensado nessa situação é distinto daquele adotado para a hipótese de alienação fiduciária. Diferente do que se verifica na alienação fiduciária em garantia, em que o credor tem mera propriedade resolúvel, recebida para garantir o financiamento correlato, no arrendamento residencial, o credor detém a propriedade plena do imóvel, limitada apenas pela cessão da posse; por outro lado, o arrendatário não possui direito real, apenas direitos obrigacionais, dentre os quais se insere o direito de optar pela compra. Por consequência, o condômino é o proprietário do imóvel (cfr. STJ, 4ª Turma, REsp 1576651/SE, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 09/06/2020), que detém direito de voto nas deliberações do condomínio. E sendo o FAR, representado pela CEF, proprietário e condômino do imóvel, não pode se eximir do pagamento das cotas condominiais. Essa conclusão é corroborada pelo fato de que as cotas condominiais consubstanciam obrigação propter rem, cujo inadimplemento autoriza a rescisão do contrato de arrendamento residencial. Nesse sentido, CITO a consolidada jurisprudência do Egrégio Tribunal Regional Federal da 4ª Região: EMENTA: EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PAR. PROPRIEDADE PLENA DA CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. 1. As taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito. Cuida-se de obrigações propter rem, que aderem e acompanham a coisa. 2. O imóvel em questão pertence ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), de propriedade do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). 3. A Caixa é parte legítima para responder esta ação porque os imóveis, em relação aos quais se pretende cobrar as cotas condominiais, são objeto de contrato de arrendamento residencial, previsto no Capítulo II da Lei n.º 10.188/2001 - hipótese em que a propriedade plena é do FAR/CEF. 4. Sendo assim, independente da CAIXA ter rescindido o contrato pela inadimplência e ter-se reintegrado na posse do mesmo, a instituição financeira, na qualidade de proprietária plena do imóvel, tem legitimidade para responder pelas cotas condominiais. (TRF4, AC 5005906-07.2019.4.04.7101, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 13/04/2021) ADMINISTRATIVO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE. QUOTA CONDOMINIAL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR). ARRENDAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. 1. Na alienação fiduciária de coisa imóvel o credor fiduciário, de regra, não responde pelas despesas condominiais enquanto não ocorrer a consolidação da propriedade, como consagrado em inúmeros precedentes desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça. 2. Diferentemente, no arrendamento de coisa imóvel não há transferência de propriedade, mas, apenas, a transmissão do direito de uso de determinado bem, mediante pagamento mensal de contraprestação, com estabelecimento de opção de compra pelo arrendatário ao final do contrato. 3. Tratando-se de imóvel de propriedade do FAR, e sendo CEF a operadora do PAR e responsável pelos bens e direitos adquiridos no âmbito do referido programa (artigo 2º da Lei nº 10.188/2001), responde a referida empresa pública pelas quotas condominiais caso haja inadimplência por parte dos arrendatários, até porque o não pagamento possibilita ao arrendador, por força da legislação de regência e do contrato, a rescisão do pacto. 4. Caráter 'propter rem' da obrigação de pagar cotas condominiais que não pode ser mitigado por previsão contratual. (TRF4, AC 5001080-26.2020.4.04.7028, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 11/02/2022) No caso em tela, conforme referido alhures, o Condomínio apresentou a matrícula imobiliária (evento 1, MATRIMÓVEL7), na qual consta que o imóvel é de propriedade plena do FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR, representado pela Caixa Econômica Federal. Destarte, considerando que o FAR/CEF possui a propriedade plena do imóvel, é inegável sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais correspondentes. De tal modo, não merece acolhimento a irresignação da CEF. 2. Da exequibilidade do título. A CEF afirma que, no caso em tela, o Exequente não apresentou a documentação necessária à comprovação dos valores cobrados, trazendo ausência de certeza, liquidez, e inexigibilidade ao título executivo. No ponto, DESTACO a jurisprudência da 5ª Turma Recursal (5020052-95.2015.404.7100, Relator ANDREI PITTEN VELLOSO, julgado em 30/03/2016; 5000489-23.2018.4.04.7129, Relatora JOANE UNFER CALDERARO, julgado em 30/08/2018; 5000593-15.2018.4.04.7129, QUINTA TURMA RECURSAL DO RS, Relator GIOVANI BIGOLIN, julgado em 30/08/2018), firma que os débitos condominiais são dívida líquida constante de instrumento particular, sendo certo que o condomínio define o valor das cotas condominiais, à luz da convenção e das deliberações das assembleias. Considerando que a Caixa Econômica Federal, na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, proprietário do imóvel, pode fiscalizar e contestar extrajudicialmente os valores que estão sendo cobrados junto à administração do condomínio, participando das assembleias gerais e das discussões entre condôminos acerca das despesas previstas e dos assuntos de cunho financeiro, verifica-se estar resguardado o seu direito de defesa. Em síntese, com a juntada de boletos de cobrança e planilha de cálculos (evento 1, BOLETO9/evento 1, CALC10), não há necessidade da juntada de balancetes, livros, atas, demonstrativos e demais documentos que deram origem às taxas condominiais para o ajuizamento da ação de cobrança da taxa condominial. Tais documentos estão à disposição de todos no condomínio e as despesas extraordinárias e os valores mensais são discutidos nas respectivas assembleias (TRF/4ª Região, AC n.º 5019980-22.2012.404.7001, 3ª Turma, Rel. Des. Fed. Marga Inge Barth Tessler, julgado em 11/06/2014). Assim, afasto a alegação de ausência de certeza, liquidez, e inexigibilidade ao título executivo, por falta de documento. DIANTE DO EXPOSTO, rejeito a exceção de pré-executividade oposta pela CEF. PROSSIGA-SE a execução no valor apontado pelo exequente, devidamente atualizado. Incluem-se na condenação as parcelas vencidas e vincendas até a presente data, pois as cotas condominiais constituem prestações periódicas, incidindo na espécie o disposto no artigo 323, do CPC. Não há condenação em honorários advocatícios no rito do JEF (Lei 9.099/95, art. 55, caput). INTIMEM-SE.