5005259-47.2024.8.13.0183

Intimação

TJMG · 2ª Vara Cível da Comarca de Conselheiro Lafaiete

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Conselheiro Lafaiete / 2ª Vara Cível da Comarca de Conselheiro Lafaiete Rua Melvin Jones, 435, Centro, Conselheiro Lafaiete - MG - CEP: 36400-000 PROCESSO Nº: 5005259-47.2024.8.13.0183 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Espécies de Contratos, Rescisão] AUTOR: AMANDA CASSIA LOPES BARBOSA CPF: 080.743.376-42 RÉU: CONSTRUTORA EGT LTDA CPF: 14.489.151/0001-60 SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C MULTA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO DE DANO MATERIAL E MORAL ajuizada por Amanda Cassia Lopes Barbosa em face de Construtora EGT Ltda, na qual a parte autora narra ter firmado, em 08/09/2022, contrato de promessa de construção de imóvel pelo valor de R$600.000,00, adimplindo a quantia de R$61.500,00, porém alega que a requerida atrasou o início das obras, frustrando o acordado e causando-lhe prejuízos materiais com projetos de móveis planejados, além de abalos morais, fundamentando seu direito nas normas de defesa do consumidor e na suposta ocorrência de incorporação imobiliária irregular. Ao final, formulou os seguintes pedidos: o reconhecimento de incorporação irregular com aplicação de multa de 50%; a resolução contratual com ressarcimento integral dos valores pagos; a condenação ao pagamento da multa contratual de 20%; a reparação material de R$17.000,00; a indenização por danos morais oriundos da relação de consumo; a indenização por danos morais pela perda do tempo útil. Em despacho inicial (id. 10228377785), foi deferida a gratuidade da justiça à parte autora e determinada a citação da requerida, não havendo formulação ou apreciação de pedido de tutela provisória no feito. A ré apresentou contestação com reconvenção (id. 10271937103). Na peça defensiva, suscitou preliminares de impugnação à gratuidade de justiça deferida e de inépcia da inicial em razão da ausência de quantificação do pleito de danos morais. No mérito, defendeu a inaplicabilidade da Lei nº 4.591/1964 por se tratar de estrito contrato de construção, rechaçou a inversão probatória e sustentou que a resolução contratual se deu por culpa exclusiva da autora, a qual restou inadimplente no montante de R$341.705,00, motivando a rescisão unilateral promovida pela construtora em 10/08/2023, refutando, por fim, a ocorrência de quaisquer danos indenizáveis. Em sede de reconvenção, a ré/reconvinte pugnou pela declaração de rescisão contratual por culpa exclusiva da compradora/reconvinda e pela condenação desta ao pagamento da cláusula penal compensatória de 20% sobre o valor total do contrato, perfazendo o montante de R$120.000,00, além dos consectários legais de sucumbência. A parte autora apresentou impugnação à contestação e contestação à reconvenção (id. 10299281617), rebatendo o conteúdo essencial da defesa, refutando as preliminares arguidas e a inadimplência que lhe fora imputada, bem como rechaçando os pedidos reconvencionais sob o argumento de que a suspensão dos pagamentos decorreu da anterior inexecução da obra pela construtora (exceção do contrato não cumprido), pugnando pela total improcedência da reconvenção e reiterando os termos e pedidos da peça exordial. O juízo proferiu decisão de saneamento e organização do processo (id. 10355494245), por meio da qual rejeitou expressamente as preliminares de impugnação à gratuidade de justiça e de inépcia da petição inicial, fixou como pontos controvertidos a culpa pela inexecução contratual e a ocorrência e extensão dos danos pleiteados, deferiu a inversão do ônus da prova em favor da consumidora e determinou a especificação das provas a serem produzidas. A ré informou a interposição de agravo de instrumento (id. 10383177051) contra a decisão que inverteu o ônus probatório, sobrevindo posteriormente a juntada do acórdão proferido (id. 10495699599) que deu provimento ao recurso para indeferir a inversão do ônus da prova. Regularmente designada, realizou-se a audiência de instrução e julgamento, consoante atesta a respectiva ata (id. 10712243446), procedendo-se à oitiva de testemunhas e ao subsequente encerramento da instrução processual. Memoriais apresentados pelas partes nos Ids. 10718486232 e 10718802888. É a síntese do necessário. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO Presentes os pressupostos processuais e os requisitos de admissibilidade da demanda e da reconvenção, inexistindo nulidades a sanar ou outras questões prévias pendentes de apreciação diante do regular saneamento do feito, passo ao exame do mérito da pretensão principal e do pedido reconvencional. II.1. Da legislação aplicável e da distribuição do ônus probatório Cumpre assentar que a relação jurídica havida entre as partes submete-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor, na medida em que a autora se enquadra como consumidora final do produto/serviço e a requerida figura como fornecedora no ramo de construção civil, a teor dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990. Não obstante a incidência das normas consumeristas, a distribuição do ônus da prova obedece à regra estática preconizada no artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, por força do acórdão transitado em julgado proferido pela 9ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais no bojo do Agravo de Instrumento interposto nos presentes autos (id. 10495699599), o qual expressamente reformou a decisão saneadora para indeferir a inversão do ônus probatório. Nesse cenário, competia à autora demonstrar o fato constitutivo de seu direito, qual seja, o alegado atraso injustificado da construtora antes da suspensão de seus pagamentos, ao passo que incumbia à ré comprovar a regularidade temporal de suas obrigações e o fato impeditivo ou extintivo do direito autoral. II.2. Do mérito da ação principal: da culpa pela resolução contratual e da inaplicabilidade das penalidades da Lei nº 4.591/1964 Cinge-se a controvérsia principal em definir a quem deve ser atribuída a culpa pela rescisão do contrato de promessa de construção celebrado em 08/09/2022, no valor total de R$600.000,00, do qual a autora adimpliu o importe histórico de R$61.500,00. Sustenta a autora que a construtora demandada incorreu em mora substancial no início das obras da unidade residencial de 99,33 m², motivo pelo qual suspendeu o pagamento das prestações acordadas. A ré, a seu turno, assevera que o prazo de execução era de 24 (vinte e quatro) meses contados a partir da expedição do alvará de construção pelo Município, tendo a edificação sido regularmente concluída dentro do cronograma e disponibilizada, operando-se a rescisão por culpa exclusiva da requerente, que se tornou inadimplente em quantia superior a R$341.000,00. Do detido exame dos autos e da prova oral colhida em audiência de instrução e julgamento (id. 10712243446), constata-se que a parte autora não logrou êxito em comprovar o inadimplemento prévio da construtora. Ao revés, os depoimentos prestados e a farta prova documental evidenciaram que o prazo contratual de execução encontrava-se vinculado à regular aprovação do projeto e expedição das licenças municipais competentes. Restou incontroverso que a ré concluiu a obra física no prazo pactuado, encontrando-se o imóvel inclusive locado a terceiros. A cessação unilateral dos pagamentos pela requerente quando o saldo devedor alcançava mais de 50% do preço global configurou a mora da compradora, não havendo respaldo para a invocação da exceção do contrato não cumprido. Por conseguinte, descaracterizada a culpa da construtora, restam improcedentes os pedidos de aplicação de multa contratual de 20% contra a ré, bem como os pleitos indenizatórios por danos materiais (gastos com projetos de móveis planejados) e por danos morais, inclusive sob o prisma do desvio produtivo/perda do tempo útil, haja vista a ausência de ato ilícito praticado pela demandada. De igual modo, não prospera a pretensão de incidência da multa de 50% prevista no artigo 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. O negócio jurídico entabulado cuidou de contrato de promessa de construção de unidade unifamiliar em lote próprio, não se confundindo com a hipótese típica de comercialização indiscriminada de frações ideais vinculadas a memorial de incorporação não registrado perante o fólio real. Ausente desvio da finalidade construtiva ou violação às normas protetivas de incorporação na hipótese concreta, afasta-se a penalidade excepcional postulada. II.3. Da restituição parcial das parcelas pagas e da retenção pela promitente vendedora Ainda que a resolução do pacto tenha decorrido do inadimplemento da compradora, é assente na jurisprudência o direito do promitente comprador à devolução parcial dos valores quitados, evitando-se o locupletamento ilícito da promitente vendedora, nos termos do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor e do entendimento pacificado no âmbito do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA CONFESSA - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR - VALORES PAGOS - RESSARCIMENTO DEVIDO - MULTA PENAL - REDUÇÃO CABÍVEL - RAZOABILIDADE - JUROS DE MORA - RELAÇÃO CONTRATUAL - INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO - RECURSO REPETITIVO Nº 1.740.911/DF - ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA - DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL À PERDA EXPERIMENTADA - INCIDÊNCIA DO ART. 86 DO CPC/2015. Há que ser declarado rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente comprador, quando é confessa a sua inadimplência em relação ao pagamento das parcelas ajustadas. Havendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, assiste ao promitente comprador, independentemente da existência de culpa ou de responsabilidade pela rescisão, o direito à restituição dos valores pagos no decorrer da contratação, devidamente corrigidas desde o desembolso e acrescidas de juros de mora. Por outro lado, há que se reconhecer o direito do promitente vendedor, de reter percentual dos valores pagos, a título de multa penal expressamente contratada, para fins de ressarcimento de despesas administrativas e operacionais. Contudo, a retenção não pode implicar em enriquecimento indevido da contratada, devendo ser reduzida quando estabelecida em patamar abusivo. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de Julgamento de Recurso Repetitivo firmou o julgamento de que os juros de mora, em sede de restituição de valores decorrentes de rescisão de contrato decorrente de conduta do comprador, devem incidir desde o trânsito em julgado. Os ônus da sucumbência devem ser distribuídos entre os litigantes, na proporção da perda por cada um deles experimentada, nos termos do art. 86 do CPC/2015. (TJMG - Apelação Cível: 00283146220148130313 Ipatinga, Relator: Des.(a) Arnaldo Maciel, Data de Julgamento: 08/02/2022, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/02/2022) A retenção deve observar parâmetros razoáveis de proporcionalidade, destinando-se ao ressarcimento das despesas administrativas e operacionais decorrentes da frustração do negócio jurídico. II.4. Do mérito da reconvenção: da redução equitativa da cláusula penal Em sede reconvencional, a ré/reconvinte pugna pela declaração de rescisão por culpa exclusiva da reconvinda e pela cobrança da integralidade da cláusula penal estipulada em 20% sobre o valor total do contrato, o que perfaz a quantia de R$120.000,00. Reconhecida a culpa da compradora pela inexecução contratual, assiste à reconvinte o direito à retenção de penalidade compensatória. Todavia, a exigência de R$120.000,00 mostra-se manifestamente excessiva e desproporcional, porquanto supera em quase o dobro o montante total desembolsado pela autora durante toda a vigência do contrato (R$ 61.500,00). O artigo 413 do Código Civil consagra como norma cogente a redução equitativa da cláusula penal excessiva: "Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio." Considerando as peculiaridades do caso concreto, em especial a circunstância de que o imóvel não chegou a ser ocupado pela adquirente e foi concluído e monetizado pela construtora mediante locação a terceiros, fixa-se o percentual de retenção em 20% (vinte por cento) sobre a quantia efetivamente quitada pela autora (R$61.500,00), percentual suficiente para indenizar a ré pelos custos operacionais e administrativos suportados, devendo o saldo remanescente de 80% (oitenta por cento) ser restituído à requerente em parcela única. Quanto aos consectários legais, a correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, pela tabela da Corregedoria-Geral de Justiça do TJMG, e os juros de mora de 1% ao mês são devidos a partir do trânsito em julgado, consoante a tese vinculante firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.002. II.5. Do pedido de indenização por danos morais De conformidade com os fundamentos que demonstram a inadimplência ilegítima da autora e compradora para com os pagamentos do valor integral do imóvel, e que motivaram também o pedido da rescisão legal e legítima da requerida e vendedora, os alegados danos morais pretendidos pela autora, recomendam e indicam sua total improcedência. A quem resta comprovado tenha diretamente contribuído para o alegado dano, não lhe socorre o direito a pretender seja o mesmo indenizado. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, e tudo que dos autos consta: III.1) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na AÇÃO PRINCIPAL, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: III.1.a) DECLARAR a rescisão do contrato de promessa de construção celebrado entre as partes, por culpa da promitente compradora; III.1. b) CONDENAR a requerida a restituir à parte autora o percentual de 80% (oitenta por cento) dos valores comprovadamente quitados (R$ 61.500,00), em parcela única, com correção monetária pelos índices da CGJ/TJMG desde a data de cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do trânsito em julgado desta sentença; III.2) JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS pretendidos e apresentados pela autora, com resolução do mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil; III.3) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A RECONVENÇÃO, extinguindo-a com resolução do mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: III.3.a) REDUZIR EQUITATIVAMENTE a cláusula penal pretendida pela reconvinte, com base no artigo 413 do Código Civil, autorizando-a a reter a fração de 20% (vinte por cento) sobre o valor total desembolsado pela compradora/reconvinda, a título de indenização por perdas e danos e despesas administrativas, compensando-se esse montante quando da restituição determinada no item anterior. Em razão da sucumbência recíproca na ação principal (artigo 86, caput, do CPC), condeno a parte autora ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas e despesas processuais, cabendo à ré o percentual remanescente de 20% (vinte por cento). Fixo os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (proveito econômico obtido pela autora), na mesma proporção supra, ressalvada a suspensão da exigibilidade em relação à requerente, por ser beneficiária da gratuidade de justiça (artigo 98, § 3º, do CPC). Pela sucumbência recíproca na reconvenção, condeno a ré/reconvinte ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas do incidente, arcando a reconvinda com os 30% (trinta por cento) restantes. Fixo os honorários advocatícios da reconvenção em 10% (dez por cento) sobre o excesso da penalidade afastada, diferença entre os R$120.000,00 postulados e a retenção autorizada, devidos pelo reconvinte ao patrono da reconvinda, e em 10% (dez por cento) sobre o valor da retenção acolhida, devidos pela reconvinda ao patrono da reconvinte, observada a gratuidade de justiça deferida à autora/reconvinda. Após o trânsito em julgado, vista as partes e, nada mais sendo requerido, ao arquivo com baixa na distribuição. Publicar. Registrar. Intimar. Cumprir. Conselheiro Lafaiete, 02 de setembro de 2026. Antônio Carlos Braga Juiz de Direito