5005107-34.2024.8.13.0042

Intimação

TJMG · 2ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Arcos

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Arcos / 2ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Arcos Avenida Doutor Olinto Fonseca, 04, Centro, Arcos - MG - CEP: 35588-000 PROCESSO Nº: 5005107-34.2024.8.13.0042 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Cláusula Penal, Compra e Venda, Ato / Negócio Jurídico] AUTOR: SUELAINA ADRIANA DOS PASSOS DE SOUZA CPF: 008.348.176-16 e outros RÉU: SIDNEY MARQUES DA SILVA CPF: 016.488.346-04 SENTENÇA Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel, ajuizada por SUELAINA ADRIANA DOS PASSOS DE SOUZA e PAULO HENRIQUE OLIVEIRA DE SOUZA em face de SIDNEY MARQUES DA SILVA, todos devidamente qualificados nos autos. Aduzem os autores que, em 01 de novembro de 2021, celebraram com o réu um "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda" (ID 10341048958), tendo por objeto o imóvel descrito na inicial, pelo preço certo e ajustado de R$ 120.000,00. Conforme o pacto, o pagamento seria efetuado mediante um sinal de R$ 24.000,00, que seria destinado a reformas no bem, e o saldo remanescente de R$ 96.000,00, a ser quitado por meio de financiamento habitacional a ser obtido pelo réu. Narram que, concomitantemente, foi pactuado um "Contrato de Locação" (ID 10341077785) para regular a posse do réu até a quitação final. Sustentam que o réu se tornou inadimplente, pois não pagou o saldo devedor nem os aluguéis devidos. Diante disso, requerem a rescisão do contrato principal, a reintegração na posse, a condenação do réu ao pagamento da multa contratual de 10% (Cláusula Sexta), a perda das benfeitorias a título de perdas e danos, e a condenação ao pagamento dos aluguéis e demais encargos do imóvel. A inicial veio acompanhada de documentos. As custas foram recolhidas (ID 10342817319). Tentada a conciliação, as partes não realizaram acordo. Regularmente citado, o réu apresentou contestação (ID 10505594002). Em sua defesa, embora admita o não pagamento do saldo devedor, atribui o fato à condição precária em que o imóvel foi entregue, o que teria demandado reformas vultosas, no montante aproximado de R$ 169.809,50, que alega terem sido realizadas com a ciência e anuência tácita dos autores. Nega o débito locatício, afirmando que nunca foi cobrado. Em sede de reconvenção, pleiteia o direito à indenização e retenção pelas benfeitorias, a declaração de nulidade do contrato e a condenação dos autores ao pagamento de multa contratual e indenização por danos morais. Requer, ao final, a concessão dos benefícios da justiça gratuita. Houve impugnação à contestação (ID 10516270755), na qual os autores rechaçam as teses defensivas e impugnam o pedido de gratuidade. Instado a comprovar sua hipossuficiência (ID 10648546693), o réu juntou os documentos de IDs 10663219514 e seguintes. As partes não especificaram outras provas a produzir, e os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório do necessário. Decido. O feito encontra-se em ordem, sem nulidades a sanar, comportando o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC, uma vez que a matéria controvertida é eminentemente de direito. 1. Da Ausência de Reconvenção e da Limitação da Matéria Defensiva Antes da análise do mérito, é necessária a delimitação da matéria efetivamente submetida à apreciação judicial. Na contestação (ID 10505594002), o réu, além dos argumentos destinados a afastar as pretensões autorais, formulou pedidos em face dos autores, entre eles a condenação ao pagamento de multa, a declaração de nulidade do contrato e a condenação por danos morais. Nos termos do art. 343 do Código de Processo Civil, o réu pode formular reconvenção para deduzir pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa. Para tanto, devem ser observados os requisitos processuais pertinentes, inclusive a adequada delimitação da pretensão, a atribuição do valor da causa e o recolhimento das custas, quando exigível. No caso, o réu apresentou apenas contestação e inseriu os referidos pedidos no corpo da peça defensiva, sem formular reconvenção de modo processualmente adequado. Primeiramente, não houve a formulação da pretensão em capítulo destacado e autônomo, devidamente intitulado como "Reconvenção". Em segundo lugar, o réu não atribuiu valor à causa reconvencional, o que é requisito essencial, nos termos do art. 292 do CPC. Não houve, portanto, a instauração de pretensão reconvencional apta a ensejar pronunciamento judicial condenatório em seu favor. Assim, os pedidos formulados pelo réu que extrapolam o exercício do direito de defesa não serão conhecidos como reconvenção. Seus argumentos serão considerados exclusivamente na perspectiva defensiva, quando destinados a impugnar, afastar ou delimitar as pretensões deduzidas pelos autores. Não cabe proferir, com fundamento apenas na contestação, pronunciamento condenatório contra os demandantes, em razão da inadequação da via eleita. Logo, os pedidos formulados pelo réu com natureza reconvencional, consistentes na condenação dos autores ao pagamento de multa, ressarcimento e indenização por danos morais, bem como na declaração de nulidade do contrato, não serão conhecidos, com fundamento no art. 485, IV, do Código de Processo Civil, diante da ausência de regular formulação da reconvenção. 2. Mérito A controvérsia consiste em analisar a existência de inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, a responsabilidade pela rescisão do pacto, a exigibilidade dos aluguéis e encargos durante o período de ocupação, a aplicabilidade da cláusula penal, o cabimento de indenização e retenção por eventuais benfeitorias realizadas pelo réu, bem como a condenação ao pagamento dos aluguéis e demais encargos do imóvel. 2.1) Da Rescisão Contratual por Culpa do Promitente Comprador O "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda" é um negócio jurídico bilateral por meio do qual as partes se obrigam reciprocamente a, em momento futuro e cumpridas as condições pactuadas, celebrar o contrato definitivo de compra e venda. No caso em apreço, a existência do "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda" (ID 10341048958) e o inadimplemento do saldo devedor de R$ 96.000,00 pelo réu são fatos incontroversos, admitidos expressamente na contestação. Nota-se que, de acordo com o contrato, os autores (promitentes vendedores) se comprometeram a outorgar a escritura definitiva do imóvel situado na Rua Manoel Dias de Carvalho, nº 310, Bairro São Judas Tadeu, nesta cidade, enquanto o réu (promissário comprador) se obrigou ao pagamento do preço ajustado de R$ 120.000,00. A relação jurídica é, portanto, incontroversa. O inadimplemento do réu quanto ao pagamento do saldo devedor de R$ 96.000,00 é fato incontroverso. A tese defensiva busca afastar a culpa pelo inadimplemento, atribuindo-o a um fato supostamente alheio à sua vontade: o custo da reforma, que teria se revelado excessivamente oneroso e, assim, inviabilizado a obtenção de recursos para a quitação. Tal justificativa, contudo, não prospera, justamente em razão da explícita alocação de riscos pactuada no instrumento contratual. A Cláusula 2.1 estabelece, de forma inequívoca, que "Caso a reforma seja concluída com valor superior a R$24.000,00 (Vinte e quatro mil reais) esta diferença será custeada integralmente pelo PROMISSÁRIO COMPRADOR sem nenhum ônus para os PROMITENTES VENDEDORES". A redação desta cláusula demonstra que as partes não apenas anteviram a possibilidade de os custos da obra excederem o valor do sinal, como deliberadamente atribuíram todo o risco financeiro decorrente desse excesso ao réu. Ao anuir com tal disposição, o promissário comprador assumiu para si, de forma livre e consciente, o encargo de arcar com a integralidade da reforma, qualquer que fosse seu custo final. Portanto, não pode agora invocar a materialização de um risco que ele próprio contratualmente assumiu como se fosse um evento imprevisível ou uma excludente de sua responsabilidade. As dificuldades financeiras que o réu alega ter enfrentado em decorrência dos altos custos da obra são uma consequência direta de um risco por ele aceito, não configurando uma justificativa legalmente válida para o descumprimento da obrigação principal de quitar o saldo devedor. A resolução do contrato em razão do descumprimento das obrigações assumidas é uma faculdade conferida ao credor pela lei, conforme dispõe o artigo 475 do Código Civil. Assim, configurado o inadimplemento absoluto e culposo por parte do promitente comprador, a procedência do pedido de rescisão contratual é medida imperativa. 2.2) Do Contrato de Locação e da Obrigação de Pagar Aluguéis e Encargos Acessórios De forma paralela à promessa de compra e venda, as partes formalizaram um "Contrato de Locação" autônomo (ID 10341077785), datado de 01/10/2021, para regular a posse do réu sobre o imóvel durante o período que antecederia a quitação. Este contrato estabelece uma relação jurídica distinta, regida pela Lei nº 8.245/91, e cria obrigações próprias e exigíveis. Os autores postulam a condenação do réu ao pagamento de aluguéis pelo período em que ocupou o imóvel. O réu, em sua defesa, nega a existência de tal obrigação, afirmando que nunca foi cobrado. A análise dos autos, todavia, revela a existência de um "Contrato de Locação" autônomo (ID 10341077785), datado de 01/10/2021 e devidamente assinado pelas partes, que instrumentaliza a relação possessória. A Cláusula Segunda deste contrato estabelece, de forma inequívoca, o valor do aluguel mensal em R$ 500,00. Trata-se de uma obrigação positiva e líquida, com termo certo de vencimento, cuja mora se constitui pelo simples advento do prazo, independentemente de interpelação, nos termos do art. 397 do Código Civil. Ademais, a Cláusula Terceira do mesmo pacto é expressa ao atribuir ao locatário (réu) a responsabilidade "pelo pagamento de todas as despesas decorrentes do uso do imóvel, tais como: contas de luz, agua, IPTU". A alegação de que a obrigação nunca foi cobrada não afasta a exigibilidade da obrigação validamente pactuada. A mera tolerância do credor em postergar a cobrança não implica remissão da dívida ou renúncia ao crédito. Portanto, é devida a condenação do réu ao pagamento dos aluguéis mensais, no valor de R$ 500,00, desde a data de início da vigência do contrato de locação até a efetiva desocupação do imóvel, assim como dos débitos de IPTU, taxas de água e energia elétrica. 2.3) Da Reintegração de Posse e das Benfeitorias Como consequência da rescisão, os autores requerem a reintegração na posse do imóvel, bem como a condenação do réu à perda das benfeitorias realizadas no imóvel, a título de perdas e danos. O réu, em sua defesa, opõe o seu direito à indenização e retenção pelas benfeitorias realizadas. A alegação de direito à retenção e à indenização por benfeitorias pode ser formulada em sede de defesa, conforme entendimento jurisprudencial: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO IMISSÃO NA POSSE - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO - PRELIMINAR NULIDADE SENTENÇA - PEDIDO DE RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - INSTRUMENTALIZAÇÃO NA CONTESTAÇÃO OU POR RECONVENÇÃO - POSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE NULIDADE DA SENTENÇA - MÉRITO - RETENÇÃO DE BENEFEITORIA - CONFIGURAÇÃO - DIREITO À INDENIZAÇÃO. A indenização por benfeitorias é matéria de defesa da parte requerida, e, portanto, pode ser apresentada tanto na sua contestação, como se fosse um pedido contraposto, quanto em sede de reconvenção, uma vez que o acolhimento da pretensão petitória demanda, necessariamente, a equalização do direito do possuidor do imóvel à eventual indenização e retenção pelas benfeitorias realizadas, posto que tal situação traduz direito decorrente dos efeitos da posse expressamente previsto no art. 1.219 do Código Civil. Por ter agido de boa-fé, a parte requerida, que realizou benfeitorias no imóvel terá direito à indenização pela acessão. (TJMG - Apelação Cível 1.0704.10.000415-6/003, Relator(a): Des.(a) Maria das Graças Rocha Santos , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/10/2021, publicação da súmula em 05/11/2021) O art. 1.219 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé, o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como o direito de retenção do imóvel até que seja ressarcido. No caso, entende-se que a posse exercida pelo réu é de boa-fé, por estar amparada no contrato de promessa de compra e venda, tendo assim permanecido durante todo o período em que afirma ter realizado as benfeitorias, movido pela legítima expectativa de adquirir a propriedade do imóvel. Conforme a jurisprudência do e. TJMG, a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias é, em princípio, válida. Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. BENFEITORIAS E ACESSÕES. CONTRATOS DE ARRENDAMENTO RURAL. SENTENÇA HOMOLOGATÓRIA DE ACORDO JUDICIAL. COISA JULGADA. RENÚNCIA FORMAL A DIREITOS. PERDA DAS BENFEITORIAS EM DECORRÊNCIA DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por Carlos Alberto Verginacci, Adriana Cristina Silveira Verginacci, Fábio Alessandro Verginacci e Renata Peres dos Santos contra sentença da 2ª Vara Cível de Patrocínio/MG, que julgou improcedente o pedido de indenização por benfeitorias e acessões realizadas em imóveis objeto de contratos de arrendamento rural e condenou os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. 2. Os apelantes alegam que o acordo homologado em ação anterior não abrangeu renúncia ao direito de ressarcimento pelas benfeitorias e acessões. Requerem a reforma da sentença para condenar os apelados ao pagamento de indenização no valor de R$ 1.882.100,00, correspondente às benfeitorias e acessões realizadas nos imóveis. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a coisa julgada formada pelo acordo homologado em juízo impede a pretensão de indenização por benfeitorias e acessões realizadas nos imóveis objeto dos contratos de arrendamento; (ii) analisar se houve renúncia válida ao direito de retenção e indenização pelas benfeitorias e acessões em razão de inadimplemento contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A coisa julgada formada pelo acordo homologado em ação anterior abrange todas as obrigações e renúncias expressamente pactuadas pelas partes, incluindo a perda das benfeitorias e acessões em caso de inadimplemento contratual. 5. O contrato de arrendamento firmado entre as partes continha cláusula expressa estipulando que o não pagamento do arrendamento resultaria na rescisão contratual, com perda do direito de retençã o e indenização pelas benfeitorias e acessões realizadas. 6. Os apelantes, maiores e capazes, assistidos por advogados, pactuaram, no acordo homologado judicialmente, concessões mútuas que incluíram a renúncia aos direitos sobre as benfeitorias e acessões, afastando qualquer alegação de lesão ou enriquecimento sem causa da parte contrária. 7. A retomada do imóvel pelos apelados, no estado em que se encontrava, decorreu de descumprimento do acordo judicial, não configurando enriquecimento sem causa, pois houve justa causa para a rescisão contratual e a transferência das benfeitorias. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A coisa julgada formada por acordo homologado judicialmente impede a pretensão de indenização por benfeitorias e acessões realizadas em imóvel objeto de contrato de arrendamento quando o termo de transação abrange renúncia expressa a esses direitos. 2. A cláusula contratual que estipula a perda das benfeitorias e acessões em caso de inadimplemento é válida, desde que pactuada entre partes maiores, capazes e devidamente assistidas, configurando renúncia formal a eventual direito de retenção ou indenização. Dispositivos relevantes citados: CCB/2002, arts. 1.219, 1.255; Decreto nº 59.566/66, art. 254. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.478312-2/001, Relator(a): Des.(a) Christian Gomes Lima (JD) , 21ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 27/02/2025, publicação da súmula em 17/03/2025) Contudo, uma análise pormenorizada do Contrato de Promessa de Compra e Venda (ID 10341048958) revela que não há qualquer cláusula de renúncia expressa ao direito de indenização por benfeitorias. A Cláusula Sexta limita-se a estipular a multa contratual e a possibilidade de apuração de "perdas e danos em procedimento próprio", o que é uma fórmula genérica e não equivale à renúncia específica, motivo pelo qual não é possível acolher a tese da parte autora. Na ausência de renúncia válida, a regra do art. 1.219 do Código Civil prevalece. Por outro lado, o reconhecimento do direito à indenização e à consequente retenção por benfeitorias, quando alegado em sede de defesa, não é automático e depende do cumprimento do ônus probatório previsto no art. 373 do Código de Processo Civil. Incumbe ao réu, ao invocar o direito de retenção, não apenas alegar genericamente a realização de melhorias no imóvel, mas descrevê-las de forma individualizada, indicando sua natureza necessária, útil ou voluptuária, e apresentar os elementos probatórios correspondentes a cada uma delas. No caso, a contestação faz referência genérica à realização de reformas, com indicação de valores totais e categorias de despesas, mas não especifica quais benfeitorias foram efetivamente realizadas, tampouco as classifica conforme sua natureza jurídica (necessária, útil ou voluptuária). Conforme já decidido pelo e. TJMG: "[...] Pretendendo exercer o direito de indenização, por benfeitorias, deve o réu descrevê-las, minuciosamente, comprová-las e valorá-las, esclarecendo a sua natureza, sob pena de rejeição do pedido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.275632-2/001, Relator(a): Des.(a) Newton Teixeira Carvalho , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/02/2023, publicação da súmula em 06/02/2023)". A documentação apresentada sob os IDs 10505601529 a 10505663296, embora extensa, não está acompanhada da necessária individualização das benfeitorias nem da correlação entre cada despesa, a respectiva obra ou melhoria e sua classificação jurídica. A ausência dessa articulação impede a aferição, a partir da própria defesa, da existência e da natureza das benfeitorias cuja indenização e retenção são pretendidas. Diante disso, o réu não se desincumbiu do ônus de demonstrar a alegação defensiva relativa às benfeitorias, razão pela qual não há fundamento para reconhecer o direito à indenização ou à retenção do imóvel. Consequentemente, ausente fundamento capaz de obstar a pretensão possessória, a reintegração de posse pleiteada pelos autores deve ser acolhida. 2.4) Da Cláusula Penal Uma vez estabelecida a culpa do réu pela rescisão, a Cláusula Sexta do contrato de compra e venda, que estipula multa de 10% sobre o valor do negócio (R$ 12.000,00), torna-se plenamente exigível pela parte autora. Esta cláusula penal compensatória serve como prefixação das perdas e danos sofridos pelos vendedores com o desfazimento do negócio, sendo sua aplicação uma consequência direta do inadimplemento. 3. Dispositivo Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por SUELAINA ADRIANA DOS PASSOS DE SOUZA e PAULO HENRIQUE OLIVEIRA DE SOUZA em face de SIDNEY MARQUES DA SILVA, com resolução de mérito (art. 487, I, CPC), para: 3.1. RESCINDIR o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, por culpa do réu; 3.2. CONDENAR o réu ao pagamento da multa contratual prevista na Cláusula Sexta, no valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais). Sobre tal valor deverá incidir correção monetária a partir da assinatura do contrato, conforme pactuado, e juros de mora a partir da citação (art. 405, CC). 3.3. CONDENAR o réu ao pagamento dos aluguéis mensais de R$ 500,00, conforme contrato de locação, devidos desde 01/10/2021 até a data da efetiva desocupação do imóvel. Sobre cada parcela vencida incidirá correção monetária (Súmula 43, STJ) e juros de mora (art. 397, CC), ambos a contar da data de seu respectivo vencimento. 3.4. CONDENAR o réu a pagar ou a ressarcir os autores por todos os débitos de IPTU, taxas de água e energia elétrica relativos ao imóvel, vencidos durante o período de sua ocupação (desde 01/10/2021 até a efetiva desocupação), a serem apurados em liquidação de sentença, incidindo sobre cada débito correção monetária e juros de mora desde a data do efetivo prejuízo (desembolso pelos autores) ou, se não pagos, desde cada vencimento. 3.5. DETERMINAR a reintegração dos autores na posse do imóvel, a ser efetivada após o trânsito em julgado desta sentença; Diante da sucumbência mínima dos autores (art. 86, parágrafo único, CPC), condeno o réu ao pagamento integral das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor total da condenação. A exigibilidade das verbas sucumbenciais devidas pelo réu fica suspensa, em razão da gratuidade de justiça que lhe defiro (art. 98, § 3º, CPC). Sendo apresentado recurso, intime-se a parte contrária para apresentar as respectivas contrarrazões. Após, remetam-se os autos ao e. TJMG. Transitada em julgado, arquive-se. PIC. Arcos, data da assinatura eletrônica. FERNANDA RABELO DUTRA Juiz(íza) de Direito 2ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Arcos 02