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TJES · Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA · Acórdão
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO PROCESSO Nº 5004886-50.2026.8.08.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ROBERTO KEIL DEL PAULA e outros AGRAVADO: DE CASTRO ENGENHARIA EIRELI - ME RELATOR(A):EDER PONTES DA SILVA ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ EMENTA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CONTROVÉRSIA SOBRE O TERMO INICIAL DO PRAZO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO POR CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. COMPENSAÇÃO DE CRÉDITO LITIGIOSO. DEPÓSITO JUDICIAL DAS PARCELAS VINCENDAS. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência formulada em ação de cobrança ajuizada por adquirentes de unidade imobiliária em face da construtora. Os agravantes pretendem a compensação imediata da multa contratual por suposto atraso na entrega do imóvel com o saldo devedor das parcelas vincendas ou, subsidiariamente, autorização para depósito judicial dessas parcelas, sem caracterização de mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência diante da alegada mora da construtora na entrega do imóvel; (ii) estabelecer se é possível autorizar, em sede liminar, a compensação de multa contratual com parcelas vincendas diante da existência de crédito litigioso; e (iii) determinar se é cabível autorizar o depósito judicial das parcelas vincendas para afastar os efeitos da mora dos adquirentes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A contagem do prazo contratual para entrega do imóvel depende da efetiva conclusão das fundações da obra, fato controvertido entre as partes e que demanda dilação probatória, afastando a caracterização imediata da mora da construtora. 4. A existência de cláusula contratual que admite prorrogação do prazo de entrega em razão de caso fortuito ou força maior exige apuração dos fatos sob o crivo do contraditório, sendo inviável desconsiderar sua incidência em cognição sumária. 5. A ausência de definição acerca da mora da construtora impede o reconhecimento da probabilidade do direito exigida pelo art. 300, do CPC, bem como da evidência prevista no art. 311, IV, do mesmo diploma legal. 6. A compensação exige dívidas recíprocas, líquidas, vencidas e fungíveis, nos termos do art. 369, do Código Civil, requisitos não atendidos quando o crédito invocado permanece litigioso, ilíquido e dependente de reconhecimento judicial. 7. O alegado prejuízo decorrente da continuidade do pagamento das parcelas possui natureza exclusivamente patrimonial e admite integral recomposição caso a demanda principal seja julgada procedente, inexistindo perigo de dano irreparável ou de difícil reparação. 8. A autorização para compensação ou depósito judicial das parcelas vincendas compromete o fluxo financeiro do empreendimento antes da definição da responsabilidade contratual, podendo afetar a execução da obra e o equilíbrio econômico-financeiro da relação contratual. 9. A controvérsia acerca da mora da construtora afasta, neste momento processual, a incidência da exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476, do Código Civil. IV. DISPOSITIVO 10. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, caput, 311, IV, e 1.015, I. Código Civil, arts. 369 e 476. Lei nº 4.591/1964, art. 43-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.138.207/MG, Terceira Turma, Rel. Min. Humberto Martins, DJe 23.10.2025; STJ, AREsp 3.113.431/ES, Terceira Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe 28.04.2026 ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ ACÓRDÃO Decisão: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Órgão julgador vencedor: Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA Composição de julgamento: Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal / Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal VOTOS VOGAIS Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal) Acompanhar Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal) Acompanhar ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ RELATÓRIO _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ NOTAS TAQUIGRÁFICAS ________________________________________________________________________________________________________________________________________________ VOTO VENCEDOR VOTO Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por ROBERTO KEIL DEL PAULA e THAISA DE CASTRO REZENDE KEIL contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha (ID 88818570), nos autos da Ação de Cobrança nº 5045824-16.2025.8.08.0035, ajuizada em face da sociedade empresária DE CASTRO ENGENHARIA EIRELI ME. O juízo a quo, indeferiu o pleito liminar sob o fundamento de que a probabilidade do direito alegado carece de confirmação sob o crivo do contraditório, notadamente em razão da existência da cláusula 19.1.1 (ID 83366241), que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por motivos de caso fortuito ou força maior, fatos que dependem de dilação probatória. Consignou, ademais, a ausência de urgência contemporânea que justificasse a concessão da medida inaudita altera parte. Em suas razões recursais (ID 18793534), os agravantes sustentam, em síntese, que firmaram com a agravada contrato de promessa de compra e venda para a aquisição da unidade autônoma nº 802 do empreendimento Home Experience. Alegam que o instrumento contratual estabeleceu o prazo de 48 meses para a conclusão da obra, cujo termo inicial, segundo defendem, ocorreu em março de 2021. Argumentam que, computado o prazo ordinário e acrescido o período de tolerância de 180 dias, previsto na cláusula 8.1 do contrato, o termo final para a entrega do imóvel se esgotou em setembro de 2025. Aduzem que a cláusula 8.2 do ajuste prevê, para a hipótese de atraso injustificado na entrega da unidade, a incidência de multa moratória mensal equivalente a 1% sobre o valor efetivamente pago à promitente vendedora, autorizando-se a compensação automática desse montante com o saldo devedor remanescente. Apontam, por fim, que o perigo de dano reside na obrigação de continuar adimplindo as parcelas mensais em sua integralidade, sem o abatimento contratualmente previsto, o que geraria grave desequilíbrio contratual. Subsidiariamente, requereram a autorização para a realização de depósito judicial das parcelas vincendas, sem a caracterização de mora. Dito isso, constata-se que o recurso preenche os requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos. A insurgência é tempestiva, foi interposta contra decisão que versa sobre tutela provisória, hipótese expressamente elencada no art. 1.015, inciso I, do Código de Processo Civil, e o preparo foi regularmente recolhido (ID 18793537). Por conseguinte, conheço do agravo de instrumento e passo à análise do mérito. Pois bem. A pretensão dos agravantes ampara-se na premissa de que a construtora agravada incorre em mora injustificada desde setembro de 2025. Todavia, o exame detido do instrumento contratual revela que a definição do termo inicial para a contagem do prazo de entrega da obra constitui matéria de complexa interpretação e relevante análise fática. Isso porque, a cláusula 8.1 do contrato de promessa de compra e venda, estabelece expressamente que o edifício seria construído no prazo de 48 meses contados a partir do término da sua fundação, prevendo, de forma estimada, que o início da obra ocorreria em março de 2021. Nesse cenário, a caracterização da mora da construtora não se opera de forma automática ou puramente cronológica a partir de março de 2021. Na verdade, a contagem do prazo ordinário de 48 meses depende da efetiva conclusão das fundações, evento técnico cuja data de ocorrência é objeto de divergência entre as partes. Enquanto os recorrentes presumem o início imediato do prazo em março de 2021, a agravada sustenta em suas contrarrazões que a etapa de fundação foi concluída apenas em 11/11/2022, o que postergaria o prazo final de entrega, mesmo com o cômputo da tolerância de 180 dias, para meados de 2027, nos termos do disposto no artigo 43-A, da Lei nº 4.591/1964. Por ser oportuno, no tocante à validade das cláusulas de tolerância, impende salientar que o colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado quanto à sua legitimidade, desde que pactuadas de forma clara e em prazo razoável, limitado a 180 dias. O direito à informação do consumidor resta preservado quando a disposição contratual é expressa, como ocorre no caso em análise. Nesse sentido: (…). III. Razões de decidir 4. A cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel, quando expressamente pactuada, não é abusiva, mas sua aplicação exige cumprimento do dever de informação e respeito aos princípios das relações de consumo. O descumprimento desses deveres gera responsabilidade civil. 5. A análise pretendida pela recorrente sobre a cláusula de tolerância demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em sede de Recurso Especial, conforme as Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. 6. A inversão da cláusula penal deve observar critérios de razoabilidade e proporcionalidade, conforme os temas 970 e 971 do STJ, para evitar enriquecimento sem causa do adquirente. 7. O atraso excessivo na entrega do imóvel pode configurar dano moral, conforme jurisprudência do STJ, mas a revisão do valor fixado demandaria reexame de provas, o que é vedado pela Súmula nº 7 do STJ. lV. Dispositivo Recurso Especial não conhecido. (STJ; REsp 2.138.207; Proc. 2024/0140695-0; MG; Terceira Turma; Rel. Min. Humberto Martins; DJE 23/10/2025). Desse modo, resta evidente a existência de fundada controvérsia fática acerca do termo inicial da contagem do prazo de entrega do imóvel e, consequentemente, sobre a própria configuração da mora da construtora agravada. A definição de tais marcos temporais demanda dilação probatória na instância de origem, sendo inviável presumir a inadimplência da recorrida neste momento processual. Ademais, ainda que se adotasse a cronologia sugerida pelos agravantes, o instrumento contratual prevê, na cláusula 19.1.1, a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega na ocorrência de eventos caracterizados como caso fortuito ou força maior, tais como greves, desabastecimento de materiais, chuvas prolongadas e embargos administrativos. A verificação de que o atraso na entrega da obra decorreu ou não de causas legítimas de prorrogação contratual exige a instauração do contraditório e da ampla defesa, pilares fundamentais do devido processo legal. Antecipar os efeitos da tutela para aplicar uma penalidade contratual antes de se definir, com segurança, a existência e a imputabilidade da mora equivaleria a esvaziar a eficácia da cláusula 19.1.1 sem qualquer substrato probatório idôneo. Dessa forma, a existência de mora imputável à construtora agravada não se apresenta de forma líquida e incontroversa neste estágio processual, circunstância que afasta de plano a probabilidade do direito exigida pelo art. 300, caput, do Código de Processo Civil, bem como a evidência qualificada prevista no art. 311, inciso IV, do mesmo diploma legal, ante a instauração de dúvida razoável pela parte contrária. Sob outro enfoque, ainda que se superasse a discussão acerca da mora, o deferimento da tutela provisória esbarra em óbice legal intransponível atinente à natureza do instituto da compensação, posto que os agravantes pretendem compelir a promitente vendedora a abater, de forma imediata e unilateral, valores a título de multa moratória mensal de 1% sobre o saldo devedor das parcelas vincendas (ID 18793534). Ocorre que o instituto da compensação, como modalidade de extinção das obrigações, exige o preenchimento rigoroso dos requisitos previstos no art. 369, do Código Civil, o qual dispõe que a compensação efetua-se unicamente entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis. Nesse sentido: (…). 3. A compensação exige obrigações recíprocas líquidas, vencidas e homogêneas; a iliquidez dos aluguéis alegados inviabiliza a compensação no cumprimento de sentença (art. 369 do CC). A revisão dessa premissa demanda reexame de provas, o que é vedado em recurso especial(Súmula nº 7/STJ). 4. O prosseguimento da execução provisória é admissível quando o recurso pendente não tem efeito suspensivo. A tese específica sobre requisitos legais do cumprimento provisório não é conhecida por ausência de prequestionamento (Súmulas nºs 282/STF e 211/STJ). 5. O dissídio jurisprudencial não é conhecido porque ausente cotejo analítico e porque a controvérsia pressupõe revolvimento fático-probatório, incompatível com a via especial(Súmula nº 7/STJ). 6. Agravo conhecido para não conhecer do Recurso Especial. (STJ; AREsp 3.113.431; Proc. 2025/0459201-3; ES; Terceira Turma; Rel. Min. Moura Ribeiro; DJE 28/04/2026). In casu, como visto, o suposto crédito alegado pelos adquirentes carece de liquidez e certeza, na medida em que a liquidez pressupõe a determinação precisa quanto à existência e ao montante da obrigação, o que se mostra inviável quando o próprio termo inicial do atraso, a base de cálculo da penalidade e a culpa pelo descumprimento contratual são objeto de severa controvérsia judicial. Portanto, por se tratar de crédito litigioso, pendente de confirmação e liquidação em juízo, revela-se inviável autorizar a compensação liminar pretendida, já que a própria existência do direito ao recebimento da multa contratual permanece incerta. Além da ausência de probabilidade do direito, o requisito do perigo de dano tampouco se revela presente com a intensidade necessária para justificar a concessão da medida excepcional de urgência. Isso porque, o prejuízo alegado pelos agravantes resume-se à necessidade de continuidade do pagamento integral das parcelas mensais do financiamento imobiliário, sem o abatimento da multa contratual. Trata-se, contudo, de dano de natureza estritamente patrimonial, desprovido de caráter irreparável ou de difícil reparação. Caso a ação principal venha a ser julgada procedente ao final da instrução processual, com o reconhecimento da mora injustificada da construtora, os agravantes farão jus ao recebimento de todos os valores indevidamente pagos, devidamente corrigidos e acrescidos dos encargos legais e contratuais cabíveis. O ordenamento jurídico garante a recomposição integral do patrimônio dos adquirentes, inexistindo risco de perecimento do direito ou de inutilidade do provimento jurisdicional final. Por outro lado, o deferimento da tutela provisória na forma pleiteada apresenta risco de irreversibilidade econômica e fática para a construtora agravada, que seria privada do recebimento regular dos fluxos financeiros indispensáveis para a execução e conclusão das obras do empreendimento. O equilíbrio econômico-financeiro do contrato deve ser preservado, mormente quando a inadimplência da construtora não se mostra incontroversa. Por fim, os agravantes postulam, subsidiariamente, a autorização para a realização de depósito judicial das parcelas vincendas, com o fito de afastar os efeitos da mora. No ponto, embora o depósito judicial seja, em tese, uma medida conservativa, a sua autorização no caso concreto produziria uma substancial e injustificada alteração na dinâmica financeira do contrato celebrado entre as partes, já que, na prática, privaria a construtora agravada do recebimento direto das parcelas contratadas antes mesmo de qualquer pronunciamento definitivo sobre a existência de mora de sua parte. Assim, a retenção judicial dos valores devidos à construtora possui o condão de afetar o cronograma financeiro da obra, prejudicando não apenas a agravada, mas também os demais adquirentes de unidades no empreendimento. Diferentemente de hipóteses em que o atraso na entrega da obra é flagrante e incontroverso, na hipótese há séria discussão sobre o termo inicial do prazo de entrega, o que afasta a aplicação da exceção do contrato não cumprido prevista no artigo 476, do Código Civil. Portanto, a manutenção do pagamento regular das parcelas diretamente à credora é medida que se impõe para preservar a estabilidade da relação contratual. Desse modo, ausentes os requisitos do art. 300, caput, do Código de Processo Civil, impõe-se a manutenção integral da decisão que indeferiu a tutela de urgência. Ante o exposto, em consonância com os fundamentos apresentados, CONHEÇO do recurso e a ele NEGO provimento, mantendo incólume a decisão agravada que indeferiu a tutela provisória de urgência É como voto. _________________________________________________________________________________________________________________________________ VOTOS ESCRITOS (EXCETO VOTO VENCEDOR) Acompanho a íntegra do voto do Eminente Relator.
TJES · Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA · Acórdão
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO PROCESSO Nº 5004886-50.2026.8.08.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ROBERTO KEIL DEL PAULA e outros AGRAVADO: DE CASTRO ENGENHARIA EIRELI - ME RELATOR(A):EDER PONTES DA SILVA ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ EMENTA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CONTROVÉRSIA SOBRE O TERMO INICIAL DO PRAZO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO POR CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. COMPENSAÇÃO DE CRÉDITO LITIGIOSO. DEPÓSITO JUDICIAL DAS PARCELAS VINCENDAS. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência formulada em ação de cobrança ajuizada por adquirentes de unidade imobiliária em face da construtora. Os agravantes pretendem a compensação imediata da multa contratual por suposto atraso na entrega do imóvel com o saldo devedor das parcelas vincendas ou, subsidiariamente, autorização para depósito judicial dessas parcelas, sem caracterização de mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência diante da alegada mora da construtora na entrega do imóvel; (ii) estabelecer se é possível autorizar, em sede liminar, a compensação de multa contratual com parcelas vincendas diante da existência de crédito litigioso; e (iii) determinar se é cabível autorizar o depósito judicial das parcelas vincendas para afastar os efeitos da mora dos adquirentes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A contagem do prazo contratual para entrega do imóvel depende da efetiva conclusão das fundações da obra, fato controvertido entre as partes e que demanda dilação probatória, afastando a caracterização imediata da mora da construtora. 4. A existência de cláusula contratual que admite prorrogação do prazo de entrega em razão de caso fortuito ou força maior exige apuração dos fatos sob o crivo do contraditório, sendo inviável desconsiderar sua incidência em cognição sumária. 5. A ausência de definição acerca da mora da construtora impede o reconhecimento da probabilidade do direito exigida pelo art. 300, do CPC, bem como da evidência prevista no art. 311, IV, do mesmo diploma legal. 6. A compensação exige dívidas recíprocas, líquidas, vencidas e fungíveis, nos termos do art. 369, do Código Civil, requisitos não atendidos quando o crédito invocado permanece litigioso, ilíquido e dependente de reconhecimento judicial. 7. O alegado prejuízo decorrente da continuidade do pagamento das parcelas possui natureza exclusivamente patrimonial e admite integral recomposição caso a demanda principal seja julgada procedente, inexistindo perigo de dano irreparável ou de difícil reparação. 8. A autorização para compensação ou depósito judicial das parcelas vincendas compromete o fluxo financeiro do empreendimento antes da definição da responsabilidade contratual, podendo afetar a execução da obra e o equilíbrio econômico-financeiro da relação contratual. 9. A controvérsia acerca da mora da construtora afasta, neste momento processual, a incidência da exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476, do Código Civil. IV. DISPOSITIVO 10. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, caput, 311, IV, e 1.015, I. Código Civil, arts. 369 e 476. Lei nº 4.591/1964, art. 43-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.138.207/MG, Terceira Turma, Rel. Min. Humberto Martins, DJe 23.10.2025; STJ, AREsp 3.113.431/ES, Terceira Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe 28.04.2026 ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ ACÓRDÃO Decisão: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Órgão julgador vencedor: Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA Composição de julgamento: Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal / Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal VOTOS VOGAIS Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal) Acompanhar Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal) Acompanhar ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ RELATÓRIO _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ NOTAS TAQUIGRÁFICAS ________________________________________________________________________________________________________________________________________________ VOTO VENCEDOR VOTO Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por ROBERTO KEIL DEL PAULA e THAISA DE CASTRO REZENDE KEIL contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha (ID 88818570), nos autos da Ação de Cobrança nº 5045824-16.2025.8.08.0035, ajuizada em face da sociedade empresária DE CASTRO ENGENHARIA EIRELI ME. O juízo a quo, indeferiu o pleito liminar sob o fundamento de que a probabilidade do direito alegado carece de confirmação sob o crivo do contraditório, notadamente em razão da existência da cláusula 19.1.1 (ID 83366241), que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por motivos de caso fortuito ou força maior, fatos que dependem de dilação probatória. Consignou, ademais, a ausência de urgência contemporânea que justificasse a concessão da medida inaudita altera parte. Em suas razões recursais (ID 18793534), os agravantes sustentam, em síntese, que firmaram com a agravada contrato de promessa de compra e venda para a aquisição da unidade autônoma nº 802 do empreendimento Home Experience. Alegam que o instrumento contratual estabeleceu o prazo de 48 meses para a conclusão da obra, cujo termo inicial, segundo defendem, ocorreu em março de 2021. Argumentam que, computado o prazo ordinário e acrescido o período de tolerância de 180 dias, previsto na cláusula 8.1 do contrato, o termo final para a entrega do imóvel se esgotou em setembro de 2025. Aduzem que a cláusula 8.2 do ajuste prevê, para a hipótese de atraso injustificado na entrega da unidade, a incidência de multa moratória mensal equivalente a 1% sobre o valor efetivamente pago à promitente vendedora, autorizando-se a compensação automática desse montante com o saldo devedor remanescente. Apontam, por fim, que o perigo de dano reside na obrigação de continuar adimplindo as parcelas mensais em sua integralidade, sem o abatimento contratualmente previsto, o que geraria grave desequilíbrio contratual. Subsidiariamente, requereram a autorização para a realização de depósito judicial das parcelas vincendas, sem a caracterização de mora. Dito isso, constata-se que o recurso preenche os requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos. A insurgência é tempestiva, foi interposta contra decisão que versa sobre tutela provisória, hipótese expressamente elencada no art. 1.015, inciso I, do Código de Processo Civil, e o preparo foi regularmente recolhido (ID 18793537). Por conseguinte, conheço do agravo de instrumento e passo à análise do mérito. Pois bem. A pretensão dos agravantes ampara-se na premissa de que a construtora agravada incorre em mora injustificada desde setembro de 2025. Todavia, o exame detido do instrumento contratual revela que a definição do termo inicial para a contagem do prazo de entrega da obra constitui matéria de complexa interpretação e relevante análise fática. Isso porque, a cláusula 8.1 do contrato de promessa de compra e venda, estabelece expressamente que o edifício seria construído no prazo de 48 meses contados a partir do término da sua fundação, prevendo, de forma estimada, que o início da obra ocorreria em março de 2021. Nesse cenário, a caracterização da mora da construtora não se opera de forma automática ou puramente cronológica a partir de março de 2021. Na verdade, a contagem do prazo ordinário de 48 meses depende da efetiva conclusão das fundações, evento técnico cuja data de ocorrência é objeto de divergência entre as partes. Enquanto os recorrentes presumem o início imediato do prazo em março de 2021, a agravada sustenta em suas contrarrazões que a etapa de fundação foi concluída apenas em 11/11/2022, o que postergaria o prazo final de entrega, mesmo com o cômputo da tolerância de 180 dias, para meados de 2027, nos termos do disposto no artigo 43-A, da Lei nº 4.591/1964. Por ser oportuno, no tocante à validade das cláusulas de tolerância, impende salientar que o colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado quanto à sua legitimidade, desde que pactuadas de forma clara e em prazo razoável, limitado a 180 dias. O direito à informação do consumidor resta preservado quando a disposição contratual é expressa, como ocorre no caso em análise. Nesse sentido: (…). III. Razões de decidir 4. A cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel, quando expressamente pactuada, não é abusiva, mas sua aplicação exige cumprimento do dever de informação e respeito aos princípios das relações de consumo. O descumprimento desses deveres gera responsabilidade civil. 5. A análise pretendida pela recorrente sobre a cláusula de tolerância demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em sede de Recurso Especial, conforme as Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. 6. A inversão da cláusula penal deve observar critérios de razoabilidade e proporcionalidade, conforme os temas 970 e 971 do STJ, para evitar enriquecimento sem causa do adquirente. 7. O atraso excessivo na entrega do imóvel pode configurar dano moral, conforme jurisprudência do STJ, mas a revisão do valor fixado demandaria reexame de provas, o que é vedado pela Súmula nº 7 do STJ. lV. Dispositivo Recurso Especial não conhecido. (STJ; REsp 2.138.207; Proc. 2024/0140695-0; MG; Terceira Turma; Rel. Min. Humberto Martins; DJE 23/10/2025). Desse modo, resta evidente a existência de fundada controvérsia fática acerca do termo inicial da contagem do prazo de entrega do imóvel e, consequentemente, sobre a própria configuração da mora da construtora agravada. A definição de tais marcos temporais demanda dilação probatória na instância de origem, sendo inviável presumir a inadimplência da recorrida neste momento processual. Ademais, ainda que se adotasse a cronologia sugerida pelos agravantes, o instrumento contratual prevê, na cláusula 19.1.1, a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega na ocorrência de eventos caracterizados como caso fortuito ou força maior, tais como greves, desabastecimento de materiais, chuvas prolongadas e embargos administrativos. A verificação de que o atraso na entrega da obra decorreu ou não de causas legítimas de prorrogação contratual exige a instauração do contraditório e da ampla defesa, pilares fundamentais do devido processo legal. Antecipar os efeitos da tutela para aplicar uma penalidade contratual antes de se definir, com segurança, a existência e a imputabilidade da mora equivaleria a esvaziar a eficácia da cláusula 19.1.1 sem qualquer substrato probatório idôneo. Dessa forma, a existência de mora imputável à construtora agravada não se apresenta de forma líquida e incontroversa neste estágio processual, circunstância que afasta de plano a probabilidade do direito exigida pelo art. 300, caput, do Código de Processo Civil, bem como a evidência qualificada prevista no art. 311, inciso IV, do mesmo diploma legal, ante a instauração de dúvida razoável pela parte contrária. Sob outro enfoque, ainda que se superasse a discussão acerca da mora, o deferimento da tutela provisória esbarra em óbice legal intransponível atinente à natureza do instituto da compensação, posto que os agravantes pretendem compelir a promitente vendedora a abater, de forma imediata e unilateral, valores a título de multa moratória mensal de 1% sobre o saldo devedor das parcelas vincendas (ID 18793534). Ocorre que o instituto da compensação, como modalidade de extinção das obrigações, exige o preenchimento rigoroso dos requisitos previstos no art. 369, do Código Civil, o qual dispõe que a compensação efetua-se unicamente entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis. Nesse sentido: (…). 3. A compensação exige obrigações recíprocas líquidas, vencidas e homogêneas; a iliquidez dos aluguéis alegados inviabiliza a compensação no cumprimento de sentença (art. 369 do CC). A revisão dessa premissa demanda reexame de provas, o que é vedado em recurso especial(Súmula nº 7/STJ). 4. O prosseguimento da execução provisória é admissível quando o recurso pendente não tem efeito suspensivo. A tese específica sobre requisitos legais do cumprimento provisório não é conhecida por ausência de prequestionamento (Súmulas nºs 282/STF e 211/STJ). 5. O dissídio jurisprudencial não é conhecido porque ausente cotejo analítico e porque a controvérsia pressupõe revolvimento fático-probatório, incompatível com a via especial(Súmula nº 7/STJ). 6. Agravo conhecido para não conhecer do Recurso Especial. (STJ; AREsp 3.113.431; Proc. 2025/0459201-3; ES; Terceira Turma; Rel. Min. Moura Ribeiro; DJE 28/04/2026). In casu, como visto, o suposto crédito alegado pelos adquirentes carece de liquidez e certeza, na medida em que a liquidez pressupõe a determinação precisa quanto à existência e ao montante da obrigação, o que se mostra inviável quando o próprio termo inicial do atraso, a base de cálculo da penalidade e a culpa pelo descumprimento contratual são objeto de severa controvérsia judicial. Portanto, por se tratar de crédito litigioso, pendente de confirmação e liquidação em juízo, revela-se inviável autorizar a compensação liminar pretendida, já que a própria existência do direito ao recebimento da multa contratual permanece incerta. Além da ausência de probabilidade do direito, o requisito do perigo de dano tampouco se revela presente com a intensidade necessária para justificar a concessão da medida excepcional de urgência. Isso porque, o prejuízo alegado pelos agravantes resume-se à necessidade de continuidade do pagamento integral das parcelas mensais do financiamento imobiliário, sem o abatimento da multa contratual. Trata-se, contudo, de dano de natureza estritamente patrimonial, desprovido de caráter irreparável ou de difícil reparação. Caso a ação principal venha a ser julgada procedente ao final da instrução processual, com o reconhecimento da mora injustificada da construtora, os agravantes farão jus ao recebimento de todos os valores indevidamente pagos, devidamente corrigidos e acrescidos dos encargos legais e contratuais cabíveis. O ordenamento jurídico garante a recomposição integral do patrimônio dos adquirentes, inexistindo risco de perecimento do direito ou de inutilidade do provimento jurisdicional final. Por outro lado, o deferimento da tutela provisória na forma pleiteada apresenta risco de irreversibilidade econômica e fática para a construtora agravada, que seria privada do recebimento regular dos fluxos financeiros indispensáveis para a execução e conclusão das obras do empreendimento. O equilíbrio econômico-financeiro do contrato deve ser preservado, mormente quando a inadimplência da construtora não se mostra incontroversa. Por fim, os agravantes postulam, subsidiariamente, a autorização para a realização de depósito judicial das parcelas vincendas, com o fito de afastar os efeitos da mora. No ponto, embora o depósito judicial seja, em tese, uma medida conservativa, a sua autorização no caso concreto produziria uma substancial e injustificada alteração na dinâmica financeira do contrato celebrado entre as partes, já que, na prática, privaria a construtora agravada do recebimento direto das parcelas contratadas antes mesmo de qualquer pronunciamento definitivo sobre a existência de mora de sua parte. Assim, a retenção judicial dos valores devidos à construtora possui o condão de afetar o cronograma financeiro da obra, prejudicando não apenas a agravada, mas também os demais adquirentes de unidades no empreendimento. Diferentemente de hipóteses em que o atraso na entrega da obra é flagrante e incontroverso, na hipótese há séria discussão sobre o termo inicial do prazo de entrega, o que afasta a aplicação da exceção do contrato não cumprido prevista no artigo 476, do Código Civil. Portanto, a manutenção do pagamento regular das parcelas diretamente à credora é medida que se impõe para preservar a estabilidade da relação contratual. Desse modo, ausentes os requisitos do art. 300, caput, do Código de Processo Civil, impõe-se a manutenção integral da decisão que indeferiu a tutela de urgência. Ante o exposto, em consonância com os fundamentos apresentados, CONHEÇO do recurso e a ele NEGO provimento, mantendo incólume a decisão agravada que indeferiu a tutela provisória de urgência É como voto. _________________________________________________________________________________________________________________________________ VOTOS ESCRITOS (EXCETO VOTO VENCEDOR) Acompanho a íntegra do voto do Eminente Relator.
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