5004867-68.2019.8.13.0188

Intimação

STJ · SPF COORDENADORIA DE PROCESSAMENTO DE FEITOS DE DIREITO PRIVADO · DESPACHO / DECISÃO

AREsp 3249173/MG (2026/0161980-1) RELATOR:MINISTRO HUMBERTO MARTINS AGRAVANTE:MORRO DO CHAPEU GOLFE CLUBE ADVOGADO:PAULO RAMIZ LASMAR - MG044692 AGRAVADO:ANGELO MARCUS DE LIMA COTA AGRAVADO:VALERIA PACHECO ALVES REZENDE COTA ADVOGADO:THIAGO HENRIQUE BAROUCH BREGUNCI - MG105434 DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por MORRO DO CHAPEU GOLFE CLUBE contra decisão que obstou a subida do recurso especial. A parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS, assim ementado (fls. 546-557): DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS E TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE COTA SOCIAL. POSSE DECORRENTE DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. CONDOMÍNIO EM LOTEAMENTO FECHADO. DECLARAÇÃO EXPRESSA POSTERGANDO COBRANÇA ATÉ TRANSFERÊNCIA DEFINITIVA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta em ação de cobrança proposta por Morro do Chapéu Golfe Clube contra Ângelo Marcus de Lima Cota e Valéria Maria de Lima, visando ao pagamento de contribuições ordinárias e extraordinárias e taxa de transferência de cota social supostamente inadimplidas. Os réus são promitentes compradores de imóvel situado em condomínio fechado, sobre o qual exercem posse desde 2000, sem, contudo, haver transferência formal da propriedade. A sentença julgou improcedentes os pedidos iniciais, acolhendo parcialmente a reconvenção para determinar que a associação se abstenha de efetuar cobranças até a efetiva transferência da titularidade do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a posse exercida pelos promitentes compradores é suficiente para ensejar a cobrança de contribuições e taxa de transferência previstas no Estatuto Social da associação; (ii) determinar se declaração particular firmada pelas partes em 2015, postergando a exigibilidade das obrigações para após o registro definitivo do imóvel, possui eficácia jurídica prevalente. III. RAZÕES DE DECIDIR A cobrança de contribuições por associação de moradores exige, como regra, a anuência expressa do possuidor ou proprietário, nos termos da tese firmada no R Esp 1.439.163/SP (Tema 882), ressalvadas hipóteses de condomínio regular nos moldes da Lei nº 6.766/1979, que admite a responsabilização de possuidores que se beneficiem dos serviços comuns. O imóvel em questão integra loteamento fechado disciplinado pela Lei nº 6.766/1979, o que afasta, em tese, a incidência da vedação imposta pelo Tema 882/STJ. Contudo, declaração formal firmada em 2015 pelas partes estabelece, de modo expresso, que as contribuições relativas ao imóvel seriam exigíveis apenas após a transferência definitiva da propriedade, mediante registro cartorial. Ainda que o Estatuto da associação preveja a obrigatoriedade de pagamento das contribuições a partir da posse ou da condição de promitente comprador, a manifestação de vontade expressa das partes, em documento com firma reconhecida, prevalece por sua especificidade e caráter negocial, limitando a exigibilidade das obrigações até a formalização da transferência. A ausência de registro da promessa de compra e venda, a inexistência de decisão favorável em ação de usucapião e a não comprovação da exclusão do antigo proprietário do quadro social reforçam a ausência de legitimidade ativa para cobrança em face dos réus no período anterior à formalização da propriedade. A sentença de primeiro grau observou corretamente o alcance do art. 21 do Estatuto da associação, que mantém a responsabilidade do antigo sócio até a efetivação da transferência da cota social. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A declaração expressa firmada entre associação e promissários compradores, condicionando a cobrança de contribuições à transferência formal da titularidade do imóvel, tem eficácia jurídica prevalente, mesmo diante de previsão estatutária em sentido diverso. A ausência de transferência formal da propriedade impede a cobrança de taxas condominiais por associação quando as partes convencionaram tal condição suspensiva. Em loteamentos fechados regulares, a posse do imóvel pode, em tese, justificar a cobrança de despesas comuns, desde que não haja acordo expresso das partes em sentido contrário. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XVII e XX; CC, arts. 1.245, 1.225; CPC, arts. 343 e 373, I; Lei nº 6.766/1979, arts. 2º e 2º, § 7º. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 695.911, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Plenário, j. 15.12.2020; STJ, R Esp 1.439.163/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 10.12.2014 (Tema 882); STJ, AgInt no R Esp 1.920.235/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 04.10.2021; STJ, AgInt no R Esp 2.008.605/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 20.03.2023. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 594-602). No recurso especial, o agravante alega, preliminarmente, ofensa ao art. 93, IX, da Constituição Federal, bem como aos arts. 11; 489, II e § 1º, III e IV; e 1.022, II e parágrafo único, todos do Código de Processo Civil, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia. Sustenta ofensa ao art. 47 do Código Civil, pois a pessoa jurídica só pode ser representada por quem o ato constitutivo designar, e a Declaração de 2015 teria sido assinada por pessoa sem poderes estatutários para tanto, o que tornaria o ato inválido. Aponta violação do art. 166, V e VI, do CC, por nulidade do negócio jurídico em razão de preterição de solenidade essencial, bem como por nulidade da declaração que teria por objetivo fraudar lei imperativa interna da associação. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 675-686). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 690-694), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 717-727). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Cinge-se a controvérsia à definição da regularidade da cobrança de taxas condominiais, em face da legitimidade da declaração que posterga a cobrança e do Estatuto Social da Associação. Inicialmente, não comporta conhecimento o recurso especial quanto à alegação de malferimento ao art. 93, IX, da Constituição Federal, por ser a via inadequada à alegação de afronta a seus artigos e preceitos, sob pena de usurpação de competência atribuída exclusivamente à Suprema Corte: 2. Não compete a esta Corte Superior a análise de suposta violação de dispositivos constitucionais, ainda que para efeito de prequestionamento, sob pena de usurpação da competência reservada ao Supremo Tribunal Federal, prevista no artigo 102, III, da Constituição Federal de 1988. (AgInt no AREsp n. 2.737.417/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 20/12/2024.) 3. Nos termos do art. 105, III, da Constituição Federal, compete ao Superior Tribunal de Justiça, em recurso especial, a análise da interpretação da legislação federal, motivo pelo qual se revela inviável invocar a violação de dispositivos constitucionais, porquanto matéria afeta à competência do Supremo Tribunal Federal. (AgInt no AREsp n. 1.325.875/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 20/12/2024.) Ademais, não há falar em ofensa aos arts. 11; 489, II e § 1º, III e IV; e 1.022, II e parágrafo único, todos do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, ao negar provimento à apelação, no que se refere à existência de vício de representação no negócio jurídico e à violação do estatuto social, deixou claro que: O imóvel em questão se refere a lote em condomínio fechado, disciplinado pela Lei nº 6.766, de 1979, nos seguintes termos: Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. § 1º. Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. § 2º. Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes... § 7º. O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes. Os promissários compradores investidos na posse de lote em condomínio fechado, ainda que irregular, têm o dever de arcar com as despesas do condomínio, independentemente de sua anuência prévia, por terem se beneficiado dos serviços durante o período em que exerceu a posse do bem. Assim restou decidido, em tese firmada na sistemática dos recursos repetitivos pelo Superior Tribunal de Justiça (R Esp 1.439.163- SP - Tema 882), que se exige a anuência do condômino para cobrança de taxas de manutenção de condomínio, por ter este julgamento se referido a associação de moradores, ou seja, a condomínio de fato: As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Nesse sentido, decidiu o egrégio Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONDOMÍNIO IRREGULAR - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO - INSURGÊNCIA DA DEMANDADA 1. A ausência de impugnação ao fundamento adotado pelo acórdão recorrido que, por si só, é capaz de manter o entendimento então firmado, atrai a incidência, por analogia, da Súmula 283 do STF. 2. No caso, como o fato gerador da cobrança diz respeito a loteamento fechado, constituído na forma da Lei n. 6.766/1979, não há falar em aplicação da tese firmada no precedente (R Esp 1.439.163/SP - Tema n. 882), restrita aos condomínios de fato, em que se firmou a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (AgInt no R Esp n. 1.920.235/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, D Je de 4/10/2021). 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no R Esp 2008605 - DF, Relator Ministro Marco Buzzi, Órgão Julgador T4 - Quarta Turma, julgamento em 20.03.2023, publicação no D Je de 23.03.2023). Portanto, os promissários compradores possuidores de lote em condomínio fechado irregular devem arcar com as despesas condominiais relativas ao período em que se beneficiou dos serviços de limpeza, segurança, fornecimento de água e manutenção oferecidos pelo Condomínio, independentemente de anuência prévia. Firmadas essas premissas, coaduno, no entanto, com o entendimento sufragado em primeiro grau decorrente do teor da Declaração da ordem 55 que, em sua cláusula III, dispõe: iii) que as taxas condominiais relativas ao imóvel passarão a ser devidas pelo Sr. Angelo Marcus de Lima somente após o regístro, perante o Cartório de Registro de imóveis de Nova Lima, da transferência definitiva do imóvel para sua propriedade, em consonância com o que estabelece o Estatuto Social do Morro do Chapéu Golfe Clube. Percebe-se que, quanto a tal teor, a parte apelante se queda inerte, sendo certo que não há vício formal/material a ser sanada, devendo ser respeitada a manifestação de vontade expressa naquele supracitado documento. Assim, ainda que o Estatuto disponha de maneira diversa, certo é que deve ser sopesada a tratativa pactuada entre as partes, sendo certo que a ação de usucapião, ajuizada pela parte apelante, muito embora contenha arguição de posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel, não é capaz, por si só, de autorizar a reforma da sentença ora atacada. Eventuais débitos, portanto, poderão ser cobrados após o respectivo registro do imóvel em comento, tudo em conformidade com o declarado, em documento hígido e formal, subscrito pela própria parte recorrente (fls. 546-557). Como visto supra, restou expressamente consignado que o disposto no Estatuto deve ceder à disposição de vontade entre as partes, não havendo que se falar em vício de representação, especialmente quando não desconstituída a presunção de veracidade das assinaturas apostas, à ordem 55 – ônus que cabia à parte embargante, consoante art. 373, II, do CPC, e do qual não se desincumbiu (fls 594-602). Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Verifica-se que o acórdão recorrido possui fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição. O que a parte recorrente aponta como "omissão" ou "falta de fundamentação" traduz, na verdade, mero inconformismo com a tese jurídica adotada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos e dispositivos legais invocados pelas partes, quando já encontrou motivo suficiente para fundamentar sua decisão. O Poder Judiciário não funciona como um órgão consultivo, obrigado a responder a um "questionário" das partes. A propósito, cito os seguintes precedentes: PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO DIRETA. UTILIDADE PÚBLICA. CONCESSIONÁRIA DE VEÍCULOS. RECURSO ESPECIAL. OFENSA AO ARTIGO 1022, II, DO CPC/15. INOCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO TOTAL DA MATÉRIA EM REEXAME NECESSÁRIO. SÚMULA 325/STJ. NECESSIDADE DE ALUGAR IMÓVEL LINDEIRO PARA ALTERAR ACESSO A LOJA. INDENIZAÇÃO AFASTADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REVISÃO. SÚMULA 7/ STJ. 1. Os arts. 489, § 1º, e 1.022 do Código de Processo Civil não foram ofendidos. A pretexto de apontar a existência de erros materiais, omissão e premissas erradas, a parte agravante quer modificar as conclusões adotadas pelo aresto vergastado a partir das informações detalhadas do laudo pericial. [...] 5. Agravo Interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.974.188/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 4/11/2022.) ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. DANO MORAL. SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO DO SERVIÇO DE ÁGUA . DEMORA INJUSTIFICADA NO RESTABELECIMENTO DO SERVIÇO. ARTS. 489, § 1º, E 1022, II, DO CPC. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. DEVER DE INDENIZAR. REQUISITOS PARA A RESPONSABILIZAÇÃO DA CONCESSIONÁRIA. ACÓRDÃO ANCORADO NO SUBSTRATO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. EXCESSO NÃO CARACTERIZADO. 1. Cuida-se de ação de procedimento ordinário ajuizada em desfavor de SAMAR - Soluções Ambientais de Araçatuba, com o fim de obter indenização pelos danos morais que alega ter sofrido com suspensão do serviço de água na residência da autora. 2. Verifica-se, inicialmente, não ter ocorrido ofensa aos arts. 489, § 1º, e 1.022, II, do CPC, na medida em que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas e apreciou integralmente a controvérsia posta nos autos. [...] 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.118.594/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 22/11/2022, DJe de 25/11/2022 - grifo nosso.) Outrossim, no tocante à pretensão da recorrente, nota-se que a Corte de origem assim decidiu: Eis o que decidido em primeiro grau: A questão perpassa por aferir se a parte autora faz jus ao recebimento das taxas de contribuição condominiais e de transferência de cotas pela parte ré. De início, há de se ponderar que, o Supremo Tribunal Federal (STF), em decorrência do julgamento do RE 695911, em 15/12/2020, definiu a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. É cediço que a Constituição Federal assegura o pleno direito à liberdade de associação (art. 5º, XVII, CF), proibindo qualquer imposição de associação ou obrigatoriedade de permanência na mesma (art. 5º, XX, CF). Pois bem. Em que pese a alegação autoral que a parte requerida teria obtido o seu reconhecimento de propriedade, em relação ao referido imóvel, a partir de 2000, observa-se que tal fato improcede. Tal como aduz a parte ré, a ação de usucapião foi julgada extinta sem resolução do mérito, não havendo, portanto, reconhecimento da condição de proprietários. De qualquer forma, da análise dos autos, observa-se que a parte autora reconheceu, no ano de 2015, que a cobrança das referidas taxas só iriam ser realizadas após a transferência definitiva do imóvel para a sua propriedade, conforme se vê do documento assinado, com reconhecimento de firma, do ID 5195868083, pág. 2. Por sua vez, o Estatuto Social da parte requerente (ID 83222561) definiu no capítulo III que a admissão ao quadro social dependerá da prévia transferência da cota social, do pagamento das taxas devidas e da aprovação pela Diretoria, devendo o pretendente firmar documento de ciência do aludido Estatuto e dos demais regulamentos da associação, conforme art. 20 e ss. Ademais, do aludido Estatuto, infere-se que a admissão ao quadro societário impõe a comprovação documental da aquisição de unidade imobiliária, mediante transmissão definitiva, ou promessa de compra e venda, ou cessão de direitos irrevogável e irretratável registrada ou averbada no Cartório de Registro de Imóveis. Já a perda da qualidade de sócio-proprietário ocorre pelo desfazimento de cada uma das situações acima. Ocorre que, muito embora o Estatuto em comento defina que o contrato de promessa de compra e venda por si só seja documento capaz de comprovar a admissão do comprador ao quadro societário, a citada declaração de 2015 (ID 5195868083, pág. 2) demonstra a anuência da parte ré ao adiamento das cobranças das taxas condominiais até a transferência definitiva do imóvel, fato que não ocorreu até então. Ademais, conforme o parágrafo único do art. 21 do aludido Estatuto, “enquanto não for efetivada na associação a transferência da cota social, continuará a responder pelas taxas e contribuições devidas o sócio cujo nome constar dos registros da associação como titular”. Nessa linha, sequer há juntado nestes autos o referido quadro societário, prova que competia à parte autora trazer (art. 373, I, CPC). Não obstante o julgamento do RE 695911 tenha definido ser possível a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado após o advento da Lei nº 13.465/17 – ou de anterior lei municipal que discipline a questão –, fato é que os requeridos sequer são proprietários legais do imóvel, mas apenas possuidores. A aquisição de propriedade imóvel faz-se em quatro formas, conforme prescreve o Código Civil: por acessão, por usucapião, por sucessão hereditária, ou por registro de título. Nesse sentido, muito embora prevaleça a intenção da parte ré de adquirir o título de propriedade por usucapião, pois aquela demanda ainda não transitou em julgado, a associação autora circunscreveu-se a reconhecer os deveres de pagamento das taxas condominiais apenas após a transferência definitiva pelo registro do título no cartório de imóveis. Logo, tenho que a pretensão autoral não merece acolhimento. Da Reconvenção. A parte ré, com fundamento no art. 343 do CPC, propôs reconvenção para postular a condenação do reconvindo à abstenção de cobranças referentes ao débito objeto da lide, bem como à litigância de má-fé. O reconvindo, em sua defesa, suscitou a ausência de interesse processual, em sede de preliminar, pois bastaria a improcedência da ação principal para que o pleito reconvinte fosse atendido. De início, indefiro a preliminar arguida, visto que, considerando os pedidos feitos pela parte ré, eventual procedência da reconvenção enseja a possibilidade de haver cumprimento de sentença. Veja jurisprudência, in verbis: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO - RECONVENÇÃO - POSSIBILIDADE - DISCUSSÃO DE MATÉRIAS RELATIVAS AO CONTRATO OBJETO DA AÇÃO PRINCIPAL - INTERESSE DE AGIR CONFIGURADO - SENTENÇA CASSADA - Nos termos do que dispõe o artigo 315 do CPC/73, norma processual aplicável ao caso, "O réu pode reconvir ao autor no mesmo processo, toda vez que a reconvenção seja conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa". - A ação de busca e apreensão possui procedimento especial, o qual é regido pelo Decreto-Lei nº 911/69. Todavia, após a apresentação de contestação, o rito se converte em ordinário, o que autoriza a apresentação de reconvenção pela parte demandada. - Uma vez que o demandado, em sede de reconvenção, pleiteia direitos que são vinculados ao contrato objeto da ação de busca e apreensão, a demanda reconvencional deve ser regularmente processada e julgada, estando configurado o interesse de agir da parte ré. (TJMG - Apelação Cível 1.0073.15.005175-0/002, Relator(a): Des.(a) Fernando Lins , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/04/2019, publicação da súmula em 25/04/2019) Pois bem. Como decorrência lógica à improcedência aos pedidos iniciais, não há óbice para que o reconvindo seja condenado a se abster de efetuar cobranças referentes às taxas condominiais. No entanto, tal procedência limita-se até a data de transmissão definitiva da propriedade em comento. No que concerne ao pedido de condenação à litigância de má-fé, ao exame dos autos, não se vislumbra caracterizada nenhuma das hipóteses previstas no art. 80 do CPC. Longe disso, o reconvindo apenas exerceu seu direito, constitucionalmente garantido, de postular em juízo o que entende devido de acordo com as normas em vigor. Com essas considerações, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, julgo IMPROCEDENTE o pleito autoral. Julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido reconvinte, condenando o MORRO DO CHAPEU GOLFE CLUBE a se abster de efetuar cobranças referentes às taxas condominiais até a data de transmissão definitiva da propriedade objeto da lide. Condeno a parte autora ao pagamento das custas e honorários, que fixo em 10% sobre o valor da causa. (ordem 97). (...) O imóvel em questão se refere a lote em condomínio fechado, disciplinado pela Lei nº 6.766, de 1979, nos seguintes termos: Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. § 1º. Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. § 2º. Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes... § 7º. O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes. Os promissários compradores investidos na posse de lote em condomínio fechado, ainda que irregular, têm o dever de arcar com as despesas do condomínio, independentemente de sua anuência prévia, por terem se beneficiado dos serviços durante o período em que exerceu a posse do bem. Assim restou decidido, em tese firmada na sistemática dos recursos repetitivos pelo Superior Tribunal de Justiça (R Esp 1.439.163- SP - Tema 882), que se exige a anuência do condômino para cobrança de taxas de manutenção de condomínio, por ter este julgamento se referido a associação de moradores, ou seja, a condomínio de fato: As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Nesse sentido, decidiu o egrégio Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONDOMÍNIO IRREGULAR - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO - INSURGÊNCIA DA DEMANDADA 1. A ausência de impugnação ao fundamento adotado pelo acórdão recorrido que, por si só, é capaz de manter o entendimento então firmado, atrai a incidência, por analogia, da Súmula 283 do STF. 2. No caso, como o fato gerador da cobrança diz respeito a loteamento fechado, constituído na forma da Lei n. 6.766/1979, não há falar em aplicação da tese firmada no precedente (R Esp 1.439.163/SP - Tema n. 882), restrita aos condomínios de fato, em que se firmou a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (AgInt no R Esp n. 1.920.235/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, D Je de 4/10/2021). 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no R Esp 2008605 - DF, Relator Ministro Marco Buzzi, Órgão Julgador T4 - Quarta Turma, julgamento em 20.03.2023, publicação no D Je de 23.03.2023). Portanto, os promissários compradores possuidores de lote em condomínio fechado irregular devem arcar com as despesas condominiais relativas ao período em que se beneficiou dos serviços de limpeza, segurança, fornecimento de água e manutenção oferecidos pelo Condomínio, independentemente de anuência prévia. Firmadas essas premissas, coaduno, no entanto, com o entendimento sufragado em primeiro grau decorrente do teor da Declaração da ordem 55 que, em sua cláusula III, dispõe: iii) que as taxas condominiais relativas ao imóve! passarão a ser devidas pelo Sr. Angelo Marcus de Lima Cota somente após o regístro, perante o Cartório de Registro de imóveis de Nova Lima, da transferência definitiva do imóvel para sua propriedade, em consonância com o que estabelece o Estatuto Social do Morro do Chapéu Golfe Clube. Percebe-se que, quanto a tal teor, a parte apelante se queda inerte, sendo certo que não há vício formal/material a ser sanada, devendo ser respeitada a manifestação de vontade expressa naquele supracitado documento. Assim, ainda que o Estatuto disponha de maneira diversa, certo é que deve ser sopesada a tratativa pactuada entre as partes, sendo certo que a ação de usucapião, ajuizada pela parte apelante, muito embora contenha arguição de posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel, não é capaz, por si só, de autorizar a reforma da sentença ora atacada. Eventuais débitos, portanto, poderão ser cobrados após o respectivo registro do imóvel em comento, tudo em conformidade com o declarado, em documento hígido e formal, subscrito pela própria parte recorrente (fls. 546-557). Como visto supra, restou expressamente consignado que o disposto no Estatuto deve ceder à disposição de vontade entre as partes, não havendo que se falar em vício de representação, especialmente quando não desconstituída a presunção de veracidade das assinaturas apostas, à ordem 55 – ônus que cabia à parte embargante, consoante art. 373, II, do CPC, e do qual não se desincumbiu (fls. 594-602). Desse modo, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente, no que se refere à legitimidade da declaração que posterga a cobrança da contribuição condominial e à afronta ao Estatuto Social da Associação, somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação de cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte em razão dos óbices das Súmulas n. 5/STJ e n. 7/STJ. Nesse sentido, cito: DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. EXCLUSÃO DE BENEFICIÁRIO POR INADIMPLÊNCIA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. RECURSO NÃO CONHECIDO. 1. O recurso especial não comporta reexame de fatos e provas, conforme disposto na Súmula 7 do STJ, nem interpretação de cláusulas contratuais em desacordo com o que foi fixado pela instância ordinária, conforme Súmula 5 do STJ. 2. A jurisprudência do STJ é pacífica ao afirmar que a revisão das conclusões da instância de origem acerca da ocorrência de inadimplemento contratual, da validade de negócio jurídico e da existência de danos morais demanda incursão no campo fático-probatório e contratual, o que encontra óbice nos referidos verbetes sumulares. 3. A exclusão da recorrente do programa habitacional foi realizada em conformidade com as disposições do Estatuto Social da associação, sendo garantido o contraditório e a ampla defesa, conforme reconhecido pelo Tribunal de origem. 4. A alegação de coação na assinatura do termo de confissão de dívida não foi comprovada, conforme análise das provas realizadas pelo Tribunal de origem. 5. A pretensão de reexaminar a aplicação da exceção do contrato não cumprido e a alegação de descumprimento contratual pela recorrida demandariam análise de cláusulas contratuais e matéria fático-probatória, o que é vedado em sede de recurso especial. 6. Agravo conhecido para negar conhecimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.816.530/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 11/3/2026.) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU SEGUIMENTO A AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TEMPESTIVIDADE RECONHECIDA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. NECESSIDADE DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULAS 282/STF, 5/STJ E 7/STJ. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL E, NA EXTENSÃO, NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. (...) 5. As teses relativas à inexistência de poderes de representação e à alegação de negócio jurídico simulado dependem da análise de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório dos autos, hipótese vedada nesta instância especial, em razão das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. IV. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL E, NA EXTENSÃO, NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. (AgInt no AREsp n. 2.718.473/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE PEÇAS DE VESTUÁRIO. MERCADORIA DEVOLVIDA EM RAZÃO DE DESCONFORMIDADE COM O PEDIDO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA SOCIEDADE EMPRESÁRIA RECORRENTE. CONFUSÃO NA RELAÇÃO JURÍDICA NEGOCIAL ENTRE A EMPRESA E O REPRESENTANTE LEGAL QUE ATUAVA NA GERÊNCIA E ADMINISTRAÇÃO DA SOCIEDADE. INSURGÊNCIA DE DEMANDA ANÁLISE DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO E DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. (...) 4. Na hipótese, entender de forma diversa do acórdão recorrido, para afirmar que não houve confusão na relação jurídica negocial entabulada entre os recorrentes e o recorrido, bem como afastar a conclusão de que o segundo réu atuava na gerência e administração da empresa ("contando com poderes específicos para 'comprar e vender mercadorias e produtos ligados ao ramo de negócio da outorgante, ajustar preços, prazos e formas de pagamentos; pagar e receber importâncias e valores, passar recibos; receber e dar quitação; celebrar contratos de quaisquer natureza, com as cláusulas e condições que forem necessárias; emitir notas fiscais, guias, recibos, pedidos e outros documentos; receber e pagar contas; aceitar e emitir duplicatas; assumir compromissos e obrigações'"), confundindo-se, por isso, com a pessoa jurídica para fins de responsabilização, inclusive em razão da nota fiscal emitida, demandaria o revolvimento fático-probatório dos autos e a análise de cláusulas contratuais, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.647.778/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 21/10/2024.) AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ALEGAÇÃO GENÉRICA. SÚMULA Nº 284/STF. DISPOSITIVOS CONSTITUCIONAIS. SÚMULAS. AFRONTA. ALEGAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RAZÕES DISSOCIADAS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA Nº 284/STF. SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADA. (...) 5. A revisão do entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, que reconheceu a simulação com base em indícios de conluio, divergência entre aparência e vontade real, demandaria o reexame fático-probatório, o que é vedado no recurso especial pela Súmula nº 7/STJ. (...) 7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. (AREsp n. 3.039.362/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/5/2026, DJEN de 28/5/2026.) AGRAVO INTERNO NOS EDCL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. ART. 485, V, DO CPC/1973. AFRONTA A LITERAL DISPOSIÇÃO DE LEI. NÃO CONFIGURAÇÃO. PRECEDENTES DESTA CORTE. NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REJULGAMENTO DA CAUSA. REEXAME DE PROVAS. NÃO CABIMENTO. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (...) 3. O Tribunal de origem afastou a nulidade do negócio jurídico suscitado na origem, amparado nos elementos fáticos dos autos. Desse modo, os argumentos utilizados para fundamentar a pretensa violação legal somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o reexame das provas, o que é vedado ante a incidência da Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.365.095/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 30/5/2019, DJe de 4/6/2019.) Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente (fls. 546-557) para 15% sobre o valor atualizado da causa. Publique-se. Intime-se. Relator HUMBERTO MARTINS