2026-09-16 · TRF3
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5004740-68.2022.4.03.6128 RELATOR: LUIS CARLOS HIROKI MUTA APELANTE: MARIA HELENA FRANCISCA LOPES, BENEDITO DONIZETE LOPES ADVOGADO do(a) APELANTE: CLARICE PEREIRA DE BRITO - SP526469-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO Trata-se de ação ajuizada por Maria Helena Francisca Lopes e Benedito Donizete Lopes em face da Caixa Econômica Federal, objetivando a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade de imóvel (Lei 9.514/1997). A sentença julgou improcedentes os pedidos. Reconheceu que a controvérsia se refere à alienação fiduciária constituída em 2013, e não ao financiamento anterior, já liquidado, e considerou regularmente comprovadas a constituição em mora e a consolidação da propriedade em favor da CEF. Assentou, ainda, que, após a consolidação e a realização de dois leilões sem interessados, não subsistia direito à purgação da mora ou ao restabelecimento do financiamento. Os autores foram condenados ao pagamento das custas e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, com exigibilidade suspensa (ID 380895654). Em apelação, os autores sustentam que o contrato foi celebrado antes da Lei 13.465/2017 e que, por essa razão, seria possível purgar a mora até a arrematação. Reiteram a nulidade da execução extrajudicial por ausência de intimação pessoal para purgação da mora e de regular comunicação das datas dos leilões. Alegam, ainda, falta de transparência quanto ao valor necessário à regularização da dívida e invocam as normas do Código de Defesa do Consumidor. Requerem a desconstituição dos atos expropriatórios, a reabertura do prazo para purgação da mora e o restabelecimento da relação contratual (ID 380895655). Ausente o preparo em razão da gratuidade da justiça. Houve contrarrazões. É o relatório. VOTO A Excelentíssima Senhora Juíza Federal Convocada ELIANA MARCELO (Relatora): Senhores Desembargadores, a controvérsia consiste em verificar a regularidade da execução extrajudicial do imóvel, especialmente quanto à constituição dos devedores em mora, à possibilidade de purgação após a consolidação da propriedade e aos efeitos dos leilões posteriormente realizados. Inicialmente, a relação jurídica deve ser examinada segundo o regime especial da Lei 9.514/1997. No julgamento do Tema 1.095, o Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” Assim, embora as instituições financeiras estejam submetidas ao Código de Defesa do Consumidor nas relações mantidas com seus clientes, a resolução decorrente do inadimplemento e a excussão da garantia fiduciária devem observar o procedimento específico estabelecido pela Lei 9.514/1997. No caso, é necessário distinguir o financiamento originalmente celebrado para aquisição do imóvel da relação fiduciária que deu origem à execução impugnada. A matrícula nº 24.814 demonstra que o contrato de mútuo celebrado em 1987, com garantia hipotecária em favor da CEF, foi liquidado em 5/1/2001. Posteriormente, em 2/8/2013, Benedito Donizete Lopes e Maria Helena Francisca Lopes constituíram nova garantia fiduciária sobre o imóvel para assegurar dívida de R$ 204.830,82, a ser paga em 200 prestações, atribuindo-se ao bem o valor de R$ 404.000,00 para fins de leilão (ID 380895622). Diante do inadimplemento, foi instaurado o procedimento previsto no artigo 26 da Lei 9.514/1997. A certidão cartorária registra a intimação pessoal dos devedores e o decurso do prazo para purgação da mora sem pagamento (ID 380895618). No mesmo sentido, a matrícula imobiliária consigna que a consolidação foi instruída com as intimações realizadas a Benedito e Maria Helena, tendo a propriedade sido consolidada em favor da CEF em 4/9/2017 (ID 380895622, f. 3 – Av.12). Cumpre ressaltar que as certidões expedidas pelo oficial de registro são dotadas de fé pública e presunção relativa de veracidade, nos termos do artigo 3º da Lei 8.935/1994. Embora essa presunção admita prova em contrário, incumbia aos autores apresentar elemento concreto capaz de demonstrar que as diligências certificadas não foram realizadas ou que as informações registrais não correspondiam à realidade. A apelação sustenta que, por ter sido o contrato firmado antes da Lei 13.465/2017, seria aplicável o regime que admitia a purgação da mora até a arrematação. O Superior Tribunal de Justiça definiu a questão no Tema 1.288: “a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.” Embora a garantia fiduciária tenha sido constituída em 2013, a consolidação da propriedade somente ocorreu em 4/9/2017, já na vigência da Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, sem que a mora tivesse sido anteriormente purgada. Incide, portanto, a segunda parte da tese repetitiva. Após a consolidação, os apelantes não mais podiam restabelecer o contrato mediante o simples pagamento das prestações vencidas, restando-lhes o exercício do direito de preferência previsto no artigo 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997. Na sequência, foram realizados dois leilões públicos, em 17/1/2018 e 31/1/2018, precedidos de publicação em jornal de grande circulação (ID 380895623). Ambos resultaram negativos, conforme registrado na matrícula imobiliária (ID 380895622, f. 4 – Av.14). Embora a Lei 13.465/2017 tenha passado a exigir a comunicação ao devedor das datas, horários e locais dos leilões, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a ciência inequívoca pode suprir eventual deficiência formal, afastando a nulidade quando não demonstrado prejuízo concreto. Nesse sentido: AgInt no AREsp 3.020.630, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, DJEN de 8/6/2026: “(...) 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, embora a regra geral exija a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca das datas dos leilões extrajudiciais, a demonstração de sua ciência inequívoca supre a exigência formal e afasta a nulidade do ato expropriatório. No caso, os apelantes não demonstraram que, entre a consolidação da propriedade e a realização do segundo leilão, tenham buscado adquirir o imóvel nas condições estabelecidas no artigo 27, § 2º-B, nem indicaram prejuízo concreto ao exercício dessa faculdade. A pretensão deduzida consiste, em realidade, na reabertura do prazo para pagamento das parcelas vencidas e na retomada do financiamento, providência expressamente afastada pelo Tema 1.288/STJ. Também não há direito subjetivo à renegociação da dívida. A intenção de quitar ou parcelar o débito não obriga a instituição financeira a celebrar novo acordo após regularmente consumadas as consequências previstas na garantia fiduciária. Frustrado também o segundo leilão, incidiu o artigo 27, § 5º, da Lei 9.514/1997, com a extinção da dívida e a exoneração do credor das obrigações previstas no § 4º do mesmo dispositivo. A propósito: REsp 2.198.371, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, DJEN de 7/4/2026: “RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS FRUSTRADOS. EXTINÇÃO COMPULSÓRIA DA DÍVIDA. EXONERAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À RESTITUIÇÃO DE DIFERENÇA. RECURSO PROVIDO. 1. Frustrado o segundo leilão extrajudicial previsto no art. 27 da Lei 9.514/1997, a dívida se extingue compulsoriamente, as partes ficam exoneradas de suas obrigações e a propriedade se consolida em favor do credor fiduciário. Precedentes. 2. Nessas circunstâncias, não há obrigação do credor fiduciário de restituir ao devedor a diferença entre o valor de avaliação do imóvel e o montante do débito, não se configurando enriquecimento sem causa. Precedentes. (...)” AREsp 3.098.025, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, DJEN de 30/3/2026: “PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÕES FRUSTRADOS. ART. 27, §§ 4º E 5º, DA LEI 9.514/1997. EXTINÇÃO COMPULSÓRIA DA DÍVIDA. EXONERAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES. INEXISTÊNCIA DE DEVER DE PRESTAR CONTAS APÓS ADJUDICAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O objetivo recursal é decidir se (i) há negativa de prestação jurisdicional; (ii) a adjudicação do imóvel após dois leilões frustrados, nos termos do art. 27, § 5º, da Lei 9.514/1997, afasta o dever de prestar contas. 2. Não se caracteriza omissão quando o acórdão enfrenta os pontos essenciais da controvérsia de modo suficiente, sendo desnecessária a resposta pormenorizada a todos os argumentos. 3. Frustrado o segundo leilão, a dívida se extingue de forma compulsória e as partes ficam exoneradas das obrigações contratuais, inclusive da obrigação de que trata o § 4º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não havendo dever de prestar contas nem direito a ressarcimento de eventual diferença após a adjudicação. Precedentes do STJ. (...)” Desse modo, a documentação dos autos comprova a constituição em mora de ambos os devedores, a consolidação da propriedade após a entrada em vigor da Lei 13.465/2017 e a posterior realização de dois leilões sem interessados. Não há fundamento, portanto, para anular o procedimento ou restabelecer o contrato. Ante o exposto, nego provimento à apelação. Nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de 10% para 11% sobre o valor atualizado da causa, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça. É como voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTITUIÇÃO EM MORA. CERTIDÃO REGISTRAL. CONSOLIDAÇÃO POSTERIOR À LEI Nº 13.465/2017. PURGAÇÃO POSTERIOR. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO DE PREFERÊNCIA. LEILÕES FRUSTRADOS. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de nulidade da execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente, de reabertura do prazo para purgação da mora e de restabelecimento da relação contratual. II. Questão em discussão 2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve regular constituição dos devedores em mora; (ii) saber se a celebração do contrato antes da Lei nº 13.465/2017 autoriza a purgação da mora após a consolidação da propriedade; e (iii) saber quais os efeitos da realização de dois leilões sem interessados. III. Razões de decidir 3. A certidão cartorária e a matrícula imobiliária comprovam a intimação pessoal dos devedores e o decurso do prazo sem pagamento. Os atos registrais possuem presunção relativa de veracidade, não afastada por prova concreta. 4. Embora a garantia fiduciária tenha sido constituída antes da Lei nº 13.465/2017, a consolidação ocorreu já sob sua vigência e sem anterior purgação da mora. Incide, portanto, o Tema 1.288 do STJ, que assegura ao fiduciante, após a consolidação, apenas o direito de preferência, sem possibilidade de restabelecimento do contrato mediante pagamento das prestações vencidas. 5. Realizados dois leilões sem interessados e não demonstrado prejuízo concreto ao exercício do direito de preferência, aplica-se o art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997, com extinção da dívida e exoneração das obrigações recíprocas. IV. Dispositivo e tese 6. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A data da consolidação da propriedade, e não a da celebração do contrato, define a incidência do regime posterior à Lei nº 13.465/2017 para fins de purgação da mora. 2. Frustrados os dois leilões, extingue-se a dívida, sem direito ao restabelecimento do contrato ou à prestação de contas.” Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, § 11; Lei nº 8.935/1994, art. 3º; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27, §§ 2º-B, 4º e 5º; Decreto-Lei nº 70/1966, art. 34; Lei nº 13.465/2017. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema nº 1.095; STJ, Tema Repetitivo nº 1.288; STJ, AgInt no AREsp nº 3.020.630, Rel. Min. Humberto Martins, DJe 08.06.2026; STJ, REsp nº 2.198.371, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 07.04.2026; STJ, AREsp nº 3.098.025, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe 30.03.2026. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ELIANA BORGES DE MELLO MARCELO Relatora do Acórdão