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5004671-95.2025.8.13.0024
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Intimação
TJMG · 22ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte · Ato ordinatório
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA Nº 5004671-95.2025.8.13.0024/MG AUTOR: BEMO IMOVEIS E PARTICIPACOES LTDA ADVOGADO(A): GERALDO NERY LOPES (OAB MG023501) ADVOGADO(A): JOÃO LUCAS ISSA SALOMÃO EDUARDO (OAB MG223953) ADVOGADO(A): MARIA JÚLIA SILVA NÉRI (OAB MG245668) ATO ORDINATÓRIO INTIMO a parte autora para que, no prazo de 05 (cinco) dias, comprove nos autos o pagamento das custas necessárias à realização da diligência de intimação pessoal da parte ré ALEXANDRE AUGUSTO VIANNA COSTA para que desocupe o imóvel em comento, no prazo de 15 dias, sob pena de despejo compulsório.
Intimação
TJMG · 22ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte · Decisão
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA Nº 5004671-95.2025.8.13.0024/MG AUTOR: BEMO IMOVEIS E PARTICIPACOES LTDA ADVOGADO(A): GERALDO NERY LOPES (OAB MG023501) ADVOGADO(A): JOÃO LUCAS ISSA SALOMÃO EDUARDO (OAB MG223953) ADVOGADO(A): MARIA JÚLIA SILVA NÉRI (OAB MG245668) RÉU: EDUARDO APARECIDO DIAS GONCALVES ADVOGADO(A): JOAQUIM URBANO PACHECO RESENDE (OAB MG104000) RÉU: KHATTY JOHANNY HUMBELINA AVELLAN NEVES ADVOGADO(A): JOAQUIM URBANO PACHECO RESENDE (OAB MG104000) RÉU: MARIA ALICE FREIRE DOS SANTOS ADVOGADO(A): CARLA CELINA DOS SANTOS (OAB MG146767) RÉU: ALEXANDRE AUGUSTO VIANNA COSTA ADVOGADO(A): FERNANDA ZAMPROGNA DE ALBUQUERQUE (OAB MG216819) RÉU: VICENTE DE PAULO SANTOS ADVOGADO(A): CARLA CELINA DOS SANTOS (OAB MG146767) DECISÃO Trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios, ajuizada por BEMO IMÓVEIS E PARTICIPAÇÕES LTDA. em face de ALEXANDRE AUGUSTO VIANNA COSTA, na qualidade de locatário, e de EDUARDO APARECIDO DIAS GONÇALVES, KHATTY JOHANNY HUMBELINA AVELLAN NEVES, MARIA ALICE FREIRE DOS SANTOS e VICENTE DE PAULO SANTOS, na qualidade de fiadores. A relação processual encontra-se regularmente constituída, tendo os réus sido devidamente citados. Os réus Khatty Johanny e Eduardo Aparecido apresentaram contestação no evento 37.1. O réu Alexandre Augusto, por sua vez, apresentou contestação no evento 50.1, enquanto os réus Vicente de Paulo e Maria Alice apresentaram defesa no evento 54.2. Passo ao saneamento do feito nos termos do art. 357, do CPC/15 notando que há questões pendentes quanto a análise das preliminares, pontos controvertidos e das provas. DECIDO. Nesta senda, passo a análise das questões em tópicos. I) Pedido de justiça gratuita: Verifica-se que todos os réus, em suas respectivas peças de defesa (eventos 37.1, 50.1 e 54.2), requereram a concessão dos benefícios da justiça gratuita, deixando de apresentar documentação comprobatória da sua hipossuficiência financeira. Assim, INTIME-SE as rés para, em 15 (quinze) dias, comprovar a carência de recursos a fim de justificar o pedido de assistência judiciária, nos termos do art. 99, §2º do CPC e Recomendação Conjunta nº 02/CGJ/2019, sob pena de indeferimento do benefício, tendo em vista que não basta a mera afirmação de hipossuficiência financeira. II) Preliminar de Ilegitimidade Ativa: Inicialmente, extrai-se das contestações apresentadas nos eventos 37.1, 50.1 e 54.2 que as rés suscitaram a preliminar de ilegitimidade ativa da parte autora, sob o fundamento de que o contrato de locação teria sido celebrado entre o locador CARLO ROSANO BELIZÁRIO MODIANO, pessoa física, representado, por procuração, pela empresa VPR IMÓVEIS LTDA. A legitimidade ad causam constitui requisito relacionado à pertinência subjetiva da demanda, aferida, em regra, a partir da relação jurídica de direito material deduzida em juízo e da pretensão formulada pela parte. No caso, da análise da petição inicial, verifica-se que os autores postulam a rescisão do contrato de locação, com o consequente despejo do locatário, bem como a condenação ao pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios inadimplidos. Com efeito, o contrato de locação juntado no evento 1.5 foi celebrado pelo Sr. CARLO ROSANO BELIZÁRIO MODIANO, na qualidade de locador, sendo este representado pela empresa VPR IMÓVEIS LTDA., na condição de procuradora. Ocorre que, posteriormente, foi celebrado aditivo ao Contrato de Prestação de Serviços para Administração de Bens Imóveis, referente ao imóvel situado na Rua José Amaury Ferrara, nº 182, unidade 201, Buritis, Belo Horizonte/MG (evento 1.6), por meio do qual a titularidade da relação contratual de administração do imóvel passou a ser atribuída à pessoa jurídica inscrita no CNPJ sob o nº 12.964.038/0001-63, ora autora. A documentação posteriormente acostada aos autos corrobora essa conclusão. Conforme se extrai da matrícula imobiliária juntada no evento 60, a pessoa jurídica autora figura como proprietária do imóvel objeto da demanda, tendo a aquisição sido formalizada mediante contrato de compra e venda, conforme consta do R-10 da matrícula nº 76.116. Nesse contexto, considerando os elementos documentais constantes dos autos e, sobretudo, a relação jurídica subjacente à pretensão deduzida na inicial, verifica-se que a pessoa jurídica autora possui pertinência subjetiva para figurar no polo ativo da presente ação de despejo, fundada em infração legal ou contratual e/ou na falta de pagamento dos aluguéis e respectivos encargos. Ressalte-se que a legitimidade ativa deve ser aferida à luz da pretensão deduzida em juízo e dos elementos apresentados para sua sustentação, não se confundindo com a análise exauriente da própria relação de direito material, matéria que, se controvertida, será apreciada no mérito. Assim, REJEITO a preliminar de ilegitimidade ativa suscitada pelas rés. Por outro lado, verifica-se que, em sede de impugnação às contestações (evento 84.1), a parte autora requereu o aditamento da demanda para inclusão, no polo ativo, da herdeira do Sr. Carlo Rosano Belizário Modiano, também sócia-administradora da empresa autora. O pedido, contudo, não comporta acolhimento. Reconhecida a legitimidade da pessoa jurídica autora para figurar no polo ativo da demanda, mostra-se desnecessária a inclusão da referida pessoa física como litisconsorte ativa, porquanto a empresa já se apresenta como parte legitimada à defesa dos interesses deduzidos na presente ação. Assim, INDEFIRO o pedido de inclusão da referida pessoa física no polo ativo da demanda. III) Preliminar de Ilegitimidade Passiva: Os réus Alexandre Augusto (50.1); Vicente de Paulo e Maria Alice (54.2), suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva, sob o argumento de que o contrato de locação, originalmente celebrado por prazo determinado, teria atingido seu termo final em 05/11/2022, passando, a partir de então, a vigorar por prazo indeterminado. Sustentam, ainda, que a prorrogação do contrato não teria sido formalizada com a anuência dos fiadores, razão pela qual não poderiam ser responsabilizados pelos débitos constituídos após o término do prazo originalmente estipulado, por não estarem abrangidos pela fiança anteriormente prestada. A preliminar não merece acolhimento. Conforme se extrai do contrato de locação, o ajuste foi celebrado por prazo determinado, com início em 06/11/2019 e término previsto para 05/11/2022. Todavia, encerrado o prazo contratual, a relação locatícia não foi desconstituída, tendo o contrato prosseguido, sem a restituição do imóvel, circunstância que evidencia a sua prorrogação por prazo indeterminado. Com efeito, a cláusula 15.3 (evento 1, DOC5, P. 8) estabelece que "A fiança abrangerá o período que for prorrogado o contrato amigavelmente ou por força da Lei, aceitando os fiadores desde já, todos os reajustes de aluguéis negociados pelo(a) LOCATÁRIO(A).". Verifica-se, portanto, que os próprios fiadores anuíram expressamente à extensão da garantia para eventual período de prorrogação da locação, inclusive quando decorrente de disposição legal. Assim, a circunstância de o contrato ter passado a vigorar por prazo indeterminado, por si só, não afasta a garantia prestada, diante da existência de previsão contratual específica nesse sentido. Inclusive, faz-se necessário registrar o entendimento jurisprudencial deste Eg. TJMG: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. PRORROGAÇÃO CONTRATUAL SEM NOVAÇÃO OBJETIVA. MANUTENÇÃO DA GARANTIA FIDEJUSSÓRIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Antônio Patrício Neto contra sentença da 1ª Vara Cível da Comarca de Nova Lima, que julgou procedentes os pedidos formulados por Maria Inês Drumond Mello Silva na ação de despejo cumulada com cobrança. A sentença declarou rescindidos o contrato de locação não residencial e o respectivo termo aditivo, condenando o réu ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a entrega do imóvel, com atualização monetária e juros de mora, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do proveito econômico. O apelante alega sua ilegitimidade passiva, sustentando que a prorrogação contratual e a majoração do aluguel teriam ocorrido sem sua anuência, o que implicaria sua exoneração da fiança. Requer, ainda, o benefício da gratuidade da justiça e o afastamento de sua responsabilidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a prorrogação contratual e o reajuste do aluguel, sem assinatura do fiador, implicam sua exoneração automática; (ii) verificar a ocorrência de eventual novação objetiva do contrato; (iii) apurar a legitimidade passiva do fiador para responder pelos débitos locatícios até a entrega do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula contratual firmada pelas partes estipula expressamente que a fiança subsiste até a entrega efetiva do imóvel, não havendo limitação temporal vinculada ao prazo original da locação. 4. A prorrogação contratual por tempo indeterminado e o reajuste do aluguel ocorreram dentro da normalidade da relação locatícia, sem configurar novação objetiva nem alterar substancialmente as obrigações assumidas pelo locatário ou pelo fiador. 5. A jurisprudência do STJ diferencia os casos de simples prorrogação e reajuste contratual daqueles em que há alteração do objeto da obrigação garantida, aplicando-se, ao caso, a regra do art. 39 da Lei nº 8.245/1991, segundo a qual a responsabilidade do fiador subsiste até a efetiva entrega das chaves. 6. A Súmula 214 do STJ não se aplica ao caso concreto, por não haver alteração da obrigação originalmente garantida, tampouco ausência de anuência quanto a obrigação nova. 7. A atuação do apelante como representante da locatária e a existência de comunicação eletrônica reconhecendo o débito reforçam sua ciência e vinculação à relação jurídica. 8. A conduta do fiador após o inadimplemento, sem manifestação prévia de exoneração, é incompatível com o princípio da boa-fé objetiva, não sendo possível afastar sua responsabilidade posteriormente. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A cláusula contratual que estende a fiança até a efetiva entrega do imóvel prevalece mesmo diante de prorrogação do contrato por tempo indeterminado e reajuste do aluguel, desde que não haja novação objetiva. 2. A simples ausência de assinatura do fiador em termo aditivo que apenas reajusta o valor do aluguel não acarreta sua exoneração automática, salvo previsão contratual em sentido contrário. 3. A responsabilidade do fiador subsiste até a entrega das chaves, nos termos do art. 39 da Lei nº 8.245/1991, sendo ineficaz alegação posterior de ilegitimidade quando ausente exercício do direito de exoneração antes do inadimplemento. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 39; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 214. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.501114-0/001, Relator(a): Des.(a) Alexandre Victor de Carvalho , 21ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/03/2026, publicação da súmula em 09/03/2026) Ademais, os fiadores possuem legitimidade para figurar no polo passivo de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios, nos termos do art. 62 da Lei nº 8.245/91, quando assumirem contratualmente a condição de garantidores das obrigações decorrentes da locação. No caso concreto, os réus figuram no contrato na qualidade de fiadores e responsáveis solidários pelas obrigações assumidas pela locatária, circunstância que evidencia sua pertinência subjetiva para responder à pretensão deduzida na presente demanda. Ressalte-se que a questão relativa à efetiva extensão e aos limites da responsabilidade dos fiadores pelos débitos cobrados confunde-se com o mérito da demanda, não constituindo fundamento suficiente, neste momento, para afastar sua legitimidade passiva. Diante disso, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelos réus. IV) Preliminar de Inépcia da Inicial: Os Requeridos Alexandre Augusto (50.1), Vicente de Paulo e Maria Alice (54.2) suscitam, ainda, preliminar de inépcia da petição inicial, sob o argumento de que a parte autora teria formulado pedidos genéricos. A preliminar não merece acolhimento. É cediço que nos termos do art. 330, §1º, do CPC, considera-se inepta a inicial quando lhe faltar pedido ou causa de pedir, o pedido for indeterminado, da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão e contiver pedidos incompatíveis entre si. No caso dos autos, diferentemente do alegado pelos réus, a parte autora formula pedido certo e determinando, nos termos do art. 320 e 321, do CPC, qual seja, rescisão contratual cumulado com a desocupação do locatário, bem como o pagamento dos aluguéis e encargos em vencidos e vincendos, delimitando, assim, o objeto da controvérsia. A pretensão encontra respaldo na narrativa fática apresentada na inicial, que aponta o inadimplemento das obrigações locatícias como fundamento para a resolução do vínculo contratual, a retomada do imóvel e a cobrança dos valores devidos. Há, portanto, relação lógica entre os fatos narrados, a causa de pedir e os provimentos jurisdicionais postulados. Dessa forma, a inicial atende aos requisitos previstos nos dispositivos legais acima mencionado, não havendo que se falar em inépcia, pelo que REJEITO a preliminar aduzida. V) Do acordo: Verifica-se dos autos que a parte autora foi regularmente intimada para se manifestar acerca da contestação apresentada pela parte ré Alexandre Augusto (50.1), na qual foi requerida a designação de audiência virtual destinada à tentativa de autocomposição. Todavia, a autora deixou transcorrer o prazo sem apresentar qualquer manifestação acerca do pedido. Diante disso, considerando a ausência de interesse manifestada pela parte autora quanto à realização do ato, deixo de designar audiência de conciliação, sem prejuízo de que as partes, a qualquer tempo, busquem a composição consensual. Eventual acordo poderá ser formalizado extrajudicialmente e submetido à apreciação deste Juízo para fins de homologação, inclusive após o julgamento da demanda, desde que observados os requisitos legais. VI) Tutela de evidência: O art.300 do CPC estabelece a possibilidade de se conceder tutela de urgência quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. No que tange ao requisito da probabilidade do direito, vejo que, a princípio, ele está presente nos autos. A parte autora juntou documentos que demonstram a existência da relação locatícia e, em princípio, o inadimplemento dos aluguéis e encargos. O perigo de dano decorre da permanência do locatário no imóvel sem o correspondente pagamento, com o consequente agravamento do prejuízo suportado pela autora. A autora requereu, no evento 84, DOC1, a concessão de tutela da evidência, com fundamento no art. 311, I e IV, do CPC, para determinar o despejo provisório do locatário. Contudo, a hipótese não se amolda aos requisitos dos dispositivos invocados. Entretanto, em observância ao princípio da fungibilidade e considerando que a pretensão busca, em essência, a imediata desocupação do imóvel e que estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC, DEFIRO a antecipação da tutela pleiteada para determinar que a parte ré ALEXANDRE AUGUSTO VIANNA COSTA desocupe o imóvel em comento, no prazo de 15 dias, sob pena de despejo compulsório. Por fim, embora o réu tenha alegado interesse em purgar a mora e afirmado ter buscado negociar o débito com a autora, não comprovou o pagamento ou a consignação dos valores devidos, providência que poderia ter sido adotada pelos meios processuais próprios. VII) Do mérito e das provas: Verifica-se que o feito encontra-se em ordem, não havendo outras preliminares ou questões processuais pendentes, além daquelas já analisadas nesta decisão. No mérito, é incontroversa a relação jurídica decorrente da celebração do contrato de locação entre as partes, figurando ALEXANDRE AUGUSTO VIANNA COSTA como locatário e EDUARDO APARECIDO DIAS GONÇALVES, KHATTY JOHANNY HUMBELINA AVELLAN NEVES, MARIA ALICE FREIRE DOS SANTOS e VICENTE DE PAULO SANTOS como fiadores. Também é incontroversa a existência de inadimplemento. A controvérsia restringe-se, portanto, a (I) definir a responsabilidade do locatário e dos fiadores pelos débitos decorrentes da relação locatícia, bem como verificar se o inadimplemento enseja a rescisão contratual e o despejo; e (II) apurar o montante efetivamente devido a título de aluguéis e encargos locatícios. Delimitadas as questões controvertidas, o ônus da prova será distribuído na forma do art. 373 do CPC, incumbindo à parte autora demonstrar os fatos constitutivos de seu direito e aos réus a existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos da pretensão autoral. Intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte autora e os réus Eduardo e Khatty requereram o julgamento antecipado da lide (evento 80, DOC1 e evento 78, DOC1), enquanto o réu Alexandre requereu a produção de prova documental, pericial contábil e oral (evento 79, DOC1). Os réus Maria Alice e Vicente de Paulo, por sua vez, permaneceram silentes. Quanto a prova documental, registra-se que a juntada de novos documentos, após a apresentação da petição inicial ou da contestação, somente é admissível nas hipóteses previstas no art. 435 do CPC, isto é, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou quando se tratar de documentos que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis posteriormente, incumbindo à parte que os produzir justificar o motivo pelo qual não os apresentou anteriormente. No caso, o réu Alexandre requereu a produção de prova documental para, posteriormente, juntar documentos destinados a comprovar pagamentos realizados, demonstrar tratativas de negociação, eventualmente impugnar documentos apresentados pela autora e comprovar circunstâncias fáticas supervenientes. Ocorre que o requerimento foi formulado de maneira genérica, sem a indicação concreta dos documentos que tenham se tornado conhecidos, acessíveis ou disponíveis após a apresentação da contestação, tampouco de fatos supervenientes que justifiquem a juntada posterior. Assim, não se verifica, por ora, hipótese que autorize a produção documental nos moldes requeridos. Quanto ao pedido para que a parte autora apresente planilha detalhada do débito, documentos comprobatórios dos encargos e comprovação da titularidade do crédito, verifica-se que tais elementos, por constituírem documentos relacionados aos fatos constitutivos do direito alegado, integram o ônus probatório da própria autora, nos termos do art. 373, I, do CPC, não havendo necessidade de determinação judicial específica para sua produção nesta fase. No tocante ao requerimento para que a autora apresente documentos destinados a atestar a autenticidade das assinaturas eletrônicas constantes do aditivo contratual, igualmente não há razão para acolhimento. Isso porque a impugnação apresentada pelo réu recai sobre assinaturas atribuídas a terceiros estranhos à presente demanda, além de não se evidenciar, a partir dos elementos apresentados, pertinência entre a autenticidade dessas assinaturas e as questões controvertidas que serão objeto de apreciação. Diante disso, INDEFIRO o pedido de produção de prova documental, sem prejuízo da juntada de documentos supervenientes nas hipóteses legalmente previstas. Acerca da prova oral, consistente em depoimento pessoal da parte autora e prova testemunhal, com o objetivo de demonstrar, em síntese, a dinâmica da relação locatícia e as circunstâncias relacionadas ao seu desenvolvimento. Contudo, a produção da prova oral mostra-se desnecessária ao deslinde da controvérsia. A existência da relação locatícia e do inadimplemento constituem pontos incontroversos, enquanto as demais questões relevantes para o julgamento podem ser examinadas a partir da documentação já constante dos autos e da legislação aplicável. Assim, não se vislumbra utilidade concreta na produção de prova testemunhal ou no depoimento pessoal, cuja realização apenas acarretaria maior morosidade desnecessária, sem perspectiva de contribuir para o esclarecimento dos pontos controvertidos. Por conseguinte, INDEFIRO o pedido de produção de prova oral. Por fim, o réu Alexandre requereu a realização de perícia contábil, diante da controvérsia existente quanto ao montante efetivamente devido. O pedido merece acolhimento, uma vez que a apuração do débito demanda análise técnica dos valores cobrados, considerando os critérios estabelecidos no contrato e respectivos aditivos, os encargos incidentes e os eventuais pagamentos realizados. Assim, DEFIRO a produção de prova pericial contábil, a ser realizada por profissional habilitado, a ser nomeado oportunamente pelo sistema A.J., para elaboração de laudo destinado a apurar o montante eventualmente devido em cada período, considerando o contrato original, os respectivos aditivos e os valores comprovadamente pagos. Todavia, postergo a nomeação do perito, diante da pendência de apreciação dos pedidos de concessão da justiça gratuita formulados pelas rés, questão que deverá ser previamente solucionada para definição do custeio da prova. À SECRETARIA: 1. Intime-se a parte ré ALEXANDRE AUGUSTO VIANNA COSTA para que desocupe o imóvel em comento, no prazo de 15 dias, sob pena de despejo compulsório. 2. Intimem-se as rés, para que comprovem a alegada hipossuficiência financeira, sob pena de indeferimento dos benefícios da justiça gratuita 3. Intimem-se as partes acerca da presente decisão. Decorrido o prazo recursal, retornem os autos conclusos. Intime-se. Belo Horizonte, 31 de Agosto de 2026. Christyano Lucas Generoso Juiz de Direito
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