5004523-27.2021.8.13.0153

Intimação

TJMG · 2ª Vara Cível da Comarca de Cataguases · Comunicação Plantão

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Cataguases / 2ª Vara Cível da Comarca de Cataguases Praça Dr. Augusto Cunha Neto, 0 (S/nº), Granjaria, Cataguases - MG - CEP: 36773-006 PROCESSO Nº: 5004523-27.2021.8.13.0153 CLASSE: [CÍVEL] REVISIONAL DE ALUGUEL (140) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: MARIA ROSELI MARIQUITO LAGE CPF: 008.458.796-26 e outros RÉU: ITAMAR M. PEREIRA & CIA LTDA - ME CPF: 07.310.718/0001-23 e outros SENTENÇA Vistos etc. Trata-se de ação revisional de aluguel ajuizada por Maria Roseli Mariquito Lage e Regina Aparecida Mariquito em face de Itamar Medeiros Pereira e Itamar M. Pereira & Cia. Ltda. – ME, na qual as autoras pretendem a revisão do valor locatício de imóvel comercial situado em Santana de Cataguases/MG. Narram as autoras que o imóvel foi locado verbalmente ao requerido pela falecida genitora das demandantes, há mais de dez anos, para fins não residenciais. Sustentam que o aluguel mensal, no valor de R$ 1.650,00, permanecia inalterado desde janeiro de 2020 e que, diante da ausência de consenso entre as partes, seria necessária sua revisão. Requereram, ao final, a fixação do aluguel em R$ 2.074,21, bem como o pagamento das diferenças correspondentes. Regularmente citados, os réus apresentaram contestação (ID 9457031671), arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da pessoa jurídica e a ilegitimidade ativa das autoras. No mérito, sustentaram que o contrato verbal teria sido celebrado entre Itamar Medeiros Pereira e a antiga proprietária, que o réu adquiriu frações ideais pertencentes a dois dos herdeiros e que o valor então praticado já se encontrava compatível com a realidade do mercado imobiliário local, pugnando pela improcedência dos pedidos. As autoras apresentaram réplica, impugnando as preliminares e reiterando a pretensão revisional. Na fase de especificação de provas, ambas as partes requereram produção de prova oral, tendo as autoras postulado, ainda, a realização de perícia imobiliária. Em decisão proferida em 15/09/2023, ID 9918395353, o Juízo chamou o feito à ordem, reputou desnecessária a produção de prova oral e deferiu a realização de prova pericial imobiliária, com o objetivo de apurar o valor locatício do imóvel. Após sucessivas deliberações relativas à nomeação do profissional e aos honorários, foi designado como perito judicial José Roberto Filho, corretor e avaliador imobiliário regularmente cadastrado. A perícia foi realizada mediante vistoria no imóvel e utilização do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, tendo o expert concluído que o valor locatício de mercado correspondia a R$ 2.500,00 mensais. As autoras impugnaram o laudo, sustentando, em síntese, insuficiência metodológica, ausência de respostas satisfatórias aos quesitos e divergência entre o valor apurado pelo perito judicial e aquele indicado pelo assistente técnico por elas contratado, que estimou o aluguel em R$ 4.800,00. Requereram esclarecimentos, nova perícia e, posteriormente, a desconsideração do laudo oficial. O perito foi intimado em mais de uma oportunidade e apresentou sucessivos esclarecimentos, nos quais reafirmou a metodologia empregada e manteve a conclusão de que o valor locatício de mercado do imóvel seria de R$ 2.500,00 mensais. As autoras renovaram suas impugnações, reiterando a alegação de inadequação metodológica e postulando a realização de nova perícia. Em decisão de ID 10651193816, o Juízo rejeitou o pedido de nova perícia. As autoras opuseram embargos de declaração, alegando omissão quanto ao pedido de prova testemunhal e quanto às impugnações dirigidas ao laudo pericial. Os embargos foram rejeitados por decisão de ID 10692862368, ao fundamento de que a prova oral já havia sido expressamente indeferida na decisão de 15/09/2023 e de que as insurgências relativas à perícia haviam sido devidamente apreciadas. Em alegações finais, as autoras reiteraram as teses de cerceamento de defesa, nulidade das decisões anteriores, imprestabilidade do laudo judicial, necessidade de reabertura da instrução e fixação do aluguel em R$ 4.800,00, com base no parecer de seu assistente técnico. Os réus, por sua vez, defenderam a higidez da perícia judicial, requereram o afastamento do parecer particular das autoras e pugnaram pela improcedência da pretensão nos moldes formulados, com adoção do valor de R$ 2.500,00 apurado pelo expert judicial como referência mercadológica. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Inicialmente, não prospera a alegação de nulidade do processo por cerceamento de defesa, tampouco o pedido de reabertura da instrução para produção de prova oral. Com efeito, a questão não permaneceu sem apreciação judicial. Em decisão proferida em 15/09/2023, ID 9918395353, o Juízo chamou o feito à ordem e expressamente reputou desnecessária a produção de prova oral, consignando que a controvérsia versava sobre revisão de valores locatícios e que, para o esclarecimento da matéria, mostrava-se pertinente a realização de perícia imobiliária. As autoras, embora intimadas daquela decisão, não apresentaram insurgência naquele momento, tendo o processo prosseguido normalmente para a produção da prova técnica, com apresentação de quesitos, indicação de assistente técnico, acompanhamento da perícia, impugnações ao laudo e sucessivos pedidos de esclarecimentos. Não se verifica, portanto, qualquer omissão na condução da instrução. A prova oral não foi esquecida ou inadvertidamente suprimida; foi expressamente indeferida por decisão judicial fundamentada. Ademais, a questão determinante para o julgamento consiste na apuração do valor locatício de mercado do imóvel, matéria de natureza predominantemente técnica, para a qual a prova testemunhal não se revela adequada para substituir a avaliação imobiliária realizada por profissional habilitado. A circunstância de a parte renovar posteriormente o requerimento, inclusive em embargos de declaração e memoriais, não impõe ao Juízo a reabertura da fase instrutória nem transforma em omissão pronunciamento anteriormente proferido. Aliás, a questão foi novamente enfrentada na decisão de 14/07/2026, quando se consignou expressamente que a prova testemunhal já havia sido apreciada no ID 9918395353 e que o encerramento da instrução após a conclusão da perícia representava regular prosseguimento do feito. O denominado “protesto antipreclusivo” formulado pelas autoras em memoriais igualmente não possui aptidão para reabrir a instrução ou impor nova apreciação de matéria já decidida, servindo, quando muito, para registrar a irresignação da parte para eventual discussão pela via recursal própria. Nos termos do art. 370 do CPC, compete ao magistrado determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito e indeferir, de forma fundamentada, aquelas que se revelem inúteis ou desnecessárias. O direito à prova não importa direito irrestrito à produção de todos os meios probatórios pretendidos pelas partes. Não há, assim, utilidade concreta na reabertura da instrução para produção de prova oral. Superada essa questão, a controvérsia principal concentra-se na avaliação do laudo elaborado pelo perito judicial. A prova técnica foi produzida por profissional regularmente nomeado pelo Juízo, após a substituição do primeiro expert, com plena participação das partes, apresentação de quesitos, indicação de assistente técnico, acompanhamento da vistoria e posterior oportunidade para impugnação e esclarecimentos. O perito procedeu à vistoria in loco, identificou as características do imóvel, sua localização central, destinação comercial, estado de conservação, metragem do terreno e da área construída e adotou o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, concluindo que o valor locatício de mercado corresponde a R$ 2.500,00 mensais. O art. 473 do CPC exige que o laudo contenha a exposição do objeto da perícia, a análise técnica realizada, a indicação do método empregado e resposta aos quesitos apresentados. Já o art. 479 estabelece que o julgador apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371 do mesmo diploma, indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito. No caso concreto, embora as autoras tenham formulado sucessivas críticas à prova, não identifico vício de magnitude suficiente para afastar sua utilização. As autoras sustentam que o perito não teria individualizado de forma suficiente todos os elementos amostrais utilizados, as respectivas fontes e os fatores de homogeneização. A insurgência é relevante, pois a prova pericial deve apresentar fundamentação suficiente para que as partes e o julgador possam compreender o percurso técnico que conduziu à conclusão alcançada. Isso, entretanto, não significa que o laudo deva necessariamente assumir determinada apresentação tabular ou observar fórmula documental rígida para ser válido. No caso, o expert esclareceu que Santana de Cataguases constitui município de reduzidas dimensões e com escassez de imóveis comerciais formalmente ofertados, circunstância que dificultou a obtenção de amostras em número elevado e tornou necessária a realização de pesquisa de campo e coleta direta de informações, mediante utilização de imóveis similares e dados obtidos na região de Santana de Cataguases e Cataguases. Esclareceu, ainda, ter empregado o método comparativo direto, considerando área, localização, características físicas e fatores de mercado, alcançando valor homogeneizado representativo do aluguel provável. Tais informações devem ser consideradas conjuntamente com a vistoria pessoal do imóvel e com os sucessivos esclarecimentos prestados pelo profissional após as impugnações das partes. A escassez de imóveis comparáveis em município de pequeno porte não conduz, por si só, à imprestabilidade da perícia. Trata-se de limitação objetiva do mercado pesquisado, que deve ser ponderada na apreciação do grau de precisão da avaliação, mas que não impede a utilização dos dados disponíveis quando o profissional explicita o método adotado e as características relevantes consideradas. Cumpre ressaltar que pelo censo demográfico de 2022, o município de Santana de Cataguases possui cerca de 3.489. Não se está, portanto, a conferir ao laudo validade simplesmente porque elaborado por perito nomeado pelo Juízo. Sua adoção decorre da análise de seu conteúdo, da vistoria realizada, da metodologia indicada, das características concretas do imóvel consideradas na avaliação e dos esclarecimentos posteriormente prestados pelo expert em resposta às objeções apresentadas pelas autoras. Também não prospera a alegação de nulidade fundada na referência, em manifestação anterior, à NBR 8951. O próprio perito esclareceu posteriormente que a mencionada norma foi cancelada e substituída pela disciplina constante da ABNT NBR 14653-2, reafirmando que o método efetivamente empregado no trabalho foi o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado previsto na normativa pertinente à avaliação de imóveis urbanos. A referência isolada à norma anterior não demonstra que a avaliação tenha sido efetivamente realizada segundo metodologia revogada. O que importa para a validade da prova é o procedimento técnico concretamente empregado, e tanto o laudo quanto os esclarecimentos posteriores reiteram a adoção da NBR 14653 e do método comparativo. Não demonstrado que a incorreta indicação normativa tenha repercutido sobre a metodologia ou sobre o resultado da avaliação, a irregularidade não justifica a invalidação da prova. Igualmente, a menção isolada ao “mercado imobiliário de Sacramento”, constante de trecho explicativo de uma das manifestações do expert, configura erro material de redação, e não elemento indicativo de que a avaliação tenha considerado mercado imobiliário estranho ao objeto da demanda. Com efeito, a perícia decorreu de vistoria presencial no imóvel objeto destes autos, estando o bem individualizado por sua localização, características físicas, metragem, destinação e demais elementos próprios. O conjunto do trabalho identifica Santana de Cataguases e a região próxima como âmbito da pesquisa mercadológica. Não há elemento concreto que permita concluir que os dados efetivamente empregados tenham sido extraídos do mercado imobiliário de Sacramento ou que a avaliação tenha recaído sobre imóvel diverso. As autoras também insistem na ausência de apuração do valor venal e do preço de venda do imóvel. A insurgência não compromete o resultado da perícia. O objeto central da demanda não é a alienação do imóvel nem a determinação de seu valor tributário, mas a fixação do preço de mercado para locação. A Lei nº 8.245/1991 estabelece que a ação revisional se destina justamente à adequação do aluguel ao preço de mercado. Embora fosse tecnicamente possível utilizar metodologia baseada na rentabilidade do valor patrimonial do imóvel, não se demonstrou que esse seja o único método admissível para a finalidade pretendida. O expert optou pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e calculou diretamente o preço locatício, variável que constitui precisamente o objeto da demanda. O fato de não ter calculado separadamente o preço de venda ou o valor venal tributário, portanto, não retira a aptidão do laudo para responder à questão submetida à perícia. Também não procede a alegação de que o perito teria extrapolado os limites de sua atuação ao tecer considerações acerca do parecer apresentado pelo assistente técnico das autoras. O art. 477, § 2º, II, do CPC estabelece expressamente que incumbe ao perito judicial esclarecer pontos divergentes apresentados no parecer do assistente técnico da parte. Assim, diante da significativa divergência entre os valores de R$ 2.500,00 e R$ 4.800,00, era próprio de sua função explicar as razões técnicas pelas quais não considerava adequada a conclusão do parecer particular. O expert esclareceu que, em sua compreensão, o parecer particular não demonstrava adequadamente o método e os fatores pelos quais alcançou R$ 4.800,00, enquanto sua própria avaliação decorreu do método comparativo, da vistoria e das informações de mercado obtidas. Não houve, portanto, indevida invasão de matéria jurídica ou atuação fora do objeto da perícia, mas resposta à divergência técnica instaurada nos autos. Quanto ao parecer apresentado pelas autoras no ID 10498645413, a mera divergência entre o perito do Juízo e o profissional indicado por uma das partes não determina, por si só, a prevalência de qualquer das avaliações. A prova deve ser valorada pelo conteúdo de sua fundamentação, pelo método empregado, pelos dados disponíveis e pela coerência de suas conclusões. No caso, atribuo maior força probatória ao laudo judicial não em razão da mera condição institucional de seu subscritor, mas porque o expert realizou vistoria pessoal no imóvel, descreveu suas características, localização, metragem, estado de conservação e condições mercadológicas, indicou o método utilizado e, depois de sucessivamente provocado, prestou esclarecimentos e manteve fundamentadamente a conclusão alcançada. As autoras, por sua vez, passaram a sustentar valor de R$ 4.800,00 com fundamento no parecer particular, mas a expressiva divergência numérica, isoladamente considerada, não demonstra erro no trabalho oficial nem constitui razão suficiente para afastá-lo. Em que pese o inconformismo apresentado pelas autoras, acolho a conclusão pericial como elemento técnico apto a demonstrar que o aluguel anteriormente praticado, no valor de R$ 1.650,00, encontrava-se aquém do valor de mercado do imóvel. Todavia, embora a perícia tenha apontado o valor locatício de R$ 2.500,00, não é possível fixar o aluguel nesse montante nesta demanda. Isso porque as autoras formularam, na petição inicial, pedido certo de revisão do aluguel para R$ 2.074,21 mensais. A posterior pretensão de elevação do aluguel para R$ 4.800,00, formulada após a produção da prova técnica e reiterada nos memoriais, não possui aptidão para modificar os limites objetivos da demanda. Não houve aditamento regular e tempestivo da petição inicial destinado à ampliação quantitativa do pedido, não sendo possível atribuir a manifestações posteriores produzidas no curso da instrução o efeito de alterar unilateralmente a pretensão originalmente deduzida. Com efeito, nos termos do art. 141 do Código de Processo Civil, o juiz deve decidir o mérito nos limites propostos pelas partes. De igual modo, o art. 492 do mesmo diploma veda a prolação de decisão em quantidade superior ou objeto diverso daquele demandado. A circunstância de a prova produzida no curso da instrução demonstrar que o valor de mercado é superior ao montante postulado não autoriza a concessão de tutela jurisdicional quantitativamente superior àquela efetivamente requerida. A função da perícia, nesse contexto, é aferir a existência da alegada defasagem e fornecer parâmetro técnico para o julgamento, não ampliar de ofício os limites objetivos da pretensão. Assim, o valor de R$ 2.500,00 encontrado pelo perito não será adotado como valor da condenação, mas constitui elemento probatório suficiente para demonstrar que o pedido formulado na inicial, de R$ 2.074,21, encontra-se dentro dos parâmetros de mercado e não representa majoração excessiva ou desproporcional. Do mesmo modo, não há fundamento para acolhimento do valor de R$ 4.800,00 posteriormente defendido pelas autoras, pois, além de não encontrar suporte na perícia judicial acolhida pelo Juízo, representa ampliação do pedido originariamente formulado. Consequentemente, reconhecida a defasagem do aluguel anteriormente praticado, mostra-se cabível a procedência do pedido revisional nos exatos limites da petição inicial, para fixar o aluguel mensal em R$ 2.074,21. Nos termos do art. 69 da Lei nº 8.245/1991, o aluguel definitivamente fixado na sentença retroage à data da citação, e as diferenças vencidas durante o curso da ação, descontados os valores efetivamente pagos, são exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixa o novo aluguel, devidamente corrigidas. Não procede, portanto, o pedido formulado pelas autoras para que o novo valor produza efeitos desde a propositura da ação. A Lei do Inquilinato estabelece expressamente a citação como termo inicial dos efeitos financeiros da revisão. Desse modo, o aluguel mensal deverá ser considerado no valor de R$ 2.074,21 a partir da citação, cabendo aos réus o pagamento das diferenças entre esse montante e os valores efetivamente satisfeitos no curso da demanda, observados os reajustes posteriormente incidentes e a atualização cabível, ficando a exigibilidade das diferenças submetida ao trânsito em julgado, na forma do art. 69 da Lei nº 8.245/1991. Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para revisar o aluguel do imóvel objeto da demanda e fixá-lo em R$ 2.074,21 (dois mil e setenta e quatro reais e vinte e um centavos) mensais, com efeitos a partir da data da citação. Condeno os réus ao pagamento das diferenças entre o aluguel ora fixado e os valores efetivamente pagos a partir da citação, observados os reajustes posteriormente incidentes sobre o aluguel e abatidos todos os valores comprovadamente satisfeitos no período, ficando a exigibilidade das diferenças condicionada ao trânsito em julgado, nos termos do art. 69 da Lei nº 8.245/1991. As diferenças deverão ser apuradas em cumprimento de sentença por simples cálculos e devidamente atualizadas na forma legal. Condeno os réus ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado das diferenças de aluguel devidas até a data desta sentença, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, observadas as providências cabíveis e nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com baixa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cataguases, data da assinatura eletrônica. LUCIANA DE OLIVEIRA TORRES Juiz(íza) de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de Cataguases