5004345-55.2026.8.21.0032

Intimação

TJRS · 1ª Vara Judicial da Comarca de São Jerônimo · DESPACHO/DECISÃO

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5004345-55.2026.8.21.0032/RS AUTOR: MOEMA TASSONI DA SILVA ADVOGADO(A): SIMONE MACHADO GONÇALVES (OAB RS074437) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência proposta por Moema Tassoni da Silva contra Lenita Batista da Silveira e Andre Pereira Rocha Consultoria Ltda (Six Imóveis) . A autora afirma ser locatária do imóvel residencial situado na Rua Doze de Abril, nº 968, Centro, Arroio dos Ratos/RS, registrado sob a Matrícula nº 5.736, conforme contrato de locação juntado ao evento 1, CONTR5, desde 10 de fevereiro de 2023. Sustenta que as rés violaram seu direito de preferência para a aquisição do imóvel, pois realizaram tratativas de alienação a terceiros sem notificá-la formalmente com todas as condições do negócio, descumprindo o disposto na legislação e na cláusula 11ª do contrato de locação. Mencionou que recebeu apenas comunicações informais e incompletas por mensagens de WhatsApp e que, em 16 de junho de 2026, foi surpreendida com uma notificação para desocupar o imóvel no prazo de 60 dias em razão da suposta venda a terceiros, conforme evento 1, NOT7 e histórico de conversas juntado do evento 1, COMP8 ao evento 1, COMP10. Informou que obteve a aprovação de financiamento habitacional junto à Caixa Econômica Federal em 19 de junho de 2026, no valor de R$ 170.000,00, mas as rés recusaram a venda e mantiveram a ordem de desocupação. Diante disso, requereu a concessão de tutela de urgência para impedir o registro da venda a terceiros na matrícula do imóvel, suspender qualquer medida de desocupação forçada e determinar que as rés apresentem formalmente a proposta de venda. No despacho do Evento 17, foi determinada a comprovação dos rendimentos da autora para análise do pedido de gratuidade da justiça. A autora apresentou a sua última declaração de imposto de renda da pessoa física no Evento 20, vindo os autos conclusos para decisão. Relatei brevemente e passo a decidir. 1. Da gratuidade da justiça A análise dos documentos apresentados no Evento 20 demonstra que a autora atende aos requisitos necessários para a concessão do benefício. A declaração de imposto de renda referente ao ano-calendário de 2025 comprova rendimentos compatíveis com a alegação de hipossuficiência financeira, evidenciando que o pagamento das custas processuais comprometeria o seu sustento. Desse modo, com fundamento no artigo 98 do Código de Processo Civil, defiro o benefício da gratuidade da justiça à autora. 2. Da tutela provisória de urgência Para a concessão da tutela de urgência, exige-se a presença dos requisitos estabelecidos no artigo 300 do Código de Processo Civil: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 2.1. Da probabilidade do direito Os documentos que instruem a inicial evidenciam a probabilidade do direito da autora. O contrato de locação juntado ao evento 1, CONTR5 comprova a relação locatícia vigente e assegura expressamente, em sua cláusula 11ª, o direito de preferência da locatária na hipótese de venda do imóvel. Esse direito encontra amparo no artigo 27 da Lei nº 8.245/1991, que impõe ao locador a obrigação de comunicar ao locatário, mediante notificação formal, a intenção de alienar o imóvel, informando todas as condições do negócio, especificamente o preço, as condições de pagamento, os ônus reais existentes e o local onde a documentação pode ser examinada. O parágrafo único do mesmo dispositivo é expresso ao determinar que a comunicação deve conter todos esses elementos para que se considere válida. Uma vez cumprida a notificação, o artigo 28 da mesma lei confere ao locatário o prazo de 30 dias para exercer o direito de preferência. Da análise dos documentos juntados ao Evento 01, extrai-se que a primeira comunicação com conteúdo relacionado à venda do imóvel foi uma mensagem de WhatsApp enviada pela ré Six Imóveis em 6 de abril de 2026, na qual se exigia o pagamento de um "sinal" no prazo de 5 dias corridos para "garantia da reserva", sem apresentar as condições integrais do negócio. Em 5 de dezembro de 2025, o corretor Felipe havia mencionado em outra conversa o valor de R$ 155.000,00 e, posteriormente, o valor de R$ 170.000,00 foi referenciado em outras mensagens, sem que em qualquer desses contatos fossem informadas a forma de pagamento, a existência de ônus reais ou o local para exame da documentação. Essas comunicações, realizadas informalmente por aplicativo de mensagens e sem o conjunto de informações exigido pelo artigo 27 da Lei nº 8.245/1991, não configuram notificação válida para o exercício do direito de preferência. Como a notificação formal nunca ocorreu nos termos legais, o prazo de 30 dias previsto no artigo 28 da mesma lei jamais teve início. A autora, portanto, não perdeu o seu direito de preferência. Neste sentido é o entendimento do Tribunal de Justiça gaúcho: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. INDEFERIMENTO DE TUTELA DE URGÊNCIA . MANUTENÇÃO DA DECISÃO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência para desocupação de imóvel em ação de despejo, sob alegação de que a notificação do direito de preferência foi inadequada e o prazo para desocupação foi inferior ao legalmente previsto . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. A questão em discussão consiste na análise dos requisitos para concessão da tutela de urgência, especificamente a probabilidade do direito do autor em obter a desocupação do imóvel antes do termo final do contrato e a adequação da notificação do direito de preferência. III . RAZÕES DE DECIDIR:1. A notificação do direito de preferência realizada por mensagens de WhatsApp não atendeu aos requisitos legais, pois não continha todos os elementos essenciais do negócio jurídico, comprometendo a ciência inequívoca da locatária.2. O prazo de 30 dias para desocupação do imóvel é inferior ao previsto no art . 8º da Lei 8.245/91, que estabelece 90 dias, configurando irregularidade que impede o deferimento da tutela de urgência.3. Não há risco iminente de dano irreparável ou risco ao resultado útil do processo, pois o imóvel continua gerando receita locatícia ao adquirente . 4. A desocupação forçada da locatária acarretaria risco de irreversibilidade, uma vez que ela se encontra no imóvel com base em um contrato ainda vigente. IV. DISPOSITIVO E TESE:1 . Recurso desprovido.Tese de julgamento: 1. A concessão de tutela de urgência em ação de despejo exige notificação válida do direito de preferência e prazo adequado para desocupação, conforme previsto na Lei do Inquilinato. ___________Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art . 300; Lei 8.245/91, arts. 8º e 27.(Agravo de Instrumento, Nº 50992807220258217000, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Carmem Maria Azambuja Farias, Julgado em: 17-04-2025) (grifei) Nesse contexto, as conversas juntadas ao evento 01 revelam que, apesar das comunicações informais e da pressão pelo "sinal", a autora manifestou seu interesse em adquirir o imóvel de forma inequívoca e contínua ao longo de todo o período. Ela vendeu seu veículo particular para quitar dívidas e viabilizar a aprovação do financiamento, conforme relatado nas próprias trocas de mensagens com os representantes da imobiliária. Em 19 de junho de 2026, obteve a carta de crédito para financiamento habitacional junto à Caixa Econômica Federal no valor de R$ 170.000,00, coincidindo com o mesmo valor informado pelas rés como preço do imóvel, e comunicou o fato às rés no mesmo dia. A resposta obtida, contudo, foi a reiteração da exigência de desocupação. A notificação para visita de compradores ao imóvel, juntada ao evento 1, NOT7, também confirma que, na época, o negócio com terceiros não estava concluído, pois o imóvel ainda se encontrava "em processo de venda" e as visitas ainda seriam realizadas, o que reforça a plausibilidade do argumento de que a venda não havia sido formalizada quando a autora apresentou sua aprovação de financiamento. Há, portanto, probabilidade de que as rés tenham descumprido o dever de notificação formal exigido pelo artigo 27 da Lei nº 8.245/1991, frustrando o direito de preferência da autora antes mesmo de o prazo do artigo 28 ter início. 2.2. Do perigo de dano O perigo de dano é real e decorre de dois riscos concretos. O primeiro é o risco de consolidação da alienação do imóvel por meio de registro no Cartório de Registro de Imóveis de São Jerônimo/RS. Uma vez registrada a transferência de propriedade, a situação produzirá efeitos de difícil reversão, pois eventual adquirente de boa-fé ingressará na relação, tornando o provimento final potencialmente ineficaz. O segundo é a ameaça de desocupação forçada. A autora recebeu, em 16 de junho de 2026, notificação para desocupar o imóvel em 60 dias, o que cria risco iminente de perda de sua moradia enquanto a questão da regularidade da notificação de preferência ainda está pendente de análise judicial. A averbação da existência da ação na matrícula do imóvel e a suspensão de medidas de desocupação são providências reversíveis, adequadas e proporcionais para preservar a utilidade do processo. Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE OS PEDIDOS DE TUTELA DE URGÊNCIA formulados na petição inicial para: a) determinar a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis de São Jerônimo/RS para que proceda à averbação da existência da presente ação na matrícula do imóvel nº 5.736, obstando temporariamente o registro de qualquer transferência de propriedade ou alienação a terceiros até nova deliberação deste juízo; b) determinar que as rés se abstenham de praticar qualquer ato de turbação ou esbulho na posse da autora, bem como suspendam imediatamente qualquer medida ou ordem de desocupação forçada do imóvel objeto da lide, até o julgamento final desta ação, sob pena de incidência de multa diária de R$ 500,00 limitada ao patamar inicial de R$ 15.000,00 em caso de descumprimento; c) ordenar que as rés apresentem em juízo, no prazo de 15 dias, cópia integral e assinada da proposta formal eventualmente formulada pelo terceiro interessado na compra do imóvel, indicando o valor exato e as condições de pagamento pactuadas. Diante das especificidades da causa e para garantir a celeridade processual, deixo de designar audiência preliminar de conciliação, sem prejuízo de sua realização futura caso as partes manifestem interesse comum. Citem-se as rés para que apresentem contestação no prazo de 15 dias, sob pena de revelia e presunção de veracidade dos fatos alegados na petição inicial, nos termos dos artigos 335 e 344 do Código de Processo Civil. Intimem-se, sendo a autora por meio de sua procuradora habilitada e as rés pessoalmente para o imediato cumprimento das obrigações de fazer e não fazer estabelecidas nesta decisão. Dil. nec.