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5004336-90.2025.4.03.6102
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Intimação
TRF3 · 4ª Vara Federal de Ribeirão Preto · Sentença Tipo A
PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Federal de Ribeirão Preto Rua Afonso Taranto, 455, Nova Ribeirânia, Ribeirão Preto - SP - CEP: 14096-740 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5004336-90.2025.4.03.6102 AUTOR: GRAZIELA APARECIDA CORREA ADVOGADO do(a) AUTOR: RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - SP300537 REU: SANTA CECILIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: MARCOS MENEZES CAMPOLINA DINIZ - MG115451 ADVOGADO do(a) REU: CLISSIA PENA ALVES DE CARVALHO - MG76703 SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela antecipada, promovida por GRAZIELA APARECIDA CORREA em face de SANTA CECÍLIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, requerendo a rescisão contratual celebrada entre as partes, com a condenação das requeridas ao ressarcimento de 90% dos valores pagos, em única parcela, deduzindo-se apenas 10% do valor em favor das rés, tudo corrigido e atualizado desde o desembolso. Narra ter firmado com a corré Santa Cecília Empreendimentos Imobiliários Ltda. instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade autônoma referente ao apartamento BL08-0211 – Village Novus, com uma vaga na garagem, efetuando o pagamento da quantia de R$ 1.561,70, sendo que a transação imobiliária foi firmada no valor de R$ 278.000,00, com parte financiada pela Caixa Econômica Federal – CEF. Relata que, por questões de ordem financeira, não tem mais condições e interesse em continuar efetuando o pagamento das parcelas contratuais, razão pela qual tentou a rescisão do contrato, o que foi negado pelas rés. Alega que a relação firmada com as rés é tipicamente de consumo, fazendo jus à resolução contratual e à devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos. Com a inicial, juntou procuração e documentos (ID 362036041 e seguintes). Em cumprimento à decisão de ID 362287773, a parte autora se manifestou e juntou documentos (ID 363061557 e seguintes). Considerando os documentos juntados, foram deferidos os benefícios da gratuidade de justiça à autora, renovando o prazo para a atribuição de valor correto à causa (ID 365282503). A autora emendou a inicial para atribuir à causa o valor de R$ 278.000,00 (ID 366676720), que foi recebida, com determinação de citação das rés (ID 367410710). Citada, a corré CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentou contestação, alegando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, por figurar apenas como agente financeiro do contrato. No mérito, informou que o contrato questionado se refere ao financiamento nº 1787703217149, contratado em 10/12/2024, com origem dos recursos SBPE e prazo de amortização de 360 meses, não havendo qualquer justificativa para sua rescisão. Argumentou, ainda, que a rescisão dependeria da concordância expressa de ambas as partes, o que no presenta caso não foi alcançado, devido à recusa dos vendedores em assinar o distrato. Sustentou que por se tratar de rescisão contratual cumulada com restituição de valores é imprescindível que se observe o regime jurídico da alienação fiduciária, nos moldes da Lei 9.514/97. Ao final, requereu a improcedência do pedido (ID 374662471/ 374664001). Citada, a SANTA CECÍLIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentou contestação, alegando preliminarmente, sua ilegitimidade passiva. No mérito, defendeu a impossibilidade absoluta da rescisão, com alienação fiduciária em favor da CEF, devidamente registrada, devendo ser observada a Lei da Alienação Fiduciária. Alegou, ainda, a impossibilidade de aplicação da teoria da imprevisão. Subsidiariamente, em caso de rescisão, sustentou o retorno ao staus quo ante, com o cancelamento do registro imobiliária e a reintegração do imóvel ao antigo proprietário. Ao final, requereu a improcedência do pedido (ID 375368046/ 375368869). O pedido de tutela de urgência para rescindir o contrato ou suspender o pagamento das parcelas foi indeferido A parte autora foi intimada a apresentar réplica à contestação. Ao mesmo tempo, ambas as partes foram intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir (ID 375505936). Contra o indeferimento da tutela de urgência, a parte autora interpôs agravo de instrumento (ID 380892670), cujo provimento foi negado (ID 484214482). Houve réplica (ID 385187590). As partes informaram não ter outras provas a produzir (ID 385212919, 402680276, 405419002). A corré Santa Cecília Empreendimentos trouxe procuração e substabelecimentos, requerendo habilitação nos autos (ID 558642235). Os autos foram enviados para julgamento. É o relatório. Passo a decidir. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO 1. Questões Preliminares Ilegitimidade Passiva As alegações de ilegitimidade passiva das rés SANTA CECÍLIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL devem ser afastadas. A parte autora pretende a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado com a incorporadora/vendedora, bem como do financiamento realizado com a CEF. Portanto, a indissociabilidade entre os dois contratos atribui à corré incorporadora legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, assim como à CEF, a teor do que dispõem os artigos 114 e 116 do Código de Processo Civil. Passo à análise do mérito. 2. Julgamento Antecipado Nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, verifica-se que o julgamento prescinde de dilação probatória, sendo as provas já apresentadas suficientes para o deslinde da causa. 2.1. Rescisão Contratual As partes pactuaram a contratação de financiamento representada pelo instrumento de ID nº 362036680, denominado “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Vinculada a Empreendimento, com Fiança, Alienação Fiduciária e outras obrigações – Recursos SBPE, na qual a autora figura como compradora e devedora fiduciante, tendo como destinação da operação “a aquisição do terreno objeto deste instrumento e construção de uma das unidades que compõem o empreendimento Village Novus Mod 1” Foi firmado, ainda, com a corré vendedora e incorporadora o “Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma” de ID 362036678. A parte autora defende a possibilidade de resilição dos contratos, com a devolução dos valores já quitados, haja vista a impossibilidade de dar continuidade aos pagamentos. Contudo, considerando o financiamento pela Caixa Econômica Federal, mediante alienação fiduciária em garantia, não é mais possível a resilição contratual, impondo-se a aplicação da Lei 9.514/97, não havendo qualquer previsão de resilição unilateral do contrato por parte do devedor, na hipótese de dificuldades financeiras. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1095, consolidou entendimento no sentido de que: “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". Assim, nos termos do quanto decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, as regras do CDC são afastadas em relação aos contratos de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, na hipótese de inadimplência. Registro, ainda, que ficou consignado no voto que “a tese não abarca situações em que ausentes os três requisitos: registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária, inadimplemento do devedor fiduciário e adequada constituição em mora”. Embora no presente caso não esteja demonstrada a prévia constituição em mora, o próprio pedido de resilição, em razão do desinteresse da parte autora em dar continuidade ao contrato, configura quebra antecipada do contrato ("anticipatory breach"), o que atrai a incidência dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 independentemente da mora. O STJ possui também jurisprudência consolidada no sentido de que o pedido de resilição do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, por desinteresse da parte em continuar pagando as prestações, em virtude de dificuldades financeiras ou ausência de planejamento financeiro, embora não constituída em mora, configura a quebra antecipada do contrato, decorrendo a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, por ser norma específica, prejudicando o direito do consumidor de resilir unilateralmente o contrato e não se aplicando a Súmula nº 543/STJ. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97. 1. Ação de resolução de contrato c/c restituição de valores ajuizada em 02/06/2016, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 03/03/2022 e concluso em 15/12/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir sobre a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional e a aplicabilidade do procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 na hipótese em que o adquirente manifesta sua intenção de resolver o contrato por dificuldades financeiras (“antecipatory breach”). 3. Nas obrigações sujeitas a termo, em regra, o credor somente poderá exigir o seu cumprimento na data do vencimento (arts. 331 e 939 do CC/02), de modo que o inadimplemento somente restará caracterizado caso não satisfeita a prestação no tempo convencionado. No entanto, é possível que antes do termo ajustado o devedor declare ao credor que não cumprirá a obrigação ou adote comportamento concludente no sentido do não cumprimento. Nessa hipótese, estará caracterizado o inadimplemento antecipado do contrato (“antecipatory breach of contract”). 4. No momento em que o adquirente manifesta o seu interesse em desfazer o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, fica caracterizada a quebra antecipada, porquanto revela que ele deixará de adimplir a sua obrigação de pagar. Embora não se trate, ainda, de uma quebra da obrigação principal, o seu futuro incumprimento é certo, o que torna imperiosa a observância do procedimento específico estabelecido nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. 5. Recurso especial conhecido e parcialmente provido (REsp 2.042.232/RN, relatora Ministra Nancy Andrighi, decisão datada de 22/08/2023). No caso, a autora apenas requer a rescisão dos contratos firmados sob a alegação de dificuldades financeiras, não mencionando qualquer irregularidade praticada pelos corréus. Cumpre destacar que nestes casos de financiamento, o imóvel não pertence ao agente financeiro, mas ao mutuário, que o entrega em garantia para o pagamento da dívida. A CEF não pode ser compelida a aceitar “devolução” do imóvel, uma vez que o objeto do mútuo foi o dinheiro, cuja restituição o mutuário se comprometeu realizar no prazo contratado, e não o imóvel, que representa apenas uma garantia daquele contrato. Nesse sentido, a jurisprudência do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. NÃO PAGAMENTO DA DÍVIDA. INADIMPLÊNCIA DOS DEVEDORES. PEDIDO DE RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. IMPROCEDÊNCIA. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Da documentação acostada aos autos, observo que o contrato firmado pelos autores com a CEF consiste numa relação de mútuo, por meio da qual, nos termos do art. 586 do Código Civil, “o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade.”. 2. In casu, os autores obtiveram da CEF a quantia necessária para a aquisição do imóvel pretendido junto à incorporadora, cabendo-lhes, portanto, restituir à instituição financeira o dinheiro emprestado, de acordo com os critérios estipulados no contrato. 3. A avença firmada entre os autores e a CEF explicita que houve alienação fiduciária em garantia do imóvel adquirido pelos ora recorrentes, nos termos da Lei 9.514/97. Desse modo, a CEF, como credora fiduciária, possuía a obrigação contratual de disponibilizar o numerário pleiteado pelos autores, o que foi feito; os ora apelantes, de seu turno, comprometeram-se a devolver o montante emprestado, parceladamente e devidamente atualizado, nos termos contratualmente especificados. Não obstante, deixaram de adimplir as prestações do financiamento sob a alegação de impossibilidade financeira.4. Não obstante, inexistindo qualquer vício a macular o contrato firmado entre as partes, e tendo a CEF cumprido a totalidade de sua obrigação, não podem os apelantes – que admitiram sua inadimplência – pretender, além do não cumprimento de sua parte da avença, a devolução das parcelas pagas do financiamento imobiliário, prevalecendo, aqui, à míngua de motivos plausíveis para afastamento, o princípio do pacta sunt servanda. Precedentes. 5. Em arremate, friso, por oportuno, que tendo a CEF cumprido sua parte da avença, entregando aos autores o valor pleiteado, os mutuários teriam por obrigação restituir o montante emprestado, de acordo com as condições contratuais, sendo de todo improcedente o pedido de restituição das parcelas pagas. Cuida-se, aqui, de mutuários inadimplentes que, voluntariamente, ofereceram o imóvel adquirido como garantia da dívida contraída junto à instituição financeira, não subsistindo motivos aptos a ensejar a pretendida resilição unilateral do contrato. 6. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5025795-38.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 13/12/2021, DJEN DATA: 17/12/2021). DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO UNILATERAL OU SUSPENSÃO DE PRESTAÇÕES POR MOTIVO DE DIFICULDADES FINANCEIRAS. PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI Nº 9.514/1997. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de rescisão contratual ajuizada por mutuária, que havia ratificado tutela antecipada para suspensão das cobranças relativas a contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é possível a rescisão unilateral do contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em garantia, por alegada dificuldade financeira do mutuário; e (ii) saber se é admissível a suspensão do pagamento das prestações do contrato, afastando-se o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de mútuo com alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/1997, possui regramento específico para o caso de inadimplemento, prevendo a consolidação da propriedade em nome do credor e alienação em leilão, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor quanto à rescisão unilateral. 4. A jurisprudência do STJ e deste TRF3 reconhece a constitucionalidade do procedimento da Lei nº 9.514/1997. 5. Dificuldades financeiras não configuram fato extraordinário ou imprevisível apto a justificar a revisão ou rescisão contratual pela teoria da imprevisão, nem autorizam suspensão das prestações. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso provido. Tese de julgamento: "1. O inadimplemento em contrato de mútuo com alienação fiduciária de imóvel deve observar o procedimento da Lei nº 9.514/1997, afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para fins de rescisão unilateral. 2. Dificuldades financeiras do mutuário não autorizam a suspensão do pagamento das prestações ou a rescisão unilateral do contrato". Legislação relevante citada: CF/1988, art. 6º; Lei nº 9.514/1997, arts. 22 a 27, §§ 4º e 5º; Lei nº 8.078/1990, art. 43; CC/2002, art. 188, I. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula Vinculante nº 31; STJ, REsp nº 1.891.498/SP, Segunda Seção, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 14.09.2022 (Tema 1.095); STJ, REsp nº 1.155.716/DF, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13.03.2012; STJ, AgInt no AREsp nº 1.340.589, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 27.05.2019; TRF3, ApCiv nº 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Hélio Egydio de Matos Nogueira, j. 03.04.2020; TRF3, ApCiv nº 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18.03.2020; TRF3, ApCiv nº 5002760-13.2018.4.03.6133, Rel. Des. Fed. Hélio Egydio de Matos Nogueira, j. 18.05.2020; TRF3, AI nº 5005141-26.2019.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 13.12.2019; TRF3, AI nº 5002648-47.2017.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 13.03.2019. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5009962-63.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 28/10/2025, DJEN DATA: 04/11/2025) Do mesmo modo, não se verifica justa causa para impor à ré Santa Cecília Empreendimentos Imobiliários Ltda a devolução de encargos relacionados ao contrato de financiamento, especialmente diante da ausência de prova de que tais valores tenham sido indevidamente recebidos pela incorporadora. Portanto, inexistindo demonstração de irregularidade contratual imputável às rés e tratando-se de contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, eventual inadimplemento ou manifestação de impossibilidade de continuidade do pagamento deve observar o regime próprio da Lei nº 9.514/1997, inclusive quanto à constituição em mora, purgação da mora, consolidação da propriedade, realização de leilões e eventual restituição de saldo remanescente, se houver. Em suma, não se tem nos autos qualquer hipótese de resolução contratual por culpa das rés, nem de invalidade dos contratos firmados, mas simples impossibilidade financeira superveniente do adquirente, que embora relevante, não justifica a rescisão, devendo prevalecer o sistema instituído pela Lei nº 9.514/1997 no tocante aos contratos garantidos por alienação fiduciária. Ausente, portanto, a plausibilidade dos direitos invocados, sendo de rigor a improcedência dos pedidos formulados. III. DISPOSITIVO: Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao recolhimento integral das custas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, parágrafo 2º, do CPC, cabendo metade aos patronos de cada ré. Sua exigibilidade, contudo, deverá ficar suspensa em razão do deferimento de gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º do CPC. Sentença não sujeita ao reexame necessário. Em caso de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para contrarrazões e, em seguida, remetam-se ao E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região. Após o trânsito em julgado desta sentença, arquivem-se os autos, com as cautelas de estilo. Registrado eletronicamente. Publique-se e intimem-se. Ribeirão Preto, data da assinatura eletrônica. GUILHERME REGUEIRA PITTA Juiz Federal Substituto
Intimação
TRF3 · 4ª Vara Federal de Ribeirão Preto · Sentença Tipo A
PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Federal de Ribeirão Preto Rua Afonso Taranto, 455, Nova Ribeirânia, Ribeirão Preto - SP - CEP: 14096-740 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5004336-90.2025.4.03.6102 AUTOR: GRAZIELA APARECIDA CORREA ADVOGADO do(a) AUTOR: RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - SP300537 REU: SANTA CECILIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: MARCOS MENEZES CAMPOLINA DINIZ - MG115451 ADVOGADO do(a) REU: CLISSIA PENA ALVES DE CARVALHO - MG76703 SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela antecipada, promovida por GRAZIELA APARECIDA CORREA em face de SANTA CECÍLIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, requerendo a rescisão contratual celebrada entre as partes, com a condenação das requeridas ao ressarcimento de 90% dos valores pagos, em única parcela, deduzindo-se apenas 10% do valor em favor das rés, tudo corrigido e atualizado desde o desembolso. Narra ter firmado com a corré Santa Cecília Empreendimentos Imobiliários Ltda. instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade autônoma referente ao apartamento BL08-0211 – Village Novus, com uma vaga na garagem, efetuando o pagamento da quantia de R$ 1.561,70, sendo que a transação imobiliária foi firmada no valor de R$ 278.000,00, com parte financiada pela Caixa Econômica Federal – CEF. Relata que, por questões de ordem financeira, não tem mais condições e interesse em continuar efetuando o pagamento das parcelas contratuais, razão pela qual tentou a rescisão do contrato, o que foi negado pelas rés. Alega que a relação firmada com as rés é tipicamente de consumo, fazendo jus à resolução contratual e à devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos. Com a inicial, juntou procuração e documentos (ID 362036041 e seguintes). Em cumprimento à decisão de ID 362287773, a parte autora se manifestou e juntou documentos (ID 363061557 e seguintes). Considerando os documentos juntados, foram deferidos os benefícios da gratuidade de justiça à autora, renovando o prazo para a atribuição de valor correto à causa (ID 365282503). A autora emendou a inicial para atribuir à causa o valor de R$ 278.000,00 (ID 366676720), que foi recebida, com determinação de citação das rés (ID 367410710). Citada, a corré CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentou contestação, alegando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, por figurar apenas como agente financeiro do contrato. No mérito, informou que o contrato questionado se refere ao financiamento nº 1787703217149, contratado em 10/12/2024, com origem dos recursos SBPE e prazo de amortização de 360 meses, não havendo qualquer justificativa para sua rescisão. Argumentou, ainda, que a rescisão dependeria da concordância expressa de ambas as partes, o que no presenta caso não foi alcançado, devido à recusa dos vendedores em assinar o distrato. Sustentou que por se tratar de rescisão contratual cumulada com restituição de valores é imprescindível que se observe o regime jurídico da alienação fiduciária, nos moldes da Lei 9.514/97. Ao final, requereu a improcedência do pedido (ID 374662471/ 374664001). Citada, a SANTA CECÍLIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentou contestação, alegando preliminarmente, sua ilegitimidade passiva. No mérito, defendeu a impossibilidade absoluta da rescisão, com alienação fiduciária em favor da CEF, devidamente registrada, devendo ser observada a Lei da Alienação Fiduciária. Alegou, ainda, a impossibilidade de aplicação da teoria da imprevisão. Subsidiariamente, em caso de rescisão, sustentou o retorno ao staus quo ante, com o cancelamento do registro imobiliária e a reintegração do imóvel ao antigo proprietário. Ao final, requereu a improcedência do pedido (ID 375368046/ 375368869). O pedido de tutela de urgência para rescindir o contrato ou suspender o pagamento das parcelas foi indeferido A parte autora foi intimada a apresentar réplica à contestação. Ao mesmo tempo, ambas as partes foram intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir (ID 375505936). Contra o indeferimento da tutela de urgência, a parte autora interpôs agravo de instrumento (ID 380892670), cujo provimento foi negado (ID 484214482). Houve réplica (ID 385187590). As partes informaram não ter outras provas a produzir (ID 385212919, 402680276, 405419002). A corré Santa Cecília Empreendimentos trouxe procuração e substabelecimentos, requerendo habilitação nos autos (ID 558642235). Os autos foram enviados para julgamento. É o relatório. Passo a decidir. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO 1. Questões Preliminares Ilegitimidade Passiva As alegações de ilegitimidade passiva das rés SANTA CECÍLIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL devem ser afastadas. A parte autora pretende a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado com a incorporadora/vendedora, bem como do financiamento realizado com a CEF. Portanto, a indissociabilidade entre os dois contratos atribui à corré incorporadora legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, assim como à CEF, a teor do que dispõem os artigos 114 e 116 do Código de Processo Civil. Passo à análise do mérito. 2. Julgamento Antecipado Nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, verifica-se que o julgamento prescinde de dilação probatória, sendo as provas já apresentadas suficientes para o deslinde da causa. 2.1. Rescisão Contratual As partes pactuaram a contratação de financiamento representada pelo instrumento de ID nº 362036680, denominado “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Vinculada a Empreendimento, com Fiança, Alienação Fiduciária e outras obrigações – Recursos SBPE, na qual a autora figura como compradora e devedora fiduciante, tendo como destinação da operação “a aquisição do terreno objeto deste instrumento e construção de uma das unidades que compõem o empreendimento Village Novus Mod 1” Foi firmado, ainda, com a corré vendedora e incorporadora o “Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma” de ID 362036678. A parte autora defende a possibilidade de resilição dos contratos, com a devolução dos valores já quitados, haja vista a impossibilidade de dar continuidade aos pagamentos. Contudo, considerando o financiamento pela Caixa Econômica Federal, mediante alienação fiduciária em garantia, não é mais possível a resilição contratual, impondo-se a aplicação da Lei 9.514/97, não havendo qualquer previsão de resilição unilateral do contrato por parte do devedor, na hipótese de dificuldades financeiras. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1095, consolidou entendimento no sentido de que: “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". Assim, nos termos do quanto decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, as regras do CDC são afastadas em relação aos contratos de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, na hipótese de inadimplência. Registro, ainda, que ficou consignado no voto que “a tese não abarca situações em que ausentes os três requisitos: registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária, inadimplemento do devedor fiduciário e adequada constituição em mora”. Embora no presente caso não esteja demonstrada a prévia constituição em mora, o próprio pedido de resilição, em razão do desinteresse da parte autora em dar continuidade ao contrato, configura quebra antecipada do contrato ("anticipatory breach"), o que atrai a incidência dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 independentemente da mora. O STJ possui também jurisprudência consolidada no sentido de que o pedido de resilição do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, por desinteresse da parte em continuar pagando as prestações, em virtude de dificuldades financeiras ou ausência de planejamento financeiro, embora não constituída em mora, configura a quebra antecipada do contrato, decorrendo a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, por ser norma específica, prejudicando o direito do consumidor de resilir unilateralmente o contrato e não se aplicando a Súmula nº 543/STJ. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97. 1. Ação de resolução de contrato c/c restituição de valores ajuizada em 02/06/2016, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 03/03/2022 e concluso em 15/12/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir sobre a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional e a aplicabilidade do procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 na hipótese em que o adquirente manifesta sua intenção de resolver o contrato por dificuldades financeiras (“antecipatory breach”). 3. Nas obrigações sujeitas a termo, em regra, o credor somente poderá exigir o seu cumprimento na data do vencimento (arts. 331 e 939 do CC/02), de modo que o inadimplemento somente restará caracterizado caso não satisfeita a prestação no tempo convencionado. No entanto, é possível que antes do termo ajustado o devedor declare ao credor que não cumprirá a obrigação ou adote comportamento concludente no sentido do não cumprimento. Nessa hipótese, estará caracterizado o inadimplemento antecipado do contrato (“antecipatory breach of contract”). 4. No momento em que o adquirente manifesta o seu interesse em desfazer o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, fica caracterizada a quebra antecipada, porquanto revela que ele deixará de adimplir a sua obrigação de pagar. Embora não se trate, ainda, de uma quebra da obrigação principal, o seu futuro incumprimento é certo, o que torna imperiosa a observância do procedimento específico estabelecido nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. 5. Recurso especial conhecido e parcialmente provido (REsp 2.042.232/RN, relatora Ministra Nancy Andrighi, decisão datada de 22/08/2023). No caso, a autora apenas requer a rescisão dos contratos firmados sob a alegação de dificuldades financeiras, não mencionando qualquer irregularidade praticada pelos corréus. Cumpre destacar que nestes casos de financiamento, o imóvel não pertence ao agente financeiro, mas ao mutuário, que o entrega em garantia para o pagamento da dívida. A CEF não pode ser compelida a aceitar “devolução” do imóvel, uma vez que o objeto do mútuo foi o dinheiro, cuja restituição o mutuário se comprometeu realizar no prazo contratado, e não o imóvel, que representa apenas uma garantia daquele contrato. Nesse sentido, a jurisprudência do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. NÃO PAGAMENTO DA DÍVIDA. INADIMPLÊNCIA DOS DEVEDORES. PEDIDO DE RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. IMPROCEDÊNCIA. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Da documentação acostada aos autos, observo que o contrato firmado pelos autores com a CEF consiste numa relação de mútuo, por meio da qual, nos termos do art. 586 do Código Civil, “o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade.”. 2. In casu, os autores obtiveram da CEF a quantia necessária para a aquisição do imóvel pretendido junto à incorporadora, cabendo-lhes, portanto, restituir à instituição financeira o dinheiro emprestado, de acordo com os critérios estipulados no contrato. 3. A avença firmada entre os autores e a CEF explicita que houve alienação fiduciária em garantia do imóvel adquirido pelos ora recorrentes, nos termos da Lei 9.514/97. Desse modo, a CEF, como credora fiduciária, possuía a obrigação contratual de disponibilizar o numerário pleiteado pelos autores, o que foi feito; os ora apelantes, de seu turno, comprometeram-se a devolver o montante emprestado, parceladamente e devidamente atualizado, nos termos contratualmente especificados. Não obstante, deixaram de adimplir as prestações do financiamento sob a alegação de impossibilidade financeira.4. Não obstante, inexistindo qualquer vício a macular o contrato firmado entre as partes, e tendo a CEF cumprido a totalidade de sua obrigação, não podem os apelantes – que admitiram sua inadimplência – pretender, além do não cumprimento de sua parte da avença, a devolução das parcelas pagas do financiamento imobiliário, prevalecendo, aqui, à míngua de motivos plausíveis para afastamento, o princípio do pacta sunt servanda. Precedentes. 5. Em arremate, friso, por oportuno, que tendo a CEF cumprido sua parte da avença, entregando aos autores o valor pleiteado, os mutuários teriam por obrigação restituir o montante emprestado, de acordo com as condições contratuais, sendo de todo improcedente o pedido de restituição das parcelas pagas. Cuida-se, aqui, de mutuários inadimplentes que, voluntariamente, ofereceram o imóvel adquirido como garantia da dívida contraída junto à instituição financeira, não subsistindo motivos aptos a ensejar a pretendida resilição unilateral do contrato. 6. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5025795-38.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 13/12/2021, DJEN DATA: 17/12/2021). DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO UNILATERAL OU SUSPENSÃO DE PRESTAÇÕES POR MOTIVO DE DIFICULDADES FINANCEIRAS. PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI Nº 9.514/1997. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de rescisão contratual ajuizada por mutuária, que havia ratificado tutela antecipada para suspensão das cobranças relativas a contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é possível a rescisão unilateral do contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em garantia, por alegada dificuldade financeira do mutuário; e (ii) saber se é admissível a suspensão do pagamento das prestações do contrato, afastando-se o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de mútuo com alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/1997, possui regramento específico para o caso de inadimplemento, prevendo a consolidação da propriedade em nome do credor e alienação em leilão, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor quanto à rescisão unilateral. 4. A jurisprudência do STJ e deste TRF3 reconhece a constitucionalidade do procedimento da Lei nº 9.514/1997. 5. Dificuldades financeiras não configuram fato extraordinário ou imprevisível apto a justificar a revisão ou rescisão contratual pela teoria da imprevisão, nem autorizam suspensão das prestações. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso provido. Tese de julgamento: "1. O inadimplemento em contrato de mútuo com alienação fiduciária de imóvel deve observar o procedimento da Lei nº 9.514/1997, afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para fins de rescisão unilateral. 2. Dificuldades financeiras do mutuário não autorizam a suspensão do pagamento das prestações ou a rescisão unilateral do contrato". Legislação relevante citada: CF/1988, art. 6º; Lei nº 9.514/1997, arts. 22 a 27, §§ 4º e 5º; Lei nº 8.078/1990, art. 43; CC/2002, art. 188, I. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula Vinculante nº 31; STJ, REsp nº 1.891.498/SP, Segunda Seção, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 14.09.2022 (Tema 1.095); STJ, REsp nº 1.155.716/DF, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13.03.2012; STJ, AgInt no AREsp nº 1.340.589, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 27.05.2019; TRF3, ApCiv nº 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Hélio Egydio de Matos Nogueira, j. 03.04.2020; TRF3, ApCiv nº 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18.03.2020; TRF3, ApCiv nº 5002760-13.2018.4.03.6133, Rel. Des. Fed. Hélio Egydio de Matos Nogueira, j. 18.05.2020; TRF3, AI nº 5005141-26.2019.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 13.12.2019; TRF3, AI nº 5002648-47.2017.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 13.03.2019. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5009962-63.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 28/10/2025, DJEN DATA: 04/11/2025) Do mesmo modo, não se verifica justa causa para impor à ré Santa Cecília Empreendimentos Imobiliários Ltda a devolução de encargos relacionados ao contrato de financiamento, especialmente diante da ausência de prova de que tais valores tenham sido indevidamente recebidos pela incorporadora. Portanto, inexistindo demonstração de irregularidade contratual imputável às rés e tratando-se de contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, eventual inadimplemento ou manifestação de impossibilidade de continuidade do pagamento deve observar o regime próprio da Lei nº 9.514/1997, inclusive quanto à constituição em mora, purgação da mora, consolidação da propriedade, realização de leilões e eventual restituição de saldo remanescente, se houver. Em suma, não se tem nos autos qualquer hipótese de resolução contratual por culpa das rés, nem de invalidade dos contratos firmados, mas simples impossibilidade financeira superveniente do adquirente, que embora relevante, não justifica a rescisão, devendo prevalecer o sistema instituído pela Lei nº 9.514/1997 no tocante aos contratos garantidos por alienação fiduciária. Ausente, portanto, a plausibilidade dos direitos invocados, sendo de rigor a improcedência dos pedidos formulados. III. DISPOSITIVO: Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao recolhimento integral das custas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, parágrafo 2º, do CPC, cabendo metade aos patronos de cada ré. Sua exigibilidade, contudo, deverá ficar suspensa em razão do deferimento de gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º do CPC. Sentença não sujeita ao reexame necessário. Em caso de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para contrarrazões e, em seguida, remetam-se ao E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região. Após o trânsito em julgado desta sentença, arquivem-se os autos, com as cautelas de estilo. Registrado eletronicamente. Publique-se e intimem-se. Ribeirão Preto, data da assinatura eletrônica. GUILHERME REGUEIRA PITTA Juiz Federal Substituto
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