5004220-11.2024.8.13.0346

Intimação

TJMG · Juizado Especial da Comarca de Jaboticatubas

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Jaboticatubas / Juizado Especial da Comarca de Jaboticatubas Avenida Benedito Valadares, 52, Fórum Doutor José Sérvulo Costa, Centro, Jaboticatubas - MG - CEP: 35830-000 PROCESSO Nº: 5004220-11.2024.8.13.0346 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO: [Adimplemento e Extinção] AUTOR: ASSOCIACAO RECANTO DA SERRA CPF: 13.047.399/0001-08 RÉU: VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA CPF: 07.761.578/0001-00 e outros VISTOS ETC. Dispensado o relatório formal nos termos do artigo 38, caput, da Lei nº 9.099/1995, passa-se a uma síntese dos atos processuais relevantes. Trata-se de Ação de Cobrança ajuizada inicialmente por ASSOCIAÇÃO RECANTO DA SERRA em desfavor de VITÓRIA DA UNIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (ID 10284921585), objetivando o recebimento de taxas associativas ordinárias e extraordinárias relativas ao Lote 09 da Quadra 02 do loteamento denominado "Recanto da Serra", no importe atualizado de R$ 21.959,98 (vinte e um mil, novecentos e cinquenta e nove reais e noventa e oito centavos), concernente ao período de dezembro de 2019 a abril de 2023. A parte promovente instruiu a inicial com Estatuto Social (ID 10284898508), Regimento Interno (ID 10284933427), atas de assembleias (IDs 10284922132, 10284898510 e 10284933874), certidão de matrícula imobiliária nº 12.340 (ID 10284933873) e planilha de evolução do débito (ID 10284938568). Regularmente citada (ID 10305809411), a promovida Vitória da União Empreendimentos Imobiliários Ltda. apresentou contestação (ID 10331591797). Em sede preliminar, arguiu: a) a ilegitimidade ativa da associação civil perante o Juizado Especial Cível, com esteio no art. 8º, § 1º, da Lei nº 9.099/1995; b) a sua ilegitimidade passiva ad causam, por força da celebração de contrato de promessa de compra e venda do imóvel em 03/05/2015 em favor de Débora Cristina dos Santos Figueiredo (ID 10331579136), com imediata transferência da posse e responsabilidade financeira, inclusive com sentença e acórdão de rescisão contratual posterior (IDs 10331576851, 10530535869 e 10530558662). No mérito, sustentou a natureza pessoal e não propter rem da obrigação associativa, a ausência de responsabilidade da vendedora pelos encargos gerados no interregno em que a posse esteve cedida à compradora, bem como impugnou a planilha do débito quanto aos honorários sucumbenciais inseridos unilateralmente, ao patamar da multa moratória de 10% e aos critérios de atualização. A parte autora requereu o aditamento da petição inicial (ID 10332307325) para inclusão de Débora Cristina dos Santos Figueiredo e seu cônjuge, Paulo Augusto da Silva Figueiredo, no polo passivo da lide, o que restou deferido por este Juízo (ID 10430043401). Citados os novos requeridos (IDs 10447600150, 10447600151, 10469072340 e 10469091381), realizou-se sessão de conciliação por videoconferência (ID 10521697484), oportunidade em que a parte autora postulou a desistência da ação em face da requerida originária, Vitória da União Empreendimentos Imobiliários Ltda., requerendo o julgamento do processo em face dos correqueridos Débora e Paulo. Os requeridos DÉBORA CRISTINA DOS SANTOS FIGUEIREDO e PAULO AUGUSTO DA SILVA FIGUEIREDO apresentaram contestação (ID 10530530782). Preliminarmente, suscitaram a ilegitimidade ativa da associação civil com base no rol taxativo do art. 8º da Lei nº 9.099/1995. No mérito, alegaram: a) ausência de filiação formal e inexistência de anuência válida e contínua com as taxas associativas, invocando a garantia constitucional da liberdade de associação (art. 5º, XX, da CRFB/1988); b) limitação temporal da dívida, aduzindo manifestação inequívoca de desvinculação e rescisão desde 2020/2021; c) excesso na execução demonstrado pela indevida inclusão de honorários de sucumbência de R$ 3.660,00 na planilha de cálculo, abusividade da multa estipulada em 10% (postulando redução a 2%) e cômputo equivocado de juros. A autora apresentou impugnação às contestações (ID 10552766742), defendendo a sua capacidade processual sob o prisma da equiparação da cobrança às taxas de condomínio, a higidez da adesão contratual estipulada no pacto de aquisição imobiliária e na legislação municipal (art. 298 da Lei Municipal nº 1.905/2006 de Jaboticatubas), bem como a incidência do art. 36-A da Lei Federal nº 6.766/1979 e do art. 1.358-A do Código Civil. Instadas a indicarem provas (IDs 10553015467 a 10553015470), a parte autora e a ré Vitória da União pugnaram pelo julgamento antecipado (IDs 10553880831 e 10555189121), ao passo que os correqueridos Débora e Paulo postularam a colheita de depoimentos pessoais e a realização de perícia contábil (ID 10565434584), sobre a qual a autora se manifestou reiterando a desnecessidade de dilação probatória (ID 10617042953). Vieram os autos conclusos. Em sede de audiência de conciliação (ID 10521697484), a parte promovente manifestou expressa desistência da ação em face de VITÓRIA DA UNIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. A ré expressamente anuiu com a sua exclusão e a continuidade da demanda exclusivamente contra os promissários compradores. Assim, em consonância com o art. 485, inciso VIII, do Código de Processo Civil, impõe-se a homologação da desistência e a consequente extinção do processo, sem resolução de mérito, em relação à referida empresa imobiliária. A lide comporta julgamento imediato no estado em que se encontra, com espeque no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, e nos princípios da celeridade, simplicidade e economia processual que regem o rito sumaríssimo (art. 2º da Lei nº 9.099/1995). Indefere-se a produção de prova pericial contábil e de prova oral pleiteadas pelos corréus Débora e Paulo (ID 10565434584). Com efeito, a verificação da regularidade das taxas associativas, suas assembleias de fixação, encargos moratórios e períodos de inadimplência repousa exclusivamente em prova documental já carreada aos autos. A apuração numérica de eventuais excessos na planilha prescinde de exame pericial complexo, consubstanciando mero cálculo aritmético perfeitamente aferível pelo julgador. Da mesma forma, a prova oral é prescindível para atestar vínculos contratuais ou filiações formalizadas em documentos escritos. Os requeridos arguiram a ilegitimidade ativa da parte autora para litigar no microssistema dos Juizados Especiais Cíveis, sob o fundamento de que o artigo 8º, § 1º, da Lei nº 9.099/1995 elenca rol taxativo de pessoas jurídicas admitidas a demandar na qualidade de autoras, no qual não se enquadrariam as associações civis sem fins lucrativos. Rejeita-se a prefacial. Embora as associações de moradores possuam natureza jurídica formal de pessoa jurídica de direito privado sem fins lucrativos (art. 53 do Código Civil), a jurisprudência consolidada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça reconhece a competência do Juizado Especial Cível para processar e julgar ações de cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento fechado ou de acesso controlado por elas ajuizadas. Tal compreensão assenta-se na interpretação teleológica e sistemática do art. 3º, inciso II, da Lei nº 9.099/1995, conjugado com o art. 275, inciso II, alínea "b", do Código de Processo Civil de 1973 (ao qual remete expressamente o dispositivo da Lei de Regência). Conquanto não se confunda a associação civil com o condomínio formalmente constituído sob a égide da Lei nº 4.591/1964, a substância da pretensão veiculada — rateio de despesas de conservação, segurança e melhorias comuns usufruídas pela coletividade de proprietários — guarda identidade teleológica com as verbas de condomínio em sentido estrito, atraindo a competência e a legitimação ativa para demandar no rito dos Juizados Especiais em benefício da celeridade e da pacificação social dos conflitos da comunidade. Portanto, reconhece-se a plena capacidade processual e a legitimidade ativa da Associação Recanto da Serra para postular as cotizações nesta via sumaríssima. Superadas as matérias preliminares, passa-se ao exame meritório da controvérsia deduzida em face de Débora Cristina dos Santos Figueiredo e Paulo Augusto da Silva Figueiredo. A controvérsia fulcral gravita em torno da obrigatoriedade de os réus arcarem com o rateio das contribuições associativas mensais instituídas pela promovente sobre o Lote 09 da Quadra 02 do loteamento Recanto da Serra, vencidas entre dezembro de 2019 e abril de 2023. A questão atinente à cobrança de taxas de manutenção criadas por associações de moradores em loteamentos urbanos submete-se às balizas fixadas pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 492 da Repercussão Geral (RE nº 695.911/SP) e pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 882 (REsp nº 1.280.871/SP e REsp nº 1.439.163/SP). Firmou-se a tese jurídica de que: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis." No caso vertente, a exigibilidade dos encargos associativos em face dos corréus Débora Cristina dos Santos Figueiredo e Paulo Augusto da Silva Figueiredo encontra-se perfeitamente alicerçada em múltiplos fundamentos fáticos e normativos: Adesão Contratual Expressa e Voluntária: Consta do "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel" celebrado em 03/05/2015 (ID 10331579136), firmado pela corré Débora Cristina dos Santos Figueiredo com anuência e comunhão com seu cônjuge Paulo Augusto, cláusula expressa de associação (Cláusula 2ª), nos seguintes termos: "2) DA ASSOCIAÇÃO RECANTO DA SERRA: Pelo presente instrumento, o(a,os,as) PROMISSÁRIO(A)(S) COMPRADOR(A)(ES), por livre e espontânea vontade, declara(m) estar se associando aos demais proprietários de lotes componentes do Loteamento (…), passando a integrar a 'Associação RECANTO DA SERRA', pelo que, por si, seus herdeiros e/ou sucessores, obriga(m)-se a respeitar, cumprir e fazer cumprir as normas e disposições constantes do respectivo 'ESTATUTO' que se encontra registrado no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas da comarca de Jaboticatubas - MG…" Resta refutada, pois, a tese de ausência de filiação ou inobservância ao art. 5º, XX, da Constituição da República, na medida em que a adesão foi livre, espontânea e expressamente pactuada no momento da aquisição dos direitos possessórios sobre a unidade imobiliária. Existência de Legislação Municipal e Federal: O Município de Jaboticatubas disciplinou os loteamentos fechados no âmbito de seu território através da Lei Municipal nº 1.905/2006, cujo art. 298 expressamente impõe a obrigação de os adquirentes de lotes se associarem à respectiva entidade e concorrerem para as despesas comuns. Ademais, as cobranças perseguidas nos presentes autos referem-se integralmente a período posterior à vigência da Lei Federal nº 13.465/2017 (que incluiu o art. 36-A na Lei nº 6.766/1979 e o art. 1.358-A no Código Civil), a qual expressamente sujeitou os titulares de direitos sobre lotes à normatização dos atos constitutivos das entidades administradoras e à respectiva cotização. Reconhecimento da Obrigação em Demanda Rescisória Anterior: Nos autos da ação de rescisão contratual movida por Débora em face da construtora (Processo nº 5028526-74.2021.8.13.0079 - IDs 10331576851 e 10530558662), restou expressamente assentado que os promissários compradores, imitidos na posse direta com o pagamento do sinal em 2015, permaneceram como responsáveis exclusivos por todos os encargos de conservação e taxas associativas enquanto perdurasse a relação contratual sobre a coisa. Dessa forma, é manifesta a legitimidade e legalidade da cobrança das contribuições associativas em desfavor dos requeridos. Os requeridos sustentam que a obrigação deveria ser limitada à data de abril de 2020 (quando teriam cessado pagamentos) ou a outubro de 2021 (data da propositura da ação de rescisão contratual). Sem razão os requeridos. A mera intenção subjetiva de rescindir a promessa de compra e venda ou o simples ajuizamento da ação rescisória desprovido de medida liminar de desocupação e efetiva reintegração/devolução das chaves e da posse do bem não desonera o possuidor direto dos encargos de rateio pelas facilidades, benfeitorias, segurança, portaria e conservação disponibilizadas em caráter contínuo pela associação em prol do lote. Conforme demonstrado nos autos, a relação jurídica contratual manteve-se controvertida judicialmente e a rescisão somente foi declarada por sentença proferida em 22/04/2023 (ID 10331576851), confirmada em grau recursal. As taxas cobradas na presente ação compreendem exatamente os meses de dezembro de 2019 a abril de 2023 — período em que o lote permaneceu sob a esfera jurídica e disponibilidade possessória dos requeridos. Portanto, todo o interregno discriminado na exordial é exigível dos contestantes. Analisando a planilha de cálculo coligida pela promovente (ID 10284938568), verificam-se irregularidades que impõem pontuais decotes e adequações para assegurar a estrita legalidade do montante devido. A parte autora inseriu na sua planilha de evolução de débito a quantia de R$ 3.660,00 (três mil, seiscentos e sessenta reais) a título de "Honorários Sucumbenciais/Contratuais". Em sede de primeiro grau no âmbito dos Juizados Especiais Cíveis, veda-se a condenação em honorários de sucumbência, conforme determinação expressa do art. 55, caput, da Lei nº 9.099/1995. Tampouco se admite a cobrança unilateral de honorários contratuais de cobrança embutidos no cálculo inicial sem expressa fixação judicial. Destarte, o montante de R$ 3.660,00 deve ser integralmente decotado da cobrança. A autora aplicou sobre as parcelas em atraso a multa moratória de 10% (dez por cento), com fulcro no art. 17, § 3º, de seu Estatuto Social (ID 10284898508). Todavia, nos loteamentos com acesso controlado e condomínios de fato equiparados a condomínios edilícios (art. 1.358-A do Código Civil e jurisprudência pacificada sobre relações comunitárias de compropriedade), a multa moratória por atraso no adimplemento de despesas comuns é limitada ao patamar máximo de 2% (dois por cento) sobre o débito, exegese extraída por analogia do art. 1.336, § 1º, do Código Civil e dos preceitos da boa-fé objetiva e razoabilidade, afastando-se o percentual desarrazoado de 10%. Assim, a multa moratória incidente sobre as parcelas inadimplidas fica reduzida para 2%. Tratando-se de dívida positiva, líquida e com termo certo de vencimento (taxas associativas fixadas em assembleia com data de pagamento pré-determinada, no dia 10 de cada mês), a mora opera-se ex re, nos exatos moldes do artigo 397, caput, do Código Civil. Assim, cada cota inadimplida deve ser acrescida de correção monetária, pelos índices oficiais da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais, e de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, ambos calculados desde os respectivos vencimentos até a data do efetivo pagamento. O valor principal simples referente às taxas associativas vencidas de dezembro de 2019 a abril de 2023 perfaz o total histórico de R$ 10.535,00 (dez mil, quinhentos e trinta e cinco reais), sobre o qual incidirão a correção monetária pela tabela da CGJ/TJMG e os juros de mora de 1% ao mês desde o vencimento de cada prestação, somando-se a multa moratória de 2% sobre o montante atualizado. Ante o exposto: HOMOLOGO A DESISTÊNCIA DA AÇÃO formulada pela parte autora em relação à requerida VITÓRIA DA UNIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (ID 10521697484), e, por conseguinte, JULGO EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, quanto a ela, com fulcro no artigo 485, inciso VIII, do Código de Processo Civil. Nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial em face de DÉBORA CRISTINA DOS SANTOS FIGUEIREDO e PAULO AUGUSTO DA SILVA FIGUEIREDO, para: CONDENAR os requeridos Débora Cristina dos Santos Figueiredo e Paulo Augusto da Silva Figueiredo, de forma solidária, a pagarem à autora ASSOCIAÇÃO RECANTO DA SERRA os valores relativos às taxas associativas ordinárias e extraordinárias do Lote 09 da Quadra 02, vencidas no período de dezembro de 2019 a abril de 2023, no valor histórico principal de R$ 10.535,00 (dez mil, quinhentos e trinta e cinco reais), devendo cada parcela: Ser corrigida monetariamente pelos índices fornecidos pela Corregedoria-Geral de Justiça do TJMG a partir da data do vencimento de cada prestação; Ser acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da data de cada vencimento (art. 397 do Código Civil); Sofrer a incidência de multa moratória única no patamar reduzido de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito corrigido de cada cota; Ficar DECOTADA a importância de R$ 3.660,00 lançada na planilha inicial a título de honorários advocatícios. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios nesta fase, conforme os artigos 54 e 55 da Lei nº 9.099/1995. Defiro aos réus Débora Cristina dos Santos Figueiredo e Paulo Augusto da Silva Figueiredo os benefícios da justiça gratuita, diante da declaração de hipossuficiência juntada aos autos (ID 10479675060). Eventual pedido de cumprimento de sentença deverá ser formulado pela parte credora acompanhado da respectiva planilha atualizada em estrita consonância com os parâmetros fixados neste provimento jurisdicional. PUBLIQUE-SE. REGISTRE-SE. INTIMEM-SE. Jaboticatubas, data da assinatura eletrônica. RODRIGO FERNANDO DI GIOIA COLOSIMO Juiz de Direito